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Cioran
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 Posté - 16 sept. 2010 : 15:58:24
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Bonjour à tous,
Un marchand de biens vend 2 appartements de 100 m2. En réalité, il s'agit d'une maison R+1, qu'il va diviser en 2 lots au moment de la vente.
J'ai découvert à la Mairie que "l'appartement" du bas est un sous sol dans le dossier du PC. Il n'y a jamais eu de régularisation. La SHON officielle est 100 m2, et c'est le maximum qu'autorise le COS.
Comment peut-il s'en sortir au moment de la vente ?
Est-ce qu'il y a des possibilités de régularisation ?
Je suis intéressé par l'ensemble de la maison, pour habiter le haut et faire de la location saisonnière avec le bas.
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LeNabot
Contributeur vétéran
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Posté - 16 sept. 2010 : 18:09:17
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 Posté - 16 sept. 2010 : 18:51:36
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c'est un vrai sous-sol (enterré) ou un niveau de plain pied avec pièces d'habitation à l'étage (mode des années 70) ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Cioran
Nouveau Membre
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Posté - 16 sept. 2010 : 20:25:01
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C'est un niveau de plain pied avec pièces d'habitation à l'étage. Le rez de chaussée a une hauteur sous plafond de 2,10 m si mes souvenirs sont bons. Il est aménagé avec des pièces à vivre. Ce qui est une porte de garage sur le PC, est devenu une grande baie vitrée.
Exiger une déclaration d'achèvement de travaux ?
Quels travaux ? Ceux qui impliquent un dépassement de COS de 100% ?
C'est régularisable ça ? |
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4
Posté - 16 sept. 2010 : 20:40:26
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si ces aménagements ont plus de trois ans, aucune poursuite n'est possible à leur encontre.
j'imagine en outre que ce rez de jardin n'était pas entièrement affecté au stationnement des véhicules : la SHON indiquée dans le premier PC était donc déjà manifestement fausse donc inopposable.
enfin, êtes vous certain que le COS n'a pas été relevé dans le secteur depuis ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Cioran
Nouveau Membre
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Posté - 16 sept. 2010 : 20:51:08
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Sur le PC : rez de jardin = garage + buanderie + cellier.
Donc à priori je peux conditionner le compromis à une régularisation de la SHON à 200 m2 ? Il faut que le vendeur dépose une déclaration ? ça va être accepté par la mairie ? |
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Cioran
Nouveau Membre
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Posté - 16 sept. 2010 : 20:53:23
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Pour le COS, c'est ce qui m'a été indiqué à la mairie. J'ai une photocopie du POS. Pas de PLU. ça doit être la dernière version. |
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Posté - 16 sept. 2010 : 21:00:03
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si le COS est au taquet, il est évident que ce n'est pas régularisable... la mairie refusera donc parce qu'elle y est obligée.
mais si les travaux ont plus de 3 ans, rien ne vous sera reproché. si ils ont plus de 10 ans, on ne pourra même pas vous l'opposer à l'occasion d'une demande d'autorisation de travaux (DP ou PC).
vous ne pourrez "simplement" pas agrandir plus...
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 16 sept. 2010 : 21:07:22
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Le marchand de bien envisage donc une mise en copropriété....!
Un praticien averti alertera le notaire sur la non-conformité au PC, mais quoiqu'il en soit, je rejoints "Le Nabot", que votre compromis soit notarié et de surcroit....si il ne demande aucune AOS, il évitera les questions de stationements à créer...ce qui risque de déplaire fortement à la Commune.
Euh! si ce n'est pas régularisable........les praticiens n'aiment pas trop ces dossiers.....sauf à vendre un garage !!!!! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 16 sept. 2010 : 21:18:42
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effectivement, le problème née plus de la mise en copro que du pb d'urba vu du coté administratif |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 16 sept. 2010 22:22:49 |
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Cioran
Nouveau Membre
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Posté - 16 sept. 2010 : 22:29:42
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Pour le stationnement, le vendeur a très clairement indiqué au début qu'il était obligé de créer 3 places de parking (2 privatives et 1 commune). ça colle avec les obligations de la Mairie pour 2 lots.
C'est quoi AOS. Je précise que la vendeur m'a indiqué que si on reprend le même notaire que celui qui lui a fait la vente il y a quelque mois, ça ne posera pas de problème... donc il sait très bien que c'est bancal. Le vendeur compte "répartir" les 100 m2 de SHON entre le haut et le bas. A priori, il n'y a pas obligation d'indiquer la SHON sur l'acte de vente.
J'ai l'impression qu'il faudrait que le vendeur dépose une DP ou un PC, pour une broutille, histoire de régulariser le changement d'affectation du bas, à partir du moment où c'est accepté. Et je crois qu'il faut prouver la date de réalisation des travaux qui ont modifié le bas. Mais avec un dépassement de COS de 100%, pas sûr que ça passe. Et que donneraient les pénalités pour dépassement de COS sur les impôts fonciers ? Il faudrait déclarer 200 m2 de SHON ? Bref tout ça me semble bien nébuleux. |
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Posté - 16 sept. 2010 : 22:53:39
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fuyez ... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Cioran
Nouveau Membre
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Posté - 16 sept. 2010 : 23:16:50
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Lol. C'est clair que la fuite face à ça c'est ce qu'il y a de plus simple. Le soucis c'est que ça fait des années que je cherche un truc comme ça (sans les soucis administratifs bien sûr). Donc je tente de trouver une solution.
A ce jour, j'ai demandé au vendeur de m'indiquer s'il contait vendre le bien avec 200 m2 de SHON (donc régularisé), où alors avec 100 m2 de SHON (donc forcément pas au même prix). Il doit me rappeler pour voir ce qu'il peut faire. Je crois qu'il ne me rappelera pas... Il va essayer de trouver des pigeons, ou alors tout simplement des gens qui ne se prennent pas la tête comme moi, ou encore des acheteurs qui savent que la mairie s'en fout et qu'il pourront faire ce qu'il veulent.
En tout cas, merci à tous. N'hésitez pas à donner d'autres avis sur cette situation. J'ai l'impression que la division en copro est de plus en plus d'actualité, vu les prix bullesques qui s'éternisent. Ce genre de situation doit être de plus en plus fréquente. |
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picholine
Contributeur débutant
67 message(s)
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Posté - 17 sept. 2010 : 14:37:31
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ce marchand de bien est à fuir! mieux vaut louper une affaire que de trouver des problèmes
aujourd'hui c'est un problème de SHON et demain?
sachant qu'un marchand de biens est responsable pendant 30 ans de la transformation des lieux, fuyez! |
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LeNabot
Contributeur vétéran
1102 message(s)
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Posté - 17 sept. 2010 : 14:47:47
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 17 sept. 2010 : 16:48:36
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Posté - 17 sept. 2010 : 16:59:22
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Cioran
Nouveau Membre
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Posté - 17 sept. 2010 : 17:39:48
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Pour l'ensemble de la maison, voilà les problèmes que je vois :
- Que faut-il déclarer comme SHON pour les impôts foncier ?
100 m2 c'est de la fraude fiscale, et 200 m2 c'est pas possible.
- on pourrait me demander de remettre en état (porte de garage à la place de la baie vitrée au minimum). Sur plainte des voisin et/ou des locataires saisonniers. Je n'ai pas de preuve pour la date de réalisation des travaux.
j'en oublie sans doute... |
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Posté - 17 sept. 2010 : 17:46:04
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les impots fonciers ne dépendent pas de la SHON mais de la surface habitable. quand vous serez propriétaire, vous ferez bien ce que vous voulez mais je vous conseille tout simplement de faire une déclaration H1 aux services fiscaux : on ne vous reprochera rien à vous si vous le faites... le reste, est le pb du vendeur.
exigez une preuve de date de réalisation des travaux : photo, factures, tout ce qui est possible... cela suffira à démontrer qu'ils ont plus de 3 ou 10 ans. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Posté - 17 sept. 2010 : 18:03:14
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ET bien voilà une vente de faite !
Hum, désolé, j'avais loupé cette phrase de votre premier post qui m'a amené à faire une réponse innapropriée tout au début...
Bon, j'ai été, dans la tribu "panurge" en tête.....mais on m'a bien suivi...!
Si les travaux plus de 3 ans, profitez de votre joie sans ...modération.
Des maison illégales, la France en est remplie...
le tout est d'être sur d'avoir passé les délais cités par Emmanuel.
Par contre ,n'essyez pas de revendre le bas.....(de suite ) |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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picholine
Contributeur débutant
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Posté - 17 sept. 2010 : 19:39:33
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dans cette situation la première question qui me vient à l'esprit ce n'est tant celle relative aux impots mais
comment est-il possible d'assurer un local qui n'existe pas légalement?
renseignez-vous bien car un incendie ou autre est vite arrivé ( qui plus est avec des locataires), dur de se retrouver le bec dans l'eau à ce moment là |
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