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yoda13002
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 Posté - 09 août 2010 : 16:11:28
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Bonjour
Lors de la réunion des copropriétaires qui a eu lieu il y a environ un mois, les copropriétaires présents (plus ceux représentés) n'ont pas validé les dépenses de l'exercice 2009 et n'ont pas donné Quitus au syndic.
Quelles sont les conséquences de ce vote ?
De plus nous souhaitons viré cet incompétent, quelle est la procédure à suivre ?
Merci d'avance
Michel
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maoyann
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Posté - 09 août 2010 : 18:01:51
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felix1930
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Posté - 09 août 2010 : 18:11:02
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pas de quitus = aucune conséquence pour la copropriété
pas d'approbation des comptes 2009 = c'est une erreur
En effet la non approbation ne permet pas au syndic de demander le règlement du solde des charges ,voire ce qui est plus génant de poursuivre le recouvrement (éventuel) d'impayés et donc ne permet peut être pas de régler les fournisseurs
L'approbation des comptes doit être faite après avoir demandé le retrait des sommes (factures...) dont vous contestez le bien fondé
rappel : l'approbation des comptes par l'AG ne vaut pas approbation des comptes individuels (art D45-1)
Pour "virer" le syndic .....vaste problème>>> déjà jusqu'à quelle date va son contrat en cours??? |
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Posté - 09 août 2010 : 18:17:41
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question complémentaire : etes vous membre du CS ou "simple" proprio... ? |
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Posté - 09 août 2010 : 19:19:14
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yoda : vous avez viré votre syndic, mais avez vous élu un autre syndic ???
Le quitus n'existe pas en copropriété, c'est une invention des syndics, aucunes bases juridiques la dessus, donc pas de problèmes.
pas d'approbation des comptes dans leur totalité : le nouveau syndic, si vous en avez élu un, ne pourra pas apurer les comptes de l'année, ne pourra pas poursuivre les mauvais payeurs sur cet exercice, .... |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 09 août 2010 : 19:29:29
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Philippe,
Vous demandez à Yoda :
citation: yoda : vous avez viré votre syndic, mais avez vous élu un autre syndic ???
Mais Yoda a écrit :
citation: De plus nous souhaitons viré cet incompétent, quelle est la procédure à suivre ?
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yoda13002
Nouveau Membre
France
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Posté - 09 août 2010 : 22:52:29
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Le contrat du syndic prend fin en juin 2011.
Suis je simple proprio ou membre du CS, bonne question lors de la dernière assemblée le représentant du syndic ne m'a pas cité comme membre du CS alors que le site internet du syndic indique le contraire !!!!!
Les dépenses 2009 n'ont pas été approuvées car il y a des désaccords par exemple sur la fait que certaines personnes présentent dans l'immeuble n'est pas de consommation d'eau, etc ...
Michel |
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Posté - 10 août 2010 : 07:45:34
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pour changer de syndic, il faut s'y prendre de bonne heure et se faire bien conseiller.
la procédure administrative elle-même est simple : quelques semaines avant l'AG (environ 2 mois) envoyer au syndic actuel par LRAR un courrier demandant de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG et lors de la question "désignation du syndic" le contrat d'un synidc concurrent.
mais auparavant cela se prépare :
* rencontre de syndics candidats
* pré-choix par le CS
* surveillance précise des comptes avant envoi de la LRAR
* récupération de la liste des proprios
* préparation technique de l'AG....
etc
quant au quitus, pas de conséquences mais quant à l'approbation des comptes, grosse erreur d'avoir fait ainsi, surtout si on veut changer de syndic, en effet le nouveau se préoccupera pas de conaitre le détail des comptes du précédent, il constatera soit qu'il manque de l'argent et vous appelera les fonds, soit il y en a de trop et ne vous le rendra pas...
Donc lors de la prochaine AG valider les comptes "avec réserves précises" des 2 dernières années. |
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yoda13002
Nouveau Membre
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Posté - 10 août 2010 : 08:28:35
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Il n'y a pas de factures impayées sur l'exercice 2009 mais juste une contestation concernant certaines dépenses |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 août 2010 : 08:47:16
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Dans votre cas, le syndic est peut être incompétent mais rien, dans vos indications, ne permet d'en juger.
Par contre l'incompétence des membres du CS apparaît clairement !
Le refus global de l'approbation des comptes n'est justifié que dans des cas rarissimes car les inconvénients sont grands, comme il est indiqué plus haut.
Pas de consommation d'eau pour certains copropriétaires ? C'est un point qu'il était facile d'étudier lors de la vérification des comptes.
Toutes les factures sont payées à la clôture de l'exercice, c'est un bon point pour le syndic.
Des contestations ? Lesquelles ?
Pas d'approbation des comptes ! Pas de quitus ! La tête sous l'aile en quelque sorte, et maintenant le bec dans l'eau 
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Posté - 10 août 2010 : 08:57:05
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citation: certaines personnes présentent dans l'immeuble n'est pas de consommation d'eau, etc ...
mais le syndic a peut-être bien fait son travail : application de règles ! avez vous vérifié la méthode de calcul et son application ?
JPM : on ne vous "entend" pas souvent, mais là on sent que vous etes "sorti de vos gonds"...  yoda est venu chercher de l'aide ... mais sur le fond vous avez raison
citation: La tête sous l'aile en quelque sorte, et maintenant le bec dans l'eau
j'aime bien l'image.  |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 10 août 2010 : 09:01:12
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citation: Suis je simple proprio ou membre du CS, bonne question lors de la dernière assemblée le représentant du syndic ne m'a pas cité comme membre du CS alors que le site internet du syndic indique le contraire !!!!!
étonnant!!!!!!
vous devez quand même savoir si vous faites partie du CS ou pas; soit vous avez été élu comme tel lors d'une AG (en étant candidat) soit non
D'après ce que l'on peut "deviner" en fonction de vos écrits le CS ne doit pas avoir de réunion "interne" (que les membres) ce qui est une grosse lacune sinon +
si l'incompétence de votre syndic ne ressort que des erreurs ( à vérifier quand même) citées il est souhaitable de revoir votre notion "d'incompétence" car vous risqueriez de tomber sur un vrai incompétent
même si je trouve la réponse de JPM un peu "rude" cela semble proche de la réalité |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 août 2010 : 09:34:38
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Felix 1930, votre jugement à mon égard est tout à fait pertinent !
Vous savez très bien que je ne manque pas de relever les irrégularités et excès de certains syndics mais que je lutte contre la pratique trop facile de faire retomber sur cette race infâme toutes les difficultés que connaissent les copropriétés,
et que c'est aussi le cas lorsqu'en réalité il n'existe pas de difficultés sérieuses, mais seulement des incidents bénins de la vie courante.
Ce qui est exaspérant, c'est que certaines contestations faites à l'aveuglette viennent de copropriétaires ayant un niveau de formation générale pas négligeable et qu'on peut légitimement considérer a priori comme des personnes normalement avisées au sens juridique de l'expression.
Plus exaspérant encore : ceux qui après s'être fait remettre en place, se pavanent quand même comme des marmots venant de bruler une voiture.
Ceci dit Yoda est bien sympathique. 13002 ? Marseille peut-être ? Il y a dans cette ville d'excellents syndics et un bon organisme de formation pour les copropriétaires : une antenne de l'UNPI si mes souvenirs sont bons.
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yoda13002
Nouveau Membre
France
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Posté - 10 août 2010 : 09:44:33
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Ce que je peux vous dire, c'est qu'un membre du CS, comptable à la retraite, passe son temps avec grande difficulté à leur faire reprendre des erreurs comptables. |
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ABCT
Contributeur senior
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 Posté - 10 août 2010 : 10:05:40
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Au sujet de la consommation d'eau.... seul arguement mis en avant. Si vous avez des compteurs individuels, cela est possible de "relever" une absence de consommation dans le cas d'un logement vacant. Etes vous sur place??? avez vous constraté cet état de fait????
S'il s'agit d'une répartition aux tantièmes (pas de compteurs individuels) là il y a problème.
Quant au changement de syndic, il faut certains griefs pertinents avant de se lancer dans un tel chambardement.... |
Édité par - ABCT le 10 août 2010 10:07:20 |
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Posté - 10 août 2010 : 12:29:13
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citation: Suis je simple proprio ou membre du CS, bonne question
cette question venant de votre part est surprenante, comme le disent mes collègues :
* avez vous été désigné ou non lors d'une AG, si OUI, votre nom apparait sur le PV
* etes vous toujours dans la durée de votre mandat ?
* enfin, est ce que les membres du CS se réunissent et vous acceptent en tant que désigné ?
si dans votre copro,vous en etes à ces questions il y a du mourron à se faire... je vais finir par faire comme JPM, car en fait vous répondez aux questions en disant qu'un membre , comptable à la retraite, etc... (ce qui est bien !) donc vos griefs sont précis :
A propos des consommations d'eau, est ce que le CS a relevé une fois les compteurs lui-même pour vérifier ou est ce que les compteurs sont à l'intérieur des logements et ne peuvent être vérifiés. Dans ce cas, il se peut que certains n'est pas répondu à la demande du syndic et dans ce cas leurs consommations égalent 0.
Et puis il doit y avoir autre chose que l'eau... |
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Posté - 10 août 2010 : 13:50:14
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yoda : citation: Suis je simple proprio ou membre du CS, bonne question lors de la dernière assemblée le représentant du syndic ne m'a pas cité comme membre du CS alors que le site internet du syndic indique le contraire !!!!!
la copropriété a ses règles de fonctionnement ( loi de 1965 et décret de 1967) Vous avez peut-être un jour été membre de votre CS, mais le fait que le site de votre résidence vous cite comme un de ses membres n'apporte aucune preuve sur la véracité de cette position.
Avez vous été ELU à la dernière AG ??? volià la seule chose qui compte.
Si vous étiez élu au CS en 2009, avez vous participé aux réunions ?? Quel a été la position de votre CS sur le non renouvellement de votre syndic ?? pourqoui votre CS n'a t'il pas prévu un ou d'uatres contrats e syndics ?? Le CS vérifie les comptes, pourquoi avez vous donc proposé de rejetter la totalité de ses comptes ??
Si votre CS ne s'est pas posé de telles questions, il est totalement à coté de la plaque !!  |
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