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jclaveau
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 Posté - 28 sept. 2010 : 10:49:03
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Bonjour,
Je ne sais pas si je poste au bon endroit mais j'ai une question toute simple à poser : qui a déjà porté la casquette d'un lotisseur ? Je m'explique : j'ai un terrain de 4700 m2 que je veux diviser en 6 lots. J'aimerai connaitre les premières démarches à effectuer (mairie, etc...) ainsi que les différents frais (et difficultés) auxquels je dois m'attendre.
Pour information un géomètre est déjà passé chez moi et j'ai un devis pour la voirie et la viabilisation.
Merci d'avance pour vos réponses.
**modération**
fil créé par désassemblage
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 sept. 2010 11:11:46 |
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Posté - 28 sept. 2010 : 11:15:19
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si vous ne l'avez jamais fait, entourez vous de professionnel(le)s : le notaire et le géomètre expert sont là pour ça, et leur cout sera marginal par rapport au surcout d'une opération mal engagée.
un PA à préparer avec un certain nombre de documents, après avoir vérifié que le projet respecte le règlement d'urbanisme accessible en mairie. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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jclaveau
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 Posté - 28 sept. 2010 : 12:16:11
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Je comptais faire appel à un assistant à maitrise d'ouvrage que je connais personnellement mais je voulais un peu "débroussailler" le terrain afin de savoir exactement quelles sont les difficultés auxquelles je peux m'attendre et surtout savoir quel est le seuil de rentabilité par rapport à la vente directe à un lotisseur.
Une question simple : qu'entendez-vous par PA ?
J'ai en ma possession le PLU de ma commune et le projet que j'ai en tête le respecte bien. Que peux exiger le maire de ma commune en plus ? J'entends parler de trottoirs ou de lampadaires ? Qu'en est-il vraiment ?
Merci d'avance (et toujours) pour vos réponses éclairées et éclairantes. |
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Posté - 28 sept. 2010 : 12:48:14
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PA : permis d'aménager. voir
http://www2.equipement.gouv.fr/form...aire=13409PA
la commune ne peut opposer que le règlement et rien d'autre.
je ne vois pas bien l'intérêt de faire appel à un troisième larron sachant que le GE et le notaire sont déjà obligatoires.
le fait de tout vendre à un lotisseur permet de ne pas se préoccuper des réseaux et espaces communs qu'il faut garantir aux acheteurs des lots à batir... mais fait aussi qu'on lui laisse la marge correspondante ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 sept. 2010 12:50:19 |
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Posté - 28 sept. 2010 : 13:41:25
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Vous partez de ..... TRES loin!
Votre GEOMETRE saura monter le dossier, mais ensuite aurez vous les moyens financer pour réaliser l ensemble des travaux a réaliser et aurez vous une assurance adéquate qui vous couvrira en tant que lotisseur?
Bêle , TRES belle aventure, mais ....... Délicate, quand on est pas du métier! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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jclaveau
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Posté - 28 sept. 2010 : 14:01:52
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Je viens de regarder rapidement en quoi consiste un permis d'aménager... ce n'est pas forcément évident ! Qui peut m'aider à le remplir ? Le géomètre ?
En fait concrètement l'opération est la suivante : un terrain de 4700 m2 divisé en 6 lots de 650 m2 environ et le reste en voirie.
Le résultat de la vente des lots viabilisés est estimée à 450 000 € environ.
Le coût de viabilisation/voirie est estimé à 100 000 € environ.
Le coût du géomètre doit être de 10 000 € environ.
Le résultat net serait donc de 340 000 €.
Maintenant je n'ai pas d'information concernant le coût de l'assurance. A combien se monte-t-il ?
J'aurai les moyens pour financer l'ensemble.
Maintenant, ce que je ne comprends pas vraiment, c'est pourquoi vous parlez d'aventure. Quels peuvent être les problèmes que je peux rencontrer dans ce périple financier ? Est-ce vraiment si délicat que ça ?
Une dernière question, avec les chiffres que j'ai donnés, à quel prix puis-je attendre qu'un lotisseur m'achète le terrain ? |
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spirit
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Posté - 28 sept. 2010 : 19:15:05
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Comme pour beaucoup de propriétaires, tout est toujours beau sur le papier. Je réalise personnellement quelques lotissements tous les ans, et il s'agit d'un vrai montage d'opération où tout doit être . Si vous voulez quelques conseils, je peux toujours vous aider entre membres du forum.
Il ne faut pas oublier les contraintes des concessionnaires, les points juridiques.
Mais le budget de 100.000 euros TTC pour 6 lots peut paraître bas, cela dépend de votre voirie, du retournement, du type de candélabres demandés par la mairie...
Pour l'AMO (assistance à maîtrise d'ouvrage), je pense que cela n'est pas nécessaire.
On peut en discuter en mp.
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Posté - 28 sept. 2010 : 19:30:36
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sachant que le GE peut jouer l'AMO. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 28 sept. 2010 : 21:05:18
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Peut-être un petit coup d'oeil sur ce fil pour savoir ce qui vous attend, entre autres...
http://www.universimmo.com/forum_un...D=7136#67164
Sauf que à l'attention de Spirit....
Bravo pour les plans de recolement avec les caméras....etc !!!
Mais, à priori, celles -ci n'ont pas été livrées dans toutes les régions...
C'est juste un clin d'oeil ! 
Plus sérieusement, hors les concessionnaires qui peuvent dans leur cahier des charges imposer des plans de recolements aussi souhaitables, rien dans le code de l'urbanisme ne le prévoit.
Il faut juste être conforme au programme des travaux déposé dans le cadre du permis d'aménager et les plans de recolement n'ont pas être demandé par l'administration.....(à priori) ce qui lui pose pas mal de problèmes.
Enfin, lorsque le lotisseur a vendu avec des cautions bancaires préalablement à la finition des travaux et donc une asl déjà constituée, le lotisseur se doit de respecter, outre le permis d'aménager, uniquement les termes de l'acte de vente qui souvent ne reprennent que les obligations du PA.
Ceci dit, je souscrit tout à fait à l'idée du travail bien fait décrit dans votre post.
Cette insertion pour alerter l'initiateur du sujet sur la complexité de ces questions mais mon post aurait pu également se trouver là :
http://www.universimmo.com/forum_un...D=7136#67164
Heureux de voir un lotisseur uinaute !
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spirit
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Posté - 28 sept. 2010 : 21:57:51
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Un GE qui joue l'AMO, on ne mélange pas la maîtrise d'ouvrage et la maîtrise d'oeuvre...
Pour les recollements, soit on fait les choses bien, soit on fait un coup... après je préfère être honnête et bien me couvrir et avoir une très bonne réputation. On a beau dire que les maires n'ont aucun pouvoir, mais qui va au tribunal administratif parce qu'un maire refuse un permis d'aménager, à mon avis pas grand monde. J'en ai discuté l'autre jour avec la DDE et une commune, cela est arrivée et vu les délais et les frais à engager, personne ne fais rien.
Après les acquéreurs souhaitent que la voirie devienne publique, pour l'entretien courant (tonte, poubelles, éclairage...) mais aussi les travaux futurs.
Les concessionnaires ont aussi dans certains cas des contraintes en cas de non rétrocession des voiries (compteur d'eau commun par exemple).
Faut pas aussi oublier que bon nombre de concessionnaires facturent à des prix exorbitants les raccordements, sauf à le faire soi-même avec leur accord (quelques restos peuvent suffire...).
Sans rentrer dans le détail, il y a de nombreuses astuces pour réduire le coût des travaux : impasse, place de retournement en T, gestion des eaux pluviales. Et il ne faut pas oublier que le terrain à vendre doit correspondre au marché (tant de façade, tel type de sol, présence ou non des ABF...).
Tout le monde me dit que cela ne se vend pas, j'arrive à des 95% de pré-réservation sur un lotissement en moins de 30 jours de commercialisation car j'ai adapté mon produit au marché et aux budgets des clients.
A votre service
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jclaveau
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Posté - 29 sept. 2010 : 10:28:07
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Pour information le géomètre qui est venu est celui qui fait l'assistance à la maitrise d'ouvrage (1ère société) : il travaille avec l'un de mes amis qui m'a fait le devis pour les voiries/viabilisation (2ème société).
Avec vos réponses, je comprends mieux le terme d'aventure...
La première étape consiste-t-elle à discuter avec le maire afin de voir ce qu'il "exige" pour le nouveau lotissement ainsi que de discuter de la rétrocession des voiries ? Ou bien faut-il aller le voir avec un projet déjà bien ficelé ? |
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Posté - 29 sept. 2010 : 11:21:35
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jclaveau
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Posté - 29 sept. 2010 : 11:35:34
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Le notre est un dictateur élu au suffrage universel ! :-)
En fait un maire n'exige rien mais conseille fortement au lotisseur de mettre tant de candelabres, d'ajouter des trottoirs, etc... non ? |
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Posté - 29 sept. 2010 : 12:08:17
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Posté - 29 sept. 2010 : 12:24:41
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de toutes façons, on saura dans 6 jours si cette cession des espaces communs en lotissement (L318-3) est ou non constitutionnelle : ne nous précipitons pas. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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jclaveau
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Posté - 30 sept. 2010 : 14:03:25
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Est-il possible d'avoir un éclaircissement sur cet article ? |
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Posté - 30 sept. 2010 : 15:45:30
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jclaveau
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Posté - 01 oct. 2010 : 10:08:54
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Merci pour l'information. |
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spirit
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Posté - 08 oct. 2010 : 07:40:26
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En terme d'aménagement, même privé, il ne faut pas oublier que de nombreuses normes et décrets sont à respecter : accessibilité handicapé, accesibilité et défense incendie (arrêté du 31 janvier 1986)...
Après vendre un lotissement au rabais, pourquoi pas, mais faut il encore que le dossier soit accepté... |
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spirit
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Posté - 08 oct. 2010 : 07:52:35
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Il y en a qui se questionne sur l'obligation de faire. C'est une procédure d'acquisition qui est équivalente à la dation en promotion que je pratique par ailleurs. En gros, le fait est d'acquérir un terrain en échange de travaux sur des terrains restants aux propriétaires (cela n'est réalisable qu'en lotissement, en ZAc faut que les terrains soient dans le périmètre de la ZAC).
Voici les termes d'une de mes promesses :
La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix de EUROS ( ,00 euros ) payable de la manière suivante:
6 Paiement du prix-Obligation de faire
Comme modalité de paiement du prix ci-dessus d'un montant de EUROS (,00 euros), les parties conviennent expressément que la
Société XXXXX, VENDEUR aux présentes, s'oblige:
- A viabiliser la parcelle numéro 27 restant appartenir à Monsieur ZZZZZ, tous réseaux, dans les mêmes conditions de réalisation que celles prévues par le
programme des travaux du lotissement, figurant sous teinte jaune, sur le plan demeuré ciannexé.
Modalités de l'obligation de faire
L'ACQUEREUR s'engage à effectuer les travaux de viabilité selon les modalités suivantes:
L'ACQUEREUR attribuera à la parcelle numéro 27 une surface hors oeuvre nette (SHON) de 275 m². L'ACQUEREUR s'engage à fournir, dès le jour de la réitération des
présentes par acte authentique, une attestation SHON constructible correspondante à la parcelle.
Les travaux de viabilité devront être achevés dans les délais fixés par le permis d'aménager, toutefois les travaux nécessaires à la délivrance d'u permis de construire
devront être achevés au plus tard le………………….
L'ACQUEREUR s'engage à réaliser les travaux d'aménagement et de viabilité des parcelles tels qu'ils seront définis dans le programme des travaux qui sera annexé au
permis d'aménager, le tout dans les règles de l'art, avec les mêmes exigences techniques que les lots du programme.
Garanties d'achèvement des travaux
Afin de garantir l'exécution et l'achèvement des travaux objet de l'obligation de faire ci-dessus, l'ACQUEREUR, s'oblige expressément à fournir au VENDEUR, une
garantie bancaire de totale achèvement des travaux d'un organisme européen notoirement solvable, au plus tard le jour de la réitération des présentes par acte authentique.
FISCALITE
Le VENDEUR étant un non assujetti à la Taxe sur la Valeur Ajoutée, la présente vente est hors du champ d'application de la TVA.
L'ACQUEREUR déclare qu'il prend l'engagement de revendre le terrain dans les 5 ans. A ce titre il entend bénéficier de l'application de l'article 1115 du Code Général des
Impôts.
PL US VALUE
Le VENDEUR reconnaît que son attention a été attirée sur les dispositions concernant l’imposition des plus values résultant des ventes immobilières ou assimilées.
Il déclare que le Centre des Impôts dont il dépend est .
L'intérêt est double, pour le lotisseur pour une question de liquidité et de risque, et pour l'acquéreur, cela lui permet de garder une partie pour échapper éventuellement à la plus value si cela se joue à quelques années...
Après, j'achète aussi un foncier actuellement contre une maison de ville à l'entrée, l'intérêt pour le vendeur est de pouvoir quand même profiter du scellier sans sorti un euro...
Cela se médite... |
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jclaveau
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Posté - 08 oct. 2010 : 12:01:04
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Pour le vendeur (particulier), en cas de revente des lots viabilisés, est-il soumis à la TVA ou juste à la plus-value ? |
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Vous allez bien vite....! Pourquoi le Maire (qui n'exige rien!) devrait intégrer les voies de votre programme privé pour 6 lots dans le domaine public et en faire supporter les charges sur les habitants de la commune ?......à moins qu'il ne l'exige !