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lavandula68
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 Posté - 09 sept. 2010 : 22:32:19
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Bonsoir,
Je souhaiterai savoir si un copropriétaire peut lors d'une AG avoir à lui tout seul + de 5% des voix du syndicat ?
Je m'explique : Dans la résidence où je j'habite il y a 1 entreprise qui au niveau de ses millièmes généraux a 458 sur 10 000 èmes (un appartement 180 èmes + 1 cave 3èmes + 4 locaux dont 3 à 69 èmes et 1 à 68 èmes ce qui fait en tout : 180+3+ 207(69x3)+68=458èmes).
Lors de notre dernière AG, le syndic a gonflé les millièmes de cette entreprise passant de 458èmes à 518èmes !! En fait le syndic a inclus dans les millièmes généraux les millièmes d'eau froide et de chauffage pour chaque local qui eux sont sur 1000èmes alors que les millièmes généraux sont sur 10 000èmes.
Aussi ces 60 millèmes de + font que cette société (pour le futur ravalement déjà voté) devra payer + de 1980 € sans aucune justification. Est-ce normal ?
Comment faire pour qu'une bonne fois pour toutes les bons millièmes soient attribués à cette entreprise ? J'en ai déjà parlé à l'ancien président de cette entreprise qui comme mauvais gestionnaire s'en foutait (depuis ils l'ont viré...), au conseil syndical qui lui aussi s'en fout !!!!
c'est une question de principe, le syndic n'a pas à diminuer ou à augmenter les millièmes comme ça lui chante !!!
Merci de me donner votre avis.
Lavandula
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JB22
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Posté - 09 sept. 2010 : 22:49:28
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Il ne faut pas confondre "voix" en A.G. et "tantièmes généraux" de copropriété.
Un copropriétaire ne peut pas avoir en A.G. plus de trois mandats si le total de ses tantièmes et ceux de ses mandants font plus de 5 % des voix. Le nombre de tantièmes n'est pas limité s'il a au maximum trois mandats.
Les tantièmes généraux et les tantièmes spécifiques: eau, chauuffage, etc, ne se cumulent pas. |
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lavandula68
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 2
Posté - 09 sept. 2010 : 23:33:14
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Salut !
Je ne comprends pas : la société en question se retrouve avec 518 millièmes alors qu'elle en a que 458 !! Je ne parle pas de mandat mais de millièmes que le syndic lui attibut bien. Ce sont soit-disant ses propres millièmes et déjà avec "cette erreur" cette société se retrouve à avoir plus de 5% des voix du syndicat !
LÃ il y a un truc que je comprends pas.
Est-ce que de manière légale un copro peut avoir à lui tout seul + de 5% des voix du syndicat ? C'est simple à comprendre non ?
Je ne vous comprends pas lorsque vous dites : Le nombre de tantièmes n'est pas limité s'il a au maximum trois mandats.
Les voix du syndicat sont bien basés ur les millièmes généraux ! Dans notre résidence toutes les voix du syndicat font 10 000 millièmes dont 5% des voix font bien 500 millièmes.
si ce n'est pas ça alors SVP veuillez m'expliquer ce serait sympa.
Lavandula |
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nefer
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3
 Posté - 10 sept. 2010 : 00:21:02
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les 5% s'appliquent sur les ma,dats
à titre personnel un copropriétaire peut très bien représenter plus de 5% des tantièmes généraux si le total des tantièmes des lots dont il est PROPRIETAIRE fait plus de 5%
il n'y a réduction des tantièmes d'un copropriétaire que si ses propres tantièmes sont supérieurs à la moitié des tantièmes, c'est à dire s'il est majoritaire à lui tout seul!
relisez les textes légaux! |
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lavandula68
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4
 Posté - 10 sept. 2010 : 01:39:37
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Franchement, je me demande si parfois je m'exprime bien ou pas ou si ce sont les intervenants qui ne se donnent même pas la peine de me lire !!
Lorsque vous dites : "Un copropriétaire ne peut pas avoir en A.G. plus de trois mandats si le total de ses tantièmes et ceux de ses mandants font plus de 5 % des voix. Le nombre de tantièmes n'est pas limité s'il a au maximum trois mandats."
Mais comment vous pouvez donner 2 infos qui se contredisent ??? Justement votre 2ème phrase contredit la 1ère. Le nombre des tantièmes est limité même si on a 3 mandats, ces tantièmes en cas de cumul (3 mandats) ne doivent pas dépasser 500 sur 10 000 millièmes (5% des voix du syndicat). C'est quand même grâve de dire n'importe quoi.
De plus pour répondre à Rambouillet, l'entreprise en question n'a pas le droit d'avoir a elle-seule + de 5% des voix du syndicat puisque qu'elle n'est pas propriétaire d'autant de lots qui lui permettrait d'avoir tous ces millièmes.
Encore 1 fois, LISEZ-MOI SERIEUSEMENT;
J'ai dit que cette entreprise n'avait en REALITE que 458 millièmes et non 518 millièmes, donc ça ne poserait aucun problème si la Sté était VRAIMENT détentrice de 518 millièmes MAIS CE N'EST PAS DU TOUT LE CAS.
Enfin j'espère que vous m'aurez compris, c'est l'essentiel.
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lavandula68
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Posté - 10 sept. 2010 : 01:42:38
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RECTIFICATIF : Dans le message juste avant que je viens de poster je m'adressais à Nefer et non à Rambouillet. |
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Posté - 10 sept. 2010 : 06:39:02
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Lavandula68, lisez vous bien les réponses?
citation: l'entreprise en question n'a pas le droit d'avoir a elle-seule + de 5% des voix du syndicat Evidemment qu'elle peut avoir 30, 40 ou même plus de tantièmes pour certains votes....
Pour les 5%, je crois bien que non.... vous ne lisez pas....
citation: Enfin j'espère que vous m'aurez compris, c'est l'essentiel. Je crois que c'est vous qui ne voulez pas, essayez de lire, pas de visualiser en diagnonale...
citation: Les voix du syndicat sont bien basés sur les millièmes généraux ! Absoluement pas; Il est tant qu vosu vous intéressiez SERIEUSEMENT à ) la facon dont sont Votées les résolution en assembéle générale, et ce n'est pas du tout cela.
Il y a PLUSIEURS facons de voter selon le type de résolution et éventuellement les parties de la copropriétés inccriminées. Les tantièmes non généraux et les votes à l'unanimité existent..
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JB22
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Posté - 10 sept. 2010 : 09:46:25
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"si ce sont les intervenants qui ne se donnent même pas la peine de me lire "
Pas très sympa pour les intervenants qui se donnent la peine de vous répondre et qui tous vous donnent la même réponse, présentée différemmment.
Relisez SVP mon premier message:
" Il ne faut pas confondre "voix" en A.G. et "tantièmes généraux" de copropriété."
Exemple: X a 458/10000 de tantièmes généraux,
5 % des voix représentent 500/10000
Voix sans mandat.......458/10000
Voix avec 3 mandats: 458 + (210+315+405=930)= 1.388 voix O.K.
Voix avec 4 mandats: 458+210+315+405+250= 1638 voix : INTERDIT plus de 5% des voix (500).
Autre exemple:
Y a 5200/10000 de tantièmes généraux, il est majoritaire,
Ses voix en A.G. sont réduites au montant des voix des autres copropriétaires, c'est à dire 4.800, il est donc "égalitaire en VOIX".
A ne pas lire en diagonale !!! |
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lavandula68
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Posté - 10 sept. 2010 : 11:53:00
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Bonjour,
pour commencer je tiens à remercier tous ceux qui m'ont répondu.
Je m'adresse à JB22 pour lui dire que j'ai compris son explication mais qu'elle me pose probème à partir de et je reprends vos termes :
" Voix avec 3 mandats: 458 + (210+315+405=930)= 1.388 voix O.K.
Voix avec 4 mandats: 458+210+315+405+250= 1638 voix : INTERDIT plus de 5% des voix (500)".
Excusez-moi mais c'est là que je ne vous comprends plus !! Avec les 3 mandats (1388) on dépasse déjà les 5% qui ne font que 500 millièmes et pour les 4 mandats ce n'est même plus la peine d'en parler puisqu'on en est à 1638 voix ! Pourquoi 1388 voix passent et pas 1638 ? Dans les 2 cas nous dépassont les 5% il me semble.
Un copropriétaire peut avoir jusqu'à 3 mandats SI ET SEULEMENT SI la totalité des millièmes qu'il possède avec ceux dont il est le représentant ne dépassent pas 5% des voix du syndicat.
Dans notre résidence sur 10 000 millièmes généraux 5% des voix nous donnent 500 millièmes.
Aussi je pense que l'entreprise qui a déjà 458 millièmes (presque 500èmes) ne peut par exemple prendre le mandat de personne;
Comme moi par exemple qui ai 184 millièmes je ne pourrai jamais prendre le mandat de cette entreprise (184+458= 642 millièmes).
Maintenant je pense qu'un propriétaire peut avoir à lui seul + de 5% des voix du syndicat SI ET SEULEMENT SI il est réellement propriétaire des lots qui lui conférent autant de millièmes mais pour les mandats il y a quand même restriction.
Merci d'avance à ceux qui me donneront leur avis. |
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Posté - 10 sept. 2010 : 12:17:08
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lavandula je n'interviens que maintenant ...  citation: Je souhaiterai savoir si un copropriétaire peut lors d'une AG avoir à lui tout seul + de 5% des voix du syndicat ?
OUI, il peut avoir 99.9999999999999999999999 % des voix ! MAIS, lors des votes de résolutions, ses voix ne pourront pas dépasser plus de la somme des autres proprios réunis.
Il ne peut pas avoir 100 % des voix, car il n'est pas en copropriété
Donc 5% de 10000 = 500. Bravo !
citation: Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Donc votre proprio avec 458 voix (pas les 99,99999 %), peut recevoir 3 autres mandats qui pourraient le faire monter par exemple à 9000 voix !
Par contre dans ce cas, il ne peut en avoir un quatrième, car il dépasserait les 5% (9000 est plus grand que 500 ).citation: En fait le syndic a inclus dans les millièmes généraux les millièmes d'eau froide et de chauffage pour chaque local qui eux sont sur 1000èmes alors que les millièmes généraux sont sur 10 000èmes.
là votre syndic fait erreur ! il faut le remetter dans les clous !
citation: Un copropriétaire peut avoir jusqu'à 3 mandats SI ET SEULEMENT SI la totalité des millièmes qu'il possède avec ceux dont il est le représentant ne dépassent pas 5% des voix du syndicat.
NON ! relisez bien :citation: Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat cela signifie que jusqu'à 3 mandats, il peut avoir la majorité absolue, (voir l'unanimité, s'il a eu mandat des 3 autres proprios d'une copro de 4 ! ). C'est à partir du 4ème mandat que les 5% interviennent : c'est le paradoxe de cette phrase !
je ne fais que répeter ce que les autres UI ont dit  |
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JB22
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Posté - 10 sept. 2010 : 13:41:47
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"Je m'adresse à JB22 pour lui dire que j'ai compris son explication mais qu'elle me pose probème"
Comme vous l' a dit rambouillet
Un copropriétaire peut avoir plus de 5 % des voix avec seulement 3 mandats au maximun.
Si plus de 5 % des voix il ne peut avoir plus de trois mandats !
"c'est le paradoxe de cette phrase !"
C'est la LOI, on n'y peut rien.... |
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Posté - 10 sept. 2010 : 14:08:39
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citation: Comme moi par exemple qui ai 184 millièmes je ne pourrai jamais prendre le mandat de cette entreprise (184+458= 642 millièmes). Vous pouvez PARFAITEMENT prendre le mandat de ce copropriétaire..... |
Édité par - ribouldingue le 10 sept. 2010 14:12:58 |
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JB22
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Posté - 10 sept. 2010 : 18:21:12
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Dans la pratique la règle des 5 % de s'applique que dans les gros syndicat:
Un exemple 10.000 tantièmes réparties entre 400 copropriétaires cela fait une moyenne de 25/10.000 par copropriétaire (Certains en auront plus, d'autrres moins).
Le seuil de 5 % de 10.000 est de 500/10.000
X peut avoir par exemple 50/10.000
et une dixaine de mandats pour 300/10.000
Son nombre de voix total est 350/10.000 ce qui est valable car inféreur au 500/10.000.
Il pourrait même avoir encore plus de mandats. |
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lavandula68
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 Posté - 12 sept. 2010 : 03:21:26
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Salut à vous tous,
Vendredi 10 septembre dans l'après-midi quand j'ai lu les derniers messages je ne comprenais rien aux explications. Et alors je me suis dit qu'il y avait sûrement quelque chose dans cet article de loi qui parle de la limite des mandats qui m'avait échappé.
Et là j'ai remué dans ma petite tête et j'ai fini par comprendre le côté tordu de cette loi. j'ai enfin compris et autour de moi au début pas mal de personnes avait compris comme moi et en fait nous étions tous dans l'erreur.
Je tiens tous à vous remercier SINCEREMENT pour les nombreuses explications des uns et des autres et vous prie de m'excuser car il est vrai qu'à un certain moment je commençais à m'énerver, je me disais : "mais ils ne comprennent rien ces gens !!".
Comme quoi parfois on est sûr d'un truc et on est complètement à côté. C'est à se demander si parfois les textes de lois ne sont rédigés pour qu'on n'y comprennent rien !!!
J'aurai grâce à vous appris quelque chose, merci encore. |
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Posté - 12 sept. 2010 : 09:40:35
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c'est vrai que certains internautes écrivent à UI pour s'entendre dire ce qu'ils veulent entendre et se "bouchent" ainsi l'esprit critique, ce qui n'est pas votre cas puisqu'à force de persévérance, vous avez compris ce que nous écrivions tous sous une forme ou une autre.
Mais je vous rassure lavandula, les lois deviennent compréhensibles quand on les a lues puis oubliées mille fois !!!
bon courage ! |
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JB22
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Posté - 12 sept. 2010 : 09:58:04
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"j'ai fini par comprendre le côté tordu de cette loi"
C'est bien que vous ayez compris.
Il n'y a rien de "tordu" dans la loi.
Il y a une règle "3 mandats",
et une exeption la règle des "5 %"
Celle ci s'explique, comme je vous l'ai montré dans mon dernier exemple, par le fait qu'un mandat dans une grosse copropriété "pèse" moins en terme de voix que celui d'une petite copropriété pour un bien identique:
Par exemple 200/10.000 pour un T4 dans une copropriété de 50 copropriétaires et 25/10.000 dans une coproproriété de 400.
Il faut 8 mandats dans la grosse copropriété pour "peser" autant qu'un mandat dans la petite copropriété.
Ceci est un exemple théorique, dans la pratique tous les mandats ne sont pas égaux.
"j'ai remué dans ma petite tête "
Sans la faire tomber. Continuez !...
Cordialement. |
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lavandula68
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Posté - 12 sept. 2010 : 13:18:29
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Salut à tous,
Bon l'histoire des 3 mandats est une chose qui est maintenant assimilée et je ne suis pas prête de l'oublier, croyez-moi 
Mais j'ai encore besoin de vos lumiéres pour autre chose (il faut croire que la copro est vraiment un sujet inépuisable !).
Dans notre résidence de 54 lots nous avons 10 000 tantièmes généraux, il y a des f5, f4, f3, f2.
Les f2 ont en principe entre 118 ou 119 tantièmes d'après le réglement de la copro mais d'après les feuilles de présence que j'ai demandé ainsi que d'autres documents que j'ai, nous avons remarqué avec 1 autre copro que les tantièmes variaient parfois entre 1 copro qui a un f2 et un autre copro qui a un f4 + 4 locaux.
Je précise que ce dernier est en fait 1 Sté qui a donc un 4 pièces, 1 cave + 4 locaux est que tous ces lots font 458 tantièmes pour la Sté et 179 pour le f2.
Je précise aussi que visiblement d'après le réglement de copro que les autres f2 qui sont au-dessus et en dessous, eux sont tous à 118 ou 119 tantièmes.
Donc là je pense qu'il une mauvaise répartion des tantièmes, les 60 tantièmes qu'a en plus le copro du f2 (par rapport aux autres f2) est énorme ET sur le ravalement que nous venons de voter cela fait + de 1980 € de différence !! Sans compter le pouvoir de vote qu'a cette personne lors des AG, et comment sont appelés les appels de fonds ?
Bref ces 60 tantièmes sont parfois imputés sur le dos de la Sté et c'est ce qui s'est passé pour le ravalement est parfois ils sont imputés au copro du f2, tout dépend de l'importance des ODJ de nos AG.
Bref il y a une espèce de cuisine qui se fait là : un coup le copro du f2 a 60 tantièmes de + que les autres f2 et un coup il ne les a plus, c'est la Sté qui se retrouve avec ces 60 tantièmes de trop !Quand il y a de l'argent à sortir c'est la sté qui a les tantièmes de trop et quand ce n'est pas le cas, c'est le copro qui reprend ses tantièmes !
Je n'oublie pas que ces 60 tantièmes ont été attribués bizarrement au copro du f2 dans le réglement de la copropriété.
Quand nous avions fait remarqué "la chose" au Président il a osé nous dire : " Ah mais c'est réglé maintenant, c'est fait"  et sur le coup on est très vite passé à autre chose, mais 1 fois rentré chez moi les choses me sont apparues plus que bizarre en y repensant, mais que voulait-il dire ?
Mais qu'est-ce qui est fait et réglé ? Comment peut-on régler ce type de problème entre quelques parties ? Sur quelle base tt ce petit monde s'est arrangé ? Dites-moi, n'est-ce pas un problème qui doit être mis à l'ODJ d'une AG ? Et voter à quelle majorité ?
Qui s'est arrangé avec qui ? Le syndic, le président, le copro et la Sté ont trouvé entre eux 1 arrangement ? Mais qu'est-ce que c'est que cette histoire ? 
Est-ce que c'est légale de "s'arranger" de la sorte ? La répartition des millièmes est un point qui doit être débattu en AG il semble non ?
Merci de m'éclairer encore et encore ! |
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nefer
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Posté - 12 sept. 2010 : 15:25:27
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il vous est facile de vérifer les tantièmes en reprenant le réglement de copropriété: vous faites un tableau avec les numéros d e lots et les tantièmes généraux
et si la feuille de présence n'est pas conforme au réglement de copropriété il y a possibilité d'annulation d'AG
attention : dressez la liste de toutes les clés de répartition et vérifiez l'application des clés de répartition suivant les résolutions votées |
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JB22
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Posté - 12 sept. 2010 : 16:22:51
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Nefer vous a donner la marche à suivre, le tableau, des tantièmes généraux et des clés particulières de répartition des charges, devrait se trouver dans le R.C.
"Mais qu'est-ce qui est fait et réglé ? "
C'est le règlement de copropriété qui ne peut être modifié qu à l'unanimité sauf de rares exceptions. |
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Posté - 12 sept. 2010 : 18:58:58
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il ne faut pas confondre les tantièmes de votes et les tantièmes de charges.
En effet, pour les votes (sauf les exceptions, comme pour un proprio majoritaire, par ex), ce sont les quote parts ou tantièmes des charges communes à la résidence, comme les honoraires du syndic qui s'appliquent.
Pour le paiement des charges ce sont les tantièmes des clés de répartition qui se trouvent dans le RDC.
A savoir que les tantièmes des f2 par exemple, peut varier en fonction de critères tels que suparficie, expositions, balcons, terrasses, etc... |
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lavandula68
Contributeur débutant
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Posté - 13 sept. 2010 : 01:08:58
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Salut,
Merci pour vos réponses, c'est sympa de prendre du temps pour renseigner les autres
Dans la résidence ou je suis, les tantièmes concernant la répartition des charges et les tantièmes généraux sont les mêmes.
Pour le f2 en question, il est STRICTEMENT le même que les autres, il est dans la même colonne que les autres, immeuble de 4 étages + RCH et ils sont tous dans la même lignée.
Non moi ce qui m'inquiête c'est l'arrangement qui s'est fait dans le dos des copropriétaires. Cette valse des tantièmes n'est pas normale, quelle est la démarche pour 1 copro qui verrai ses millièmes gonflés anormalement alors que l'anomalie figure dans le RDC ?
Doit-il porter ce problème à l'ODJ d'une AG ? Je sais aussi que cela se règle à l'unanimité, mais alors les autres refuseront de voir leur tantièmes augmenter !!
Il ne reste alors que le TGI ?
Enfin, vu l'inertie du président du CS comment pourrais-je faire pour dénoncer ces petits arrangements ? Comment dois-je m'y prendre pour que les tantièmes de cette copro soient équitablement répartis ENTRE TOUS LES COPROPRIETAIRES ?
Merci pour vos réponses. |
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