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 Sujet  |
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leo
Nouveau Membre
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 Posté - 13 juin 2009 : 11:21:26
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Bonjour,
Nouveau membre, je découvre ce forum particulièrement bien documenté et suivi (félicitations!) à l'occasion d'une recherche sur la régularisation de PC.
La situation.
Je suis sur le point de signer un compromis de vente pour une propriété à la campagne (résidence secondaire) comprenant une maison d'habitation et deux dépendances, dont l'une est en fin de re-construction (en qualité d'habitation) sur les ruines d'une ancienne grangette (ne restaient que les murs, dont certains ont été conservés, de nouveaux murs en parpaing étant dressés à l'intérieur des anciens). A noter qu'aucune mention de construction ne figure à cet emplacement sur le Plan Cadastral Normalisé. La SHOB est de l'ordre de 50 m2.
Le problème est que le vendeur (étranger) n'a PAS demandé de PC pour cette construction, mal conseillé semble-t-il par son maître-d'oeuvre (même nationalité) . Si je n'avais pas "insisté" (à tort?) auprès du notaire, aucune mention de l'absence de permis n'aurait figuré dans le compromis.
Maintenant y est porté le texte suivant :
"... De plus un permis de construire était exigé pour les travaux qui ont été effectués. L'acquéreur n'est pas à l'abri de tout problème avec l'administration du fait de l’absence de permis de construire. La prescription du délit de construction sans permis n’est pas acquise.
En outre, il n'est pas vérifié que la construction serait reconstructible, au regard des règles d'urbanisme, si elle était détruite.
Toute demande de permis pour agrandissement ou modification risque enfin d'être refusée en raison de l'infraction commise et non régularisée.
L'acquéreur reconnaît avoir été parfaitement informé de tous les inconvénients de cette situation.
L'acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation, sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet"
Les questions
Sachant que :
a - le vendeur est très pressé de conclure par suite de difficultés financières,et ne souhaite pas attendre la délivrance du PC,
b - si j'acquiers ce bien, je solliciterai immédiatement la régularisation du PC,
c - un PC a d'ores et déjà été accordé pour la rénovation de l'autre bâtisse (!!)
1 - Puis-je me contenter d'un accord verbal éventuel du maire sur son futur accord de délivrance du PC de régularisation
2 - En achetant cette propriété alors que le délit (commis par le vendeur) n'est pas prescrit, en quoi suis-je exposé à une amende (jusqu'à 300.000€!!)
3 - Que dit la jurisprudence en ces matières?
Pardon d'avoir été long et merci d'avance pour les avis, que je sais tous pertinents  , que pourra m'apporter la communauté.
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Édité par - leo le 13 juin 2009 11:55:45 |
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 Posté - 13 juin 2009 : 12:06:53
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si les constructions ont plus de trois ans, pas de risque d'amende ou de démolition, c'est déjà ça !
1/ ça ne vaut rien... voir si vous vous en contentez est votre affaire mais pas celle du jue en cas de conflit de voisinage.
2/vous êtes surtout exposé à une peine de démolition.
3/ plus ou moins de 3 ans ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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leo
Nouveau Membre
6 message(s)
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 2
Posté - 13 juin 2009 : 12:14:52
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Merci pour ces infos.
Mais :
Et si on a l'accord des voisins?
Elle a été reconstruite (a priori) l'an passé et les réseaux (eau, EDF) ne sont toujours pas reliés, donc moins de 3 ans. Comment s'apprécie la date de fin si pas de certificat de conformité? Par des factures? par le voisinage? |
Édité par - leo le 13 juin 2009 14:10:02 |
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Posté - 13 juin 2009 : 17:14:08
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l'accord des voisins n'a aucun intérêt : les règles d'urbanisme c'est l'intérêt général, pas celui des voisins.
la date de fin s'apprécie par tous moyens : témoignages, photos datées, ... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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gloran
Contributeur senior
969 message(s)
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 Posté - 14 juin 2009 : 11:23:47
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Bonjour,
Je suis assez étonné / sidéré que vous ayez insisté auprès du notaire pour qu'il insère dans le compromis une clause vous privant de recours éventuels, de la possibilité de prouver que vous n'étiez pas au courant en cas de problème, donc de la possibilité de faire ultérieurement annuler la vente ou obtenir des dommages et intérêts pour dol. En général en droit on essaye de donner le fouet aux autres, pas à soi. Bref votre démarche auprès du notaire est en dehors de mon champ de compréhension.
Pour être constructif, concernant les 3 ans dont parle Emmanuel, commencez par être en mesure de faire courir les 3 ans à partir de la date d'aujourd'hui, à défaut de pouvoir éventuellement prouver l'antériorité de la construction. C'est toujours ça de pris. Pour cela, utilisez l'astuce suivante, proposée en général par les urbanistes pour prouver l'affichage d'un PC sur le terrain (mais aussi d'une construction, de l'état d'une plantation et j'en passe) :
- Achetez le journal du jour avec une Une facilement reconnaissable (genre sans mauvais esprit crash de l'airbus ou événement pleine page facilement reconnaissable avec gros titre),
- faites vous prendre en photo avec le journal bien visible devant l'objet à immortaliser dans son état : ici la construction. prenez soin à ce que l'environnement soit visible, si cela est possible, pour faciliter la reconnaissance des lieux.
- imprimez la photo, placez un timbre au dos, écrivez votre adresse, et envoyez par la poste à vous-même ce document comme s'il s'agissait d'une carte postale.
Vous définirez ainsi une fourchette temporelle dans laquelle s'inscrit l'objet de la photo :
- le journal indique la date bas de fourchette, date au plus tôt,
- le cachet de la poste faisant foi (juridiquement) indique la date haut de fourchette, date au plus tard.
Dans l'idéal, faites en sorte que date basse = date haute :)
A partir de là , conseervez précieusement la "carte postale" : dans trois ans, à défaut d'avoir trouvé d'autres documents, elle vous servira de preuve pour la prescription.
Voili voilou
Cordialement |
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leo
Nouveau Membre
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Posté - 14 juin 2009 : 12:20:59
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Bonjour Gloran,
Rassurez-vous (pour autant que vous fussiez inquiet : je ne suis pas masochiste, ni totalement stupide (mais tout est relatif, pas vrai?); mon expression initiale est imprécise: j'ai insisté auprès du notaire pour qu'il recherche le PC de cette construction, pas pour qu'il insère la clause. De plus comme les branchements aux réseaux ne sont pas effectués, comment obtenir un certificat de conformité, souvent demandé par les fournisseurs. Je ne signerai évidemment pas ce compromis en l'état.
Merci pour le truc du journal, que je savais utilisé par les ... kidnappeurs pour prouver la "vivacité" de leur victime!!
Bien à vous,
Léo
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leo
Nouveau Membre
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Posté - 16 juin 2009 : 16:21:04
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Bonjour,
En "fouinant" (ou "butinant" comme disent nos cousins québecois) sur le "net", je constate que nombre de constructions ont été faites sans permis!!
 puis  et  ou
Questions subsidiaires.
1 - Est-ce que les factures des artisans ayant réalisé la construction, leurs témoignages écrits, ou ceux des voisins sont recevables pour dater valablement la fin des travaux devant la justice?
2 - En cas de sinistre frappant le bien, la compagnie d'assurances est-elle susceptible de refuser une prise en charge suite à défaut de permis? |
Édité par - leo le 16 juin 2009 16:22:40 |
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Posté - 16 juin 2009 : 16:46:55
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1/ tous les moyens sont bons... y compris les photos à date certaine (photos envoyées en carte postale avec le tampon de la poste....
2/ non, mais l'autorisation administrative de reocnstruction sera difficile (L111-3 et L111-12 du CU) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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