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emma27
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 Posté - 11 sept. 2010 : 12:03:26
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Bonjour,
Nous avons acheté un appartement en copropriété. Nous avons signé l'acte de vente définitif le 27 janvier 2010.
A cette occasion, nous avons payé le prorata des charges, et taxe foncière.
Aujourd'hui le syndic nous demande de payer 200 euros de report du solde du vendeur. Rien n'ayant été spécifié avec le notaire, nous ne savons pas si nous sommes redevables de cette somme ou si c'est le cas, pour quelles raisons.
Etant de jeunes propriétaires nous sommes un peu perdus et ne trouvons pas de réponse claire à nos questions?
Si vous pouvez nous aider à comprendre....
Merci
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nefer
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 Posté - 11 sept. 2010 : 12:23:32
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le syndic ne peut rien vous réclamer au titre du propriétaire précédent
son compte doit être clos à la date de la mutation
toutes les sommes dues doivent être inscrites sur l'état daté transmis au notaire
qu'est il exactement inscrit sur le courrier du syndic ? |
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JB22
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Posté - 11 sept. 2010 : 13:26:29
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Prière de répondre à la question de nefer.
Dans l'état daté adressé au notaire le syndic devait indiquer ce que vous seriez redevable au titre de la reconstitution de l'avance de trésorerie (Ex fonds de roulement) et ou des "avances pour travaux".
En aucun cas vous n'êtes redevables des sommes impayées par l'ancien copropriétaire. Soyez rassuré sur ce point.
Réponse "d'un vieux" à "de jeunes propriétaires ... un peu perdus |
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Posté - 11 sept. 2010 : 13:59:41
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vous n'avez à payer que ce qui est inscrit sur l'état daté dont vous pouvez avoir copie auprès de votre notaire.
il faudrait savoir exactement les termes "de report de solde". N'ouriez vous pas simplifier le libellé et la somme ?
autre hypothèse : citation: nous demande de payer 200 euros de report du solde du vendeur ce peut être ce qui a été voté en AG pour solder l'exercice écoulé et dont l'AG a eu lieu après le 27 janvier.
Dites nous le libellé exact de la demande du syndic et son montant exact ... |
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emma27
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Posté - 11 sept. 2010 : 14:22:09
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Nous n'avons pas l'état daté en notre possession. Le notaire que nous avions interpellé s'est contenté d'appeler le syndic qui a affirmé que nous étions redeveur de cette somme.
Selon les courriers que nous avons reçu, je vous ai bien donné le libellé exact spécifié par le syndic à savoir :
- Report solde du vendeur : 205,30 euros.
Le jour de la vente nous avons réglé au vendeur la somme de 224,26 euros qui correspond au prorata des charges.
Il semble que les 205,30 euros proviennent de la régularisation du solde du vendeur que le syndic fait remonter depuis novembre 2008.
Je vais être obligée de payer cette somme sans savoir de quoi il s'agit puisque le syndic vient de nous envoyer une relance nous menaçant de nous envoyer l'huissier.
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Posté - 11 sept. 2010 : 14:50:30
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si c'est le cas, votre notaire a fait une faute professionnelle, car pour débloquer les fonds, il doit avoir en main un certificat (art 20) qui permet de libérer les sommes. citation: Article 20
Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.
Je ne conçois pas qu'un notaire est fait une telle erreur, insister.
Quant à cette somme, avant de payer demander par LRAR au syndic le justificatif et sa date d'exigibilité. Si réellement cette somme est de novembre 2008, elle ne vous est pas du. Le syndic a lui-aussi fait erreur, car il aurait du la réclamer au notaire et ne pas donner le certicat art 20.
Dans la lettre rappelez l'article suivant du décret de 1967 :citation: Article 6-2
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Si le cas est tel que vous le présentez, ne payez pas et vous ne verrez jamais l'huissier... mais surveillez bien vous appels de fonds prochains et refaites les calculs à chaque fois... |
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emma27
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Posté - 11 sept. 2010 : 15:22:24
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Merci de vs réponses, on va donc commencer par exiger du notaire ce crtificat article 20 que le syndic a du transmettre puis en fonction du contenu adresser un courrier avec AR au syndic... |
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Posté - 11 sept. 2010 : 15:55:50
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quand vous aurez eu ce certificat, dites nous ce qu'il y a dessus...
bon courage  |
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nefer
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Posté - 11 sept. 2010 : 21:02:43
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vous faites un courrier en RAR au syndic lui rappelant que vous n'êtes redevable que des appels de fond dont la date d'exigibilité est postérieure à votre date d'acquisition
et vous le mettez en demeure de vous adresser tous les justificatifs de cette somme
demandez au préalable au notaire de vous adresser immédiatement la copie intégrale de l'état daté! |
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JuJu75
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Posté - 12 sept. 2010 : 20:37:57
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Bonjour emma27.
Sur le certificat de l'article 20:
Sans faire mon rabat-joie, je souhaite corriger des propos tenus ci-dessus concernant le certificat visé par l'article 20 de la loi du 10/07/1965.
Le certificat est un document pouvant être remis au notaire avant la vente. Une fois la vente définitive signée entre les parties, le syndic n'a toujours pas l'obligation de délivrer ce certificat et son défaut de présentation ne bloque pas la vente. En conséquence, le notaire ne commet aucune faute en débloquant les fonds qu'il verse au vendeur.
La seule façon pour le syndicat (et donc le syndic) de bloquer le prix de la vente est de faire opposition à la vente dans les 15 jours suivant la réception de l'avis de mutation.
Dans la pratique un syndic ne donne jamais le certificat visé à l'article 20 lors de la vente pour contraindre le notaire à l'informer de la vente par LRAR.
Sur le solde de 205,30 euros:
Rien à redire sur les informations données. Je peux juste ajouter qu'il résulte d’une jurisprudence constante que c’est au syndicat (et donc au syndic) qu’il appartient de rapporter la preuve qu’un copropriétaire est effectivement débiteur des sommes réclamées en produisant notamment des états détaillés des divers comptes dont résulte sa dette (en ce sens Cass 3ième CIV 16/12/1987).
Mon conseil est de ne pas payer cette somme dont vous ne comprenez pas le montant. Attention pour autant de ne pas bloquer toutes les sommes qui vous seront par la suite demandées. A défaut vous vous exposeriez à une action en recouvrement de charges. |
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emma27
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Posté - 13 sept. 2010 : 08:29:41
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Merci pour ces précisions,
Suite à toutes vos remarques, et comprenant un peu mieux tout ça, j'ai consciencieusement repris le relevé de compte et le détail des charges que nous ont envoyé le syndic pour la période du 01/10/2008 au 30/09/2009 (je rappelle qu'on a acheté le 27/01/2010) et qui sont censés justifier des 205,30 E que l'on doit. Résultat : ces fameux 205.30 E concernent une régularisation non faite du vendeur fin 2009.
Inquiétude, vu que le syndic nous menace déjà de recouvrement de créance, si le notaire n'a pas ce fameux état daté (art.20) ce dont j'ai bien peur vu q'uils n'avaient visiblement aucune idée de ce qu'on devait ou non au syndic, je ne peux pas me défendre.
Suffit-il vraiment que je leur envoie un courrier basé sur les articles de Loi que vous citez?
Ca m'énerve de voir que les syndics essaient de profiter de notre ignorance en matière de droit immobilier... |
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Posté - 13 sept. 2010 : 08:52:10
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Il s'agit en fait de la régularisation des charges, donc tout ce qui a été dit précedemment est ne correspond pas à votre situationl. Pour savoir si vous devez cette somme ou non, il faut savoir si l'AG qui a approuvé les comptes a eu lieue avant ou après le 27 janvier 2010. |
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emma27
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Posté - 13 sept. 2010 : 09:12:09
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C'est moi qui ai trouvé à quoi correspondait cette somme à savoir des charges non régularisées par le vendeur.
Mais le syndic lui intitule cette somme "report de solde" comme dit précedemment.
L'AG a eu lieu le 11 janvier 2010. A l'ordre du jour : approbation des comptes de copropriété et de la répartition des dépenses de l'exercice clos le 30/09/2009. Notifié les copropriétaires débiteurs dont notre vendeur.
Etant donné que ces comptes ont été approuvés, cela veut-il dire que nous devons donc payer?
C'est nous qui sommes allés à l'AG mais nous ne savions pas que nous serions redevables d'une somme qui concerne des charges antérieures à la date de la vente.
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JB22
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Posté - 13 sept. 2010 : 10:17:57
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Links vous adit:
"Il s'agit en fait de la régularisation des charges, donc tout ce qui a été dit précedemment est ne correspond pas à votre situationl. Pour savoir si vous devez cette somme ou non, il faut savoir si l'AG qui a approuvé les comptes a eu lieue avant ou après le 27 janvier 2010."
Ce qui est exact, comme vous avez acheté APRES l' A.G., le reliquat des charges de l'exercice clos le 30/09/09 est exigible du copropriété au au moment de l' A.G., c'est à dire au 10/01/10, votre vendeur.
Il est donc normal que le reliquat ne figure pas dans l'état daté, puisque vous n'êtes pas redevable de celui-ci.
Ce n'est donc pas à vous de payer.
L.R.A.R adressée au syndic disant que vous n'êtes pas redevable du solde des charges de l'exercice clos ayant acheté après la date de l' A.G. ayant approuvé les comptes, et, en le priant de ne plus vous importuner.
Vous pouvez informer le Président du Conseil syndical pour qu'il s' assure du recouvrement par le syndic auprès du vendeur, et qu'il ne mette pas à la charge du syndicat ce reliquat et des frais de recouvrement indûs.
Le C.S. à pour mission de contrôler la gestion du syndic. |
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JB22
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Posté - 13 sept. 2010 : 10:31:43
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"C'est nous qui sommes allés à l'AG "
N'étant pas copropriétaire à la date de l' A.G. vous deviez être porteur d'un mandat établi par le copropriétaire, c'est à dire votre futur vendeur, c'est son nom qui devait figurer sur la feuille de présence.
C'est ce qui se passent assez souvent dès qu'un compromis de vente est signé, mais cela ne change rien, vous avez représenté le futur vendeur et engagé celui-ci pas vous.
Excusez moi de ces précisions, inutiles pour certains, mais vous avez dit:
"Etant de jeunes propriétaires nous sommes un peu perdus"
Cordialement, |
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Posté - 13 sept. 2010 : 11:08:23
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Assemblée générale ayant approuvé les comptes :11 janvier 2010
Acte d'achat le 27/01/2010
Notification par le notaire au syndic du nouveau proprio : ? (demander copie du fax à votre notaire), car en effet c'est à compter de cette date que le syndic vous connait officiellement.
De toute évidence vous n'étiez pas propriétaire au moment de l'approbation des comptes ; donc le syndic doit récupérer la somme auprès du vendeur (ou du notaire s'il y a eu des réserves en euros faites). A signaler que si vous aviez affaire à un bon syndic : il aurait attendu le dernier moment pour faire l'état daté et connaissant depuis au moins le 10 décembre 2009, la somme resultante du décompte de l'exercicie, il aurait du l'indiquer dans le paragraphe "observations" de l'état daté, en indiquant "sous réserves de l'approbation des comptes de l'exercice".  D'où l'imùportance de récupérer ce document.
comme l'ont dit les collègues, je vous rappelle l'article à répéter à votre syndic : citation: Article 6-2
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Donc envoyer une jolie lettre au syndic en LRAR en expliquant pourquoi vous ne payez pas et ne payez pas, vous ne verrez pas arriver d'huissier (en l'état actuel de vos explications...). Il fait de l'intimidation car certianement le vendeur a déjà du lui dire d'aller se faire v....  : il a fait une faute professionnelle (faites un double au président du CS, afin qu'il ait connaissance de cette faute professionnelle et demande au syndic de faire jouer son assurance pro  ).
Montrer que vous connaissez les textes, mais urtout récupérer ce fameux document : état daté , votre notaire n'a pu faire une telle erreur !!!! |
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Posté - 13 sept. 2010 : 11:14:27
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j'oubliais un dernier point de détail : vérifier sur le PV de l'AG, que celle ci n'aurait pas voté par hasard, une date d'exibilité égale au prochain appel de charges (c'est très très très rare, mais au cas où).
autre chose, justement à ce propos, le syndic va vous dire (même en l'absence de cette résolution précise) c'est exigible avec l'appel de charges qui suit l'AG (en général, le 1/4/2010). répondez lui que c'est une facilité pour lui, mais l'exigibilité est du 11/01/2010 au soir, il n'avait qu'à faire l'appel de fonds le 12 janvier et de toute façon les proprios sont tenus (en théorie ) à payer dès le lendemain sans avoir reçu l'appel de fonds. |
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nefer
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Posté - 13 sept. 2010 : 11:27:37
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s'il est indiqué dans la résolution de l'approbation des comptes que le solde de la répartition des charges sera appelé au 1/4/2010, c'est cette date qui constitue la date d'exigibilité
pourriez vous reproduire le texte de la résolution votée |
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JB22
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Posté - 13 sept. 2010 : 12:02:43
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"s'il est indiqué dans la résolution de l'approbation des comptes que le solde de la répartition des charges sera appelé au 1/4/2010, c'est cette date qui constitue la date d'exigibilité"
NON, Il ne faut pas confondre date d'appel et date d'éxigibilité.
L' AG. ne peut pas aller contre la loi:
Article 6-2 du décret:
"3° Le trop ou perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes."
Je vous ai conseillé d' envoyez une lettre au syndic, ce que confirme rambouillet:
"Donc envoyer une jolie lettre au syndic en LRAR en expliquant pourquoi vous ne payez pas et ne payez pas, vous ne verrez pas arriver d'huissier (en l'état actuel de vos explications...). Il fait de l'intimidation car certianement le vendeur a déjà du lui dire d'aller se faire v.... : il a fait une faute professionnelle (faites un double au président du CS, afin qu'il ait connaissance de cette faute professionnelle et demande au syndic de faire jouer son assurance pro "
"Une jolie lettre", continuons: "sur du beau papier"...(humour !)
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JB22
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Posté - 15 sept. 2010 : 10:32:26
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emma27
Avez-vous fait la lettre au syndic. |
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emma27
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Posté - 16 sept. 2010 : 08:59:33
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Lettre au syndic faite JB 22! J'ai également eu la comptable au téléphone qui était bien embêtée et m'a répondu qu'en effet c'était un cas litigieux et qu'elle devait voir ça avec son gestionnaire... Elle m'a dit qu'ils avaient envoyé l'état daté trop tôt et se demandait comment elle allait bien pouvoir récupérer cette somme.
Quoiqu'il en soit, j'ai obtenu l'état daté et le certificat art.20 dans lesquels la créance n'apparaît pas et où le syndic atteste bien que les soldes des comptes sont à jour.
Affaire à suivre donc....
Au moins maintenant, grâce à vos conseils, je sais mieux de quoi je parle et suis moins facile à berner (du moins j'ose l'espérer)! |
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