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jpghiena
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 Posté - 04 août 2010 : 14:21:25
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Bonjour Ă tous,
et merci par avance pour tout commentaire ou idée sur ma question.
Je convoite actuellement une parcelle (qu'on dénommrea A) en zone constructible. Ce terrain est actuellement déclaré non constructible car il est enclavé, tant accès que viabilisation. Désenclavé et viabilisé, le terrain est constructible. Le désenclavement est envisageable par plusieurs endroits. L'endroit qui semble le plus approprié est le suivant : passer par un chemin privé de longueur 150m (largeur 4m, donc 600m² au sol) puis traverser une parcelle B constructible sur 30 m (largeur 4m donc 120m² au sol, en bordure de cette parcelle et non au milieu). Le chemin privé appartient à une propriétaire S et la parcelle B appartiennent à son fils (donation). Ce chemin privé dessert d'autres parcelles (chaque parcelle ayant déjà un droit de passage sur ce chemin privé car vendues précédemment par cette propriétaire S).
J'ai rencontré brièvement cette propriétaire S qui m'a fait part d'un droit de passage souhaité pour son chemin privé qui me parait exhorbitant : 75000 euros, ceci n'incluant pas le droit de passage sur la parcelle de son fils.
Je n'ai pas pu trouver beaucoup d'informations sur le net en ce qui concerne des montants d'indemnisation pour droit de passage. Les quelques lectures donnent la règle de calcul suivante :
Surface empiétée x cout/m² x décote 40 à 50%
La surface à empiéter est connue, la décote est estimable, mais le cout/m² n'est pas évident. En effet, le chemin privé doit-il être estimé au m² constructible ou non constructible ?
Etant à 20 km de Nice, dans les terres, quel cout/m² constructible est généralement retenu ou appliqué par les juridictions, en cas de besoin ?
Je ne sais pas trop sur quel pied danser pour faire une proposition de négociation argumentée.
Merci pour l'aide que vous pourrez m'apporter
Jean
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Posté - 04 août 2010 : 15:17:28
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Hum, il faudra aussi la signature de tous les utilisateurs de la servitude. Et que chacun sera également fondé à demander une indemnité... 
Ceci dit, pour moi, la valeur totale des indemnité doit être en rapport avec la nouvelle valeur de Votre terrain.
Si vous cherchez à le vendre aujourd'hui, mis à part un voisin, qui vous l'achètera ?
Personne.
Sa valeur est donc proche de 0.
Or, si le désenclavement le fait passer à 500, pourquoi rechigner à mettre même 200 dans les indemnités ?
Car 300 valent mieux que 0...
NB : pour la petite histoire, j'ai un voisin qui est dans ce cas à peu près. Il pense avoir un trésor. Sauf que ça fait 20 ans que son trésor ne se vend pas, tout le monde fuyant devant l'enclavement non levé... |
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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jpghiena
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Posté - 04 août 2010 : 15:24:16
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Merci pour votre réponse rapide.
Je suis surpris par le fait qu'il faudra la signature de tous les utilisateurs de la servitude : je n'ai lu ça nulle part ; sur quoi est-ce fondé ? Et l'indemnisation de ces utilisateurs ?
Merci pour vos Ă©clairages. |
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3
Posté - 04 août 2010 : 15:51:09
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jpghiena
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Posté - 04 août 2010 : 16:04:31
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Comment avez-vous calculé l'indemnisation ? |
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Posté - 04 août 2010 : 16:21:29
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jpghiena
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Posté - 04 août 2010 : 16:41:10
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Posté - 04 août 2010 : 17:31:59
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jpghiena
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Posté - 04 août 2010 : 19:17:06
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Là n'était pas le sens de mon message. J'essayais d'apporter des contre-arguments à ce que vous commentiez, à savoir le droit pour le fond dominant de prétendre à indemnisation. Le fait que le "les propriétaires du fonds servant conservent la propriété pleine et entière de l'assiette de la servitude, ainsi que la liberté de laisser passer sur le terrain qui lui appartient toutes les personnes qui lui conviennent." semble aller dans le sens qu'ils entreprennent comme ils le souhaitent les passages suivants et la manière de réglementer les passages suivants, dans la mesure où ça n'aggrave pas les droits de passage premiers... |
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Posté - 04 août 2010 : 20:52:38
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jpghiena
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Posté - 04 août 2010 : 22:05:14
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En quoi cela restreindrait-il le droit du premier ? Dans la mesure oĂą le droit de passage continue d'exister et que personne ne stationne par exemple, ou bouchonne etc...
Est ce que vous fondez votre commentaire sur des situations jugées ou bien sur une interprétation ?
N'y voyez aucune critique, vous me semblez beaucoup plus compétent et au fait de ces aspects de droit de passage, j'essaie juste de savoir s'il s'agit de choses issues de JP ou jugements, ou bien de votre expérience et déductions.
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amd
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Posté - 05 août 2010 : 10:22:58
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Bonjour,
Je trouve que 75.000 € pour ce que vous décrivez est hors de prix !
Je suis en procédure de désenclavement pour un terrain, et l'expertise judiciaire a en effet retenu comme indemnisation - Prix m² constructible (fourchette basse, à 200 €) x surface - 52 % environ.
(au total 8400 €) ; mais cela pour un "préjudice réel" (on leur supprime 1 à 2 emplacements de parking, nuisance sonore car très proche, etc).
Je ne suis pas du tout spécialiste de ces questions, sauf pour cette affaire particulière, mais je ne tiendrait pas le raisonnement de Laurent Campedel, le désenclavement étant de droit, il ne faut pas payer n'importe quel prix..
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jpghiena
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Posté - 05 août 2010 : 10:40:23
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ha... AMD, merci merci merci pour cette réponse, non pas parce qu'elle va dans un sens qui me plait mais surtout parce que vous êtes le premier à apporter une réponse de vécu, avec des chiffres... et j'en ai bouffé des forums sur la question sans rien trouver :-)
Pour ce qui concerne Laurent, je n'ai pas eu la même lecture que vous : il ne me semble pas du tout que Laurent préconise de payer à tout prix :-)... donc je réitère également mes remerciements à Laurent qui a soulevé un autre aspect possible de la question.
Pour ce qui est ma deuxième partie de question : le cout/m² du chemin privé doit il être considéré au cout/m² de constructible ou bien au cout/m² non constructible, à votre avis ?
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jpghiena
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Posté - 05 août 2010 : 10:42:27
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AMD, une dernière question : dans quelle région / département / ville êtes-vous situé ? L'expert judiciaire provient de quelle ville ou de quel TGI ?
Si vous considérez que ces questions sont privées, vous pouvez me contacter par message privé ou bien donner les indications jusqu'au point qui vous semble opportun.
Merci par avance. |
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amd
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 Posté - 05 août 2010 : 11:02:11
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L'endroit : station sport d'hiver hautes-alpes - Tribunal de Gap -
Prix du foncier : 200 à 300 €/m²,
Pour le chemin : aucune idée ! mais en "non constructible", ça va faire une somme ridicule, difficile de passer de 75 000 à 900 €...
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Posté - 05 août 2010 : 11:31:07
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Posté - 05 août 2010 : 12:40:54
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jpghiena
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Posté - 05 août 2010 : 12:49:18
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citation:
Et si je comprends bien votre cas, l'indemnité a été en gros de la moitier de la valeur du terrain !
Laurent, je ne vous suis pas. AMD a payé 8400 euros, avec la règle de calcul [surface x cout x décote] on en déduit que la surface qu'il a grêvée est de 84 m².
Parlez-vous des -52% ? Il s'agit de ce qui est appelé la "décote" dans le mode de calcul retenu par les experts judiciaires, c'est à dire à mon sens la valeur que continue de conserver la partie grêvée malgré le droit de passage accordée. Mais il n'est pas en rapport avec la grandeur totale du terrain :-)
citation:
Par contre votre témoignage montre que le juge ne semble pas considèrer la valeur du terrain desservi mais uniquement la valeur du terrain grévé.
Oui, c'est ce qui semble se passer généralement (constamment ?) en ce qui concerne un indemnisation pour désenclavement.
Après, suivant la grandeur du terrain à désenclaver, je pense qu'il appartient au fond servant à défendre son morceau, notamment dans le cas où est prévu 150 logements (mais bon, là , on tombe dans le lotissement et on n'est plus dans la même cours). |
Édité par - jpghiena le 05 août 2010 12:52:42 |
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Posté - 05 août 2010 : 13:24:41
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citation: Initialement posté par jpghiena
Laurent, je ne vous suis pas. AMD a payé 8400 euros, avec la règle de calcul [surface x cout x décote] on en déduit que la surface qu'il a grêvée est de 84 m².
J'arrive au même résultat.
citation:
Parlez-vous des -52% ? Il s'agit de ce qui est appelé la "décote" dans le mode de calcul retenu par les experts judiciaires, c'est à dire à mon sens la valeur que continue de conserver la partie grêvée malgré le droit de passage accordée. Mais il n'est pas en rapport avec la grandeur totale du terrain :-)
La grandeur du terrain dominant vous voulez dire ?
Oui pour le cas qui est présenté par "amd".
Mais j'ai l'intuition que la décote change en fonction du terrain desservi. Payer 8500€ pour laisser passer 1 ou 2 voiture, d'accord.
Pour laisser passer plus de 200 voitures, vous pensez que le prix sera le même ? J'espère que non.
citation:
Oui, c'est ce qui semble se passer généralement (constamment ?) en ce qui concerne un indemnisation pour désenclavement.
Vous l'aurez compris, j'aime à penser que ça dépend tout de même du nombre de logements constructibles sur le fond dominant.
citation:
Après, suivant la grandeur du terrain à désenclaver, je pense qu'il appartient au fond servant à défendre son morceau, notamment dans le cas où est prévu 150 logements (mais bon, là , on tombe dans le lotissement et on n'est plus dans la même cours).
Voici donc une réponse à 1 de mes 2 questions. 
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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amd
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Posté - 05 août 2010 : 13:31:12
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En fait, les 84 m² nécessaire au passage (oui le calcul est bon !!!) se situe sur une propriété dont le COS est construit complètement.
La servitude ne change donc pas leurs droits à construire, puisqu'on ne leur demande pas de démolir !
Donc je suppose - mais vraiment là supposition ! - que l'expert prend pour base le prix du m² constructible pour la surface nécessaire au passage (qui est le maximum possible...), et qu'il applique ensuite une décote plus ou moins importante selon la nuisance ou gêne constatée, et la moins-value éventuelle à la revente.
Dans le cas d'un chemin, puisqu'il y a déjà un statut de passage, j'imagine donc que la décote devrait être encore plus importante !
(pour une utilisation d'une simple maison, bien sûr)
Mais évidemment, dans le cadre d'une négociation, on pourrait aussi dire qu'il faut y "rajouter" le montant des honoraires d'avocat et d'expertise, économisé par une transaction amiable... |
Édité par - amd le 05 août 2010 13:42:23 |
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amd
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Posté - 05 août 2010 : 13:41:13
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Pour les autres bénéficiaires de la servitude sur ce même chemin, on peut également penser qu'ils seront très contents d'avoir un "utilisateur" de plus pour participer aux dépenses communes (sauf si votre future construction leur bouche la vue sur la mer, évidemment !) |
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