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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Posté - 30 août 2010 : 16:39:30
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J'ai acheté voici 3 ans un appartement dans le cadre d'une épargne de Robien (défiscalisation sur 5 puis 9 ans ). Comme de nombreux investisseurs seront tentés de revendre leur bien au terme de la defiscalisation sur les années 2012 à 2017, ne peut-on pas craindre une nouvelle chute des cours de l'immobilier à cette échéance ? Quelle est la valeur d'un investissement de ce type en cours de défiscalisation ? Est-ce justifié de chercher à revendre avant les termes de 5 ans ou de 9 ans ?
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
Statut:
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1
Posté - 30 août 2010 : 17:00:18
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Bonjour,
citation: Comme de nombreux investisseurs seront tentés de revendre leur bien au terme de la defiscalisation sur les années 2012 à 2017, ne peut-on pas craindre une nouvelle chute des cours de l'immobilier à cette échéance ?
Il y a eu d'autres types d'immobilier défiscalisant avant, il y en a depuis (Scellier).
citation: Quelle est la valeur d'un investissement de ce type en cours de défiscalisation ?
Il n'y a pas de rapport direct entre le prix du bien et le fait que vous réduisiez vos impôts grâce à lui. Si vous deviez vendre ce bien, le fait que vous fassiez du Robien n'aurait pas d'impact pour l'acheteur.
Par contre, nombre de tels programmes ont profité du fait que l'intérêt fiscal était élevé pour réaliser des programmes de qualité médiocre et surpayés. Il est donc possible (voire probable) que si vous faites estimer aujourd'hui un bien acheté il y a seulement 3 ans, l'estimation du prix actuel soit plus faible, d'autant plus que l'investissement a eu lieu dans un endroit où la demande locative est actuellement bien inférieure à la demande du fait d'un surdéveloppement de la construction de ces immeubles par des promoteurs surfant sur cette vague.
citation: Est-ce justifié de chercher à revendre avant les termes de 5 ans ou de 9 ans ?
Le problème c'est que si vous vendez maintenant, vous perdrez probablement de l'argent pour la raison citée plus haut mais en plus parce que vous devrez rembourser les avantages fiscaux obtenus. Donc si vous avez un locataire qui vous paie ses loyers et qui prend soin de votre bien, mieux vaut ne pas vendre. |
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 2
Posté - 30 août 2010 : 17:20:52
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Merci de vos réponses. Sur votre dernier conseil, c'est que justement c'est une succession de déboires que je résume:
j'ai acheté ce bien locatif en investissement de Robien livré en août 2007 ( ... avec 6 mois de retard) dans une résidence du sud-ouest dite de standing, justifiant un prix relativement élevé parce que piscine et gardiennage dans un environnement dit "favorable".
Résultat sur 36 mois, 17 seulement de location et encore avec 2 locataires et un 3ème à venir après le départ du dernier qui au passage a vandalisé mon bien (ce sera l'objet de travaux de réhabilitation heureusement couverts par l'assurance contractée).
Il faut savoir que l'assurance vacance de loyer comporte 1 mois de franchise, ce sont donc 3 mois de perte de loyer à supporter auxquels s'ajoutent 5 mois non couverts par l'assurance. Avec les frais de recherche de nouveau locataire et d'établissement de bail, cela représente sur 3 ans une perte près de 5 K€ que n'amortit pas la défiscalisation. J'en suis à demander à l'intermédiaire ainsi qu'aux gestionnaire et promoteur un dédommagement sous forme de geste commercial, voire de reprise de mon bien au prix (dévalué) du marché.
Perso, je regrette désormais de m'être laissé embarqué dans une opération qui est tout sauf "pépère"contrairement à ce que j'espèrais et ce qu'on me présentait...
Donc, j'incite sur ce forum et d'autres à une très grande prudence en la matière. |
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nefer
Modérateur
14647 message(s)
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3
 Posté - 30 août 2010 : 17:35:49
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il ne faut jamais "acheter de la défiscalisation"
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Posté - 30 août 2010 : 17:55:43
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ce n'est pas non plus constructif de revenir sur les erreurs du passé, qui n'en fait pas ? Sinon éviter à d'autres de se faire embobiner. Et puis sans défiscalisation, quel serait l'état du parc immobilier aujourd'hui ? Le problème majeur est que ce secteur d'activité est encore trop mal encadré, laissé en pâture à trop de gens sans scrupules. Tels les architectes, promoteurs et intermédiaires devraient se doter d'un code déontologique et d'un conseil de cet ordre. |
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Posté - 30 août 2010 : 21:45:50
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citation: Et puis sans défiscalisation, quel serait l'état du parc immobilier aujourd'hui ? Certianement bien meilleur qu'aujourd'hui, car on ne paierait pas directement ou indirectement pléthore de personnes qui n'ont aucune valeur ajoutée autre que de gruger le fisc, et on n'aurait pas des constructions bêtes qui s'accumulent aux autres contructions bêtes dans les mêmes villes dans les mêmes quartiers.
L'état n'aurait pas l'impression de devoir récupérer sur les autres bailleurs les sommes délirantes qu'il lâche pour les défiscalisations, et on ne paierait pas des milliers d'inspecteurs des impôts sans valeurs ajoutées non plus dont le seul job est d'apprendre par coeur les trente ou soixantes fiscalités différentes des vingt dernières années et les cinq ou six tableaux différents de loyer maxi par m2 et de revenu du locataire selon le type de défisc.
Du temps que j'ai acheté du neuf, et ca fait longtemps que j'ai arreté, je n'ai jamais eu deux logements soumis à la meme fiscalité... Ca n'a absolument aucun sens.
Le but de l'immobilier locatif, c'est d'heberger un locataire moyennant argent, trop de députés, de fiscalistes, de commerciaux et de têtes pensantes et mal pensantes l'oublient. |
Édité par - ribouldingue le 30 août 2010 21:50:58 |
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