|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
alex41
Contributeur actif
251 message(s)
Statut:
|
|
41
 Posté - 14 nov. 2010 : 12:59:06
|
Bonjour JPM. Vous Ă©crivez :
citation: Mon modeste avis est que fixer de manière générale le délai de fin de mandat au 30 juin (ou 31 décembre) c'est un peu court.
Oui j'entends bien votre idée de prévoir large quant à l'issue du contrat mais nous sommes tenus par le délai de 6 mois après la fin de l'exercice comptable. Pour un exercice qui s'achève le 31 décembre, il faut bien tenir l'AG le 30 juin au plus tard !! |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
 42
Posté - 14 nov. 2010 : 14:26:23
|
Exact, mais aux syndics les plus diligents dont vous êtes, il arrive néanmoins de devoir tenir l'assemblée après le 30 juin.
C'est exclusivement pour remédier aux difficultés exceptionnelles de ce genre qu'on utilise le mandat de 16 mois.
Quand les explorateurs se font un dépôt de vivres avant de continuer plus avant, ce n'est pas pour y mettre une gourde d'eau.
|
|
|
|
|
|
alex41
Contributeur actif
251 message(s)
Statut:
|
|
43
Posté - 14 nov. 2010 : 15:24:52
|
|
En somme pour pallier des dérives indépendantes de notre volonté ? |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
44
Posté - 14 nov. 2010 : 17:52:07
|
Pour vous, oui !
Pour certains autres syndics, il peut aussi s'agit de leurs propres difficultés.
Plus généralement, remédier à n'importe quel dépassement de date quelle qu'en soit la cause.
|
|
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
45
Posté - 15 nov. 2010 : 14:16:04
|
Pardon de le dire ainsi, mais c'est lĂ du grand n'importe quoi !
".... mais aux syndics les plus diligents dont vous êtes, il arrive néanmoins de devoir tenir l'assemblée après le 30 juin."
On croirait lire là l'intervention d'un syndic de 1456 (ou 1632)  ne sachant pas bien lire ni compter et qui, dépourvu de toute aide pour ce faire, a besoin de plus de 6 mois pour arreter les comptes et convoquer une AG avec tous les papiers nécessaires !
Le syndic de 2010 qui n'est pas en mesure d'arrêter les comptes d'un syndicat dans un délai d'un mois et de convoquer l'AG au plus tard 3 mois après la fin de l'exercice doit rapidement se reconvertir dans une autre activité, la broderie ou la plomberie par exemple .....
Quels seraint ces impondérables dont il s'agirait ici ???
Tous les travaux, en particulier les plus gros type ravalement de façades / réfection toiture s'anticipent au moins d'une année ! A commencer par l'élaboration de "cahier des charges/descriptif de ce que veut le syndicat. Les devis sont longs et/ou difficiles à obtenir parfois !
Un "bon" syndic digne de ce nom, qui plus est sans aide du CS, doit prévoir longtemps à l'avance ces travaux ! Pas en janvier ou février pour les présenter à l'AG de juin !
Ce qui veut dire que lors de l'éléboration de l'ODJ dans le second mois suivant l'arret des comptes, le syndic dispose de quasi tous les éléments pour établir la convocation d'AG.
A la limite, va pour un retard de 30 jours pour x et y raison, ce qui est prévu par l'échéance du mandat du syndic à "30 jours fin de mois" (soit au plus 2 mois) !
Déja que la convocation d'une AG le 15 ou le 20 juin n'est pas admissible lorsque les comptes sont arretés au 31.12 précédent, prétendre convoquer après ce 30 juin relève de la tromperie !!!
On en revient à des pratiques détestables d'un autre temps, justement dénoncées et combattues par les assiciations de copropriétaires mais aussi de nombreux syndicats.
Encore une fois, le syndic qui n'a pas l'organisation, la structure, le personnel pour arréter les comptes dans les 3 mois de l'écéhance de l'exercice annuel doit se reconvertir dans un autre métier !
Par ailleurs, car c'est aussi un argument qui a été avancé par certains cabinets :
- "comment voulez-vous faire autrement que de tenir nos AG en mai/juin avec le nombre de syndicats que nous gérons ?"
R : " Peut-ĂŞtre !
- Mais puisque vous tenez 'toutes' vos AG en mai/juin, qu'est-ce qui vous empeche de les tenir en mars/avril ??? Pourquoi attendre les 6 mois ???
- Si vous avez trop de syndicats en portefeuille (ou par gestionnaire), ce qui vous empeche de bien faire votre boulot, qu'attendez-vous pour lacher du lest afin de répondre véritablement aux attentes des sydicats ?"
Toutes ces pirouettes autour de la durée du mandat du syndic et des dates d'AG trop tardives ne sont pas dans le bon sens, encore une fois. |
Édité par - Gédehem le 15 nov. 2010 14:23:21 |
|
|
|
alex41
Contributeur actif
251 message(s)
Statut:
|
|
46
Posté - 15 nov. 2010 : 15:20:00
|
Bonjour Gédehem, pourquoi diable tant de véhémence dans votre propos ?
Nous avons eu déjà , je crois, une discussion sur ce sujet je ne sais plus dans quel fil.
Je tente souvent de faire débuter mes assemblées à partir de fin février mais ce n'est pas toujours facile. La première AG de mon cabinet débute habituellement le 1er mars, il faut donc convoquer celle ci le 1er février et pour convoquer le 1er février, il faut que les comptes soient d'équerre le 15 janvier au plus tard, car il faut placer une vérification de comptes et un conseil syndical entre cette dernière date et la convocation (le conseil syndical doit maintenant préparer l'ordre du jour conjointement avec le syndic).
Si donc je veux respecter les délais requis par la loi, si je veux aussi respecter mes gestionnaires (ne prévoir que 3 assemblées maximum par semaine) et aussi mes copropriétaires (ne pas tenir d'AG pendant les vacances de pâques), il ne reste plus beaucoup de soirées libres pour tenir les AG, une petite cinquantaine ! (si vous enlevez les vendredis, les samedis et les dimanches). Ce qui veut dire que pour le cabinet qui a pris la précaution de décaler les exercices comptables de ses immeubles sur les autres fins de trimestre (fin mars, fin juin, fin septembre), le gestionnaire qui gère un portefeuille d'une petite cinquantaine d'immeubles, c'est suffisant. En revanche pour un portefeuille d'une taille comparable mais dont les exercices s'achèvent tous au 31 décembre, le temps imparti au gestionnaire (entre le 1er mars et le 30 juin) pour tenir ses assemblées, est un peu juste !   |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
47
Posté - 15 nov. 2010 : 16:40:39
|
Il est certain que les syndicats et syndics devraient adopter majoritairement les exercices du 01/07 au 30/06.
Il y a alors beaucoup plus de disponibilité pour la préparation et la tenue des assemblées. De plus ce dispositif permet de présenter des comptes de chauffage plus fiables. En contre partie il n'y a pas de clôture des comptes de charges sociales. Cet inconvénient est moins important.
Si l'on en reste aux exercices calendaires : nous arrivons au 30 novembre. Tous les conseils syndicaux devraient avoir vu l'essentiel des comptes de l'exercice, arrêtés au 30 septembre.
Ils devraient être en mesure de préparer la trame d'un rapport d'activité pour l'exercice.
Observations d'un architecte spécialisé dans les travaux pour les copropriétés et qui a eu le bon goût de potasser les règles juridiques à respecter dans ce domaine :
1) Nombreux sont ses confrères et et les syndics qui omettent l'approbation par l'assemblée d'un contrat d'architecte prévoyant les modalités distinctes de rémunération pour la phase d'étude du chantier et celle de suivi de l'exécution.
2) Dans de nombreux cas, l'étude d'un " vrai ravalement " (pas limité à un coup de torchette) exige un an pour l'auscultation de l'immeuble, les formalités diverses ( y compris financement) et une mise en concurrence sérieuse.
3) Dans un tel cas il faut prévoir une assemblée spécialement consacrée aux décisions à prendre.
|
|
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
48
Posté - 15 nov. 2010 : 17:19:40
|
Alex, si mon ton paraissait véhément (amusante cette traduction d'un ton par des mots .... ), c'est d'entendre en 2010 le même discours depuis 35 ans sur la durée du mandat du syndic à rallonge et des AG tenues 6 et même 9 mois (incroyable mais vrai)) après la fin de l'exercice précédent.
Ceci dit, je partage bien entendu votre pratique et ce qu'en dit JPM !
Il est évident que ces exercices plaqués sur le calendrier n'ont pas beaucoup de sens.
JPM précise à juste raison ce qui devrait être la pratique courante dans les copropriété à chauffage collectif : toute la saison de chauffe doit être dans le même exercice (dans un de "mes" syndicats : 1.10.x > 30.09.y depuis longtemps : AG vers 15.12)
Il faut faire Ă©galement la part des choses selon la taille des syndicats.
Ou de ceux composés quasi exclusivement de retraités qui ne trouvent rien à dire pour une AG à 9h30 le matin !
Ou encore ceux dits "de vacances/loisirs", oĂą il est difficile d'Ă©chapper aux AG en juillet et aout pour celle qui ont les pieds dans l'eau, ou des vacances d'hiver pour celles qui les ont dans la neige....
Pourquoi pas la cloture des comptes fin mai pour les unes, fin septembre ou octobre pour les autres ?
Il me semble donc au final, comme le présente JPM et Alex, qu'une adaptation au type de syndicat, à sa population, aux équipements, est possible pour leur adapter des dates d'exercice.
C'est parfois la pratique dans certains cabinets. Pour d'autres c'est la rigueur annuelle qui prévaut.
Pour autant, quelle que soit la date de cloture de l'exercice, la "règle" générale des 3 mois devrait être retenue :
- 1 mois pour arreter les comptes
- 1 mois pour le controle (CS) et la préparation AG (CS+syndic)
- 1 mois pour convocation.
Si l'on cumul tous ces points, on ne devrait plus trouver, ou Ă la marge, d'AG Ă plus de 3 mois, 4 au plus, de la date de cloture des comptes.
Fini les AG Ă 6 mois et les mandats de syndic Ă rallonge ... !  |
Édité par - Gédehem le 15 nov. 2010 17:20:33 |
|
|
|
coco28
Nouveau Membre
15 message(s)
Statut:
|
|
49
 Posté - 15 nov. 2010 : 18:04:16
|
Je reprends le fil de la discussion puisque vos échanges redeviennent comprehensibles pour l'initié que je suis (désolé mais j'avoue mettre perdu au milieu du fil). Oui, pourquoi les syndics continuent à mettre des AG principalement en début d'année, et pourquoi ne pas les étendre sur toute l'année? C'est une gestion de bon sens. A moins d'oublier un détail de taille quelque part?
|
|
|
|
50
Posté - 15 nov. 2010 : 18:18:23
|
|
le détail, c'est l'approbation des comptes et surtout le vote du budget dans les 6 mois de la fin de l'exercice ; donc pour étaler les AG tout au long de l'année, il faut étaler les fins d'exercice tout au long de l'année. |
|
|
|
coco28
Nouveau Membre
15 message(s)
Statut:
|
|
51
Posté - 15 nov. 2010 : 18:32:43
|
|
D'accord d'où mon autre question: est-ce possible pour un syndic de décaler un exercice des comptes d'une copro pour garantir une meilleure gestion des AG? |
|
|
|
52
Posté - 15 nov. 2010 : 19:31:45
|
il peut le demander Ă l'AG qui donne son accord ou non. Rnsuite se pose la question du budget transitoire : faut-il en faire un de 6 mois ou un de 18 mois, en fonction des nouvelles dates.
PS : une fois que ces dates sont changées, il faut attendre 5 ans pour les changer de nouveau... |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
53
Posté - 16 nov. 2010 : 00:54:01
|
il peut le demander inscrire la question à la prochaine AG qui donne son accord en décide ou non. (maj..art.24) |
|
|
|
54
Posté - 16 nov. 2010 : 07:59:00
|
effectivement gedehem, j'ai été un peu rapide sur ce coup : il faut faire les choses dans l'ordre :
* Ă©tablir l'OdJ avec le CS
* lors de cet Ă©tablissement, mettre cette question Ă l'OdJ
* et lors de l'AG, le président de séance fait voter
...  |
|
|
|
Links
Contributeur actif
101 message(s)
Statut:
|
|
55
Posté - 16 nov. 2010 : 12:46:36
|
Excusez moi messieurs mais vous vous égarez en amalgamant plusieurs délais et dates qui n'ont ni la même source de droit, ni les mêmes conséquences.
Pour un immeuble ayant un exercice de 01/01/2010 au 31/12/2010
Le budget 2010 doit être voté dans les 6 mois qui suivent l'ouverture de l'exercice 2010. voilà la traduction concrète de l'art 14 – 1.
Comme 90% des confrères que je connais feront voter le budget 2012 lors de la même AG que l'approbation des comptes 2010. ( le budget 2011 ayant été approuvé - en 2010 - lors de l'AG approuvant les comptes de 2009). vous êtes nécessairement débarrassé du délai de 6 mois.
L'AG doit (car il doit y en avoir une) se tenir Ă n'importe quel moment de l'exercice (jusque et y compris le 31/12/2010). Cela n'a rien Ă voir avec l'approbation des comptes.
Et cela a encore moins à voir avec les dates du contrat du syndic, puisque le contrat de mandat découle du droit des obligations et non de la loi de 1965 (donc d'une source différente).
Or que dit le doit des obligations? Que la date de conclusion et les dates d'effet sont 2 sujets distincts. (règles d'application des contrats dans le temps) puisque on peut prendre des conventions sur des termes futurs.
Ainsi n'importe quel contrat peut prévoir que sa prise d'effet sera le 01/01/n pour se terminer le 30/09/n+1. Mais il peut être conclu indépendamment de ces dates (par exemple le 30/09/n-1). C'est comme cela que fonctionnent tous les contrats d'assurance par exemple.
Pourquoi (et sur quelles bases juridiques) prétendre exclure le contrat de syndic de cette règle générale?
A cette question GEDEHEM reprend l'art 46 du décret de 67 et nous explique que le contrat souscrit précédemment est nécessairement caduc dès lors que la question est portée à l'ordre du jour.
Qu'il me soit permis de dire ici que cela n'a aucun fondement juridique puisque GEDEHEM interprète un silence qui par définition n'est pas interprétable. Ainsi, si je reprend mon exemple, le mécanisme de l'Art 46 fera qu'un défaut de désignation lors de l'AG 30/09/2010 impliquera que copropriété sera juridiquement dépourvue de syndic le 01/01/2010. C'est l'application orthodoxe du principe général du droit des obligations avec l'art 46.
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
56
Posté - 16 nov. 2010 : 15:56:35
|
"Ainsi n'importe quel contrat peut prévoir que sa prise d'effet sera le 01/01/n pour se terminer le 30/09/n+1."
N'importe lequel, sans doute ! Sauf que le "contrat de mandat" du syndic n'est pas "n'importe quel contrat" ....
Comme il a été déja relevé ici et là (JPM en parle sur son site) le syndic agit dans le cadre d'une délégation de pouvoir, pour agir en lieu et place de son mandant, en son nom, mandat qui est vu distinctement par le Code civil.
La délégation de pouvoir forme le 'contrat'. Mais c'est un contrat particulier qui procède du mandat, qui en découle. C'est un "contrat de mandat" indivisible de la délégation de pouvoir et qui prend fin avec cette dernière.
Vouloir comparer le "contrat de mandat" du syndic avec "n'importe quel contrat", ou comme vous le faites un contrat d'assurance ou de louage, c'est remettre la vieille histoire des torchons et des serviettes sur le tapis : aucun comparaison possible.
L'assureur, la Ste d'entretien, le plombier n'ont pas délégation de pouvoir, n'agissent pas au nom du "client" !
Il ne peut donc être abordé cette question de la délégation de pouvoir faite au syndic sous le seul angle d'un "contrat" lambda, type "de service" ou "commercial", lequel n'existe pas ici !
Nous ne pouvons parler ici qu'au regard du mandat, de la délégation de pouvoir elle-même.
Dans la mesure où un mandataire n'est pas "reconduit" dans sa délégation, le contrat de mandat qui en découlait tombe aussitot.
Dans le cas de D.art.46, lorsque la "délégation de pouvoir/mandat" n'est pas "reconduite" comme il est expressément prévu à l'ODJ , ... et que personne d'autre ne reçoit délégation, le syndicat est dépourvu de mandataire.
Le pdt du TGI est le seul qui puisse dans ce cas désigner le mandataire du syndicat.
En revanche, lorsque la Ste d'entretien d'espaces verts est à échéance de son contrat sans qu'il y ait eu "renouvellement", personne ne va voir le pdt du TGI pour en désigner une autre !
Tout simplement parce que cette Ste n'est pas mandataire du syndicat mais prestataire de services dans le cadre d'un contrat commercial lambda .
Links syndic, vous agissez dans le cadre d'un contrat commercial/de service lambda comme "n'importe quel contrat" , contrat comme celui de l'assurance ou de la Ste d'espaces verts ? ???
Vous n'ĂŞtes pas mandataire mais simple prestataire de services ?
Ah bon !!!!! ......
PS : l'ancienne mouture de D.art.29 Ă©tait plus explicite bien que sans doute incomplete concernant le "contrat de mandat" :
"Les conditions de la rémunération du syndic sous réserve, le cas échéant, de la rglementation y afférente ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées, dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret, par l'assemblée générale, à la majorité ......(...) ""
Ce qui est appelé actuellement "contrat de mandat" du syndic n'est pas autre chose.
Sur la date de tenue de l'AG appelée à approuver les comptes de l'exercice écoulé, il me semble que tout a été dit.
Le syndic qui convoquerait l'AG appelée à les approuver 8 ou 10 mois plus tard est à mettre à la porte vite fait pour "incompétence" !
Sur la date de l'AG à 6 mois appelée à voter le budget prévisionnel il y a beaucoup à dire. Mais c'est un autre sujet, sur lequel il me semble y avoir une grande confusion. |
Édité par - Gédehem le 16 nov. 2010 16:29:48 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
57
Posté - 16 nov. 2010 : 18:17:27
|
Links écrit citation: Le budget 2010 doit être voté dans les 6 mois qui suivent l'ouverture de l'exercice 2010. voilà la traduction concrète de l'art 14 – 1.
Ou bien il y a une faute de frappe bien excusable, nous en faisons tous.
Ou bien c'est l'affirmation qui est inexacte.
Il est néanmoins vrai qu'à la lettre on peut lire ainsi l'article 14-1 qui est fort mal rédigé.
Toujours à la lettre il comporte une contradiction interne puisque le budget prévisionnel serait voté en mars 2010 dans le cas cité, mais qu'il aurait fallu auparavant faire un appel en janvier 2010 sur un budget 2010 pas encore voté.
C'est pourquoi l'article 43 du décret a rectifié le tir. Le budget prévisionnel " est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne ".
On revient alors à l'article L 14-1 qui dit que le budget prévisionnel doit être voté dans les 6 mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Ce qui est encore foireux ! On aurait dû modifier l'article 14-1 en même temps que l'article 14-3 (au sujet de l'engagement des produits à la date de leur encaissement qui était assez cocasse).
Au final, il n'est pas douteux que le budget prévisionnel de 2011 doit être voté au cours de l'assemblée de mars 2010 appelée à approuver les comptes de 2009.
Il est possible au cours de l'assemblée tenue en mars 2011 d'amender le budget prévisionnel 2011 voté en 2010. La seule condition est d'inscrire la question à l'ordre du jour et de joindre à la convocation la proposition de modification.
Il est aussi possible exceptionnellement de voter en mars 2011 le budget 2011 lorsqu'un évènement imprévu a empêché son adoption en 2010. Il y faut un motif et une autorisation de l'assemblée au syndic donnée avant fin 2010. Il y a des dispositions spécifiques pour les deux premiers appels de 2011 et la perte de la possibilité de demander la déchéance du terme contre un copropriétaire débiteur, ce qui n'est pas bien grave en général. C'est une procédure inutile dans 90 % des cas. Restent les 10 % où cela peut servir utilement. En limitant aux provisions de l'exercice en cours le domaine de cette demande, la jurisrudence a fait le ménage.
Pour le délai de 6 mois à compter de la clôture du dernier exercice, le texte ne vise que le vote du budget prévisionnel.
Le bon sens commande de traiter l'approbation des comptes 2009 et l'adoption du BP 2011 au cours de la même assemblée, qui est l'assemblée annuelle obligatoire et bien souvent la seule effectivement tenue.
Les textes comptables l'imposent aussi puisque l'annexe 2 doit comporter en N les comptes du " réalisé " de l'exercice clos à approuver (2009) et le budget prévisionnel de N+2 (2011) à voter. Idem bien sur pour l'annexe 3.
Pour le mandat du syndic : comme le gérant d'une SARL, ou le PDG d'une SA le SA est un mandataire social d'une personne morale. Rien à voir avec le mandat du Code civil. L'ennui est que le droit français ne comporte aucun régime juridique précis du mandataire social sauf sur des points particuliers.
Le contrat de mandat du Code civil est un acte synnalagmatique entre deux personnes (volontés réciproques).
Le mandat social résulte d'un vote qui n'est pas un acte synnalagmatique mais un acte collectif (volontés convergentes, les unes pour, les autres contre ; la majorité l'emporte ; c'est la décision de la personne morale)
Pendant quarante ans, et même un siècle car la copropriété ne date pas de 1965, on a fait des actes collectifs sans le savoir comme M. Jourdain faisait de la prose. Faute de mieux on a utilisé les solutions du mandat du Code civil qui collaient à peu prés.
Le projet de réforme du Code civil reconnait enfin les actes collectifs et notamment les décisions d'assemblée mais ... le réforme des retraites était plus urgente et le projet de réforme est toujours dans les cartons.
Le contrat de mandat du syndic a été introduit par le décret sans même exister dans la loi de 1965 après 20 ou 30 modifications. Passons 
Il ne peut se substituer à la désignation par l'assemblée qui est la source unique du mandat social. Il est un élément accessoire, nécessaire mais distinct, de cette désignation.
Il y a 50 ans, le syndic devait présenter à l'appui de sa candidature un bordereau détaillé de ses prétentions financières assorti de précisions complémentaires sur certaines d'entre elles. Ce bordereau devait être conforme à un modèle fixé par un arrêté préfectoral. Les honoraires étaient taxés. L'assemblée désignait le syndic et approuvait le bordereau.
Le " contrat de syndic " est apparu au moment de la libération des honoraires. Il comporte à peu de choses près les mêmes indications que le bordereau. A cet égard il est utile mais sa présentation comme un contrat est une hérésie d'autant plus critiquable qu'elle ne présente aucun intérêt. Dans le passé un syndic qui ne respectait pas les dispositions de son bordereau pouvait être sanctionné.
L'entourloupette consistant à désigner un copropriétaire pour signer un contrat que le syndic ne peut pas signer à gauche comme mandataire social puis à droite comme autre partie au contrat suffit à démontrer l'inconsistance juridique du mécanisme.
Quand on se complait à faire " comme si " sans réparer le pied cassé de la table, elle finit toujours par basculer avec la vaisselle. L'actualité le montre bien (ceci dit sans porter de jugement sur telle ou telle réforme bien sur). C'est le laxisme que je critique.
|
|
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
58
Posté - 16 nov. 2010 : 19:59:04
|
Puisque JPM aborde la question du budget prévisionnel .....
Il est sans doute nécessaire e revenir en arrière !
Avant décebre 2000, il n'existait aucune régle quant à son adoption à unedate déterminée. Il était de pratique courante qu'il soit adopté comme l'indique Links, sans faute de frappe : L'AG 1998 réunie en (mettons) mai 1998 adoptait le budget prévisionnel de l'exercice débutant le 1.01.1998 .....
Sans parlez des AG se déroulant quasi en fin d'année, mettons octobre, qui adoptaient un pseudo prévisionnel d'un exercice de fait déja engagé depuis 10 mois ....(roulez bolides !!!  )
D'où l'introduction de L.art.14-1, qui n'a eu comme conséquence que d'obliger à adopter le prévisionnel de l'exercice en cours selon les errements antérieurs, mais cette fois au plus tard dans les 6 mois du début de l'exercice (de la fin du précédent) !
Voila d'où viennent ces 6 mois : pour éviter le vote de prévisionnels qui étaient de fait ratification de dépenses déja engagées depuis des mois. Je saute l'exigibilité des provisions, qui procédaient des appels de fonds faites à la diligence du syndic.
Ainsi que le précise JPM, D.art.49 introduit en mai 2004 est venu rectifier le tir, rendant sans objet la condition de la convocation de l'AG dans les 6 mois pour approuver le prévisionnel (de l'exercice en cours), ce prévisionnel devant être approuvé avant le début de l'exercice.
Ce qui est tout de mĂŞme une Ă©vidence !!!!
Depuis mon palétuvier, je n'ai pas vu dans les textes une obligation de convoquer AG appelée à approuver les comptes de l'exercice écoulé dans les 6 mois de l'arret des comptes. C'est là une survivance de la pratique passée, pour le prévisionnel uniquement ....
A moins que mes lunettes .......
(D'où la "régle" que je préconise des 3 mois pour l'AG annuelle.)
D.art.35, introduit également en mai 2004, consacre la suppression de l'appel de fonds du syndic. Depuis mai 2004, le syndic ne peut engager de fonds qui n'aient été préalablement décidés par une AG (sauf les cas d'urgence, les mesures conservatoires, bien entendu).
D'où l'importance de l'attention qu'il faut avoir lors de l'élaboration du prévisionnel, qui ne peut être un simple exercice "à la louche" sauf à voir s'envoler les budgets, et donc les charges, ce qui est le cas général.
Hélas, trop de copropriétaires et donc de CS ne sont pas attentifs sur cette question.
Je ne reviens pas sur la critique de ces BP décidés 6, 8 mois à l'avance, basé (en théorie) sur le budget n-1 et destiné à l'exercice n+1 !
Dans l'interet des copropriétaires, je défends la procédure prévue D.art.43 al.2 qui seule permet une véritable maitrise des charges sans rien changer à l'exigibilité des provisions.
Je saute la procédure prévue de L.art.19-2, de fait quasi jamais mise en œuvre, l'exigibilité découlant de l'approbation des comptes étant plus efficace (quoi que ......!! )
|
Édité par - Gédehem le 16 nov. 2010 20:10:19 |
|
|
|
59
Posté - 16 nov. 2010 : 21:05:48
|
|
citation: Le contrat de mandat du Code civil est un acte synnalagmatique entre deux personnes (volontés réciproques).
Le mandat social résulte d'un vote qui n'est pas un acte synnalagmatique mais un acte collectif (volontés convergentes, les unes pour, les autres contre ; la majorité l'emporte ; c'est la décision de la personne morale)
la difficulté dans la copropriété, c'est que les deux choses sont à la fois distinctes et différentes, je veux parler du mandat et du contrat.
Le mandat est bien confié par une "collectivité" à une personne/société qui d'ailleurs n'est pas obligée de l'accepter . D'ailleurs vous remarquerez que le vote fait, il n'existe aucun texte qui dirait : "moi, syndic valablement désigné par l'AG, j'accepte ce mandat". Et je ne connais aucune copro qui fasse cette démarche.
Donc nous avons un syndic désigné, dont on ne sait s'il a accepté ou non ce mandat . Heureusement dans la pratique, il y a rarement des contestations...
C'est tout de même une originalité juridique....
Ensuite, il y a un contrat, qui est bien synnalagmatique, puisque signé par les deux protagoniste, Mr X représentant les SDC (normalement juridiquement désigné pour signer par l'AG) et le syndic (qui n'a pas dit s'il acceptait le mandat social ). Mais le contrat est là et signer par les deux parties !
Si aucune précaution n'est prise pour lier durée du contrat avec durée du mandat (d'où ma demande plus en avant sur la rédaction de la résolution), point loin n'est le temps où un syndic viendra mettre en avant au tribunal, qu'il a accepté un contrat synnalagmatique de date à date, et que jamais il n'a accepté un mandat de date à date et surtout aux mêmes dates. Que dira le juge ?
Il est vrai que l'on pourrait considérer qu'à partir du moment où ce syndic fait une première action officielle, il accepte de facto le dit mandat. mais cela serait mieux en l'écrivant...
On a beaucoup parler de l'article D 46 :
citation: Article 46
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
et on utilise cet article pour dire que dans tous les cas, la mission du syndic cesse etc... mais on oublie quelques mots importants "désigné par le président du tribunal". Mais dans 95% des cas, le syndic est désigné par l'AG et non par le président du TGI (et heureusement). Donc cette petite phrase ne concerne pas 95% des cas.
Et (à ma connaissance) il n'existe aucun texte qui dise que contrat et mandat d'un syndic désigné par une AG ont la même durée (d'où l'importance de la résolution proprosée par JPM).
Et aucun texte (à ma connaissance) ne dit de quelle manière le syndic accepte le mandat social, même si lui-même a proposé sa propre candidature.
C'est là aussi, tout l'ambiguité des textes législatifs et règlementaires.
Ce qui est tout de même rassurant, c'est qu'un très grand nombre de copros fonctionnent correctement malgré ces incohérences. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
60
Posté - 16 nov. 2010 : 22:55:34
|
Pour Rambouillet :
Dans le Code civil, l'acceptation d'une offre lie les parties.
En politique un candidat élu remercie les électeurs et déclare qu'il sera le député, le maire, le président de tous les Français. On n'a jamais entendu un élu accepter son élection.
En copropriété idem : le candidat syndic désigné n'a pas à accepter sa désignation, sauf si l'assemblée a cru devoir modifier telle ou telle clause des conditions accessoires.
Le contrat de syndic est fait sur le modèle des contrats. Il reprend des formules type et notamment l'acceptation par le syndic de sa mission.
Ces formules sont dépourvues d'intérêt. Il n'y a à retenir du contrat de syndic que les indications pratiques relatives aux modalités d'exécution et à la rémunération.
Pour les observations de Gedehem sur le budget prévisionnel. Belle tentative d'avocat mais vaine.
Il n'est pas douteux qu'il y a eu une erreur de rédaction dans l'article 14-1. Il suffit de lire les commentaires de l'époque pour s'en assurer. Par exemple M. Vigneron dans Loyers et copropriété de décembre 2001 et d'ailleurs aussi M. Capoulade dans Administrer d'avril 2001. M. Picault dans son traité sur la comptabilité (p. 74) rappelle clairement qu'en présence de cette erreur manifeste les syndics professionnels ont pris le parti d'adopter la solution qui finalement été validée par l'article 43. A noter que le premier projet de décret comptable de 2002 avait déja repris cette solution. Mais il est resté au fond des tiroirs.
Le but était bien que le budget prévisionnel soit adopté six mois au moins avant sa mise en application.
C'est le bon sens élémentaire. La possibilité d'amender ensuite le budget au cours de l'exercice qu'il concerne est aussi une bonne mesure.
Il eut été bon de rectifier l'article 14-1.
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
