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sandthanh
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 Posté - 15 sept. 2010 : 17:43:40
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**modération**
fil créé par désassemblage
Bonjour,
Je vous ai contacté il y a quelques jours à propos d'une perte d'ensoleillement quasi-totale dans mon jardin, mes voisins construisant une maison beaucoup plus grande que je n'aurais cru possible.
Du coup, j'ai récupéré leur permis de construire et m'aperçois que leur SHON à construire est supérieure à ce qui est autorisé.
Le terrain est de 206 m2 et le COS de 0,6. (206 X 0,6 = 123,6 de SHON autorisée). Or, la SHON validée par le permis de construire sera de 155,40 m2. Soit, 31,8 m2 en trop. Pouvez-vous valider ce calcul ?
Cette SHON exclut en outre au RDC un double garage de 35m2. Pour justifier un garage si grand (du coup, l'emprise au sol du bâti est de 96,8), mon voisin affirme qu'au delà d'une certaine superficie, le double garage était obligatoire. Avez-vous connaissance d'une telle règle ?
Peut-on contester un si grand garage sur un si petit terrain ?
Et concernant cette histoire de SHON non respectée, que puis-je faire ? Aux dires d'un architecte du coin, la mairie concernée aurait pour politique de pousser les gens qui construisent à exploiter au max leur COS afin de récolter plus de taxes foncières. Au point de fermer les yeux sur certaines erreurs ?
En ce cas, quelles sont mes chances d'obliger mes voisins à réduire leurs prétentions ? Faut-il passer par un recours gracieux ?
Ne serait-il pas mieux de les prévenir directement de l'erreur, en espérant qu'ils ne cherchent pas à tricher sur la SHON d'une autre manière ?
Merci d'avance pour votre réponse,
Bien cordialement,
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Édité par - Emmanuel Wormser le 16 sept. 2010 11:36:03 |
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Posté - 15 sept. 2010 : 17:49:32
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de quand date l'affichage du PC sur le terrain ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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sandthanh
Nouveau Membre
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Posté - 16 sept. 2010 : 10:48:41
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l'affichage a été fait le 10 septembre. Et le PC obtenu fin août. |
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Posté - 16 sept. 2010 : 11:39:14
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l'excédent de SHON est évidemment contestable, et suffisant pour obtenir le retrait du PC par recours gracieux ou demande de déféré préfectoral : dans l'un ou l'autre cas, pensez à notifier la demande au pétitionnaire (voir http://www.universimmo.com/forum_un...?TOPIC_ID=83)
vous ne pouvez en revanche pas présumer ce que fera le voisin de son garage : peut-être a t il 6 voitures... sauf dans le cas déjà rencontré où... lediut garage est inaccessible  autrement qu'à pied ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Emmanuel Wormser
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sandthanh
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Posté - 16 sept. 2010 : 11:48:30
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Merci beaucoup.
Plutôt que de passer par un recours, j'aurais préféré la solution à l'amiable, en avertissant mon voisin que son PC n'est pas réglementaire. Mais je crains qu'il demande une dérogation… La mairie en question est en effet en train de revoir son PLU de sorte à augmenter partout le COS. Ce n'est pas encore validé, mais des erreurs de ce type indiquent bien dans quel sens va le vent… Puis-je m'opposer à l'obtention d'une dérogation pour perte d'ensoleillement ? |
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Posté - 16 sept. 2010 : 11:59:17
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non : vous ne vous opposez pas à "la demande de dérogation" car il n'y a pas de dérogation possible, ou du moins sont-elles extrêmement encadrées.
ne pas faire de recours, c'est être assuré de se faire "ballader" jusqu'à ce que le délai de recours soit expiré.
votre préjudice n'a rien à voir avec ça puisque votre recours ne porte que sur l'inapplication d'un règlement d'urbanisme... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 16 sept. 2010 12:00:27 |
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3cafes
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Posté - 16 sept. 2010 : 12:06:25
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Comme le dit Emmanuel, son PC n'est pas bon et peut être contesté.
En revanche, la mairie peut modifier son PLU avec une procédure relativament simple (modification simplifiée) pour augmenter le COS dans la limite de 20%. Dès lors, le permis pourra être redéposé si bien qu'il esra peut-être en règle. L'opération vous permettra de gagner du temps. |
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sandthanh
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7
Posté - 16 sept. 2010 : 12:19:05
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Me faire ballader ? Je n'ai donc aucun moyen de lui poser un ultimatum et de vérifier ensuite en mairie qu'il a bien fait une demande de modification de son PC ? |
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sandthanh
Nouveau Membre
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Posté - 16 sept. 2010 : 12:22:54
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Bonjour 3cafes, merci pour cette info complémentaire.
Dans quel genre de cas une mairie recourt-elle à une modification simplifiée ? Et dans quel but ?
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sandthanh
Nouveau Membre
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Posté - 16 sept. 2010 : 12:25:01
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Qu'en pensez-vous, Emmanuel ? |
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Posté - 16 sept. 2010 : 12:43:29
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quand on conteste un PC, il y a toujours un risque qu'il soit mieux présenté plus tard ou que les règles changent... mais, par expérience, plus on conteste, plus la machine s'emballe... et plus l'administration commet des erreurs, rendant elle même la contestation plus facile.
si au contraire on ne conteste jamais, on confirme les roitelets locaux dans leurs prérogatives exorbitantes. |
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Emmanuel Wormser
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sandthanh
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Posté - 16 sept. 2010 : 13:12:47
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Oui, je suis sure que vous avez raison.
La situation est cependant un peu plus complexe, car je n'avais pas pris la peine de tout expliquer en détail.
Il se trouve qu'avant de repérer cette erreur de SHON, j'avais vu sur le POS que mon voisin, au lieu de se mettre à 4m de la chaussée comme c'est prévu sur le PC, a le droit de s'aligner sur ma maison. Ce qui fait déjà 1m50 de mur en moins à l'arrière, le long de mon jardin. Or, mon voisin, qui est plutôt conciliant, serait (dit-il) prêt à modifier son PC pour me faire gagner ce 1,5m. Il m'a même demandé de faire une lettre expliquant la situation, pour accélérer le processus d'avenant au PC. Si à présent je dépose un recours contre lui pour cette histoire de SHON, je gagnerai peut-être 2m de plus, mais perds à coup sûr le 1,5m promis, que mon voisin n'est pas obligé de m'accorder (mais est-il en train de me ballader ?). À moins que je puisse faire jouer l'argument de l'harmonie, toutes les maisons de la rue étant alignées entre elles ?
Mais du coup, j'hésite entre gagner (peut-être…) 1,5m par alignement et rester en bons termes avec mon voisin, ou gagner 2m pour respect de la SHON, au risque que mon voisin renonce au 1,5 m promis (qui cependant l'arrange aussi : plus de jardin à l'arrière. Il a de toute façon déjà un immense garage en RDC !).
Quel serait mon moyen de pression pour obtenir les 2 ?
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3cafes
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 Posté - 16 sept. 2010 : 13:13:57
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Pour la modification simplifiée, c'est une procédure assez récente dont la liste des actions possibles se trouve dans l'article R123-20-1 du code de l'urbanisme. De mémoire, cette procédure a été instaurée pour "favoriser la relance".
Cependant Emmanuel a raison, il ne faut pas lâcher de leste. Le permis en question n'est pas correct et s'il vous porte préjudice, ne vous privez pas de le contester.
Enfin, si d'aventure la maire engage une procédure de modification simplifiée, vous pourrez alors donnez votre avis sur cette modification.
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Posté - 16 sept. 2010 : 13:51:05
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indiquez au voisin que vous faites un recours purement "conservatoire", que vous vous en désisterez dès que la modification de son PC sera définitive... comme ça tout va bien. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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sandthanh
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Posté - 16 sept. 2010 : 14:13:03
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Génial ! C'est la solution que je cherchais, mais sans la connaître !
Comment faites-vous pour être aussi disponible, alors que ce service est gratuit ? Est-ce la pub qui rémunère le site ? (si ce n'est pas indiscret…).
Vous dépannez nombre de gens qui n'ont pas forcément les moyens de recourir à un avocat. Bravo à vous et merci.
Bien cordialement, |
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Posté - 16 sept. 2010 : 14:45:58
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je suis bénévole... sur ce site qui vit sa propre vie...
attention : cela ne dispense pas de passer par un avocat qui peut év iter bien des pièges de procédure...
faites le recours gracieux et pensez à le notifier dans les formes. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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sandthanh
Nouveau Membre
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Posté - 16 sept. 2010 : 14:54:36
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Alors d'autant plus merci !
Entre recours gracieux conservatoire et requête en référé préfectoral conservatoire, quelle est la différence ?
Surtout, comment précise-t-on la dimension "conservatoire" de la démarche ? |
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gloran
Contributeur senior
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 Posté - 16 sept. 2010 : 15:36:38
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
je suis bénévole... sur ce site qui vit sa propre vie...
Certes, Emmanuel est bénévole, mais je pense qu'il acceptera volontiers un pastis virtuel 
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Posté - 16 sept. 2010 : 15:48:41
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le recours gracieux reste ... local puisqu'adressé au maire...
sinon, vous mettez le préfet dans la danse.
sachant qu'actuellement vous préférez une démarche un peu cool, restez local !
ce n'est pas le recours qui est explicitement conservatoire, c'est ce que vous en ferez en prévenant le voisin : en clair,
*vous allez voir le voisin en lui disant que vous n'êtes pas d'accord avec son projet et qu'il lui appartient de le modifier immédiatement en déposant une demande de PC modificatif (PCM)
*vous lui expliquez que vu les délais de recours, sachant que son Permis modificatif ne sera définitif qu'après 2 mois d'affichage sur le terrain, vous ne voulez pas courir de risque et que vous allez donc engager un recours dont vous vous désisterez dès que le PC modificatif sera définitif.
*le 20/10, en gros deux mois après le PCI, vous envoyez par LRAR le recours gracieux et vous le notifiez en LRAR au voisin
*le même jour, vous allez voir le voisin pour lui expliquer que comme convenu, en attendant que le PCM soit définitif, vous avez déposé un recours.
*dès que le PCM est définitif, vous vous désistez de votre demande de recours gracieux, par LRAR adressée au maire et copie de la LRAR au voisin.
si le maire vous répond, un mois et demi après sa réponse ou, en l'absence de réponse du maire sous deux mois, vers le 15 février 2011, vous attaquez le PCInitial au tribunal : on se sera moqué de vous mais vous aurez le dernier mot! |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 16 sept. 2010 16:00:57 |
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Posté - 16 sept. 2010 : 16:02:59
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sandthanh
Nouveau Membre
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Posté - 16 sept. 2010 : 17:20:06
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Bon… Cette fois, je crois avoir compris la démarche à suivre.
De toute façon, je me ferai sûrement aider par un avocat pour le recours gracieux.
Et pour le pastis, on fait comment ?
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