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spirit
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 Posté - 08 oct. 2010 : 20:53:02
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Que la plus value, mais faut voir la valorisation dans l'acte de la valeur des terrains en ODF. Cela permet dans votre cas d'attendre un ou deux pour optimiser la plus value qui est dégressive... et de vendre les terrains en fonctions des besoins financiers. L'une des solutions aurait été de passer en dation pour obtenir une nouvelle maison, laquelle vous auriez habité six mois minimum en tant que résidence principale pour ensuite la revendre sans plus value (si mes souvenirs sont bons c'est six mois minimum) |
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jclaveau
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 Posté - 09 nov. 2010 : 15:05:48
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Bonjour,
Je suis de retour avec mon terrain constructible... j'ai eu deux réponses négatives de lotisseurs et je ne me sens pas prêt à me lancer dans l'"aventure" (copyright Jean-Michel) qui consiste à lotir moi-même. D'autre part le prix proposé par les lotisseurs me semble "dérisoire" (même s'il est compréhensible à la vue des frais annexes qu'ils doivent supporter).
Par contre j'ai lu qu'il y avait juste besoin d'une déclaration préalable lorsqu'il n'y avait pas de voirie ou d'espace commun.
La meilleure solution (la plus rentable) semble donc de découper le terrain et de revendre les parcelles à des particuliers/constructeurs.
Dans ce cas-là , une fois la déclaration préalable validée, y-a-t-il besoin d'autre chose avant la vente des lots ainsi créés ? |
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Posté - 09 nov. 2010 : 15:20:24
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non.
une opération comme celle ci se réalise avec un notaire et un géomètre expert pour le bornage.
à noter : prévoyez, même si vous ne les réalisez pas, l'emplacement des réseaux et accès... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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jclaveau
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Posté - 09 nov. 2010 : 16:41:34
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Qui dois-je contacter en premier ? Un notaire qui prendra contact avec un géomètre expert, le contraire ou bien les deux en même temps ?
Avez-vous une idée (même très approximative) du coût de l'opération ? J'ai vu que les tarifs pouvaient varier et qu'il fallait demander plusieurs devis. |
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25
Posté - 09 nov. 2010 : 16:57:32
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jclaveau
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Posté - 10 nov. 2010 : 10:12:06
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Je crois que mes demandes sur le sujet vont se tarir.
Merci à tous pour vos contributions et surtout merci à ce forum d'exister.
Bonne journée et à bientôt sur d'autres sujets ;-) |
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jclaveau
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27
Posté - 23 nov. 2010 : 15:44:04
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Bon j'ai un nouveau problème, cette fois-ci avec le certificat d'urbanisme.
J'essaye de créer un lot avec chemin privé de 40 m environ. J'ai récupéré le POS auprès de la mairie.
En zone NAH (dans laquelle le terrain se trouve), il n'y a aucune restriction pour ce genre de terrain.
Maintenant la mairie me répond que "Oui, mais même en zone NAh, pour une construction les prescriptions émises sur le POS pour les zones U s'appliquent à toutes nouvelles constructions".
Or pour les zones U dans le POS, il est écrit :
"Article U6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques
Aucune construction à usage d'habitation ne peut être implantée au-delà d'une bande de 30m de profondeur comptée à partir de l'alignement des voies publiques (ou susceptibles de le devenir).
Les dispositions fixées ci-dessus ne s'appliquent pas aux équipements d'infrastructure si des contraintes techniques le justifient et à condition que l'implantation projetée ne porte pas atteinte au cadre bâti ou à l'environnement naturel".
Pouvez-vous me confirmer que les prescriptions sur la zone U prennent le pas sur celles de la zone NAH ? Si oui la restriction implique-t-elle qu'une maison ne peut être implantée sur un terrain avec chemin privée de 40m ?
Merci d'avance pour vos réponses. |
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Posté - 23 nov. 2010 : 15:54:01
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reprenez le règlement de la zone Nah, lisez le et concluez !
impossible de vous répondre sans avoir vérifié ce qu'il prévoit. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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jclaveau
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Posté - 23 nov. 2010 : 16:06:33
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Dans la partie "Disposition applicables aux zones naturelles (NAh)", dans l'article équivalent "Article NA 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques", il est juste indiqué que "Les contructions doivent être implantées avec un retrait (R) d'au moins 6 mètres par rapport à l'alignement".
Maintenant la mairie me dit que "Oui, mais même en zone NAh, pour une construction les prescriptions émises sur le POS pour les zones U s'appliquent à toutes nouvelles constructions".
C'est du pipotage ? |
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Posté - 23 nov. 2010 : 16:11:39
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"la mairie vous dit"
aucun intérêt : elle ne peut opposer que le règlement que la commune a approuvé.
si elle veut appliquer U en Nah, soit c'est prévu par le règlement Nah, soit elle modifie son zonage pour que Nah devienne U !!! |
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Emmanuel Wormser
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jclaveau
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Posté - 23 nov. 2010 : 16:16:07
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Merci pour la rapidité de votre réponse... cela me rassure.
Je leur pose la question "sur quel règlement s'appuie-t-elle pour dire que les restrictions en zone U s'applique en zone NAH ?" |
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jclaveau
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32
Posté - 24 nov. 2010 : 11:30:02
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Dans la partie "Observations" d'un certificat d'urbanisme concernant la division d'un terrain, la mairie peut-elle se permettre d'indiquer que les nouveaux lots seront à côté d'une entreprise (même si cela est visuellement évident) ?
Pour le lotissement situé à côté de mon terrain, la mairie avait ajouté cette information et part du principe que le client final ne peut actuellement se plaindre du bruit de l'entreprise puisque cela lui avait été signalé... abusif (et naïf) non ? |
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Posté - 24 nov. 2010 : 13:46:33
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inutile, surtout. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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jclaveau
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Posté - 24 nov. 2010 : 15:05:21
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Disons que le maire est un peu "contre" la création de nouvelles constructions donc il va sans doute essayer de me mettre des bâtons dans les roues donc j'ai intérêt à bien me renseigner avant d'agir.
Par contre j'ai toujours du mal à saisir la notion de lotissement.
A parti du moment où je divise mon terrain bâti en 4 lots, à priori je crée un lotissement (sans espace ni voirie communs donc juste avec une déclaration préalable) .
Maintenant pour la vente de ces 3 nouveaux lots (après bornage), ai-je une obligation de viabilisation ? Dois-je les vendre avant une période de 10 ans ? |
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Posté - 24 nov. 2010 : 15:49:13
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l'autorisation de diviser -PA ou non-opposition à DP- est caduque au bout de 2 ans... |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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jclaveau
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Posté - 24 nov. 2010 : 16:41:21
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Désolé mais votre réponse me laisse dubitatif vis-à -vis de mes questions... pourriez-vous m'éclairer d'avantage s'il vous plait ? |
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Posté - 24 nov. 2010 : 17:18:26
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lisez les articles R424-17 et -18 du code de l'urbanisme |
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Emmanuel Wormser
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Posté - 24 nov. 2010 : 17:31:16
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Pour la question de viabilisation des lots issus d'un lotissement déclaré:
- le cridon de Bordeaux au travers de son éminente juriste D. considère qu'il convient de viabiliser les lots avant de les vendre.
Elle est suivie intelectuellement par certains juristes et praticiens ( ).....
le reste du monde dit non ! 
Précision étant ici donnée qu'il s'agit quoiqu'il en soit de travaux non contrôlés par l'administrtation.....
Vive la complexité ! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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jclaveau
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Posté - 25 nov. 2010 : 10:14:34
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Emmanuel, si je vous suis bien, vous parlez de l'autorisation de diviser.
Or j'ai bien la ferme intention de diviser avant deux ans (une fois la déclaration préalable non opposée si tel est le terme consacré). Je vais faire appel à un géomètre expert lorsque j'aurai le certificat d'urbanisme.
Maintenant, une fois la division faite (bornage + notaire), je voulais savoir si j'avais une échéance pour vendre les nouveaux lots ainsi formés. Quid du délai de 10 ans que je vois ici et là ?
Désolé pour mon côté "boulet" ;-)
Jean-Michel, qu'entendez-vous par "lotissement déclaré" ? Au cas où, je vais demander des devis pour la viabilisation des 3 lots. Qui peut m'attaquer si je vends des lots non viabilisés ? |
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Posté - 25 nov. 2010 : 11:43:37
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non : la division est efective quand le propriétaire a changé.
lotissement déclaré = soumis à DP, par opposition à lotissement autorisé = soumis à PC. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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je ne dirais rien même sous la contrainte 
