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lolo13600
Contributeur débutant
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 Posté - 21 sept. 2010 : 15:12:28
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Bonjour.
Voila chronologiquement l'histoire.
1/ Plan local d'urbanisme de la commune modifié en 2002.
2/ Fin 2006, démarche d'un promoteur/architecte auprès de la famille d'un agriculteur possédant des terres non constructibles en zones agricole A et naturelle N.
3/ Mi 2007, obtention d'un permis de construire valant division pour copropriété de 6 villas avec double garage attenant.
4/ Fin 2007, commercialisation des villas. Pendant la construction, aménagement de tout ou partie des garages attenant.
5/ Mai 2008, déclaration d'achèvement des travaux par le promoteur.
6/ Juin 2008, remise des clés aux copropriétaires et PV de réception.
7/ Octobre 2008, visite de recollement effectuée par la mairie.
8/ Novembre 2008, certificat de conformité donnée par la mairie au promoteur qui en passe une copie aux copropriétaires.
9/ Avec le temps, tous les copropriétaires s'aperçoivent que les aménagements de garage sont illicites (petit tour à l'urbanisme et discussion avec les voisins qui s'étonnent de la construction dans cette zone du PLU). Pas de permis modificatif (modification façade + transformation SHOB en SHON).
10/ Octobre 2009, déclaration de travaux pour tenter de régulariser les aménagements des garages en habitation. Refus de la mairie car les habitations sont interdites en zone A, ce qui clôt le débat. Elle ne parle même pas de dépassement de COS ou de place de parking...
Depuis la remise des clés, à savoir toutefois que la mairie a donné son accord pour 3 piscines dans la copropriété, ces piscines étant interdites en zones A et N. En clair, rien n'est cohérent, la mairie voit et accorde ce qu'elle veut.
Comme on régularise ceci ?
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LeNabot
Contributeur vétéran
1102 message(s)
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Posté - 21 sept. 2010 : 15:24:52
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Si la mairie vous a délivré un refus explicite, je ne vois pas d'autres solution que de saisir le tribunal administratif. |
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| En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle. |
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lolo13600
Contributeur débutant
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88 message(s)
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 2
 Posté - 21 sept. 2010 : 15:37:30
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Merci pour votre réponse mais... Contre qui, contre quoi, aux dépends de qui ? |
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Posté - 21 sept. 2010 : 16:13:29
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il est bien trop tard pour attaquer le PC initial : même le L480-13 qui permet de poursuivre un constructeur qui a construit conformément à un PC illégal est dépassé (2 ans à compter de la DAACT, donc mai 2010.
aucun recours au TA n'est donc possible
en revanche, le TC (correctionnel) est bien possible pour que le délit de constructions non conformes au PC obtenu et non régularisables fasse l'objet de poursuites (prescription : 3 ans)
voir action pénale dans ce fil : http://www.universimmo.com/forum_un...?TOPIC_ID=83
de quand date l'accord des piscines e"t quand a t il été affiché sur le terrain et les travaux sont ils terminés ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 21 sept. 2010 16:14:01 |
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LeNabot
Contributeur vétéran
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Posté - 21 sept. 2010 : 17:23:36
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Pour le PC, je n'ai pas vu la date, par contre rien ne s'oppose à renouveler la demande de PC. Pour éventuellement attaque le refus explicite devant le TA. |
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| En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle. |
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Posté - 21 sept. 2010 : 18:23:39
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Lolo13600, qui êtes vous dans l'affaire et que voulez vous précisément ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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lolo13600
Contributeur débutant
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Posté - 22 sept. 2010 : 08:36:06
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Bonjour.
Je suis simplement un copropriétaire, j'ai acheté une des 4 villas. Aujourd'hui, je me retrouve avec un bien immobilier illégal et irrégularisable pour le moment, c'est tout. Et la mairie nous complique bien la vie car ses décisions sont incompréhensibles.
Les déclarations pour les 3 piscines ont déposées entre juin 2008 et mai 2010. Toutes acceptées.
Merci. |
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Posté - 22 sept. 2010 : 13:18:44
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ben votre analyse est complète et il n'y a rien à ajouter...! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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lolo13600
Contributeur débutant
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8
Posté - 24 sept. 2010 : 13:55:29
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Super...
Donc en clair, nous attendons que la mairie modifie le PLU et passe la zone constructible...
Une fois ceci réalisé, nous déposons des déclarations de travaux pour aménager les garages en habitation, le tout en espérant que le COS soit suffisant...
Merci. |
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lolo13600
Contributeur débutant
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9
Posté - 19 oct. 2010 : 19:27:05
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Bonsoir.
J'ai besoin d'une petit renseignement pour tenter de "limiter" mon problème.
Le promoteur m'a facturé le remplacement des 2 portes de garage (coté voirie) et m'a facturé le permis modificatif.
La mairie a donné la conformité en l'état, mon garage n'ayant pas d'accès pour y stationner quoi que ce soit. Depuis cette période, je n'ai fait aucune modification extérieure.
Qu'ai-je le droit de faire dans ce garage si je ne l'utilise pas en stationnement ?
Isolation et peinture des murs car il est accolé à l'habitation ; OUI ou NON ?
Carrelage : OUI ou NON ?
Eclairage : OUI ou NON ?
Merci.
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Posté - 20 oct. 2010 : 14:20:04
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citation: Initialement posté par lolo13600
Bonsoir.
Qu'ai-je le droit de faire dans ce garage si je ne l'utilise pas en stationnement ?
Isolation et peinture des murs car il est accolé à l'habitation ; OUI ou NON ?
Qu'il soit accolé ou non à l'habitation n'a strictement aucune importance.
citation:
Carrelage : OUI ou NON ?
Eclairage : OUI ou NON ?
Strictement rien dans la loi oblige a avoir un garage non chauffé, non isolé, au sol en dalle brute, non éclairé, etc.
Vous avez vu comment sont fait les ateliers automobile neufs ?
Carrelage au sol, isolation, chauffage, éclairage, etc.
Par contre, en fonction des règles d'urbanisme, vous aurez ou non le droit d'en faire une pièce à vivre (même pour n'y faire que du ping-pong).
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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gloran
Contributeur senior
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Posté - 20 oct. 2010 : 17:07:06
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Dit autrement, vous pouvez y installer votre lit du moment que vous gardez la porte de garage  |
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Posté - 20 oct. 2010 : 17:29:30
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lolo13600
Contributeur débutant
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Posté - 01 nov. 2010 : 08:01:35
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Bonjour et merci pour vos réponses.
Une première question. Un garage attenant est-il de la SHOB uniquement parce qu'on y gare un véhicule ? Est-ce de la SHOB si je m'en pour ranger mes outils de jardin ? Je pose cette question du fait du mur qui empêche l'accès dans tous les cas (est exclue de la SHON la surface dédiée au stationnement).
Dernière question. Nous avons décidé de récupérer une partie du garage aménagé pour en refaire un garage. Vu que je n'ai pas touché à l'extérieur depuis la conformité (pas de modification de façade) et que je ne change pas non plus la destination du garage (la destination d'une annexe à l'habitation a la même destination que l'habitation), puis-je utiliser la clause autorisant la transformation de 10 m2 de SHOB en SHON ? Si oui, fait-il faire une déclaration aux impôts pour le surplus de SHON ?
Merci. |
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Posté - 01 nov. 2010 : 08:41:59
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première question : oui SHOB seule si stationnement de véhicules qui peuvent être des vélos.
il faudra faire une déclaration aux impots pour augmentation de la surface habitable -ce qui n'est pas la SHON- en utilisant le formulaire H1.
comme indiqué plus haut, il reste un risque de recours devant le juge pénal, jusque 3 ans après la fin des travaux: je serais à votre place, je me tiendrais coi et n'engagerais aucun travaux pendant quelque temps, en tous cas un an. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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lolo13600
Contributeur débutant
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Posté - 04 nov. 2010 : 15:44:25
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Merci Monsieur Wormser.
Dans mon cas, la transformation de 10 m2 de SHOB en SHON donne 10 m2 de surface habitable en plus à priori...
Juste une petite précision... En cas de recours devant le juge pénal, qui est attaqué ?
1/ Moi pour être le propriétaire d'un bien illégal vendu via une magouille entre le promoteur et la mairie ?
2/ La mairie pour avoir donné un permis en zone agricole du PLU et avoir fermé les yeux lors de la conformité sur une construction non conforme au permis de construire ?
3/ Le promoteur pour m'avoir vendu un garage aménagé non conforme au permis de construire ?
4/ Le promoteur et la mairie pour toutes les raisons citées ci-dessus ?
Merci. |
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Posté - 04 nov. 2010 : 19:23:15
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c'est vous le bénéficiaire des travaux donc vous qui êtes susceptible d'être l'objet de poursuites... il vous appartiendra après de vous retourner contre les uns et les autres. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 05 nov. 2010 : 16:04:24
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Posté - 05 nov. 2010 : 16:11:10
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citation: Initialement posté par lolo13600
Bonjour et merci pour vos réponses.
Une première question. Un garage attenant
Attenant ou pas n'a aucune importance.
citation:
est-il de la SHOB uniquement parce qu'on y gare un véhicule ?
Oui.
Mais quels que soit les véhicules.
Ce peut être voiture, vélo, motos, remorque pour bateau, etc.
Voir mon éclairage SHOB/SHON et les circulaires citées.
citation:
Est-ce de la SHOB si je m'en pour ranger mes outils de jardin ?
De la SHOB forcément.
Mais aussi de la SHON car les abris de jardin ne sont pas déductibles.
citation:
Je pose cette question du fait du mur qui empêche l'accès dans tous les cas (est exclue de la SHON la surface dédiée au stationnement).
On ne peut même pas passer en moto ? 
citation:
Dernière question. Nous avons décidé de récupérer une partie du garage aménagé pour en refaire un garage. Vu que je n'ai pas touché à l'extérieur depuis la conformité (pas de modification de façade) et que je ne change pas non plus la destination du garage (la destination d'une annexe à l'habitation a la même destination que l'habitation), puis-je utiliser la clause autorisant la transformation de 10 m2 de SHOB en SHON ? Si oui, fait-il faire une déclaration aux impôts pour le surplus de SHON ?
Merci.
Je ne comprends pas.
Si vous redonner au garage sa destination de garage qu'il est censé toujours avoir eu, vous faites simplement une opération blanche...
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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