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GĂ©dehem
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 Posté - 16 nov. 2010 : 23:21:44
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".il y a un contrat, ..... signé par les deux protagoniste, ...Mr X représentant les SDC (normalement juridiquement désigné pour signer par l'AG) ...."
Une délégation pour agir au nom du syndicat (D.art.21) n'est possible que pour un acte relevant de l'art.24. La désignation du syndic relevant de l'art.25, il ne peut être donné délégation à M. X pour signer le contrat de mandat qui en découle !
Le syndic étant seul représentant du syndicat, JPM a relevé l'entourloupette (moi je parle de pirouette) juridique que cette désignation, le syndic ne pouvant signer d'un coté pour lui-même, de l'autre pour le syndicat !
Sur l'acceptation du mandat : à priori, lorsqu'une personne postule à une fonction c'est qu'elle accepte par avance d'y être désignée !
Une fois désigné, il n'y aurait qu'un refus qui pourrait être noté !
Concernant D.art.46, je ne comprends pas votre remarque sur "désigné par pdt TGI", qui concerne le cas particulier dont il s'agit !
Le syndic est toujours désigné par l'AG du syndicat, sauf lorsque celui-ci en est dépourvu ... , ici parce qu'il ne l'a pas désigné !
Selon la façon dont le syndicat est dépourvu, on applique la procédure D.art.46 ou D.art.47 ! Il n'y a là aucune ambiguité.
Le "Contrat de mandat" du syndic est indivisible du mandat, de la délégation de pouvoir.
JPM a insisté sur ce point :
"[le contrat de mandat ] ne peut se substituer à la désignation par l'assemblée qui est la source unique du mandat social."
Le "contrat" du syndic n' rien de rien Ă voir avec le "contrat" de votre assureur ou le "contrat" de la Ste d'entretien d'espaces verts !
L'acte collectif qui désigne le syndic est par lui même "contrat" , acte rapporté dans un PV d'AG, ... aux conditions précisées sur un bout de papier qui est annexe, accessoire !
L"'acte donnant délégation étant tombé (comme dit D.art.46 ou tout autres cas art.47), le bout de papier annexe est juste bon à allumer le feu !
Cette fixation sur un "contrat de syndic" qui serait un contrat lambda comme les autres n'a donc aucun sens !  
A quand le contrat de syndic Ă tacite reconduction ???
Manque plus que le vote par correspondance et on aura plus besoin de se déplacer à une AG !  |
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 Posté - 17 nov. 2010 : 09:59:08
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Je lis vos commentaires messieurs et je persiste Ă vous contredire.
Vous ne pouvez pas argumenter juridiquement en ne retenant que de petits bouts sans tenir compte des règles générales du droit.
Ainsi, l'affirmation selon laquelle le mandat n'est pas n'importe quel contrat est partiellement fausse. Ce n'est pas parce que le code civil le traite spécifiquement qu'il n'est pas soumis aux règles du droit "des contrat ou obligations conventionnelle en général" (art 1101 à 1386-18 cciv). C'est d'ailleurs la règle posée par l'article 1107 cciv : Les contrats, soient qu’ils aient une dénomination propre soit qu’ils n’en aient pas, sont soumis à des règles générales, qui sont l’objet du présent titre. Les règles particulières à certains contrats sont établies sous les titres relatifs à chacun d’eux ».
Ainsi, la nomination d’un contrat a pour effets :
d’une part d’en préciser le fonctionnement (objet des règles supplétives)
d’autre part d’en imposer certaines règles (objet des règles impératives)
Or j'ai beau relire le code civil plus les textes spéciaux relatifs au mandat de syndic. Il n'y a aucune allusion à une règle particulière d'application du contrat dadans le temps ce qui veut dire qu'il n'y a aucune dérogation à la règle générale.
La comparaison avec le mandat social est certes interessante mais, la encore, partiellement erronée. Le mandat social découle du code de commerce alors que le contrat de mandat découle du code civil. Il y a certes des similitudes (il est heureux que notre droit soit cohérent dans son ensemble) sans pour autant qu'il y ait identité puisque nous sommes en présence du même type de contrat spécial : le contrat de service.
Enfin je reviendrais sur certaines "fausses routes".
L'oirigine collective ou individuelle est indifferente. C'est d'ailleurs le premier article du titre trois du code civil : "Le contrat est une obligation par laquelle un ou plusieurs personnes s'obligent envers un ou plusieurs autres Ă donner, Ă faire ou Ă ne pas faire" (art 1101 cciv)
Idem pour l'affirmation "l'acte collectif qui désigne le syndic est par lui même "contrat" aux conditions précisées sur un bout de papier qui est annexe, accessoire ! " (Gedehem au fil précedent). C'est oublier un peu vite que le mandat se decompose en droit en 2 parties bien distinctes : Le mandat à titre gratuit et le mandat à titre onereux puis en deux sous parties mandataire professionnel ou non professionnel.
Avec un contrat de syndic, nous sommes en présence d'un mandat rémunéré dont le mandataire est un professionnel. Or dans un tel cas, le mandataire doit respecter les termes du contrat puisque cela conditionne sa responsabilité. Pour cette raison cela fait l'objet d'un écrit.
Donc selon Gedehem, l'acte qui défini la mission et le périmetre d'intervention d'un mandataire est un accessoire. |
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Posté - 17 nov. 2010 : 10:22:45
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La remarque sur la faute de frappe est amusante. Non il n'y en a pas, mais ma phrase aurait être plus précise. A défaut d'adoption du budget prévisionnel dans les conditions fixées par l'article 43, le budget 2010 doit être voté dans les 6 premiers mois de l'exercice 2010. Il s'agit d'une règle supplétive!
C'est bien la raison pour laquelle j'écris que comme 90 % des confrères recpectent l'article 43 que la règle supplétive des 6 mois de l'art 14-1 n'a aucune portée et qu'y faire sans cesse référence est une erreur grossière.
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GĂ©dehem
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Posté - 17 nov. 2010 : 12:06:26
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Links, je suis bien d'accord avec vous sur cette question du vote du BP, point que je préconise depuis longtemps !!
Le syndic est autorisé à appeler les 2 premières échéances exigibles, l'AG 2010 adoptant sereinement au plus près des réalité le BP 2010.
On à là une véritable maitrise des budgets et donc des charges.
Les dépenses 2010 sont élaborées à l'avance, basées sur l'exercice 2009, dans la continuation d'une gestion qui ne peut être annuelle !
Un ravalement s'anticipe d'un ou 2 ans. Des gros travaux aussi. S'il estprévu un "fonds de réserve pour travaux futurs" à 3 ans ce n'est pas pour rien.
Défendre l'adoption d'un BP lors de l'AG de mai 2009 élaboré sur l'exercice 2008 qui vien d'être arreté pour servir à compter du 1.01.2010 n'a pas de sens pour une bonne gestion du syndicat en maitrisant les charges .
(Links, j'espère que vos avez une bonne combinaison ignifugée, car c'est là un point à se faire incendier. )
Concernant le mandat du syndic, je crois qu'il y a une confusion ainsi que nous le relevons avec JPM.
Pour faire simple mais pas simpliste, il faudrait parler de "délégation de pouvoir" ! Un contrat de service, tel que vous l'exposez, est un "contrat de faire" sans qu'il y a délégation de pouvoir.
Un tel contrat précise effectivement ce qui doit être fait pour le service de la personne cocontractante, chacune apportant l'une un service l'autre la contre partie généralement financière. Ce 'contrat' peut être gratuit ou rémunéré.
Concernant la "délégation de pouvoir", elle n'implique pas une rémunération. Ce n'est pas un simple "contrat de faire" mais bien un transfert de pouvoir, de la tête de X mandant sur la tête de Y mandataire, Y qui va agir en lieu et place de X.
Ce transfert n'existe pas dans un contrat lambda, chacun restant maitre dans son domaine.
Le "contrat de mandat" qui détaille les conditions de la délégation de pouvoirs n'existe pas par lui même. Il procède directement de cette délégation.
Le "contrat de mandat" d'un syndic, comme de tout mandataire social, n'est que la déclinaison des conditions particulières de la délégation de pouvoir.
Lorsque la délégation tombe, il n'y a plus "contrat de mandat", le "contrat de mandat" ne pouvant exister en dehors du "mandat", de la délégation de pouvoir qui est par elle même LE "contrat".
On peut ajouter que la Cour de cassation a été amené à se prononcer sur ce point : le contrat " de syndic" n'est pas de nature commerciale, il ne relève pas du Code du commerce. Ce n'est pas un contrat lambda, de service.
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Édité par - Gédehem le 17 nov. 2010 13:43:40 |
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JPM
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Posté - 17 nov. 2010 : 14:00:49
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Specialia generalibus derogant
Je sais qu'il est maintenant pédant de reprendre les adages romains mais avoir 10 pages de cours résumés en trois mots, moi j'aime bien. Il me parait normal de les expliciter un peu et je regrette qu'il soit permis aux financiers d'utiliser des expressions anglo saxonnes sans prendre la peine de les expliciter à leur tour.
Donc cela veut dire que les textes spéciaux l'emportent sur les textes généraux, en ce compris le Code civil pour ces derniers.
C'est tout particulièrement le cas pour les dispositions du statut de la copropriété dont beaucoup dérogent aux règles du Code civil. Au hasard prenons la prescription extinctive de l'article 42, dont le particularisme a été respecté par la réforme récente du régime général de la prescription.
La terminologie juridique est parfois déroutante mais quelle activité humaine n'a pas son jargon ?
Links a parfaitement le droit de contredire mais il nous sort en même temps des affirmations infondées :
Sic pour Le mandat social découle du code de commerce alors que tout représentant légal d'une institution collective est un mandataire social à commencer par le président d'une association de la loi de 1901 qui n'est pas commerciale.
Sic encore avec L'origine collective ou individuelle est indifferente Il est vrai que dans le contentieux de la copropriété il y a des actions individuelles et des actions collectives. Mais on n'est pas alors dans le même registre.
Il s'agit de la classification des actes juridiques qui ne connaissait jusqu'à présent que les actes synnalagmatiques (volontés réciproques) et les actes unilatéraux (volonté unilatérale : je vous donne ceci).
Comme indiqué précédemment il faut maintenant y ajouter les actes juridiques collectifs (volontés convergentes). Ils existaient déjà sous la forme des conventions collectives du droit du travail depuis longtemps.
Ces actes collectifs présentent souvent la particularité d'avoir vocation à s'appliquer dans le futur à des personnes qui n'ont pas été parties à l'acte. C'est le cas pour les conventions collectives du travail qui s'appliquent, pour chaque branche, à ceux qui seront embauchés par un patron relevant de la branche. Ils signent le contrat de travail et, d'emblée, ils sont placés sous le régime de la CCN.
C'est le cas aussi du règlement de copropriété, convention collective aussi et non pas contrat, qui s'appliquera dans l'avenir à tout acquéreur d'un lot sans même qu'il ait été invité à y adhérer. L'acte mentionne seulement que l'immeuble a fait l'objet d'un RC reçu par Me X, notaire, le ....
Pour cette raison (assujettissement impératif à un statut ineluctablement consécutif à un autre acte ; au statut de la copropriété à la suite d'un achat ; au statut de la famille à la suite d'un mariage), on dit que ces statuts sont institutionnels.
Il est maintenant admis que le syndic est un organe institutionnel de la copropriété. Ce qui est lié bien entendu à la qualité de mandataire social.
Ceci étant Links a parfaitement le droit de continuer à interpréter les dispositions du statut en fonction de dispositions du Code civil qui ne leur sont pas applicables.
Je lui donne une bonne excuse : on lisait encore, il y a peu, dans de bons manuels, que la fonction du syndic est inclassable et qu'il s'agit d'une fonction " sui generis " (d'un genre particulier qu'on ne trouve nulle part ailleurs).
Et à la fin du XXe siècle les auteurs traitant des actes juridiques collectifs restaient encore assimilés à des explorateurs aventureux.
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Posté - 17 nov. 2010 : 14:17:29
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Je comprends parfaitement votre raisonnement Gedehem et son cheminement. En revanche j'objecte que vous dissociez ce qui ne l'est pas.
Entendons nous bien aussi sur les termes utilisés. Je les utilise au sens du code civil et non au sens du langage courant.
Ainsi le mandat est un contrat nommé (ou spécial) qui appartient à la classe des contrats de services. Il ne s'agit la que de la classification juridique des contrats permettant leur qualification (unitaire ou mixte). La qualification permettant de definir un régime juridique applicable (certains utilisent aussi le terme de famille de contrat).
D'autre part, juridiquement, la délégation de pouvoir est une obligation de faire. A cet égard, le transfert ou délégation de pouvoir dont vous faites état pour votre argument n'étant que l'objet du contrat (ce sur quoi il porte). C'est d'ailleurs parce que son objet est particulier que le code civil traite du mandat en le nommant (c'est à dire en y consacrant des articles spécifiques par l'introduction de règles impératives et supplétives particulières) et le dissocie du contrat de travail (qui peut comporter la même délégation de pouvoir mais qui, en outre, determine un lien de subordination entre les parties).
Or c'est l'article1107 qui institue la règle connue de tous : seul un texte spécifique déroge à un texte plus général.
Cette règle est générale et absolue puisque elle s'applique quel que soit l'objet (caracterisée par l'expression: "soient qu'ils aient une dénomination propre, soient qu'ils n'en aient pas).
Ceci suffit Ă faire tomber votre 1er argument.
En outre, c'est bien à défaut d'une règle spécifique pour un mandat (fut -il de syndic) en ce qui concerne la date de conclusion et la date d'effet que vous ne pouvez prétendre pouvoir interpréter le silence sur ce sujet de l'article 46. Car toute interprétation divergente de la théorie générale des contrats est nécessairement en contradiction avec l'article 1107 qui non seulement est d'ordre public mais est considéré comme l'un des quelques articles fondateurs de notre système juridique. |
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Posté - 17 nov. 2010 : 14:49:40
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Oui JPM, les textes spécifiques l'emportent sur les textes généraux. Mais encore faut-il qu'ils existent! c'est ce que l'art 1107 determine. Donc, merci de me citer la règle spécifique relative aux mandats d'abord puis eventuellement à celle du contrat de mandat de syndic qui déroge à l'application générale du contrat dans le temps (c'est à dire un texte qui vous explicite que la date de conclusion est identique à la date d'effet)
A défaut de production d'un texte et non pas d'une simple interprétation, vous avez tort...
Je maintiens l'indifférence de l'origine (individuelle ou collective) dans le sens qu'elle n'a aucune conséquence quant à la validité d'un contrat ni à son objet (art 1101 cciv). Or nous débattons de l'objet du contrat de syndic et de rien d'autre. |
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coco28
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68
 Posté - 25 janv. 2011 : 15:22:15
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Bonjour Ă tous,
Je reviens auprès de vous puisque les choses n'ont pas évolué favorablement pour notre copropriété.
En décembre, nous avons démandé au syndic de fixer avec nous une date pour vérifier l'exercice comptable, une date pour organiser l'OdJ de la prochaine AG ensemble et enfin une troisième date pour l'AG elle-même. Zéro réponse du syndic après multiples relances. Cette semaine, nous apprenons que le syndic fixe une date de réunion avec le CS fin mars!!! Je me permets de rappeler que nous avons connu de gros dysfonctionnements avec ce syndic (securité incendie non assurée pendant les deux premieres années et encore lacunaire à ce jour, absence d'interlocuteur pendant plusieurs mois, pour n'en citer que deux). Une LRAR lui a été envoyé en novembre pour proposition d'un nouveau syndic (le syndic actuel ne souhaite pas se reproposer, le syndic futur est choisi) bref là maintenant, ils jouent la montre avec nous, et "nous font passer après leurs clients" (propos recueillis par téléphone). Pourtant oralement en réunion avec eux en novembre dernier, ils nous avaient indiqué une AG en février, et là nous partons pour je ne sais quelle date d'AG??? (à notre étonnement voici le propos recueilli par le syndic au telephone: "je fais ce que je veux, c'est mon entreprise")
Svp, j'en appelle à votre aide qui m'est précieuse
Quelles sont nos cartes en main pour assurer une AG au plus vite?
Comme vous pouvez le constater, la communication est rompue avec le syndic, et notre copro n'est plus du tout gérée à ce jour.
Faut-il Ă votre avis convoquer une AG extraordinaire ou non ordinaire suivant la bonne expression?
enfin pour info le dernier appel de fonds des charges coure jusqu'à fin février.
Vous remerciant par avance pour vos réponses. |
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sybarite
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69
Posté - 25 janv. 2011 : 16:21:18
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Bonjour.
Quelle est la date de fin du contrat du syndic ?
Le pdt du CS peut Ă©ventuellement le mettre en demeure de convoquer |
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coco28
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Posté - 25 janv. 2011 : 16:33:20
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Bonjour,
Et bien c'était l'objet de ma première question en page 1, où ni la date de fin de contrat ni la durée sont stipulés dans le PV. "La date de fin de mandat" prendra fin à l'AG qui statuera sur les comptes arretés au 30/11/2010", soit à notre prochaine AG, c'est très vague.....
Merci pour votre proposition de mise en demeure, c'est également ce que vient de me proposer notre éventuel "futur" syndic. (stipulé dans notre réglement de copropriété).
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sybarite
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71
Posté - 25 janv. 2011 : 16:43:21
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voici l'article 8 du decret de 67 Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 5
"La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal de grande instance, sur le fondement de l'article 62-7, de tous les pouvoirs de l'assemblée générale. Lorsqu'il n'est investi que d'une partie de ces pouvoirs, les dispositions des alinéas précédents ne s'appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l'assemblée générale et le conseil syndical. " |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 janv. 2011 : 23:12:15
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Coco :
"LRAR.
Demande de convocation d'une AG
M. le syndic.
Par décision du CS en date du .... , et en ma qualité de pdt du CS, je vous demande de convoquer rapidement une AG du syndicat ainsi qu'il est prévu à l'art.8 du décret du 17 mars 1967 modifié.
L'ODJ sera le suivant :
- révocation du syndic en raison de sa carence à préserver les droits et actions du syndicat.
- désignation du syndic (proposition jointe.).
- désignation des conseillers syndicaux.
- Autorisation Ă donner Ă M. Michu pour la pose d'un store sur son balcin (descriptif joint)
Avec mes remerciements.
Le pdt du CS, Coco qui t'aime ."
Notez toutefois le gros bémol dans ce genre d'affaire : le CS dispose t-il de la dernière liste à jour des copropriétaires ?
Faute d'avoir demandé en temps utile certains douments au syndic, docs que tout CS DOIT avoir (*), dont la liste des copropriétaires, il est illusoire de vouloir convoquer une AG par le pdt du CS.
Sauf Ă ĂŞtre en mesure de la reconstituer sans en oublier un seul, et avec leur bonne adresse........
(*) 15.872ème RAPPEL :
Les documents qu'un CS doit détenir pour exercer la mission prévue par les textes :
Copies Ă demander au syndic (L.art.21)
- RDC et plans annexés (VRD, etc ....)
- contrat de mandat du syndic.
- attestation RCP syndic + coordonnées et montants couverts par garant financier.
- liste des copropriétaires à jour (et à tenir à jour !) Liste selon CNIL norme n°21-2003
- contrat de travail des employés.
- contrat(s) d'assurance(s) du syndicat.
- contrats des différents prestataires permanents du syndicat (chaufferie, ascenseurs, espaces verts, entretien ...etc )
- Carnet d’entretien de l’immeuble.
- DTA : Document technique amiante
- éventuellement, si le syndicat a des employés, DUERSST : Document Unique d'Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs. (DUER dans le langage courant)
- (liste non exhaustive)..
A prévoir :
- loi de 1965 et décret de 1967 (à jour)
- code de la copropriété (Litec, dalloz …..
- Le manuel du CS (ARC..)
- autres docs juridique ou technique (selon besoins)
- les PV des AG
- .. le RFCS ! (Règlement d’organisation et de fonctionnement du CS).
- le régistre des PV de réunions du CS.
- …..
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sybarite
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Posté - 26 janv. 2011 : 09:00:02
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PS: vérifiez que sur le contrat de votre nouveau syndic soit bien mentionné la date de prise d'effet ET la date de fin (désormais imposé par le décret de 03/67 révisé 04/10)
Quant à votre ancien syndic, son contrat prendra fin le jour de la prise d'effet du contrat du nouveau ( dans la mesure ou celui ci ne comportait ni de durée ni de date de fin d'effet d'aprés ce que vous avez écrit) |
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coco28
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Posté - 26 janv. 2011 : 16:16:53
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peut-on détailler les différents points:
- pour la mise en demeure, merci pour le modèle Gedehem, mais l'ordre du jour que nous avons, est beaucoup plus conséquent avec la désignation du président et secretaire de seance, l'approbation des comptes de l'année écoulée, l'approbation du budget N+1, quitus, ... ainsi que d'autres points concernant des travaux à faire voter (soit au total un peu moins de 20 points à l'OdJ). Qu'en pensez-vous? J'essaie d'anticiper, à savoir si la mise en demeure n'aboutit pas à une convocation de l'AG par le Syndic, ce sera au President du Conseil Syndical de convoquer l'AG. Mais alors comment approuver des comptes si nous ne disposons pas de tous les élements. (Gedehem, ce sera mon premier rappel me concernant :) ) Enfin, comme vous le dites, nous ne connaissons pas l'ensemble des adresses des copropriétaires (20% d'appartements en location) et cela semblera difficile de les obtenir de la part du Syndic à présent. J'en conclus que nous sommes tombés dans un beau piège et qu'il sera difficile d'en sortir... jusqu'à quand?????
- Sybarite, nous avons prévu de donner trois dates possibles de convocation à notre Syndic actuel dans une période d'un mois de battement (avec reservation de la salle par le CS). Il est donc pour nous impossible de mettre une date précise sur le contrat du nouveau syndic joint la mise en demeure. d'ailleurs le contrat n'etant pas signé, faut-il le remplir? Les dates de début et de fin sont à remplir lors de l'AG, n'est-ce pas?
Désolé si ces questions vous paraissent futiles mais je vous le répète, je suis novice, mais à l'écoute de vos conseils. en vous remerciant.
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sybarite
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Posté - 26 janv. 2011 : 17:46:41
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Rassurez vous, il n' y a rien de futile.
Pour ma part, je ne laisserai pas autant de marge de manœuvre à votre ancien syndic. Je le mettrai en demeure de convoquer suivant un ordre du jour plus restreint . A savoir la désignation du syndic . Je laisserai au nouveau le soin de faire la convocation "standard" . Si vous n'avez pas de réaction dans les 8 jours de la part du syndic (vous lui demandez par LRAR la convoc d'une AG avec l'ordre du jour simplifié sous 10 jours) si vous n'avez aucune réaction, vous procédez à la mise en demeure et passé le délais de 8 jours, sans réaction de sa part, le pdt du CS peut convoquer. Demandez une feuille de présence ou d'émargement à ce jour. Le cs est en droit d'avoir ce document |
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GĂ©dehem
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Posté - 26 janv. 2011 : 22:21:56
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Coco a soulevé l'impossibilité faite aux CS de convoquer une AG par son pdt lorsqu'il ne dispose pas des adresses à jour de tous les copropriétaires.
On ne peut ici, comme vous semblez vouloir le faire, en faire porter la responsabilité sur le syndic ("on est tombé dans un piège"), alors que la responsabilité première incombe aux CS qui, par méconnaissance, par absence de volonté de s'informer/former, sont passés à coté de la plaque.
En conclusion dans votre affaire, avec 20 % de bailleurs dont on ignore pour beaucoup l'adresse, votre convocation d'AG par le pdt du CS est "mission impossible".
Sur l'AG :
"avec la désignation du président et secretaire de seance"
Ces désignations étant imposées par les textes, puisque substentielles à l'assemblée, il est indifférent qu'elles soient ou non prévues à l'ODJ.
Personne ne peut le lire et proposer d'en débattre si préalablement l'AG n'a pas désigné son pdt, son secrétaire. Tout au plus peut on prévoir les scrutateurs, ceux-ci n'étant qu'éventuels.
Sur les 20 questions, il faut savoir ce que l'on veut en pareil cas. Si le syndic ne convoque pas c'est qu'il y a conflit. La question de son remplacement se pose en premier, impérative lorsque le mandat du sortant arrove à échéance.
On comprend que les comptes ... les travaux ....le prévis ....soient importants pour vous. Mais face à l'urgence ou à la nécessité de désigner un syndic, elles sont totalement accessoires.
Idem pour le CS,s'il ne devait pas être régulièrement formé : très important, bien plus que le quitus, qu'il ne faut de toute façon jamais donner (ou alors il faut mettre la question pour le rejeter massivement  ).
Le fond du problème est que vous ne disposez pas de toutes les adresses des copros. Vous êtes donc actuellement dans l'incapacité de convoquer une AG. Vous pouvez certes aller à la "peche", en voyant les locataires au cas où ils la connaitraient. Mais s'ils passent par une agence .....
Vous avez toutefois une piste  .... celle que prévoit l'art.8 en reportant à l'art.50 : la désignation d'un mandataire ad hoc habilité à convoquer l'AG.
Non seulement il aura pouvoir de convoquer l'AG, mais comme vous l'aurez prévu par requête, il aura pour mission de récupérer auprès du syndic les noms et adresses des copro afin de pouvoir convoquer.
Vous n'oublirez pas de demander au juge de condamner personnellement le syndic pour les frais que le syndicat est contraint d'engager pour palier son refus de convoquer ! 
C'est la seule solution lorsque le pdt du Cs est dans l'impossibilité de mettre en œuvre la procédure prévue, ne disposant pas des adresse, et n'ayant pas moyen de les récupérer ... faute de l'avoir fait avant le litige !
La procédure préconisée ci-dessus ne dispense pas d'en passer par la MED et l'élaboration d'un ODJ réduit qui répond à l'urgence, aux impératifs immédiats . |
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coco28
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Posté - 27 janv. 2011 : 23:08:22
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Non non si j'évoque un piège, c'est toujours lié à la date de fin de mandat de notre Syndic actuel.
Je vous le repète: la fin de mandat de notre syndic prendra fin le jour de l'AG qui statuera sur l'exercice des comptes arreté au 30.11.10.
Donc c'est un mandat sans fin..... puisque seul le Syndic peut arreter et controler les comptes et fournir les depenses et balance à chaque propriétaire pour les valider ou non. donc seul le syndic a le pouvoir de le faire puisqu'il detient les documents? Nous ne pouvons pas arreter les comptes et les approuver ou non par nous-même?
Enfin nous avons bien tenté de recuperer un certain nombre de documents (contrat d'assurance, copie du rapport de l'expert sur l'assurance dommage ouvrage, copie du rapport d'expertise suite à un incendie, contrat des entreprises d'entretien, etc... certains obtenus d'autres non) mais à chaque fois qu'est-ce que cela a été compliqué à obtenir, le syndic soufflait, s'enervait.... cela a aussi conduit au mauvais climat d'entente entre CS et Syndic, il semblait penser que nous lui faisions pas confiance, mais c'était simplement pour assurer notre rôle de CS qui doit assister et contrôler le syndic, et voilà à quoi cela a conduit. je suis sûr que vous deplorerez son attitude autant que moi. Nous nous sommes renseignés sur nos droits. mais pas de syndic cooperatif en face de nous.
merci en tout cas pour tous vos conseils, nous en ferons bon usage. (tentative de dernière negociation à l'amiable avant MED) |
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Posté - 28 janv. 2011 : 08:26:03
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citation: la fin de mandat de notre syndic prendra fin le jour de l'AG qui statuera sur l'exercice des comptes arreté au 30.11.10.
Donc c'est un mandat sans fin.....
non ce n'est pas sans fin, car il ya un garde fou (un garde syndic ) : une assemblée générale doit avoir lieu tous les ans.... |
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GĂ©dehem
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79
Posté - 28 janv. 2011 : 10:44:40
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Le mandat de syndic n'est pas sans fin puisque limité à 3 ans de date à date, sans un jour de plus.
La difficulté dans votre affaire c'est l'absence de date échéance de ce mandat, résolution entachée par l'absence de durée de ce mandat (quid sur son "contrat de mandat" ?)
On peut toutefois faire une interprétation, sous réserve de connaitre les dates de vos exercices comptables. A priori ce serait le 30 novembre ("..lors de l'assemblée qui statuera sur les comptes arretés au 30/11/2010")
Il faut voir également ce qu'il en était les années précédentes.
Dans le pire des cas c'est l'échéance à 3 ans, soit au 22 septembre 2011. Le 23 sans AG = plus de syndic.
C'est pourquoi la solution la plus simple, si pas de réaction à votre mise en demeure de convoquer, c'est le recours au juge.
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Édité par - Gédehem le 28 janv. 2011 10:45:59 |
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