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 Posté - 20 août 2010 : 10:28:12
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Bonjour,
Propriétaire d'un appartement en Région Parisienne depuis 10 ans je le loue depuis 5 ans (location nu).
Mais depuis le mois de juin, je le loue en meublé.
Ne dépassant pas les 23.000 de CA je suis donc en non professionnel.
Mes questions :
1er : En appelant les impôts, ils m'ont indiqué que je devais remplir la case NP et non NO comme je vois dans certain Post ???
Seulement quand je fait une simulation, je paye une somme énorme d'impôts, et aucune CSG, RDS n'apparait dans ma simulation (es ce normale ????)
2eme : Pour l'année 2010 j'ai donc loué la moitié de l'année location nu (donc foncier) je souhaite (ayant fait des travaux) déclarer en réel pour cette période !!!
Et l'autre moitier de l'année en meublé (forfaitaire 50 %)
Ai je le droit ???
Merci d'avance
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Posté - 21 août 2010 : 03:19:33
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En écumant le forum j'ai eu réponse à ma 2eme question:
j'ai pu comprendre que je pouvais et surtout devais faire du foncier au régime réel simplifié pour la 1er partie de l'année et du microbic pour la 2eme partie (réel ou forfaitaire à voir)
Quand sera t'il du deficit foncier créer par les travaux ??? sera t'il déduit l'année suivantes, puisque cette année je passe sur une toute autre fiscalité ????
Pour la 2eme partie de l'année est il interressant de faire du réel.
Sachant que j'ai l'appartement depuis 10 ans donc presque plus d'interêt d'emprunt.
En réel : quand vous parlez de comptabilité "super simplifié" cela correspond simplement aux recettes et dépenses ??? Pas besoin de bilan, et donc on ne parle plus d'amortissement des immobilisations ???
Questions propablement récurrentes, mais j'essaye de comprendre car j'ai le projet "immédiat d'acheter un immeuble".
Dans un 1er cas l'immeuble l'immeuble contient 4 appartements, déjà loué en meublé, à priori pas de travaux.
Dans un 2eme cas l'immeuble est loué en meublé pour la partie appartement, un local commercial et avec travaux à venir.
les 2 produits étants complètement différent je ne veux pas me "planter"
J'ai rendez-vous avec un expert comptable à ce sujet mais souhaite avant tout avoir un minimun de connaissance pour ne pas arrivée Ignarde devant lui.
En tout cas très bon forum avec beaucoup de lecture très intéressant !!! |
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 Posté - 21 août 2010 : 08:13:11
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NO = Location de gites saisonnier (déduction 71%)
NP = location de meublés, autres que locataion de gite ou autre logement saisonnier (déduction 50%)
Vous avez donc
1/ un revenu foncier que vous déclarez soit au microfoncier soit en remplissant la 2044
2/ et la partie meublée que vous déclarez soit en microbic soit avec la liasse 2031(2033
citation: Quand sera t'il du deficit foncier créer par les travaux ??? sera t'il déduit l'année suivantes Il est perdu. POur qu'il soit utilisable, il faut s'engager a conserver pendant trosi ans le bien en question en location focnier nue. Ce n'est deja plus le cas, donc vous devez ne pas utiliser ce déficit, meme pour 2010, ou alors il faut le réintégrer en 2011.
citation: En réel : quand vous parlez de comptabilité "super simplifié" cela correspond simplement aux recettes et dépenses ??? Pas besoin de bilan, et donc on ne parle plus d'amortissement des immobilisations ???
Le bilan résulte du dépassement d'un chiffre d'affaire. C'est différent.
On peut si on veut amotir un bien de valeur 1000 euros, donc dans votre cas on peut amortir. |
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 Posté - 21 août 2010 : 09:19:52
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citation:
NO = Location de gites saisonnier (déduction 71%)
NP = location de meublés, autres que locataion de gite ou autre logement saisonnier (déduction 50%)
C'es excate, alors il y a un bug dans la simulation des impôts.
J'ai fait une simulation sur une année complète en microbic (50 %) je paye plus d'impots qu'en restant en location nue en micro foncier (30 %)
C'est pas très logique ?!?!
Es ce normale que dans ma simulation aux impôts sur l'année complète en microbic aucune CGS RDS n'apparaissent ???
citation: Il est perdu. POur qu'il soit utilisable, il faut s'engager a conserver pendant trosi ans le bien en question en location focnier nue. Ce n'est deja plus le cas, donc vous devez ne pas utiliser ce déficit, meme pour 2010, ou alors il faut le réintégrer en 2011.)
A ça dommage pour ma pomme je n'avais pas vu ça comme ça !!!
citation:
On peut si on veut amotir un bien de valeur 1000 euros, donc dans votre cas on peut amortir.)
L'amortissement de mon appartement doit ce faire sur la valeur actuelle ou la valeur d'achat ???
Merci beaucoup pour ces réponses !!!! |
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Posté - 21 août 2010 : 09:43:24
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L'amortissement se fait sur la valeur vénale, c'est a dire la valeur au jour un vous avez passé le logement en exploitation meublée.
Pour le logiciel des impots, ne sachant pas comment il fonctionne, je ne peux répondre, et oui, vous payez les taxes sociales dessus, mais c'est un autre calcul que celui de l'impot sur le revenu. |
Édité par - ribouldingue le 21 août 2010 09:45:26 |
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Posté - 21 août 2010 : 09:51:21
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Posté - 21 août 2010 : 17:26:27
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Pour faire suite à mes interrogations j'ai visité un immeuble cematin composé de 7 appartements, 4 sont à vendre pour un total de 210.000 €
Tous loués, et meublés.
Montant des loyers 435 + 35 de charges *4 soit 1.520 mensuel, 18.240 annuel
Pas de travaux à prévoir, sauf changement d'un lino dans un 36m2 (lorsque le locataire partira)
Un est loué depuis 2 ans, un autre depuis 3 ans, Le 3eme depuis le mois de février et pour le dernier le bail est signé il rentrera dans l'appartement Le 1er septembre.
A priori pas de difficulté pour la loc.
Charges de copro 550 par trimestre, gérer par un syndic
et 1600 € d'impots fonciers.
Quand pensez vous ???
On a discuté "Fiscalité" (du peu que je commence à comprendre)avec eux ils sont en LMP, et me certifient qu'ils ne payent aucun impôts sur les loyers et aucune taxe pro (enfin celle qui la remplace) (du coup là je suis perdu) ???????
Leur comptabilité est faite par un expert. Ce que je compte faire dans un 1er temps !!!
J'ai le nom du cabinet, pensez vous que je puisse l'appeler ???? Puisqu'ils n'ont pas l'air très sur de leurs réponses ????
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Posté - 21 août 2010 : 21:10:35
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Mes commentaires:
18 240 / 210 000 = moins de 9% de rendement brut, ca me semble moyen. Dans une telle configuration, c'est intéressant d'acheter un immeuble complet, de facon a pouvoir supprimer le syndic, qui doit couter plus de 1500 euros par an.
citation: Montant des loyers 435 + 35 de charges *4 soit 1.520 mensuel, 18.240 annuel Je ne comprends pas votre calcul
citation: On a discuté "Fiscalité" (du peu que je commence à comprendre)avec eux ils sont en LMP Ils ont donc d'autres logements.
citation: me certifient qu'ils ne payent aucun impôts sur les loyers et aucune taxe pro Aucun impot sur le revenu je veux bien, mais aucune taxe pro, je ne vois pas.
citation: Leur comptabilité est faite par un expert Un expert ou un comptable?
citation: J'ai le nom du cabinet, pensez vous que je puisse l'appeler ???? Puisqu'ils n'ont pas l'air très sur de leurs réponses ????
Vous pouvez toujours les appeler mais ils ne vous diront rien sur cet immeuble ni sur leur client, secret porfessionnel oblige. |
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Posté - 21 août 2010 : 22:12:01
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citation: Mes commentaires:
18 240 / 210 000 = moins de 9% de rendement brut, ca me semble moyen. Dans une telle configuration, c'est intéressant d'acheter un immeuble complet, de facon a pouvoir supprimer le syndic, qui doit couter plus de 1500 euros par an.
Effectivement cout du syndic à eviter !!!!
citation: Montant des loyers 435 + 35 de charges *4 soit 1.520 mensuel, 18.240 annuel Je ne comprends pas votre calcul
Oula oui erreur de frappe : 345 de loyer + 35 de charges locatives X 4 appartements
citation: On a discuté "Fiscalité" (du peu que je commence à comprendre)avec eux ils sont en LMP - Ils ont donc d'autres logements.
Et bien décidement ils sont Non pro autant pour moi, mais effectivement ils ont d'autres logements.
citation: me certifient qu'ils ne payent aucun impôts sur les loyers et aucune taxe pro - Aucun impot sur le revenu je veux bien, mais aucune taxe pro, je ne vois pas.
Moi non plus !!!
citation: Leur comptabilité est faite par un expert - Un expert ou un comptable?
Comptable oui.
citation: J'ai le nom du cabinet, pensez vous que je puisse l'appeler ???? Puisqu'ils n'ont pas l'air très sur de leurs réponses ????
Vous pouvez toujours les appeler mais ils ne vous diront rien sur cet immeuble ni sur leur client, secret porfessionnel oblige.
J'imagine !!!!
Bon !!! prospection toujours en cours Lundi et mardi visite de plusieurs immeuble, entier cette fois si !!!
Merci pour les réponses.
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