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gregaglo
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 Posté - 05 sept. 2010 : 03:34:25
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Bonjour,
J'ai besoin de vos éclaircissements...
Nous venons de signer une promesse de vente. L'appartement que nous achetons se constitue de 4 lots : 2 lots appartements et 2 lots greniers. Le règlement de copropriété date de 2002. Les vendeurs ont effectué des travaux en 2004 : ils ont réunis les 2 appartements et aménagé les greniers pour former un seul appartement. Je précise qu'ils ont obtenu l'accord de la copropriété pour relier appartements et greniers par un escalier et qu'il n'y a eu aucune annexion des parties communes.
Tous les copropriétaires du dernier étage ont créé des duplex et sont dans le même cas. Jusqu'ici tout va bien.
Lors de la dernière assemblée générale (préalable à la signature de notre promesse de vente), un copropriétaire a demandé la réunification de ses lots pour leur vente (d'après ce que nous a dit notre vendeur ce serait le notaire de l'acheteur qui aurait demandé la réunification). Il a soumis à la copropriété le dossier de son géomètre qui a requalifié le grenier aménagé en appartement avec nouvelle répartition des tantièmes qui s'en suit.
Nous n'avons de notre côté pas demandé la réunification de nos lots avant vente.
Notre vendeur vient de nous transmettre une note de complément d'information de PV de cette assemblée qui dit en substance que les copropriétaires dans la même situation (dont notre vendeur) vont "régulariser" leur situation lors de la prochaine AG (et là ce sera nous) et soumettre le dossier d'un géomètre. Il nous demande notre accord sur cette note. La note laisse entendre que tout cela a été discuté pdt l'assemblée, dans la réalité c'est un copropriétaire qui s'est manifesté après et apparemment tous les copropriétaires concernés sont d'accord pour "régulariser" leur situation et souhaitent le faire en même temps pour partager les frais.
Comme tout ceci a été convenu sans nous, notre vendeur est prêt à prendre les frais en charge.
Seulement voilà , nous nous sommes un peu renseignés et nous nous posons des questions sur le bien-fondé même de cette procédure :
- la copropriété pourra-t-elle nous imposer de procéder à la réunification de ces lots ?
- pouvez vous me confirmer que les lots correspondant aux greniers n'ont en réalité pas à être requalifiés en appartement ?
- Si nous refusons de faire ce que nous demande la copro, que risquons-nous ?
Tout ceci est d'autant plus délicat que nous ne sommes même pas encore arrivés et n'avons aucune envie de commencer nos relations avec voisins et syndic dans le conflit...
Nous pourrions purement et simplement accepter l'arrangement avec le vendeur mais
1) nous prenons le risque qu'il ne respecte pas ses engagements (comment l'y contraindre ? Par un avenant à la promesse de vente ??) et de devoir payer tous les frais de réunification.
2) nous allons payer plus de charges, ce qui ne nous poserait pas de problème si c'était vraiment justifé mais je ne suis pas certaine que ce soit le cas...
J'espère que tout ceci n'est pas trop confus et attends vos réponses,
Merci par avance
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Posté - 05 sept. 2010 : 09:26:55
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citation: 1) nous prenons le risque qu'il ne respecte pas ses engagements (comment l'y contraindre ? Par un avenant à la promesse de vente ??) et de devoir payer tous les frais de réunification. OUI, faites le inscrire par le notaire et faites mettre une somme à évaluer (1500 € ?) en réserve chez ce même notaire2) nous allons payer plus de charges, ce qui ne nous poserait pas de problème si c'était vraiment justifé mais je ne suis pas certaine que ce soit le cas...à priori, vous n'avez pas à mettre en doute ce que dira le géomètre.
à mon avis, on ne peut pas vous obliger à la réunification des lots ; vous pouvez prétexter que vous pourriez être amener à revendre plus tard certains lots de votre acquisition. Et dans ce cas, vous seriez obligé de passer par une AG pour de nouveau désolidariser certains lots.
Enfin un grenier PRIVATIF n'a pas à être réévalué même s'il a été aménage. |
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gregaglo
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 Posté - 05 sept. 2010 : 13:26:46
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Merci beaucoup pour votre réponse.
Pour répondre à votre remarque sur le géomètre, celui qui a fait le dossier du voisin a réévalué le grenier et l'a requalifié en appartement.
Si nous refusions de réunir nos lots, l'assemblée pourrait elle quand même demander une réévaluation des tantièmes (parce que finalement, c'est ça qui les intéresse : certains pensent payer trop de charges par rapport aux autres) ? Si oui, faut-il l'unanimité ? Et si ce point est voté, comment cela se passe-t-il ? Le syndic mandate un géomètre ? Qui paye ?
Question subsidiaire :
- notre décision pourrait-t-elle avoir le moindre impact sur la loi Carrez (et donc sur la revente le moment venu !!) ? Je m'explique : actuellement l'ensemble fait 116m2 au sol, 94 m2 loi Carrez. Il y a eu un petit souci lors de la promesse de vente car le diagnostiqueur n'avait dans un premier temps pas voulu prendre en compte le "grenier" car "pièce annexe". Après vérification des textes et coup de fil du notaire au diagnostiqueur, on nous a fourni une belle attestation 94m2 loi Carrez. qui plus est, si l'on considèrait chaque lot séparément, sur les 2 lots des greniers il y en a un des 2 qui fait nécessairement moins de 9 m2. Ils sont bien sûr actuellement réunis physiquement. Le fait que l'on réunisse ou pas ces lots sur le règlement de copropriété change-t-il quelque chose au métrage Carrez ? |
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Posté - 05 sept. 2010 : 13:49:10
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ce n'est pas parce que un grenier est aménagé en appartement que sa destination a changé (on en a beaucoup parlé recemment dans un post). Dans ce cas une modification des tantièmes de charges doit se faire à l'unanimité : citation: Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.....
Si l'AG décidait de prendre un géomètre pour effectuer une nouvelle répartition des tantièmes, c'est le SDC dans son ensemble qui en supporterait la charge.
Quant à la loi Carrez, elle se fait par déplacement d'un diagnostiqueur avec déplacement sur le site (aux frais du vendeur). Ce dernier applique les règles du diagnostic, à la vue de ce qui lui est montré, sinon il engagerait sa responsabilité.
à vérifier, car je n'ai pas de certitude sur les règles du diagnostic, mais une pièce de moins de 8m2 n'est pas prise en compte dans la superficie loi Carrez. Par contre si cette pièce est ouverte en totalité sur une seconde de 8m2 par exemple, il est diagnostiqué une seule pièce de 16m2 en superficie Carrez (en prenant en compte la hauteur sous plafond. Mais il ne faut pas confondre Loi Carrez et tantièems de charges, ce sont 2 choses totalement différentes. Vous acheté un ensemble composé de 4 lots dont le notaire doit noter la surface totale en loi Carrez. |
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gregaglo
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Posté - 05 sept. 2010 : 14:14:54
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Merci beaucoup !
En conclusion c'est le notaire des acheteurs du voisin (qui a demandé on ne sait pas trop pourquoi la réunification des lots) et le géomètre du voisin (qui si je comprends bien n'aurait jamais dû requalifier le grenier en appartement) qui fichent le bazar dans la copropriété.
Ce qui va être difficile, c'est de faire comprendre tout ça et de faire valoir nos droits sans se mettre à dos tout ou partie de la copro...
Votre site est super.
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gregaglo
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Posté - 05 sept. 2010 : 21:27:51
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Puis me permettre une autre question ?
Un seul lot ne peut avoir plusieurs affectations ? Autrement dit, le fait de réunifier les lots qui avaient individuellement des affectations différentes conduit de facto à ce que le lot résultant soit en totalité qualifié en appartement ? |
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Posté - 05 sept. 2010 : 22:07:01
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un lot a une seule appellation : habitation, profession liberale, etc... |
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gregaglo
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Posté - 05 sept. 2010 : 22:46:04
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Je ne suis pas sûre de comprendre. Je n'ai peut être pas employé la bonne terminologie... pardonnez moi mais je suis totalement néophyte.
On réunit les lots A + B individualisés dans le RDC mais physiquement réunis, en un seul nouveau lot C.
Les lots A et B sont tous deux à usage d'habitation, mais à l'origine (sur le RDC) le lot A est un appartement et le lot B un grenier, et les tantièmes tiennent compte de leur valeur relative différente.
Est ce que les tantièmes de C sont calculés comme étant la somme de A+B ? Autrement dit, y a t il des valeurs relatives différentes au sein d'un seul et unique lot ? |
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Posté - 06 sept. 2010 : 08:06:09
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Normalement votre RDC fait état d'un SDC d'habitations, éventuelelment de locaux commerciaux, de locaux professionnels. L'EDD décrit les lots : appart, grenier, cave, etc...
le lot A est une habitation (un appart)
le lot B est une habitation (un grenier)
le lot C est une habitation et ne devrait pas changer de A+B
(sous réserves de conditions contraires inscrites au RDC) |
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gregaglo
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Posté - 06 sept. 2010 : 08:43:19
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Merci pour ces précisions.
Donc, si je comprends bien, à mon que le RDC n'interdise expressement d'habiter dans son grenier (ou autres conditions particulières au RDC), la partie du lot C correspondant à l'origine au lot B n'aurait jamais dû être requalifié en appartement. |
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Posté - 06 sept. 2010 : 09:34:08
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elle peut être requalifiée en appartement qui reste une habitation mais ne devrait pas faire l'objet d'une modification de tantièmes. |
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gregaglo
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Posté - 07 sept. 2010 : 00:54:51
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S'il n'y a pas de modification de tantième, il n'y a donc pas de modifications du règlement de copropriété ?
Mais alors, pourquoi faut il un dossier de géomètre pour une simple réunion de lots ???
J'ai cru comprendre en lisant de nombreux sujets que les tantièmes de copropriété étaient intangibles, sauf vote à l'unanimité des copropriétaires.
Une modification de l'état descriptif de division (réunion de 4 lots en 1) par acte authentique n'est-elle pas suffisante ?
Question subsidiaire : si la copropriété ne peut nous contraindre à la réunion de nos lots, à l'inverse, devons nous avoir un accord de l'AG pour réunir nos lots ? |
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gregaglo
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Posté - 07 sept. 2010 : 00:58:50
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Je précise qu'en relisant le PV de la dernière assemblée (qui a eu lieu avant notre promesse de vente), je me rends compte que les tantièmes DE COPROPRIETE du voisin ont été modifiés et que la nouvelle répartition a été adoptée à l'AG SANS L'UNANIMITE |
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Posté - 07 sept. 2010 : 07:47:09
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citation: S'il n'y a pas de modification de tantième, il n'y a donc pas de modifications du règlement de copropriété ?
Mais alors, pourquoi faut il un dossier de géomètre pour une simple réunion de lots ???
J'ai cru comprendre en lisant de nombreux sujets que les tantièmes de copropriété étaient intangibles, sauf vote à l'unanimité des copropriétaires.
Une modification de l'état descriptif de division (réunion de 4 lots en 1) par acte authentique n'est-elle pas suffisante ?
Question subsidiaire : si la copropriété ne peut nous contraindre à la réunion de nos lots, à l'inverse, devons nous avoir un accord de l'AG pour réunir nos lots ? en fait tout est lié...
un proprio peut vouloir faire un lot unique qui dans ce cas change l'EDD, or cet EDD est un acte qui fait référence chez un notaire, il faut donc le faire voter et le faire enregistrer soit parce qu'il est inclus dans le RdC soit parce qu'il est lié  Vous avez cru comprendre en lisant... que les tantièmes etaient intangibles, etc... vous ne lisez pas les post ?  je vous l'ai signalé : art 11. Et dans ce cas, c'est pas "cru comprendre", c'est la loi !
quant au vote de l'AG, il est entériné s'il n'a pas été contesté dans les deux mois de réception du PV. Par contre si cela a entrainé un changement de valeur pour vous (et préjudiciable, ce qui n'est pas sur  ), vous avez 10 ans pour contester. |
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gregaglo
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Posté - 07 sept. 2010 : 10:12:11
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Merci +++
Justement, j'ai lu tous les posts, la loi de 1965, revu la définition des tantièmes... mais il a fallu à mon cerveau le temps de digérer tout ça.
A ce propos, en lisant d'autres posts : l'article 11 parle des tantièmes de CHARGES, qui peuvent dans certains cas prévus à l'article 25. Mais les tantièmes de COPROPRIETE ? Il ne pourraient être modifiés qu'à l'unanimité, sans exception ?Cela découlerait du fameux article 5 si souvent cité ? |
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Posté - 07 sept. 2010 : 11:43:12
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l'article 5 ne s'applique pas à vous à partir du moment où vous avez un RdC qui réglement ces tantièmes :"...Dans le silence ou la contradiction des titres,..."
ensuite tantièmes = quote part
ensuite la propriété est indivise, et chacun a des parts reproduit dans les tantièmes des "charges générales au SDC".citation: Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Donc ce que vous appelez tantièemes de copropriété, sont en fait ces fameuses quote part des charges générales du SDC, donc application de l'article 11. |
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gregaglo
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Posté - 07 sept. 2010 : 23:19:43
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gregaglo
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Posté - 08 sept. 2010 : 17:26:53
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Je reviens vers vous : dans cet immeuble, le chauffage est collectif. Est ce que l'on peut considérer qu'en amenageant nos combles nous augmentons l'espace à chauffer, ce qui pourrait être tout à fait recevable pour modifier nos tantiemes de charges. |
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Posté - 08 sept. 2010 : 20:30:52
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eventuelelment cela pourrait changer effectivement les tantièmes des charges "chauffage", et encore... |
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