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coco28
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 Posté - 12 sept. 2010 : 21:00:39
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Bonjour,
Voici ma question concernant la date de fin de mandat de notre syndic actuel. Je n'ai pas trouvé de réponse sur le forum alors je me permets de créer un nouveau sujet.
En AG le 22 sept 2008, nous avons élu le syndic suivant cette résolution: " L'assemblée designe en qualité de syndic de l'immeuble XXXXXX pour une période commencant le 22/09/2008 pour se terminer lors de l'assemblée qui statuera sur les comptes arretés au 30/11/2010"
L'AG suivante a eu lieu le 08/03/2010 où nous avons approuvé l'exercice des comptes arreté au 30/11/2009.
Selon vous, Ă quelle date prend effet la fin de mandat du syndic? Nous souhaiterions en changer.
Merci d'avance pour vos réponses.
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 Posté - 12 sept. 2010 : 23:03:41
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vraisemblablement en 2011, lors de l'AG appelé à approuver les comptes 2010.
Je vous conseille d'envoyer le 1/12/2010, une lettre au syndic en LRAR en lui demandant de mettre Ă l'OdJ de la prochaine AG, la proposition d'un syndic et vous joignez sont projet de contrat.
Si vous faites partie du CS attendez le jour oĂą vous Ă©laborerez avec lui l'OdJ de la prochaine AG. |
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coco28
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 Posté - 10 oct. 2010 : 13:36:39
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Je vous remercie pour votre réponse. |
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GĂ©dehem
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Posté - 10 oct. 2010 : 18:42:40
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la résolution qui est rapportée (PV AG ?) est irrégulière, tout syndic véritablement "pro" sait cela depuis longtemps !
Ce que devrait savoir aussi tout membre de CS.
La durée du mandat du syndic est obligatoirement de date à date, lesquelles doivent être précicisées, en plus de la durée du mandat.
La résolution ne précise ni une durée ni une date échéance.
Nul doute quelle serait sanctionnée par le juge.
Par ailleurs, qu'elles sont les dates de vos exercices comptables ??
Il est question ici " des comptes arretés au 30.11.2010."
D'où on peut en déduire un exercice comptable 1.12.X - 30.11.Y.
De ce fait, quid de cette AG ontermédiaire en septembre 2008, désignation du syndic, et d'une autre AG le 8.03.2010 approuvant les comptes 2009 ???
Il manque une précision sur la raison de cette désignation lors d'une AG en cours d'exercice, qui plus est pour une durée et une échéance indéterminée !
En effet, les comptes arretés le 30.11.2010 pouvant être approuvés n'importe quand, et sans doute au plus tard fin mai 2011, on voit bien que la durée du mandat est élastique de façon indéterminée, ce qui n'est pas admis.
On peut noter une chose bizarre ....
Vous parlez de l'AG du 22 septembre 2008 qui désigne le syndic.
Puis précisez que "L' AG suivante ..." a lieu le 8.03.2010 pour approuver les comptes arretés au 30.11.2009.
Il manque une chose : une AG début 2009 pour approuver les comptes arretés au 30.11.2008.
L'AG du 22 sept. 2008 précède d'un mois l'échéance de l'exercice 2008.
Que s'est-il passé ???
Quand donc ont été approuvés les comptes 2008 ?
Il y a là de "droles" d'anomalies ......ou il manque des éléments. |
Édité par - Gédehem le 10 oct. 2010 18:51:15 |
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coco28
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Posté - 08 nov. 2010 : 23:07:40
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en effet Gédehem, il manque un élement de taille, notre copropriété est très recente et lorsque nous avons fait notre première AG en sept 2008, la plupart des copropriétaires n'avait pas encore les clés des appartements.
Merci pour vos remarques, vous me confortez à l'idée de changer de syndic. |
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héliodore
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Posté - 11 nov. 2010 : 13:52:56
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la loi dispose que le contrat de mandat de syndic est prévu pour une durée maximum de trois ans date à date.
c'est à dire ag le 2 novembre 2010 désignant le syndic contrat de trois ans donc validité du contrat jusqu'au 1er novembre 2013.
cependant pour un contrat d'une durée in férieure à trois ans. il doit etre spécifié obligatoirement la date de fin de mandat dans le contrat et dans la résolution de l'assemblée.
a compter de la date d'arrete des comptes le syndic a six mois pour envoyer la convocation à l'assemblée générale, il est courant qu'il prévoit donc dans un contrat d'une durée d'un ou deux ans une date de fin du contrat équivalent à 1 ou 2 ans plus neuf mois, en cas d'une possible seconde convocation.
donc contrat d'un an est en réalité un contrat d'un an + 9 mois idem pour celui de dexu ans. |
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GĂ©dehem
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Posté - 11 nov. 2010 : 18:28:27
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Tout ceci est de la fumisterie : pour le mandat de 3 ans, c'est aussi 3 ans + 9 mois ??? 
Soyons sérieux !!!
La durée du MANDAT du syndic doit être fixée par l'AG.
La "bonne" formule pour le mandat d'UN an :
Date AG + 1 an + 30 jours fin de mois
Pour reprendre l'exemple :
AG 2 novembre 2010 > mandat 1 an jusqu'au 31.12.2011.
Cette période en sus (30 jours fin de mois) est uniquement destinée à sécuriser le syndicat au cas où il y aurait un petit retard par rapport à la date habituelle et nécessaire de l'AG annuelle.
Par ailleurs, le syndic qui n'est pas en mesure de convoquer une AG dans les 3 mois de l'arreté des comptes doit se reconvertir dans la tapisserie ou la tonte des moutons !
Il faut :
- 1 mois pour arreter les comptes.
- 1 mois pour le controle (CS) et la préparation AG (ODJ syndic/CS)
- 1 mois pour convoquer l'AG.
Parler de convoquer l'AG 6 mois après l'arret des compte c'est comme pour payer les factures à 90 ou 120 jours : c'est se foutre du monde.
Parler de 1 an + 9 mois, c'est parler du réglement des factures à 180 jours !!
C'est pourquoi ces mandats de syndic à rallonge sont totalement injustifiés, abusifs, tromperie (une de plus) pour les copropriétaires.
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coco28
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Posté - 11 nov. 2010 : 23:13:47
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Oui je trouve aussi que c'est abusif. On part sur un mandat de deux ans (le mandat d'un an nous a été refusé pendant la première AG) et on se retrouve avec un mandat à rallonge, sans réelle date fixe de fin de mandat.
Je ne comprends que ça ne soit pas plus réglementé, cela doit créer des abus. Enfin nous avons mis "le pied dans le plat", nous demandons une AG pour février (confirmé par le syndic) et on l'enverra paître - pour reprendre votre expression - pour un nouveau syndic, avec dates de mandat fixées dans le PV! Merci pour vos réponses. |
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Posté - 12 nov. 2010 : 07:17:31
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citation: donc contrat d'un an est en réalité un contrat d'un an + 9 mois idem pour celui de dexu ans. Je suis tres étonné que 'syndic' avance ceci, c'est incohérent.
Etes vous réellement sydnic?
Vos 9 mois, c'est 6 mois + 1 mois + 1moi + 1mois??????? C'est assez incohérent aussi.... |
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Posté - 12 nov. 2010 : 08:11:57
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citation: donc contrat d'un an est en réalité un contrat d'un an + 9 mois idem pour celui de dexu ans.
c'est la nouvelle formule employée par F...A notamment. En effet avec le nouveau texte (de date à date) cela ne va t il pas créé un contentieux entre date de fin de mandat et date de fin de contrat (non, non, je ne veux pas refaire la guerre gedehem et les autres....  ). |
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héliodore
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Posté - 12 nov. 2010 : 09:34:46
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l'article 29 du decret du 17 mars 1967 dispose que " le contrat de mandat de syndic fixe sa durée sa date de prise d'effet ainsi que les elements de determination de la remuneration du syndic."
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héliodore
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Posté - 12 nov. 2010 : 09:38:12
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le syndic a six mois apres arrete des comptes pour convoquer l'assemblee et non pour la tenir c'est donc normal de prevoir au contrat un eduree supplementaire pour tenir l'assemblee apres les sixmois.
ce serait bete de convoquer l'assemblee dans les delais et de ne pas pouvoir la tenir car la date de fin de contrat est echue |
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héliodore
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Posté - 12 nov. 2010 : 09:43:21
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pour repondre a gedehem le contrat de syndic est valable pour une duree maximale de trois ans donc de date a date rien n'empeche de prevoir un contrat de duree inferieure. |
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héliodore
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Posté - 12 nov. 2010 : 09:45:46
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voir cet arret Civ 3e 23 fevrier 2000
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Posté - 12 nov. 2010 : 09:48:33
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Le syndic a 6 mois pour convoquer l'AG après l'arrêté des comptes?
Merci de donner le texte.
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Posté - 12 nov. 2010 : 10:16:50
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Alors "syndic" on a du mal Ă trouver un texte qui n'existe pas?
Je suis magnanime relisez l'art 14-1 de la loi de 65, vous verrez qu'il y est question de l'approbation du budget et non de l'approbation des comptes. Et comme nous devons faire voter le budget avant le début de l'exercice, le delai de 6 mois est l'exception et non la règle.
Pourquoi ne pas dire la vérité tout simplement?
Les syndics mettent un délai de 9 ou 12 mois après la date d'arrêté des comptes pour avoir la plus grande souplesse dans l'organisation des AG et pour étaler dans le temps la tenue de ces AG afin d'éviter d'avoir des gestionnaires épuisés (donc moins efficaces) dès la fin du mois d'Avril compte tenu du nombre d'immeubles qu'ils gèrent. |
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Posté - 12 nov. 2010 : 10:21:35
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Alors "syndic" on a du mal Ă trouver un texte qui n'existe pas?
Je suis magnanime relisez l'art 14-1 de la loi de 65, vous verrez qu'il y est question de l'approbation du budget et non de l'approbation des comptes. Et comme nous devons faire voter le budget avant le début de l'exercice, le delai de 6 mois est l'exception et non la règle.
Pourquoi ne pas dire la vérité tout simplement?
Les syndics mettent un délai de 9 ou 12 mois après la date d'arrêté des comptes pour avoir la plus grande souplesse dans l'organisation des AG et pour étaler dans le temps la tenue de ces AG afin d'éviter d'avoir des gestionnaires épuisés (donc moins efficaces) dès la fin du mois d'Avril compte tenu du nombre d'immeubles qu'ils gèrent. |
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héliodore
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Posté - 12 nov. 2010 : 11:18:34
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Quand doit se tenir l'Assemblée générale? dans les six mois qui suivent l’arrêté des comptes?
Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967, une assemblée générale doit être tenue par an, et donc une reddition de comptes doit avoir lieu par an.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise quant à lui : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable ».
En considération de cet article 14-1 qui répond indirectement à votre question, vous avez donc raison.
Pour rappel, si le syndic ne convoque pas l’assemblée générale, l’article 8 du décret du 17 mars 1967 permet au conseil syndical ou à un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires de demander la convocation au syndic
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héliodore
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Posté - 12 nov. 2010 : 11:19:45
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loi du 10 juillet 1965 article 14-1
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héliodore
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Posté - 12 nov. 2010 : 11:22:18
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vous avez prfaitement raison |
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nefer
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Posté - 12 nov. 2010 : 12:13:06
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citation: Initialement posté par syndic
le syndic a six mois apres arrete des comptes pour convoquer l'assemblee et non pour la tenir c'est donc normal de prevoir au contrat un eduree supplementaire pour tenir l'assemblee apres les sixmois.
ce serait bete de convoquer l'assemblee dans les delais et de ne pas pouvoir la tenir car la date de fin de contrat est echue
1) merci pour la transparence: au moins, avec le choix de votre pseudo, il n'y a pas d'ambiguité: nous savons tous que vous exercez le métier de syndic
2) pour avoir une telle méconnaissance des textes légaux, je me demande comment vous faites pour gérer des syndicats.......: les copropriétaires doivent être atones..... |
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