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JPM
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 Posté - 12 nov. 2010 : 14:24:19
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Syndic : d'abord, pas la peine de multiplier les messages mêmes s'il y a plusieurs réponses à plusieurs participants.
En second lieu, les six mois ne courent pas à compter de l'arrêté des comptes (par le syndic) mais à compter de la date d'arrêté des comptes soit le 1er janvier N + 1 pour un exercice calendaire, le 1er juillet dans d'autres cas.
Par ailleurs l'assemblée doit être tenue (réunie) dans ce délai et non pas convoquée dans ce délai.
Le texte fait seulement état à propos de ce délai du vote du budget prévisionnel. Mais ce budget doit être établi en fonction des comptes approuvés de l'exercice précédent. Il y a donc lieu d'insérer les deux questions dans l'ordre du jour.
Il est vrai pour la durée du mandat du syndic que la logique juridique commande d'admettre la mention d'une date d'expiration correspondant à celle d'une assemblée appelée à approuver les comptes d'un exercice déterminé, dès lors qu'il n'y a pas dépassement de la durée de trois ans. Il y a eu des décisions en ce sens.
Mais encore faut-il admettre en ce cas que l'assemblée en question doit être réunie dans le délai de 6 mois suvisé. Et qu'à défaut le syndic est déchu de son mandat.
Ce sont les abus des assemblées tardives qui ont généré les contestations qui ont abouti à des décisions de jurisprudence souvent contradictoires.
La règle " de date à date " s'impose logiquement quand le syndic a été désigné pour un an. Cette pratique est absurde. La solution courante est désormais de désigner le syndic pour 14 ou 16 mois qui ne sont jamais intégralement effectués. La résolution précise que le mandat en cours s'achève le jour même par anticipation et que le nouveau court du même jour.
Dans certains cas, la tardiveté d'une assemblée n'est pas le fait du syndic mais de circonstances qui lui sont étrangères : une étude d'un chantier important pas achevée à la bonne date.
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GĂ©dehem
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Posté - 12 nov. 2010 : 18:55:47
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C'est bien connu, Nefer, que "la profession" possède des armes d'endormissement massif (pas de destruction, car il ne faut pas tuer la poule aux œufs d'or), rendant "mouton" le copropriétaire, en particulier chez les tenants de l'ordre et de la discipline dont l'aptitude à obéir sans discuter est bien connue (les cadres, les personnes agées, les fonctionnaires, les militaires, etc ...)
Je suis bien d'accord avec JPM : le mandat du syndic donné pour UN an doit être à échéance de 14 mois voire un peu plus (un peu, mais pas trop !  ).
C'est une sécurité pour tous, tant syndicat que syndic, personne ne pouvant maitriser les choses un an à l'avance.
Il est des aléas qui font que l'AG habituellement tenue vers le 15 mars ne pourra avoir lieu que le 25 avril.
C'est le pourquoi du mandat d'un an donné pour 14 mois, 15 au plus, par sécurité. D'où ma proposition de formule :
Date AG N + 1 an + 30 jours fin de mois, ce qui donne au plus un mandat de 14 mois.
Ceci étant, le mandat du syndic prendra obligatoirement fin lors de l'AG qu'il aura appelé pour désigner le syndic, ainsi que le précise D.art.46, quelle que soit la date échéance prévue.
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Édité par - Gédehem le 12 nov. 2010 19:03:15 |
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Posté - 12 nov. 2010 : 19:26:25
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citation: Ceci étant, le mandat du syndic prendra obligatoirement fin lors de l'AG qu'il aura appelé pour désigner le syndic, ainsi que le précise D.art.46, quelle que soit la date échéance prévue.
attention gedehem, dans cet article on ne parle pas du syndic habituellement en place, mais du syndic désigné par ordonnance du tribunal... |
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GĂ©dehem
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Posté - 12 nov. 2010 : 22:12:55
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Heuu .... vous ne devez pas avoir la bonne page du bon texte !
Ou alors c'est un problème de lunettes .....
"D.Art. 46 - A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membre du conseil syndical.
(.....)"
Dit autrement :
Lorsque l'AG convoquée par le syndic en place (il ne peut en être autrement) est appelée à désigner le syndic (*) (le sortant ou un autre) mais qu'elle ne le désigne pas, le syndicat se retrouve dépourvu de syndic.
Le syndic doit être alors désigné par le pdt du TGI, et ce sur demande exclusive de copropriétaires (CS ou lambda).
Lorsqu'une AG est expressément convoquée à effet de désigner le syndic, le mandat du sortant est à échéance de cette AG, peu importe la date échéance initialement convenue, laquelle n'a d'intérêt que pour déterminer jusqu'à quelle date le syndic a qualité pour convoquer une AG (échéance de sécurité comme précisé plus haut)
(*) lorsque le syndic convoque une AG à effet de désigner le syndic, le sortant étant seul candidat, c'est que son propre mandat arrive à échéance quelques jours ou semaines (ou mois ?) plus tard. |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2010 22:31:05 |
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JPM
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Posté - 12 nov. 2010 : 23:28:02
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Il me semble y avoir une erreur d'aiguillage dans le message de Gedehem qui écrit citation: lorsque le syndic convoque une AG à effet de désigner le syndic, le sortant étant seul candidat, c'est que son propre mandat arrive à échéance quelques jours ou semaines (ou mois ?) plus tard.
Si le mandat du syndic a été donné pour 14 mois
S'il convoque l'assemblée pour une date à la fin du 12eme mois
S'il n'obtient pas le renouvellement de son mandat alors qu'il n'y a pas d'autre candidat
La solution est évidemment de convoquer un nouvelle assemblée. Il est vrai que le temps sera court pour avoir des projets de contrat à annexer à l'ordre du jour. Dans ce cas la tenue de l'assemblée n'apas pour effet le cessation anticipée du mandat. La formule de résolution doit être rédigée en conséquence. Il y a des modèles à ce sujet.
Mais alors il faut admettre que le conseil syndical et/ou les copropriétaires se présentent comme plus négligents encore que le plus mauvais des syndics.
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GĂ©dehem
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Posté - 13 nov. 2010 : 01:34:06
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Il n'y a pas d'erreur d'aiguillage puisque la voie est toute tracée en ligne droite !
Tout d'abord, il me semble qu'il n'y plus depuis longtemps, du moins si cela a existé, de "renouvellement" de mandat du syndic.
Je suis surpris qu'en 2010 on utilise ce terme !
Un syndic dispose d'un mandat à durée déterminée. Il peut être désigné à nouveau, pour une autre période, sans doute aux mêmes conditions, ce qui en fera un autre mandat, nouveau !
Sauf à dénaturer les textes, D.art.46 ne fait pas état d'une durée de mandat ni même d'une échéance.
Le syndic qui convoque valablement une AG suppose qu'il l'ai notifié avant l'échéance de son mandat.
S'il l'a convoque en inscrivant à l'ODJ la désignation du syndic, cela suppose aussi que son propre mandat est à échéance brêve, que ce soit 3 , 10, 15, 60 jours ou plus après cette AG.
Dans la mesure où il est seul candidat, l'AG a quasi obligation de le désigner.
Si elle ne le fait pas, c'est à dire qu'aucune décision ayant des effets juridiques n'est intervenue, peu importe les motifs, le syndic doit être désigné par le pdt du TGI.
Ce qui démontre que le syndicat qui ne désigne pas de syndic lors de son AG expressément convoquée à cet effet se retrouve dépourvu de syndic.
Il n'y a pas ici prolongation ou continuation de mandat pour le sortant.
C'est un article que j'appelle "couperet" !
On peut noter que la solution est la même lorsqu'un autre candidat est désigné par l'AG.
Sauf accord particulier, totalement à la marge, le syndic entrant prend ses fonctions immédiatement, le mandat du sortant ayant pris fin aussitot désigné ce nouveau syndic.
Peu importe l'échéance du mandat du sortant 2 mois plus trad !
Il n'y a pas ici de doublon avec 2 syndics dont l'un sera à échéance 2 mois plus tard.
Sur le fond, qu'un syndic soit désigné pour un mandat de (mettons) UN an avec échéance à 14 mois, c'est parfait puisque sécurisant pour tous.
Qu'il convoque toujours l'AG destinée à désigner le syndic (lui seul candidat) avant la fin de son mandat, c'est heureux !
Mais qu'il veuille jouer les prolongations s'il n'est pas désigné à nouveau alors même de D.art.46 ne le permet pas, ce n'est pas bien du tout !
Sauf à réformer D.art.46, c'est le pdt du TGI qui désigne le syndic du syndicat qui n'a pas pu ou pas voulu le désigner lors de son AG convoquée à cet effet.
Peu importe l'échénce du mandat convenue initialement avec le sortant.
Ceci étant, les copropriétaires qui ne désignent pas à nouveau le sortant seul candidat sont vraiment très mauvais !
S'ils n'en veulent plus, qu'ils présentent un autre candidat. |
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Posté - 13 nov. 2010 : 08:05:24
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gedehem il n'y a aucun texte qui dit que le mandat d'un syndic s'arrête lorsque l'AG a désigné un autre syndic, sauf effectivement l'article 46, mais que ne concerne que le syndic "désigné par le président du tribunal".
citation: Article 46
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
je ne veux pas resoulever un débat que nous avons eu, mais je rappelle ma position à ce sujet : avec la nouvelle loi qui impose un contrat de date à date, on ne sait pas comment vont réagir les grands groupes lorsqu'ils seront évincés : ne vont-ils pas arguer que : OK, je ne suis pas redésigné, mais mon contrat va jusqu'à telle date, payez moi jusqu'à cette date ... Seule les premières jurisprudence (dans qq années) nous le diront.
Je sais votre position différente, mais c'est la mienne.
Pour ma part j'aimerai bien une double formulation sur le contrat, comme par exemple, "contrat de ../../.... à ../../...., cette dernière date pouvant être anticipée, sera égale à celle d'une AG amenée à "désigner le syndic". (je sais c'est pas terrible come formulation, mais je lance un concours : celui qui gagne a droit à un smileys !) |
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JPM
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Posté - 13 nov. 2010 : 10:18:33
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Sur " renouvellement ", j'ai déja précisé ma position.
Il suffit de consulter les dictionnaires pour apprendre que renouveler, c'est aussi bien
une remise en vigeur dans les mĂŞmes conditions
que remplacer par des éléments nouveaux
Renouveler un bail c'est essentiellement maintenir celui qui était locataire d'un bien dans cette qualité pour une nouvelle période.
Le renouvellement n'interdit pas la modification des modalités,
notamment le montant du loyer voire la destination des locaux.
Désigner à nouveau le syndic en place, c'est donc bien renouveler son mandat dans une langue correcte et concise. Il y a bien distinction entre le mandat 1 expiré et le mandat 2 nouveau.
Un problème subsiste : la rétroactivité malfaisante de l'annulation du mandat 1 et l'annulation subséquente du mandat 2 conféré par une assemblée convoquée par un syndic " sans qualité " qui est admise par la Cour de cassation.
Cette solution profite le plus souvent à des copropriétaires perturbateurs systématiques. On le voit bien quand le mandat 2 a été conféré par une majorité importante des copropriétaires. On ne peut pas dire que les textes commandent cette solution. Il y a des juridictions du fond qui renâclent à juste titre.
Sur la terminologie, on retrouve le même genre de controverse qu'à propos des assemblées ordinaires et extraordinaires. Dans ce cas on a mélangé la périodicité imposée ou non de l'assemblée avec le contenu de son ordre du jour, en reprenant la confusion introduite dans le droit des sociétés.
L'assemblée ordinaire est celle qui est tenue en vertu de la règle courante, soit pour nous " une assemblée chaque année tenue dans les six mois de la clôture de l'exercice précédent ".
L'assemblée extraordinaire est celle qui est tenue par la volonté du syndic, du CS voire de copropriétaires pour des raisons totalement étrangères à l'obligation légale de tenue d'une assemblée.
En copropriété, une assemblée ordinaire peut traiter d'une question fondamentale comme la modification du règlement de copropriété.
Une assemblée extraordinaire peut être convoquée pour décider un ravalement à la majorité de l'article 24.
Il n'y a donc pas lieu de conserver la confusion sus évoquée.
L'avantage pratique de la distinction est de pouvoir déterminer rapidement quelle est, entre trois assemblées d'un syndicat, celle qui répondait à l'exigence légale de l'annualité.
Quant à l'article 46 ? Pas question de nier son existence ni la possibilité de l'appliquer en l'espèce. Mais une partie du débat porte sur la définition de la durée du mandat. C'est ce point que j'ai évoqué.
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JPM
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Posté - 13 nov. 2010 : 10:28:56
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Suite à un message au sujet d'un modèle de résolution : voir
http://www.jpm-copro.com/Etude%202-1-5-1.htm
Le modèle est en caractères colorés (je ne sais plus quelle couleur!!!)
Le modèle initial a déja fait l'objet de trois modifications suite à des suggestions. Il reste encore possible sans doute de l'améliorer.
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Posté - 13 nov. 2010 : 11:02:12
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bravo jpm, vous avez gagné le smiley suivant : 
puisque les suggestions sont les bienvenues, en voici une :
votre proposition : citation: Projet de résolution
« La durée du présent mandat est fixée à 18 mois à compter de ce jour, 14 avril 2010, pour se terminer au plus tard le 14 octobre 2011.
« Elle expirera de plein droit à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée soit à renouveler le présent mandat, soit à désigner un autre syndic ou, le cas échéant, en vertu de l’article 25-1 de la loi, à la date de la « seconde assemblée » appelée à décider ce renouvellement ou la désignation d’un autre syndic.
« Le renouvellement du mandat ou la désignation d’un autre syndic entraînera la cessation du présent mandat et l’entrée en vigueur d’un nouveau mandat à compter de l’une ou l’autre des ces dates.
« En cas de non-renouvellement de son mandat, le Cabinet X renonce d’ores et déjà à toute rémunération pour la période courant de la date de la décision et se terminant à l’échéance maximale du présent mandat, soit le 18 octobre 2011.
le mandat et le contrat devant faire l'objet de 2 résolutions : je couperai ce projet en deux résolutions :
* désignation du syndic X : "La durée du présent mandat est fixée à 18 mois à compter de ce jour, 14 avril 2010, pour se terminer au plus tard le 14 octobre 2011.
« Elle expirera de plein droit à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée soit à renouveler le présent mandat, soit à désigner un autre syndic ou, le cas échéant, en vertu de l’article 25-1 de la loi, à la date de la « seconde assemblée » appelée à décider ce renouvellement ou la désignation d’un autre syndic.
« Le renouvellement du mandat ou la désignation d’un autre syndic entraînera la cessation du présent mandat et l’entrée en vigueur d’un nouveau mandat à compter de l’une ou l’autre des ces dates.
2- acceptation des modalités du contrat de syndic : "......... En cas de non-renouvellement de son mandat, le Cabinet X renonce d’ores et déjà à toute rémunération pour la période courant de la date de la décision prise par l'AG et se terminant à l’échéance maximale du présent mandat, soit le 14 octobre 2011."
qu'en pensez-vous ?
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Posté - 13 nov. 2010 : 11:12:44
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j'oubliais : bien sur la dernière phrase de votre suggestion est à inscrire aussi DANS le contrat signé par le syndic  ... |
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GĂ©dehem
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Posté - 13 nov. 2010 : 11:55:08
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Je veux bien tout ce que l'on veut, comme l'adoption d'une résolution pour le moinscurieuse, mais il ne me semble pas possible de débattre en faisant abstraction des dispsitions légales.
D.art.46 précise expressément que lorsque l'AG convoquée à cet effet ne désigne pas de syndic, c'est à dire qu'à l'issue de cette AG le syndic n'a pas été formellement désigné à la suite d'une décision, celui-ci ne peut être désigné que par le pdt du TGI.
Il n'y a pas de prorogation.
Pour D.art.46, faute pour l'AG d'avoir désigné un syndic, le syndicat en est dépourvu.
Pour ceux qui n'auraient pas bien saisi le sens des mots, D.art.47 enfonce le clou :
"Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic ....."
Dans le cas particulier de l'art.46, où syndicat est dépourvu de syndic, sa désignation relève de la procédure indiquée engagée par les seuls copropriétaires.
Dans tous cas autres que celui-ci où le syndicat est également dépourvu de syndic, autre procédure indiquée art.47, cette fois par tout interessé.
La seule distinction faites par ces 2 articles porte ici sur les personnes ayant qualité à agir pour palier l'absence de syndic , soit :
- AG qui n'a pas décidé.
- autres cas.
Mais dans ces 2 cas le syndicat est dépourvu de syndic.
On peut certes toujours contourner les dispositions légales en toutes choses, comme ici vouloir jouer les prolongations alors que c'est impossible, mais alors il faut le dire sans se cacher, ou alors réformer ces 2 articles dont on ne veut plus tenir compte.
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Édité par - Gédehem le 13 nov. 2010 12:03:36 |
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Posté - 13 nov. 2010 : 12:15:28
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gedehem vous avez raison, mais je crois que l'on débat sur ce post de deux sujets différents, à la fois, ce qui est préjudiciable à la compréhension pour les UI, j'en conviens :
1- le syndicat est dépourvu de syndic et ce sont les articles 46 et 47 qui s'imposent légalement.. et on est d'accord avec vous sur l'utilisation de ces articles.
2- le cas général d'une désignation (renouvellement ou non) du syndic et de sa durée de contrat. Et la question comment faire coincider sans risques ultérieurs, fin de mandat et fin de contrat. A la suite d'un appel/concours de ma part, JPM nous a fait une sugg qui existe sur son "brillant" site internet pour pallier cet état et ne pas avoir (ou au moins diminuer) de risques contentieux avec le syndic évincé.
c'est tout nous en sommes lĂ 
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GĂ©dehem
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Posté - 13 nov. 2010 : 14:29:09
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Le syndic qui convoque une AG avec sa seule candidature n'est pas "évincé" lorsque l'AG ne le désigne pas pour un autre mandat, peu importe le motif de l'absence de décision (*) (ou même d'un vote majoritairement 'contre' (**)).
L'AG n'ayant pas désigné de syndic, le mandat du sortant a pris fin automatiquement sans qu'il y ait eu révocation ou autre !
Le seul qui puisse dans ce cas désigner le syndic c'est le pdt du TGI, pas une autre AG alors convoquée par une personne n'ayant pas qualité.
On ne peut pas plaider ici sur une prétendue "sécurité du syndicat" pour jouer des prolongations alors que bien d'autres dispositions s'en moquent totalement !
NB : c'est la date échéance du MANDAT du syndic qui compte, pas celle de son "contrat de mandat" qui en découle, qui est une déclinaison du mandat. JPM explique très bien cela : s'il n'y a plus "mandat" le "contrat de mandat" du syndic qui en est la conséquence n'existe plus.
(*) = mauvais copropriétaires.
(**) = très mauvais copropriétaires |
Édité par - Gédehem le 13 nov. 2010 14:43:27 |
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JPM
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Posté - 13 nov. 2010 : 23:13:08
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Gedehem : citation: L'AG n'ayant pas désigné de syndic, le mandat du sortant a pris fin automatiquement sans qu'il y ait eu révocation ou autre !
On change alors de sujet, comme déja indiqué, et je suis le mouvement.
Il est vrai qu'il y a lieu à désignation judiciaire du syndic (Ce qui ne veut pas dire désignation d'un syndic judiciaire, mais revient souvent au même) à défaut de nomination du syndic par l'assemblée dûment convoquée à cet effet. C'est l'article D 46.
Cette désignation ne peut être demandée que par
un ou plusieurs copropriétaires ou
un ou plusieurs membres du CS, seraient-ils non-copropriétaires
Dans ce cas les autres " intéressés ", notamment les co-contractants du syndicat, ne peuvent rien faire  si l'on s'en tient strictement à la lettre des articles 46 et 47 (voir ci dessous)
Dans tous les autres cas, l'article 47 permet à tout intéressé de faire désigner un administrateur provisoire.
Dans tous les autres cas ? Qu'est-ce que cela veut dire ?
Que le syndicat est dépourvu de syndic, sans que la cause soit le défaut de nomination du syndic par l'assemblée dûment convoquée à cet effet.
Les exemples :
1) Un syndic a été désigné, mais il est frappé d'incapacité : par exemple il n'a pas de carte professionnelle. Il y a d'autres cas...
2) Il y a bien eu une assemblée mais la désignation du syndic ne figurait pas à l'ordre du jour
3) Le mandat du syndic a expiré sans qu'une assemblée ait été convoquée
Mais si la décision qui a désigné le syndic est annulable pour une raison quelconque, et si effectivement elle fait l'objet d'une contestation judiciaire, le syndicat reste pourvu d'un syndic jusqu'à ce qu'une décision judiciaire définitive ait prononcé l'annulation !!! On connaît alors les risques encourus du fait de la malfaisante rétroactivité d'une telle décision judiciaire. S'il y a grosse bagarre, on peut ainsi passer 4 à 10 ans dans cette situation ! Inadmissible.
Revenons au cas pratique : L'ordre du jour de l'assemblée comporte le renouvellement du mandat du syndic en place. Il n'y a aucune proposition d'un autre syndic.
Au 1er vote le renouvellement ne recueille pas la majorité art. 25
S'il est possible de faire un second scrutin immédiat, on peut penser que le syndic aura indiqué aux copropriétaires les conséquences d'un échec au second vote.
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GĂ©dehem
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Posté - 14 nov. 2010 : 01:48:54
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Il faut l'espérer !
Mais si les copropriétaires persistent, ou que le 1er vote n'obtient pas la passerelle de l'art.25-1, il n'y a pas d'autre solution que de solliciter le pdt du TGI pour qu'il désigne le syndic.....
Ainsi que vous le rappelez, cette demande ne peut émaner que de copropriétaires ou de membres du CS.
Je ne comprends pas bien votre :
"ou un ou plusieurs membres du CS, seraient-ils non-copropriétaires"
Vous voulez parler sans doute de ceux éligibles au CS bien que n'étant pas copropriétaires ...(conjoint, etc ....). Ils ont effectivement qualité, on l'aurait oublié...
Nous n'avons pas trop dévié du sujet, qui abordait la question de l'échéance du mandat du syndic.
Nous venons de voir l'importance d'une échéance au moins à 14 mois lorsque le mandat est donné pour un an, les 2 mois en sus étant une sécurité pour le syndic, qui ne maitrise pas la date d'AG, mais surtout pour le syndicat.
Pour autant, une fois l'AG convoquée avec inscrite la question de la désignation (renouvellement) du mandat du syndic, cela induit que dans le cas où l'AG ne le désignerait pas le syndicat se retrouverait dépourvu de syndic.
La date de l'AG appelée à désigner le syndic fixe l'échéance du mandat du syndic sortant, cette échéance aurait elle était convenue l'année précédente pour 14 mois, soit 1 ou 2 mois plus tard.
Au final, nous sommes d'accord sur tout ...!  |
Édité par - Gédehem le 14 nov. 2010 02:03:36 |
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alex41
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Posté - 14 nov. 2010 : 09:10:35
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Bonjour Ă tous.
je lis attentivement les interventions des uns et des autres sur le sujet de la date de fin de mandat du syndic.
Permettez au professionnel que je suis de vous dire comment j'ai réglé le changement de la règlementation dans ce domaine.
Puisqu'il faut désormais fixer une date précise de fin de mandat, puisque la tenue des assemblées doit impérativement être fixée au plus tard dans les 6 mois de la fin de l'exercice comptable, pour éviter d'avoir en permanence à m'interroger sur le sujet, j'ai décidé de fixer une fois pour toutes la fin de mes mandats à 6 mois après la fin de l'exercice comptable. Par exemple, pour tous les immeubles dont l'exercice comptable s'achève au 31 décembre, la date de fin de contrat incluse dans la convocation est systématiquement fixée au 30 juin. Je suis sûr ainsi de ne jamais être dans l'illégalité. Quand une assemblée a lieu le 31 mars d'une année, le contrat repart au 1er avril jusqu'au 30 juin de l'année d'après... et ainsi de suite. La durée du contrat est certes fluctuante en fonction de la date effective de tenue de l'AG mais c'est un problème mineur et tous mes copropriétaires ont compris l'utilité et le confort de cette solution. |
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Posté - 14 nov. 2010 : 09:43:43
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une question sans trop d'engagement : le jour où vous ne serez pas reconduit (j'espère pour vous et votre entreprise le plus tard possible), vous vous faites payer jusqu'au 30 juin date de fin de contrat ....  |
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alex41
Contributeur actif
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39
 Posté - 14 nov. 2010 : 10:33:24
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Bonjour Rambouillet.
Non, je ne fais pas payer automatiquement jusqu'au 30 juin.
Mon contrat prévoit en effet que tout trimestre commencé est dû. De sorte que si je tiens une assemblée fin mars pour une copropriété dont l'exercice comptable s'achève fin décembre, je lui ferai payer uniquement le premier trimestre et si l'assemblée se tient le 30 mai, je facturerai le second timestre complet. Cette règle vaut également bien entendu dans le cas où je ne suis pas renouvelé (à nouveau désigné). |
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JPM
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40
Posté - 14 nov. 2010 : 11:06:33
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Pour Gedehem : effectivement nous sommes d'accord. Pour les membres du CS non copropriétaires il s'agit bien des époux, partenaires de PACS, etc... L'article L 21 ajoute les usufruitiers ! Quitte à préciser ce qui est évident il aurait fallu ajouter les " usagers " (droit d'usage et d'habitation qui est un usufruit réduit).
Pour Alex 41 : Mon modeste avis est que fixer de manière générale le délai de fin de mandat au 30 juin (ou 31 décembre) c'est un peu court.
Si votre pratique habituelle est de boucler la série des assemblées à fin mai passe encore, mais vous n'ignorez pas que les assemblées en juin sont courantes . On a alors un mandat de 1 an plus 2 ou 3 semaines.
La sécurité juridique impose d'inclure la possibilité d'assemblées en septembre voire octobre. C'est pourquoi je prône le mandat de 16 à 18 mois, avec la réserve de fin anticipée dont on a parlé.
Faut-il rappeler qu'il y a des moyens simples pour permettre la tenue des assemblées dès le mois de mars : contrôle des comptes par le CS en cours d'exercice, simplification des procédures comptables de fin d'exercice, préparation de l'assemblée de 2011 avant même la fin de 2010, etc...
Pour Rambouillet : à propos de la rémunération vous évoquez des critiques indiquant que certains syndics évincés le 20 juin éxigeraient le paiement des honoraires jusqu'à l'expiration des 16 ou 18 mois.
Autant se tirer une balle dans le pied !! La nouvelle pratique est satisfaisante pour les syndics autant que pour les copropriétaires. Il serait absurde d'en contrarier le développement par des prétentions inadmissibles.
Si la résolution de désignation a été correctement rédigée, ils ne peuvent émettre cette prétention.
Pour Alex 41 encore : la clause " tout trimestre commencé est dû " est certainement contestable.
Il serait souhaitable de fixer au moins comme un usage que la rémunération est décomptée jusqu'à la fin du mois en cours, compte tenu de la prohibition d'un honoraire de remise des dossiers.
Il y en aurait pour tout le monde et on Ă©viterait les chamailleries de mauvais souks.
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