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 Posté - 29 sept. 2010 : 07:14:58
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Notre syndic pourrait être poursuivi en responsabilité professionnelle : paiement de factures non adressées au syndicat des copropriétaires, mais à des copropriétaires, ces factures n'ont fait l'objet d'aucune présentation en AG, ....
Quelles sont les démarches à effectuer ? Quelles précautions à prendre ? Quel délai envisager ?
Ce type de procédure a-t-il un effet sur le mandat en cours ?
Dans le cas, d'une AGE ayant pour objet le vote du syndic, le syndic incriminé peut-il se présenter ? (la procédure en responsabilité professionnelle ne suivant pas le même rythme)....
Quelles sont vos expériences en la matière et vos recommandations ?
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nefer
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Posté - 29 sept. 2010 : 09:52:00
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citation: Initialement posté par Louise BOURLES
Notre syndic pourrait être poursuivi en responsabilité professionnelle : paiement de factures non adressées au syndicat des copropriétaires, mais à des copropriétaires, ces factures n'ont fait l'objet d'aucune présentation en AG, ....
Quelles sont les démarches à effectuer ? Quelles précautions à prendre ? Quel délai envisager ?
Ce type de procédure a-t-il un effet sur le mandat en cours ?
Dans le cas, d'une AGE ayant pour objet le vote du syndic, le syndic incriminé peut-il se présenter ? (la procédure en responsabilité professionnelle ne suivant pas le même rythme)....
Quelles sont vos expériences en la matière et vos recommandations ?
1) pour poursuivre un syndic, il faut l'assigner au tribunal
et pour l'assigner, il faut voter une résolution en AG
2) AGE n'existe pas!
3) les factures n'ont pas à être présentées en AG, elles doivent être enregistrées dans la comptabilité et sont intégrées dans le vote effectué en AG concernant l'approbation des comptes de l'exercice passé!
Toutes les factures doivent être libellées au nom du syndicat des copropriétaires!
4) Qui a vérifié les comptes avant l'AG destinée à les approuver ?
Si personne ne le fait................ |
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ABCT
Contributeur senior
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 2
 Posté - 29 sept. 2010 : 09:58:04
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Ces factures concernent-elles la copro???? ou seulement certains copropriétaires au titre de Tx. "privatifs"????
Maintenant quelle somme en jeu???? Cela nécessite-t-il la tenue d'une Assemblée Supplémentaire engendrant des frais???
Ne pouvez vous pas attendre la prochaine A.G. (quitte à présenter un syndic concurrent, si son mandat vient à échéance)??? |
Édité par - ABCT le 29 sept. 2010 09:59:52 |
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Posté - 29 sept. 2010 : 12:11:05
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Les comptes ont été vérifiés, et les factures ont fait l'objet d'un rejet dans les dépenses présentées.
Les sommes en jeu sont de l'ordre de 11 000 €.
Une assignation peut-elle être engagée par quelques copropriétaires ? Doit-on obligatoirement passer par une décision d'AG ? |
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4
Posté - 29 sept. 2010 : 12:21:12
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ces factures payées par le syndic doivent apparaitre dans le réalisé des comptes de l'exercice (le syndic ne les a pas payé de sa poche, c'est rare ....  ).
Apparemment, ces factures ont été rejetées lors du vote. Maintenant, il faut s'assurer que cet argent revient bien dans la trésorerie : ceci est à suivre par le CS et éventuellement à relancer par LRAR, si cela n'est pas fait.
Si le syndic ne fait rien, le SDC a un litige avec lui que le TGI doit trancher : vérifier bien le libéllé de la résqolution d'approbation des comptes, ces factures rejetées doivent clairement indiquées si le TGI doit être saisi...
Si le syndicat est partie prenante, c'est à lui de saisir donc après une AG. Vous pensez bien que le syndic ne va pas s'assigne rlui-même donc la résolution doit donner mandat à quelqu'un pour saisir le TGI au nom du syndicat.
Le mieux serait de changer de syndic à la prochaine échéance pour pouvoir mener cette action. |
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5
Posté - 01 oct. 2010 : 09:50:34
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Y-a-t-il une possibilité pour que un ou plusieurs copropriétaires attaquent le syndic en responsabilité professionnelle, sans passer par une AG ?
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Guymmo
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Posté - 01 oct. 2010 : 10:41:47
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[quote]Initialement posté par nefer
Toutes les factures doivent être libellées au nom du syndicat des copropriétaires! 
Pourquoi? À mon avis un copropriétaire peut très bien acheter chez Castorama un pot de peinture et ensuite peindre la porte du local poubelle.
Bien entendu l'assemblée générale doit approuver que ce copropriétaire peint la porte.
La facture de Castorama est au nom du copropriétaire et il m'intrigue pourquoi Nefer pense que cela n'est pas dans les règles.
Un exemple sans accord de l'AG: Urgence: un robinet dans ce local poubelle fuit beaucoup: ce même copropriétaire bricoleur retourne à l'enseigne de Bricolage, y achète un nouveau robinet à 50 €, l'installe et présente la facture, libellé à son nom, au syndicat. Le syndic intègre la facture dans la comptabilité et rembourse le copriétaire. Va-t-on maintenant poursuivre le syndic? 
Cordialement |
Édité par - Guymmo le 01 oct. 2010 10:50:10 |
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nefer
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7
Posté - 01 oct. 2010 : 10:47:30
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citation: Initialement posté par Guymmo[quote] Initialement posté par neferToutes les factures doivent être libellées au nom du syndicat des copropriétaires! Pourquoi? À mon avis un copropriétaire peut très bien acheter chez Castorama un pot de peinture et ensuite peindre la porte du local poubelle. Bien entendu l'assemblée générale doit approuver que ce copropriétaire peint la porte. La facture de Castorama est au nom du copropriétaire et il m'intrigue pourquoi Nefer pense que cela n'est pas dans les règles. Cordialement
NON
si quelqu'un achète du matériel pour le compte du syndicat, la facture doit être libellée au nom du syndicat des copropriétaires
le SDC est une entreprise et le SDC ne peut régler que des factures libéllées à son nom!
et cela a bien sûr aussi une importance en matière de garantie |
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Guymmo
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8
Posté - 01 oct. 2010 : 10:54:05
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Un syndicat de copropriétaires n'est pas une entreprise. Et la garantie n'est pas un problème.
Si un robinet acheté par copropriétaire X s'avère mauvais, copropriétaire Y ou le syndic ou n'importe qui peut, avec l'original du ticket de caisse faire valoir la garantie.
Cordialement |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 01 oct. 2010 : 14:41:07
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Bonjour
Notre expérience
1: Concernant les factures de nos achats pour l' immeuble: Les factures sont nominatives au nom de la personne qui a achetée.
En cas de litige, cela permet de s' adresser a la personne concernée, qui sera en mesure d' expliquer le bien fondé de son achat.
Si non en fin d' exercice, comment voulez vous que le syndic affirme, qui ... a acheté cela;
2 Concernant les factures refusées lors de la vérification des comptes.
La personne qui vérifie, doit en faire part au Syndic. Qui accepte son erreur et rectifie le différent. Si ce n' est pas le cas lors de l' AG, les comptes sont acceptés avec réserves, suivant la liste détaillée des factures refusées. Donc l' acceptation ou le refus ce fait lors de l' AG qui est dans le suivi.
Il nous est arrivé une année d' avoir un litige sur 2 factures d' un fournisseur qui s' était trompé de Copropriété. Le Syndic de bonne fois ( ne cherchant pas non plus ) nous l' avait attribué et n' avait pas pris en compte le refus de la conseillère chargée de vérifier.
Mais lors de AG, les personnes présentes, ont confirmés que ces travaux ne concernaient pas leur immeuble.
Le syndic a eu 8 jours pour représenté a chacun un relevé des charges rectifié. |
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Posté - 01 oct. 2010 : 15:04:55
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C'est TRES MAUVAIS de mettre dans la compta des factgures qui ne sont pas au nom du syndicat.
CA ne peut qu'etre exceptionnel, et c'est de TRES MAUVAISE GESTION que d'en faire un principe.
Dans le cas qui est exposé, il y a 11 000 euros de facture qui n'ont pas été approuvés. Le syndicat a donc fait ce qu'il fallait en AG. La question a court terme n'est pas de poursuivre le syndic, mais de s'assurer que la décision est suivie, et que les factures disparaissent de la compta et du compte bancaire.
Ensuite, pour poursuivre le syndic, il vaudrait beaucou p mieux... ne pas l'avoir reconduit car ce serait lui qui donnerait les ordres a l'avocat pour s'attaquer lui-meme, donc il y a peu de chance que cela prospère correctement... |
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nefer
Modérateur
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11
Posté - 01 oct. 2010 : 15:12:50
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citation: Initialement posté par goutelette
Bonjour
Notre expérience
1: Concernant les factures de nos achats pour l' immeuble: Les factures sont nominatives au nom de la personne qui a achetée.
En cas de litige, cela permet de s' adresser a la personne concernée, qui sera en mesure d' expliquer le bien fondé de son achat.
Si non en fin d' exercice, comment voulez vous que le syndic affirme, qui ... a acheté cela;
encore une fois, ces copropriétaires pourraient être considérés comme gérants de faits: ils passent des commandes, règlent des factures......
cette pratique n'est pas admissible!
seules les actes passés par le syndic sont valables!
et en cas de contr^le fiscal, le SDC pourrait subir les "foudres" du trésor public!
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Guymmo
Contributeur actif
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Posté - 01 oct. 2010 : 15:41:53
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citation: Initialement posté par ribouldingue
C'est TRES MAUVAIS de mettre dans la compta des factgures qui ne sont pas au nom du syndicat.
CA ne peut qu'etre exceptionnel, et c'est de TRES MAUVAISE GESTION que d'en faire un principe.
Dans le cas qui est exposé, il y a 11 000 euros de facture qui n'ont pas été approuvés. Le syndicat a donc fait ce qu'il fallait en AG. La question a court terme n'est pas de poursuivre le syndic, mais de s'assurer que la décision est suivie, et que les factures disparaissent de la compta et du compte bancaire.
Ensuite, pour poursuivre le syndic, il vaudrait beaucou p mieux... ne pas l'avoir reconduit car ce serait lui qui donnerait les ordres a l'avocat pour s'attaquer lui-meme, donc il y a peu de chance que cela prospère correctement...
Effectivement c'est un peu moins beau dans la comptabilité d'y mettre des factures libellées autres que sur le syndicat . Mais pour revenir à la question d'origine: cela n'est certainement pas interdit et on ne peut donc pas poursuivre un syndic pour cette raison.
Le problème chez Louise BOURLES n'est pas la libellisation de factures. Le problème est qu'il y a des dépenses non approuvées dans la comptabilité de l'excercice. C'est cela que le syndicat a à reprocher à ce syndic: l'assemblée générale va (falloir!) approuver la comptabilité AVEC des RESERVES et voir ensuite comment le syndic gère la différence.
Je ne pense pas que le fisque reprocherait à notre comptabilité d'avoir payé des factures libellées autre que sur le syndicat. Si déjà le fisque  intervient dans la comptabilité d'une copropriété.
Cordialement |
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Posté - 01 oct. 2010 : 17:35:35
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citation: Les comptes ont été vérifiés, et les factures ont fait l'objet d'un rejet
Le fisc et le code de la comptabilité demande que les factures soient établies au nom de l'entité qui les prend en comptabilitié, qu'elles soient légales, donc comportent le prix global, la TVA, les prix de chaque ligne achetées, et le numéro SIREN du vendeur, la date, le numéro de facture, etc .....
Comme le fisc n'est certainement pas plus bête qu'un autre, il ne va pas râler pour dix factures d'un total de cent euros concernant des remplacements d'ampoules et l'achat d'une serpillère, mais dire qu'il faut forcément que les factures soient au nom du propriétaire qui a fait la dépense pour que la compta soit claire est vraiment un abus qu'on ne peut pas laisser passer.
Si un dizième de votre compta contient des factures a un ordre différent, le fisc est parfaitement en droit de les refuser, l'entité n'ayant pas pour objet social de payer les factures des autres...
Maintenant, question: Est-ce que le fisc peut contrôler les comptes d'un syndicat? |
Édité par - ribouldingue le 01 oct. 2010 17:42:51 |
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ABCT
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Posté - 01 oct. 2010 : 19:14:57
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Arrêter avec le fisc..... dans la vérification de comptabilité des syndicats de copropriété..... Il à d'autres préoccupations entre les commerçants, les agriculteurs les entreprises de toutes taille...ALORS, je vous en prie évoquez d'autres arguments.
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Posté - 01 oct. 2010 : 19:37:43
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Pëu importe, si ce n'est pas le fisc, c'est le code de la comptabilité... |
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ABCT
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Posté - 01 oct. 2010 : 19:45:16
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Et qui vient vérifier et sanctionner???? |
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Posté - 01 oct. 2010 : 20:46:14
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De la meme manière, a la limite, qu'est ce qui empêche un syndicat de payer ses fournisseurs sans exiger de facture alors?
Vous allez me dire que personne ne sanctionne?
Et si on va au tribunal le juge refuserait le paiement des actes sans facture, et accepterait ceux au noms d'autres clients que le syndicat? Intéressant... |
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Posté - 02 oct. 2010 : 06:56:22
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en fait lorsque quelqu'un achète au nom de la copror pour le robinet qui fuit ou la peinture de la porte, il doit faire un courrier de remboursement de frais, auquel il joint les justificatifs qui ne sont pas au nom du SDC. Ce proprio devient un fournisseur au compte 401. Et le syndic le rembourse par chèque ou par virement. Ainsi le syndic a un justificatif de remboursement de frais.
Il ne faut surtout pas que ce remboursement vienne en déduction des charges ! car ce sont deux choses différentes : un proprio et un fournisseur.
Maintenant pour revenir au cas de Louise, les comptes ayant été approuvés avec refus de payer certaines factures bien libellées dans la résolution, il convient de vérifier que cet argent "injustement" dépensé soit rembourser tant sur le compte 512, que sur les relevés de comptes bancaires.
Si cela ne se fait pas, alors seulement le SDC doit saisir le TGI en ayant si possible changer de syndic....  |
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Posté - 02 oct. 2010 : 07:47:36
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Tout à fait d'accord avec votre mise au point, Rambouillet.
C'est ce qu'on appelle une note de frais quand il s'agit des frais exposés par un salarié par une entrepise lors de ses déplacement par exemple.
Ca clot le sujet qui énervait un peu tout le monde... (à juste titre d'ailleurs) |
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ABCT
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Posté - 02 oct. 2010 : 07:55:00
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Le CAS de Louise est Très particulier ne serait ce que par la somme "engagée"
Dans nos copro "moyennes" que se passe -t-il????
Un copro, constate un petit problème (citons ce qui à été évoqué: ampoules , robinet qui fuit) il répercute sur le C.S. dont un membre détient un stock d'ampoules dont il gère les remplacements.... les achats sont effectués, à sa demande après épuisement de son stock, par le Président du C.S. avant remise au "gestionnaire" les facturettes "genre ticket de caisse sont détaillées et remboursées ultérieurement par le syndic.
Désolé Ribouldingue, mais il n'est JAMAIS remboursé d'achats "sans facture".
Je vous rappelle également que le "syndicat" ne paye rien.... c'est le syndic qui engage ALORS sa responsabilité s'il effectue des règlements "bidons" |
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