Initialement posté par Jean-Michel Lugherini

TRES bonne observation sur les prescriptions..... Surtout en urba avec la reforme depuis 3 ans, mais encore faut- il y rajouter les civiles..... Si prescriptions il y a l orque l on construit sur une partie commune

La SOCIETE évolue, la loi évolue, les jp évoluent, on essaye de faire avec et de mériter notre chiffres d' affaires tout en dormant tranquille!
Beau sujet a soumettre dans un autre fil a nos spécialistes des prescriptions!

Initialement posté par Emmanuel Wormser

le "devoir de conseil" impose au contraire, en droit, de dire "le problème est insoluble ? alors il y a un problème et pas solution". à défaut, ta RCP est en jeu.
dans l'exemple du Carrez -JML me dira si je me gourge- il convient de préciser explicitement sur le doc de mesurage la surface régulière en distinguant les surfaces irrégulières et en prévenant explicitement que l'irrégularité a peut-être été prescrite et que les éléments consultés ne permettent pas de l'assurer.
le devoir de conseil rend incontournable à mon avis l'expression de l'incertitude !

Initialement posté par Emmanuel Wormser

on part de l'EDD.
si les travaux ont été parfaitement réguliers, l'EDD a été modifié...!

Ne reste alors que les transformations internes aux logements... Ca limite beaucoup effectivement. Où je ne pense pas à tout ?

Mémoire de travail de fin d’études
en vue de l’obtention du
Diplôme d’Ingénieur de l’ESGT


Mémoire soutenu par :

Lynda ARBAU
Le Lundi 03 juillet 2006



Avec la loi Carrez, la mention de la superficie de la partie privative d’un lot de copropriété est un élément essentiel lors d’une transaction.
Cette loi du 18 décembre 1996 ainsi que son décret d’application du 23 mai 1997 protègent uniquement l’acquéreur quant aux éventuels manquements ou imprécisions de la superficie lors de certaines transactions immobilières.
Il s’agit d’une loi récente, de ce fait, aujourd’hui les cas de jurisprudences ne sont pas variés et leur nombre très limité.
C’est pour cela que mon mémoire se limite à l’examen de quelques problèmes déjà rencontrés.


INTRODUCTION



En France, le déroulement des transactions bénéficie d’une sécurité juridique qui ne souffre guère de critique, cependant on ne peut dire autant pour l’information de l’acquéreur sur le bien qu’il achète. A cet égard, comme d’ailleurs pour ce qui concerne la connaissance des prix, le marché français est loin d’être un modèle de transparence, et la découverte tardive de non-dits ou d’imprécisions nécessitant un coût constitue la principale cause d’insatisfaction des acheteurs.

La mention systématique de la superficie à l’occasion des transactions permettrait, sans aucun doute, d’atténuer considérablement ces déconvenues en permettant aux acheteurs d’être mieux informés sur le bien vendu. C’est dans cette intention qu’a été mis en place un dispositif de manière à améliorer les transactions : la loi Carrez.

Avant toute chose, il convient de se demander : Qu’est ce que la loi Carrez ?

La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, « améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété », a pour origine une proposition n° 2432 déposée, le 12 décembre 1995 par monsieur Gilles Carrez, député du Val de Marne, intitulée « améliorant la protection des acquéreurs de logements anciens ». Cette proposition avait été précédée du dépôt, également par M. Carrez, d’un amendement, ayant le même objet, lors de la discussion du projet qui devait devenir la loi du 21 juillet 1994, relative à l’habitat ; cet amendement, repoussé par le Sénat, devait modifier l’article 1619 du code civil.

L’initiative fut donc reprise sous la forme du dépôt de la proposition de loi précitée. La justification, a priori, en était facile. Elle reposait sur la rédaction, contestée de l’article 1619 du code civil, qui laissait à une « stipulation contraire » le soin d’éluder l’obligation d’un supplément de prix pour l’excédent de mesure ou d’une diminution de celui-ci pour moindre mesure. Cette stipulation était, en effet, devenue de style.

On avait alors beau jeu de faire remarquer, laissant évidemment de côté la vente de locaux d’habitation neufs, le paradoxe d’une situation où l’acquisition d’un logement, « acte important et complexe », était moins protégée que celle d’un réfrigérateur, d’une machine à laver, ou d’un gigot d’agneau !

De ce fait, la protection ainsi donnée s’inscrit dans le droit fil de la philosophie « consumériste » qui déjà avait inspiré la Commission des clauses abusives, laquelle avait adopté, le 21 mars 1986, une recommandation, non publiée, tendant à la suppression de la clause d’exonération de garantie dans le cas de la vente d’immeuble ; l’idée avait été reprise dans une note conjointe du Notariat et de l’Ordre des géomètres-experts, du 28 juin 1989.

La loi du 18 décembre 1996 ne constitue donc pas à proprement parler une innovation : la preuve est donnée par le large consensus autour duquel s’est ordonné le débat parlementaire.

L’origine de la loi se situe, comme on l’a vu, dans la proposition n° 2432, déposée par M. Carrez, sur le bureau de l’Assemblée Nationale, « améliorant la protection des acquéreurs de logements anciens ».

Précédée du rapport de M. Jean-Luc Warsmann au nom de la Commission des lois, elle fut discutée devant l’Assemblée Nationale, dans la deuxième séance du 18 avril 1996 et adoptée avec l’intitulé « améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété ».

Techniquement, la substitution d’appellation s’est traduite par l’insertion dans la loi du 10 juillet 1965, et plus précisément, en utilisant l’article 46. De ce fait, l’article 46 a été complété, en vertu de l’article 43, au nombre de ceux qui proclament non écrites les clauses contraires à leurs dispositions.

L’Assemblée avait précisé le dispositif de ce texte, en protégeant les acquéreurs de lots de copropriété sur deux plans. D’une part, elle leur avait ouvert la possibilité d’intenter une action en nullité, au plus tard dans un délai de trois mois à compter de l’acte authentique définitif de vente, en cas d’omission de la mention de la surface dans la promesse ou dans l’acte de vente ; d’autre part, elle leur avait permis d’obtenir une diminution de prix, au plus tard dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique définitif de vente, lorsque la surface effective est inférieure d’un vingtième à celle figurant dans l’acte.

Cependant, cette loi apporte t-elle des solutions à tous les problèmes dont les géomètres-experts sont confrontés lors d’une transaction ? Ceci n’est pas sûr, la loi Carrez fut votée par l’Assemblée Nationale et les députés n’ont certainement pas pensés lors du vote aux différentes difficultés que rencontrent aujourd’hui les professionnels.
En effet, les géomètres-experts sont confrontés à des problèmes que nul ne peut résoudre en un coup de baguette magique. Il faut souvent, étudier le dossier, encore et encore…, interroger les confrères lors de diverses réunions, de rencontres informelles, ou encore se renseigner auprès du Conseil Supérieur de l’Ordre des Géomètres-Experts. Mais quelquefois en vain, pas de réponses, ou des réponses imprécises.

Que faut-il alors faire ? comment résoudre les problèmes et par quels moyens ?
Souvent, les acquéreurs sont amenés à poursuivre les vendeurs en justice et ainsi des solutions sont apportées par la jurisprudence. La jurisprudence apporte quelques éclaircies qui ne sont pas toujours vues de la même manière aux yeux des professionnels.
Mais qu’est ce qu’une jurisprudence ? Comment apporte-elle des solutions à des problèmes aussi délicats ? La jurisprudence représente l’ensemble des arrêts et des jugements rendus par les Cours et les Tribunaux sur une situation juridique donnée.


Réfléchir à ces questions nous amènera à constater qu’une amélioration de la loi du 18 décembre 1996 dite loi Carrez pourrait s’avérer nécessaire.