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 Sujet  |
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blaise44
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France
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 Posté - 07 sept. 2010 : 15:51:54
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Bonjour,
je suis en cours d'achat d'une maison d'habitation, anciennement siège d'une exploitation agricole, figurant en zone A du PLU. Pour plus de sécurité, j'ai demandé un certificat d'urbanisme opérationnel pour des travaux ne nécessitant qu'une déclaration préalable (modification de quelques ouvertures, ajout de fenêtres de toit, aucune création de SHON). Ce certificat m'a été retourné négatif, sur la base des articles A1 et A2 du règlement du PLU, dont voici les extraits cités :
A1 : sont interdites les constructions et installations de toute nature non liées ou non nécessaires à l'activité agricole à l'exception des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.
A2 : sont admises les constructions, restaurations, extensions ou changement de destination pour les logements de fonction des exploitants agricoles dont la présence permanente est nécessaires au fonctionnement de l'exploitation agricole.
La personne de la DDTM que j'ai contacté pour me faire expliquer la décision considère que l'article A2 prime : les restaurations étant admises pour les exploitants agricoles, elles sont interdites pour les autres. J'ai argumenté en disant qu'on peut aussi bien considérer que l'article A1 prime : les constructions étant explicitement interdites, les restaurations sont autorisées. Le dialogue a rapidement tourné au dialogue de sourd, chacun restant sur sa position.
De mon point de vue, l'article A1 vise les travaux importants, soumis à permis de construire, mais aucunement les travaux d'entretien ou d'amélioration sans création de surface nouvelle. L'article A2 le complète en autorisant les permis de construire pour les exploitants agricoles. Un exemple concerne le ravalement de façade, qui nécessite une déclaration préalable, mais ne saurait être refusé sous peine de dévalorisation progressive mais inéluctable du bien...
Mon analyse vous paraît-elle pertinente ?
Si oui, je ne sais pas trop comment poursuivre. Dois-je tenter un recours amiable, et auprès de qui (DDTM ou préfet) ? Dois-je directement menacer de saisine du TA ? Le maire de la commune ne veut pas aller contre le CU, car il craint le service de la légalité de la DDTM... à juste titre sans doute.
Merci pour votre éclairage.
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 Posté - 07 sept. 2010 : 16:22:19
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non votre analyse n'est pas bonne !
en zone A, on fait de l'agriculture et rien d'autre sauf si les batiments ont été identifiés dans le PLU comme devant être conservés.
n'achetez pas, tout simplement. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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blaise44
Nouveau Membre
France
4 message(s)
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 2
Posté - 07 sept. 2010 : 16:56:43
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
non votre analyse n'est pas bonne !
en zone A, on fait de l'agriculture et rien d'autre sauf si les batiments ont été identifiés dans le PLU comme devant être conservés.
Merci pour votre réponse, mais je pense qu'il devrait être possible de la nuancer un peu. Par exemple, rien ne m'empêche d'acheter la maison et de l'habiter en aménageant l'intérieur comme je l'entends, tant que je ne modifie pas son aspect extérieur. J'ai le droit d'effectuer les travaux d'entretien (réfection de toiture, remplacement des menuiseries, voire même ravalement si je ne change pas la couleur, aussi moche soit-elle). Et tout cela bien que les bâtiments ne soient pas identifiés au PLU. Encore une fois, le problème ne survient que si je dépose une DP...
Question subsidiaire :
Dans le règlement du PLU de la commune, l'autorisation de modification des bâtiments d'intérêt architectural et partimonial n'est pas prévue, alors que cette règle figure dans la plupart des autres PLU que j'ai pu voir (et il me semble aussi au RNU).
Quelle est la règle de coexistence du PLU et du RNU ? En clair, la municipalité peut-elle identifier les bâtiments sur son PLU malgré l'absence de la règle correspondante dans son règlement ? Cette possibilité ouvrirait la voie à une modification du PLU, infiniment plus rapide qu'une révision (nécessaire dès qu'on touche à de la surface agricole), prévue dans 3 ans. Pour info, la commune est favorable à la restauration des bâtiments, mais ne souhaite pas aller contre l'avis de la DDTM.
Merci d'avance.
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3
Posté - 07 sept. 2010 : 17:16:10
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citation: Initialement posté par blaise44citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
non votre analyse n'est pas bonne !
en zone A, on fait de l'agriculture et rien d'autre sauf si les batiments ont été identifiés dans le PLU comme devant être conservés.
Merci pour votre réponse, mais je pense qu'il devrait être possible de la nuancer un peu. Par exemple, rien ne m'empêche d'acheter la maison et de l'habiter en aménageant l'intérieur comme je l'entends, tant que je ne modifie pas son aspect extérieur. J'ai le droit d'effectuer les travaux d'entretien (réfection de toiture, remplacement des menuiseries, voire même ravalement si je ne change pas la couleur, aussi moche soit-elle). Et tout cela bien que les bâtiments ne soient pas identifiés au PLU. Encore une fois, le problème ne survient que si je dépose une DP... non, le problème survienbt dès les premiers travaux conséquents, DP ou pas : relisez l'article L160-1 : le POS/PLU s'applique aux travaux, quand bien même ils ne seraient pas soumis à procédure préalable DP ou PC.citation:
Question subsidiaire :
Dans le règlement du PLU de la commune, l'autorisation de modification des bâtiments d'intérêt architectural et partimonial n'est pas prévue, alors que cette règle figure dans la plupart des autres PLU que j'ai pu voir (et il me semble aussi au RNU).
Quelle est la règle de coexistence du PLU et du RNU ?
si PLU, alors RNU s'éclipse : voir R111-1citation: En clair, la municipalité peut-elle identifier les bâtiments sur son PLU malgré l'absence de la règle correspondante dans son règlement ? non : il lui faut faire évoluer le réglement de PLU -voir L123-3-1- après enquête publique. S'agissant d'une atteinte à la destination agricole des sols, la révision me semble incontournable. citation: Cette possibilité ouvrirait la voie à une modification du PLU, infiniment plus rapide qu'une révision (nécessaire dès qu'on touche à de la surface agricole), prévue dans 3 ans. Pour info, la commune est favorable à la restauration des bâtiments, mais ne souhaite pas aller contre l'avis de la DDTM.
Merci d'avance.
voili voilà |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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blaise44
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Posté - 07 sept. 2010 : 17:34:08
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
non, le problème survienbt dès les premiers travaux conséquents, DP ou pas : relisez l'article L160-1 : le POS/PLU s'applique aux travaux, quand bien même ils ne seraient pas soumis à procédure préalable DP ou PC.
J'ai lu l'article que vous citez, et je comprends qu'il faut toujours être en conformité avec le règlement d'urbanisme. Soit. Mais quelle est cette notion de "travaux conséquents" que vous utilisez ? A-t-elle une réalité règlementaire ou juridique, ou est-elle soumise à l'appréciation de chacun (et de qui en l'occurence si pas de DP) ?
Merci d'avance.
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Posté - 07 sept. 2010 : 17:53:18
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l'aménagement intérieur que vous mentionniez n'est pas régi paar l'urbanisme ... sauf bien sur changement de destination ou d'affectation de surfaces SHOB non SHON.
en revanche, la réfection de façade, de toiture, d'huisseries, ... est bien régi par le droit de l'urba. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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blaise44
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Posté - 07 sept. 2010 : 17:55:59
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
l'aménagement intérieur que vous mentionniez n'est pas régi paar l'urbanisme ... sauf bien sur changement de destination ou d'affectation de surfaces SHOB non SHON.
en revanche, la réfection de façade, de toiture, d'huisseries, ... est bien régi par le droit de l'urba.
Merci bien pour ces précisions.
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