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etc
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 Posté - 21 oct. 2010 : 14:29:25
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CHARGES : tantièmes de copropriété ou valeur relative ?
Bonjour à tous !
Je me permets de solliciter vos conseils après avoir lu différents posts qui s’approchaient plus ou moins de ma question mais à laquelle ils ne répondaient pas.
Je vais m’efforcer d’être précis en répondant à l’avance à certaines questions que vous pourriez me poser.
J’ai récemment rejoint une jeune copropriété. J’ai bien entendu pris connaissance de l’ « état descriptif de division - règlement de copropriété ».
Celui-ci commence par l’acte de partage qui décrit chaque lot, donne sa valeur en euros et lui attribue des « tantièmes » (qui j’ose imaginer sont les tantièmes de copropriété, ou quote-parts des parties communes, car cela n’est pas préciser).
En effet, un « lot », c’est des parties privatives et une quote-part des parties communes.
***
Dans mon cas, les « tantièmes » attribués ne sont pas proportionnels aux valeurs données en euros.
- OUI, Jusque là rien d’anormal, car je sais bien…
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété.
Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
C’est-à -dire que s’il n’y a pas de tantièmes mentionnés, et bien ceux-ci sont fixés par cet article : proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative.
D’ailleurs, même quand les tantièmes sont mentionnés, ils sont le plus souvent proportionnels.
Dans mon cas, ils ne sont pas proportionnels, rien d’anormal je sais car il n’y a pas silence.
Aussi, l’article 5 n’étant pas d’ordre public, l’auteur de la mise en copropriété les fixe librement et n’a aucune obligation d’affecter aux lots une quote-part de parties communes correspondant à leur valeur relative.
***
Je ne conteste pas la répartition des tantièmes de copropriété mais la répartition des charges.
(c’est pour cela que je poste dans le forum « charges »).
Il convient de rappeler qu’il s’agit de notions différentes, que la plupart des gens mentionne indistinctement. Pourquoi ? parce qu’elle sont souvent identiques et que c’est donc du pareil au même dans la tête des gens. Mais c’est aller vite en besogne.
Les tantièmes de copropriété déterminent les droits et obligations de chaque copropriétaire.
Entres autres, il déterminent le poids des votes en assemblée générale, et par exemple le montant à verser ou à recevoir dans le cas de vente ou d’achat de parties communes par la copropriété, de la destruction ou de la reconstruction de l’immeuble.
NON, les tantièmes de copropriété ne servent pas à déterminer la quote-part de charges de chaque copropriétaire. (comme, à tort, on peut lire un peu partout. Mais il faut se référer aux lois en vigueur, pas à des articles, blogs…)
Nous l’avons vu, même si c’est le plus souvent le cas, ils ne sont pas forcément proportionnels à la valeur relative des lots. Quand ils sont proportionnels, OUI, on les utilise pour calculer la quote-part de charges de chaque copropriétaire. Pourquoi ? parce que des tantièmes c’est un pourcentage, et que son calcul est déjà fait, prêt à utiliser.
Sur ce point, j’attends vos éventuelles réactions puisque, je l’ai dit, la plupart des gens ne s’en rend pas compte.
***
La quote-part de charges est proportionnelle à la valeur relative des parties PRIVATIVES d’un lot.
Mon avis est que les textes sont clairs :
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 45-1
(Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 33 JORF 4 juin 2004)
alinéa 1er :
« Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. »
(à ne pas interpréter par « les copropriétaires paient des charges au prorata de leur quote-part de parties communes, mais simplement par « chacun paie sa part », j’espère qu’il n’y aura pas débat là -dessus)
Comment est alors fixé légalement la part de charge dont chaque copropriétaire doit s’acquitter ?
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 10
(Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000)
alinéa 2
« Ils [les copropriétaires] sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. (C’est-à -dire « de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation »)
Je le répète, un « lot » c’est des parties privatives et une quote-part de parties communes.
***
Oui, il arrive cependant que les charges soient quand même réparties au prorata des tantièmes de copropriété bien que ceux-ci ne soient pas proportionnels à la valeur relative des lots.
OUI, en pratique, un règlement de copropriété peut être contraire à la loi en matière de charges.
Il est toutefois possible de revenir aux prévisions légales par un vote en assemblée générale à l’unanimité ou en gagnant une action en justice.
Cependant, quand on est dans ce cas (et j’ai vu des règlements de copropriété dans ce cas), il est obligatoirement écrit une référence légale (qui permet au rédacteur de s’en sortir) du genre :
« Les charges communes seront réparties au prorata des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot ».
***
Mon cas est, vous l’aurez compris, que… :
- mes tantièmes de copropriété ne sont pas proportionnels à la valeur relative des parties privatives comprises dans mon lot (je l’ai dit, rien d’anormal)
- Il semble en revanche que les tantièmes de copropriété soient utilisés pour la répartition des charges (je dit bien « semble » car à en croire mes factures envoyées par le syndic, mais des factures c’est pas un règlement de copropriété).
- Non, le règlement de copropriété ne comporte pas de clause telle que : « Les charges communes seront réparties au prorata des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot ».
***
Autres précisions importantes (avant que vous ne me les demandiez):
- Mon état descriptif de division – règlement de copropriété (19 pages) date de 2005
- Mon état descriptif de division – règlement de copropriété ne comporte pas d’état de répartition des charges. Il ne donne pas de quotes-parts de charges et ne fixe pas différentes catégories de charges.
Il mentionne les « charges communes de l’immeuble » dont chaque copropriétaire paiera sa quote-part (Non je ne rogne pas la citation, il n’y a pas marqué « au prorata de sa quote-part dans les parties communes).
- Non, j’ai eu beau lire les comptes-rendus d’assemblée générale, pas l’ombre d’une modification de charges votée.
- La partie de l’acte de partage précédent la partie intitulée « descriptif de division – règlement de copropriété » décrit les parties privatives des lots et leur attache un nombre de tantièmes (de quoi ? comme je l’ai dit, j’ose imaginer de copropriété), et une valeur en euros.
- Au tout début de la partie intitulée « descriptif de division – règlement de copropriété », la première chose qui est reprise est la valeur de chaque lot (les parties reconnaissent que les lots ont une valeur à savoir…en euros, paraphée par tout le monde), les tantièmes eux ne sont pas repris.
- Sur les 19 pages, il n’est à aucun moment fait l’ombre d’une référence à une méthode calcul ou à un seul élément retenu dans le calcul des tantièmes et des charges (la superficie n’est pas mentionnée dans le descriptif des lots)
- A aucun moment n’apparaît de tableau récapitulatif du descriptif de division.
Concernant ces dernières précisions importantes :
Oui, je sais, elles donneraient chacune autant de raisons pour une action en nullité. D’autant plus que ce « descriptif de division – règlement de copropriété » date de et a été publié en 2005.
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 10
(Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000)
alinéa 3 :
« Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »
alinéa 4 :
« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
Article 43
(Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006)
« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ».
et je passe les autres textes…
***
Mon intention :
Non, je ne compte pas me lancer dans une procédure, action, auprès du Tribunal de Grande Instance pour une action en nullité, ou pour faire procéder à une autre répartition des tantièmes de copropriété, j’en laisse le soin à d’autres copropriétaires.
Le règlement de copropriété doit sans doute faire peau neuve sur certains points par ces imprécisions et omissions, mais pour ce qui est des charges il est clair mais n’est certainement pas appliqué. Les factures que je reçois sont arbitraires, et j’estime ne pas avoir à obéir au syndic mais au règlement et à la loi.
Mon intention est simplement d’obliger le syndic à envoyer des factures correctes reflétant les dispositions du règlement de copropriété et celles des lois en vigueur en arrêtant de me facturer en fonction des tantièmes de copropriété (ce que ni le règlement, ni la loi ne prévoit).
Je précise que j’ai quand même payé mes dernières factures, mais que s’il ne s’exécute pas, j’enlèverai à l’avenir moi-même les tantièmes en trop de mes factures.
***
Voilà , je pense avoir dit le principal. Désolé pour ce long poste, j’espère que vous le lirez avec attention.
Je pense être sûr de mon bon droit mais j’attends quand même vos réactions. Peut-être mettrez vous le doigt sur quelque chose qui m’a échappé. Même si vous êtes dans l’ensemble d’accord avec moi c’est aussi important de le dire.
J’aimerais votre avis, voir si mon intention auprès du syndic, avec lequel j’ai rendez-vous dans quelques jours, est adaptée.
Merci, merci, merci de m’avoir lu et de réagir.
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Posté - 21 oct. 2010 : 15:14:20
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je pense que vous allez au devant de difficultés :
1- le délai est passé pour une modification de charges que vous estimez non conformes lors de l'élaboration.
2- le paiement des charges communes se fait aux tantièmes de propriété des charges communes.
3- 2 lots identiques peuvent avoir des tantièmes identiques, car en fait ils ne seraient pas identiques, quant à la hauteur, la vue, etc...
la seule chose qui pourrait au vu de vos explications serait 'et vous le signaler) l'absence :
* d'une clause de répartitions des charges
* des modalités de calcul de ses charges.
Donc dans un premier temps, il conviendrait d'en faire une résolution d'AG avec un projet, à quelle majorité là est la question.
S'agissant d'un oubli réglementaire, d'une erreur réglementaire, on pourriat penser à la majorité 24 (la loi Boutin ...) mais est ce bien raisonnable ?
Si vous ne pouvez avoir l'unanimité, seul le TGI peut trancher avec toutes ses conséquences de durée (appel, etc...)
De façon pragmatique, pour ma part, je tenterai la majorité 26 et attendrai 2 mois pour voir... |
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etc
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Posté - 21 oct. 2010 : 16:24:56
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Bonjour rambouillet et merci pour votre réponse!
Je dois cependant vous répondre point par point:
citation: 3- 2 lots identiques peuvent avoir des tantièmes identiques, car en fait ils ne seraient pas identiques, quant à la hauteur, la vue, etc...
Oui, je suis tout à fait d'accord, rien d'anormal à ce niveau là comme je l'ai dit, et puis je ne conteste pas la répartition des tantièmes de copropriété.
citation: 1- le délai est passé pour une modification de charges que vous estimez non conformes lors de l'élaboration.
- Comme je l'ai dit j'ai récemment rejoint la copropriété, il me semble que le délai est de deux ans à compter de la première mutation d'un lot.
- Et quand bien même, ce délai concerne une contestation de la répartition des charges conforme aux dispositions de l'article 10 de1965.
Ici ce n'est pas le cas.
- Comme je l'ai dit, je conteste les factures que je reçois et pas les clauses du règlement qui, malgré ses omissions et imprécisions lors de son élaboration, et mis au regard de la loi, m'indique clairement si ce n'est ce que j'ai à payer comme part, au moins ce que je n'ai pas à payer. Au contraire, je souhaite que le règlement et la loi soient appliqués.
citation: 2- le paiement des charges communes se fait aux tantièmes de propriété des charges communes.
Les charges communes, si nous sommes bien d'accord, sont les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes: celles-ci sont dues "proportionnellement aux valeurs relatives des parties PRIVATIVES comprises dans leurs lots" (article 10 de 1965)
Je ne connais pas l'expression "tantièmes de propriété des charges communes", je pense que vous avez fait fusionner deux notions: tantièmes de copropriété, ou si vous voulez tantièmes de propriété indivise du sol et des parties communes générales, et tantièmes ou quote-part de charges communes. Deux notions, comme je l'ai dit, que la plupart des gens confond. (on ne peut être propriétaire de charges)
Si vous vouliez dire "le paiement des charges communes se fait selon les tantièmes de copropriété, ou quotes-parts de parties communes" je veux bien que vous me citiez les textes car ce n'est pas ce que l'article 10 de 1965 laisse entendre.
Merci en tout cas pour votre contribution.
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Édité par - etc le 21 oct. 2010 16:26:55 |
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Posté - 21 oct. 2010 : 19:54:20
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mais je vous renvoie effectivement à l'article 10 pour la solution que je vous proposait : la seule chose qui pourrait au vu de vos explications serait 'et vous le signaler) l'absence :
* d'une clause de répartitions des charges
* des modalités de calcul de ses charges.
Donc dans un premier temps, il conviendrait d'en faire une résolution d'AG avec un projet, à quelle majorité là est la question.
S'agissant d'un oubli réglementaire, d'une erreur réglementaire, on pourriat penser à la majorité 24 (la loi Boutin ...) mais est ce bien raisonnable ?
Si vous ne pouvez avoir l'unanimité, seul le TGI peut trancher avec toutes ses conséquences de durée (appel, etc...)
en effet l'article 10 est clair : citation: Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
donc si votre RDC ne comporte rien, il faut le mettre à jour, soit par une AG, soit par le TGI.
Mais au vu de votre texte, j'ai plutôt l'impression que vous cherchez à "tester" les UI qui répondent. En effet, vous donnez l'impression d'avoir la réponse, vous-mêmes... |
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etc
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Posté - 22 oct. 2010 : 13:19:01
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Rambouillet,
citation: Mais au vu de votre texte, j'ai plutôt l'impression que vous cherchez à "tester" les UI qui répondent. En effet, vous donnez l'impression d'avoir la réponse, vous-mêmes...
Encore une fois merci d’avoir été le premier a répondre à mon appel !
Mais, de grâce, ne prenez pas la mouche.
Non, je ne cherche à tester personne, je suis nouveau sur ce forum, apprécie la qualité de la plupart des échanges et débats, et ne me vois certainement pas en pharaon à m’amuser des réponses que l’on pourrait me donner à une énigme dont moi seul connais le secret, loin de là .
Je cherche moi-même des réponses.
Peut-être que le ton de mon texte vous a paru prétentieux, mais ce n’était pas l’effet recherché. La faute à qui ? je ne veux pas savoir, car ce n’est pas le débat que j’attendais, et souhaite poursuivre dans le sujet. Pour cela, et bien je m’excuse et vais tâcher de montrer plus d’humilité si j’ai pu en manquer : je vous supplie vous et tout autre contributeur de m’aider à mettre le doigt sur ce qui a pu m’échapper, de me montrer là où je fais éventuellement fausse route, et peut-être me plante complètement.
J’ai bien pris note des solutions que vous me proposer.
- Un recours au TGI : ce serait vraiment pour moi un « Plan C » mais comme je l’ai dit, je ne souhaite pas me lancer dans une telle procédure.
Et puis celle-ci serait pour une action en révision ou en nullité sur une clause écrite du règlement de copropriété. Mais je ne conteste aucune des clauses qui sont écrites dans le règlement. Je ne reproche au RC, que des imprécisions et omissions, bien que celles-ci soient importantes. Je préfère éviter les problèmes et, comme vous, je ne sais pas si cela est bien raisonnable.
- Ces manques peuvent, oui, être comblés, en assemblée générale, pour mettre le RC en conformité avec la loi, surtout qu’il ne s’agit même pas d’adaptation à des textes ultérieurs à mon RC puisque celui-ci date de 2005. Bien que cela soit envisageable, ce serait pour moi un « Plan B ».
Pour revenir au cœur de ma question et de ce qui serait mon « Plan A ».
(Charges : tantièmes de copropriété ou valeur relative ?)
Je conteste les factures que je reçois qui, pour moi, et c’est là que vous pouvez m’aidez, ne correspondent pas à l’interprétation que je fais du RC et de la loi sur la quote-part de charges qui m’incombe. « Plan A » : je songe simplement à inviter le syndic à respecter le RC et la loi en ne faisant payer que la juste quote-part de charges qui incombe à chaque copropriétaire.
Pour que l’on m’aide, s’il vous plait, je vous expose mon raisonnement.
Bien que je m’efforce d’être objectif, peut-être suis-je aveuglé par les arguments qui vont dans mon sens. Je ne demande qu’à être éclairé et que ce raisonnement soit démonté pour ne pas subir les conséquences d’un « Plan A » infondé.
Voilà ce que j’ai compris. (je numérote ces points pour que vous puissiez me reprendre facilement). Bien entendu, que vous soyez d’accord ou non, n’hésitez pas à vous prononcer par un OUI ou un NON sur chacun de ces points (l’avis d’autres personnes est exactement ce que je recherche).
***
1)
Article 45-1 (1967)
« Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. »
ça n’est que mon avis, mais cet alinéa veut simplement dire que chaque copropriétaire paie sa quote-part de charges (logique) et certainement pas que les copropriétaires paient des charges au prorata de leur quote-part de parties communes, car c’est soit l’article 10 (1965) et/ou le RC qui définit les quotes-parts de charges communes.
(OUI ou NON ?)
C’est ce qui est repris dans mon RC dans la seule et unique clause qui fait référence aux charges : « …sa quote-part de charges communes à l’ensemble de l’immeuble ».
***
2)
Article 10 (1965)
« Ils [les copropriétaires] sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. (C’est-à -dire « de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation »).
Pour moi, les parties privatives, ce sont les lots, les copropriétaires paient les charges en fonction de la valeur relative de leur(s) lot(s) par rapport à l’ensemble des lots.
(OUI ou NON ?)
***
3)
Article 5 (1965)
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
A chaque lot est attribuée une quote-part des parties communes, ou quote-part dans la propriété du sol et des parties communes générales.
Celle-ci détermine les droits et obligations des copropriétaires, comme, entre autres, le poids des votes en assemblée générale, et par exemple le montant à verser ou à recevoir dans le cas de vente ou d’achat de parties communes par la copropriété, de la destruction ou de la reconstruction de l’immeuble.
Quand elles ne sont pas définies, mentionnées, et bien on considère qu’elles sont proportionnelles à la valeur relative de chaque partie privative. Elles peuvent très bien être mentionnées et être également proportionnelles. C’est d’ailleurs souvent le cas.
Elles peuvent, quand elles sont mentionnées (logique), ne pas être proportionnelles à la valeur des parties privatives d’un lot (c’est mon cas). Car l’article 5 n’est pas d’ordre public et l’auteur du RC peut les fixer librement.
(OUI ou NON ?)
***
4)
La valeur relative d’un lot, ça n’est pas la quote-part des parties communes afférente à ce lot, bien qu’elles soient souvent proportionnelles, puisque c’est deux dernières peuvent être différentes.
(OUI ou NON ?)
***
5)
Quand la quote-part des parties communes afférente à un lot n’est pas proportionnelle à la valeur relative de ce dernier, la quote-part des charges qui incombent à ce lot reste proportionnelle à la valeur relative des parties privatives comprises dans ce lot. (En bref, dans ce cas, il faut revenir à l’article 10 de 1965)
(OUI ou NON ?)
***
6)
Il peut cependant arrivé que les charges soient quand même réparties selon les quotes-parts des parties communes bien que celles-ci ne soient pas proportionnelles à la valeur relative des lots.
Cependant, il est dans ce cas obligatoirement écrit une référence légale (qui permet au rédacteur de s’en sortir) du genre : « Les charges communes seront réparties au prorata des quotes-parts des parties communes affectées à chaque lot ».
(ce n’est pas mon cas, mon RC ne mentionne rien de cela)
(OUI ou NON ?)
Voilà , ces derniers points ne sont que mes arguments et mon interprétation personnels.
Ces sur ces arguments que je compte demandé au syndic d’appliquer l’article 10 (1965), et de ne me facturer que proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans mon lot.
Je répète que les tantièmes de charges appliqués par le syndic n’apparaissent que dans ses factures et à aucun moment dans le RC. Je ne conteste pas le RC.
Aidez-moi, s’il vous plait, à m’ouvrir les yeux sur quel(s) point(s) je fais erreur.
Je dois très bientôt rencontrer mon syndic et je veux être sûr de ce que j’avance.
Un grand MERCI à tout ceux qui pourraient m’aider !
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Gédehem
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Posté - 22 oct. 2010 : 15:18:32
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On va tenter de faire simple pour ne pas entrer dans des détails qui troublent la compréhension.
L.art.5 n'est pas d'odre public, certes. Mais comme les critères de répartition prévus par L.art.5 sont repris par L.art.10, lui d'ordre public (L.art.43), ils sont donc d'application obligatoire.
Et comme ces tantièmes "parties communes" attachés à un lot servent à de nombreuses occasions, à commencer par l'expression des voix lors des AG, il ne peut y avoir de distinction entre "valeur relative du lot" et les "tantièmes de copropriété", les 2 étant basés sur les critères précisés L.art.5
Concernant la répartition des charges de copropriété, elles est basée - soit selon un critère "utilité objective" des services et équipements communs,
- soit en proportion de la valeur relative des lots, c'est à dire en gros des tantièmes de copropriété.
En proportion de la valeur relative selon les critères art.5. C'est à dire qu'il peut y avoir un delta fonction d'autres éléments, qui devraient être précisés s'agissant de les appliquer à tous ou à certains seulement.
Ici il ne faut pas faire référence à une "valeur" des lots en €, qui n'a pas de sens .
Il s'agit d'une "valeur" appréciée selon la consistance, la surface, etc .. de chacun des lots par rapport à la même "valeur" des autres lots au moment de la création de la copropriété.
"J'ai 10 m² au RdeCh avec vue sur le nez des passants et les véhicules dans la rue sombre, tu as 8 m² au 5ème avec vue au dessus de l'immeuble à coté et soleil toute la journée, la "valeur" relative de ton lot est plus importante que la mienne."
Voila pour simplifier ce qu'il faut traduire, "quote-part de parties communes" et "tantièmes de copropriété" voulant dire la même chose.
Ce qu'il faut bien comprendre, c'est le calcul nécessaire à la détermination de ce dont chacun est propriétaire sur les parties communes indivises.
Chacun est propriétaire de ce qui lui est privatif.
Question : comment déterminer la part de chacun dans la propriété indivise de tout ce qui est commun.
Réponse : en proportion de la "valeur relative" de chacun des lots.
Il a été déterminé que tel lot représentait XX/°°° de la valeur relative de l'ensemble des autres lots.
Il est donc attachée à ce lot la propriété indivise de ces mêmes XX/°°° sur tout ce qui est commun à tous.
Dans la mesure où votre RDC prévoit que les charges générales sont réparties selon les quotes-parts/tantièmes de chacun des lots, sans précisions de grilles particulières, ce sont ces quotes-parts des choses communes qui s'appliquent.
Je ne comprends pas votre post, qui ne pose pas explicitement une question.
Vous contestez l'adéquation "quote-part de propriété des choses communes" et "quote-part de charge des choses communes".
C'est votre droit !
"Oui, il arrive cependant que les charges soient quand même réparties au prorata des tantièmes de copropriété bien que ceux-ci ne soient pas proportionnels à la valeur relative des lots.
OUI, en pratique, un règlement de copropriété peut être contraire à la loi en matière de charges.
Il est toutefois possible de revenir aux prévisions légales par un vote en assemblée générale à l’unanimité ou en gagnant une action en justice.
Cependant, quand on est dans ce cas (et j’ai vu des règlements de copropriété dans ce cas), il est obligatoirement écrit une référence légale (qui permet au rédacteur de s’en sortir) du genre :
« Les charges communes seront réparties au prorata des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot ».
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Mon cas est, vous l’aurez compris, que… :
- mes tantièmes de copropriété ne sont pas proportionnels à la valeur relative des parties privatives comprises dans mon lot (je l’ai dit, rien d’anormal)
- Il semble en revanche que les tantièmes de copropriété soient utilisés pour la répartition des charges (je dit bien « semble » car à en croire mes factures envoyées par le syndic, mais des factures c’est pas un règlement de copropriété).
- Non, le règlement de copropriété ne comporte pas de clause telle que : « Les charges communes seront réparties au prorata des tantièmes de copropriété
Que dit votre RDC sur la répartition des charges (grilles spécifiques, tableau récapitulatif, etc ) ??
Qu'elle est votre question ??? |
Édité par - Gédehem le 22 oct. 2010 15:21:01 |
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Posté - 22 oct. 2010 : 17:43:33
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Merci de votre réponse !
Je suis totalement d’accord avec vous sur la partie de l’article 5 que reprend l’article 10 (car il ne reprend qu’une partie de l’article) : la façon dont est déterminer la valeur relative des parties privatives comprises dans les lots.
L’article 10 ne reprend pas à son compte comment, dans le silence ou la contradiction des titres, sont fixées les quotes-parts des parties communes afférente à chaque lot.
Je vais moi aussi essayer de faire simple
A= participation aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes
B= valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties
C= telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation
D= quote-part des parties communes afférente à chaque lot
Article 5 : dit que B se base sur C
Article 10 : dit que A est proportionnel à B, et reconnaît par la même occasion que (article 5) B se base sur C.
Article 5 : dit que, dans le silence ou la contradiction des titres, D est proportionnel à B.
Il n’empêche pas, s’il n’y a pas silence ou contradiction, que D soit proportionnel à B.
(c’est le cas le plus courant, sans doute le vôtre)
Ma question (que je réitère, car je pose des questions, je viens d’en poser six, chacune avec un point d’interrogation) :
***
4)
La valeur relative d’un lot, ça n’est pas la quote-part des parties communes afférente à ce lot, bien qu’elles soient souvent proportionnelles, puisque ces deux dernières peuvent être différentes.
(OUI ou NON ?)
reformulation : est-il possible que D ne soit pas proportionnel à B ?
(pour moi, bah non B et D c'est pas la même chose)
citation: Concernant la répartition des charges de copropriété, elles est basée - soit selon un critère "utilité objective" des services et équipements communs,
- soit en proportion de la valeur relative des lots, c'est à dire en gros des tantièmes de copropriété.
Vous semblez dire que NON mais je préfère redemander, pour ne pas déformer vos propos.
J’aimerais d’ailleurs d’autres avis sur cette question très précise.
Car c’est sans doute sur ce point très précis que s’écroulera mon raisonnement.
(car je ne suis pas un psychopathe qui cherche à avoir raison à tout prix, comme on peut en rencontrer pas mal sur la toile, je ne souhaite simplement pas lâcher un point, à mes yeux important, sur une explication légère, je ne parle pas de la vôtre)
vous pouvez dans un second temps, si vous le souhaitez, répondre aux cinq autres question.
citation: Voila pour simplifier ce qu'il faut traduire, "quote-part de parties communes" et "tantièmes de copropriété" voulant dire la même chose.
Alors pour ça, je suis totalement d’accord avec vous, on pourrait même leur ajouter « quote-part de propriété du sol et des parties communes générales ». Avec moi, vous pouvez les utiliser indifféremment, je vous comprendrai.
C’est autre chose de les assimiler à « valeur relative des parties privatives d’un lot » ou « quote-part de charges communes »/ « tantièmes de charges ».
Pour répondre à votre dernière question, je vous redonne les précisions que j’ai déjà apportées plus haut.
- Mon état descriptif de division – règlement de copropriété (19 pages numérotées, a priori il ne m’en manque pas) date de 2005
- Mon état descriptif de division – règlement de copropriété ne comporte pas d’état ou grille de répartition des charges. Il ne donne pas de quotes-parts de charges et ne fixe pas différentes catégories de charges.
la seule et unique clause qui fait référence aux charges dit que chaque copropriétaire paiera « …sa quote-part de charges communes à l’ensemble de l’immeuble » et certainement pas « Les charges communes seront réparties au prorata des quotes-parts des parties communes affectées à chaque lot ».
- Non, j’ai eu beau lire les comptes-rendus d’assemblée générale, pas l’ombre d’une modification de charges votée.
- La partie de l’acte de partage précédent la partie intitulée « descriptif de division – règlement de copropriété » décrit les parties privatives des lots et leur attache un nombre de tantièmes (de quoi ? comme je l’ai dit, j’ose imaginer de copropriété), et une valeur en euros.
- Au tout début de la partie intitulée « descriptif de division – règlement de copropriété », la première chose qui est reprise est la valeur de chaque lot (les parties reconnaissent que les lots ont une valeur à savoir…en euros, paraphée par tout le monde), les tantièmes eux ne sont pas repris.
- Sur les 19 pages, il n’est à aucun moment fait l’ombre d’une référence à une méthode calcul ou à un seul élément retenu dans le calcul des tantièmes et des charges (la superficie n’est pas mentionnée dans le descriptif des lots)
- A aucun moment n’apparaît de tableau récapitulatif du descriptif de division.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 22 oct. 2010 : 18:05:47
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J'ai précédemment dit et répète que je ne me base que sur les textes de loi et pas sur des articles ou blogs, car on peut lire tellement d'âneries...
Cependant, je me permets de donner ce lien, l'article d'un avocat, il mérite lecture.
http://avocats.fr/space/judith.azev...f2e7c81caf37
Dites-moi ce que vous en pensez, je pense qu'il apporte à notre débat.
Merci |
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oldman24
Contributeur senior
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Posté - 22 oct. 2010 : 21:07:51
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Bonsoir.
La lecture sur le Web des pages consacrées aux charges générales et charges spéciales
dans les copropriétés relevant de la L65 donnera un éclairage supplémentaire sur le sujet iniitié par etc , étant précisé que par " factures" il faut entendre appels de fonds trimestriels. |
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Administrateur civil honoraire.
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Édité par - oldman24 le 22 oct. 2010 21:09:55 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 oct. 2010 : 21:27:59
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Rien de neuf à ce qui est exposé plus haut, si ce n'est sans doute vouloir faire une ratatouille.....
La quote-part de choses communes/tantièmes de copropriété dont la propriété est attachée à chaque lot est calculée sur la "valeur relative" de ce lot par rapport à la "valeur relative" de l'ensemble des autres lots.
Critères : surface, consistance, situation, etc ....
Les quotes-parts/tantièmes de charges sont eux aussi calculés sur ces mêmes critères de "valeur relative" du lot considéré par rapport aux valeurs relatives" des autres lots.
Parfois ces tantièmes/quotes-parts sont identiques (part de copropriété ou part de charges), parfois ils ne le sont pas, essentiellement pour un motif.
Car les charges sont :
- soit générales, s'agissant de participer à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.
- soit basées sur un critère d'utilité objective, matérielle, s'agissant des services et équipement communs.
En résumé, comme le rappelle le lien que vous rapportez, les tantiemes "copropriété" et "charges" peuvent être identiques .... comme ils peuvent ne pas l'être, fonction de ce que sont ces parties communes et les éventuels services et équipements communs au regard de la valeur relative de chacun des lots par rapport aux autres.
Ceci étant rappelé, qui est d'une banalité n'entrainant pas de polémique,
- qu'elle est votre difficulté (je parle de celle que vous rencontreriez avec vos tantièmes copro et/ou charges) ,
- qu'elle est votre question sur ce point ?
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etc
Contributeur senior
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10
Posté - 24 oct. 2010 : 22:07:12
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citation: Rien de neuf à ce qui est exposé plus haut, si ce n'est sans doute vouloir faire une ratatouille.....
Oui, en effet, je n'ai pas apporté grand chose de neuf, puisque je suis contraint de me répéter et de reformuler mes questions dans l'espoir qu'on y réponde.
Je vais donc reproduire cette affirmation de l'article cité (comme ce n'est pas mes mots mais ceux d'une autre personne, peut-être que ceux-ci vont être compris) avec une question: ...
citation: l'évaluation des tantièmes de copropriétés est totalement libre, l'auteur de la mise en copropriété n'a aucune obligation d'affecter aux lots une quote-part de parties communes correspondant à leur « valeur relative ».
...est-ce que c'est vrai, est-ce que cela est possible?
[Dans le silence ou la contradiction des titres] citation: La quote-part de choses communes/tantièmes de copropriété dont la propriété est attachée à chaque lot est calculée sur la "valeur relative" de ce lot par rapport à la "valeur relative" de l'ensemble des autres lots.
Critères : surface, consistance, situation, etc ....
Autre question: qu'est-ce que vous comprenez par "dans le silence ou la contradiction des titres"?
J'ai déjà donné plus haut mon interprétation, alors je voudrais être sûr d'avoir bien compris.
citation: Les quotes-parts/tantièmes de charges sont eux aussi calculés sur ces mêmes critères de "valeur relative" du lot considéré par rapport aux valeurs relatives" des autres lots.
Oui, nous sommes totalement d'accord, c'est l'article 10, 2ème alinea
citation: Parfois ces tantièmes/quotes-parts sont identiques (part de copropriété ou part de charges), parfois ils ne le sont pas, essentiellement pour un motif.
Car les charges sont :
- soit générales, s'agissant de participer à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.
- soit basées sur un critère d'utilité objective, matérielle, s'agissant des services et équipement communs.
De grâce, ne faisons pas rentrer dans le débat les charges spéciales, celles-ci le feraient dévier et le rendraient stérile.
Aussi, je n'ai à aucun moment mentionné les charges spéciales (ni le 1er alinea de l'article 10) qui répondent au principe d'utilité, nous le savons, et ne sont donc pas forcément proportionnelles à la valeur relative des parties privatives.
Il y a d'autres sujets sur les ascenceurs et compagnie, je vous l'accorde, ceci est d'une grande banalité.
J'aurais bien voulu intituler le sujet "Charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes: tantièmes de copropriété ou valeur relative?" mais le nombre de caractères était limité.
[Ceci-dit, j'ai également un soucis à ce niveau là (tant pis, j'avais fait exprès de pas en parler pour pas compliquer la chose): je paie pour une clé (pour l'eau), qui est encore plus importante que mes tantièmes de copropriété (donc différente, oui je sais utilité oblige) mais celle-ci n'apparait que dans les courriers d'appel de fonds que je reçois et certainement pas dans le RC et sa grille (puisqu'il ny en a pas). Là aussi, j'estime ne pas avoir à obéir à des courriers à en-tête de mon syndic mais au RC lui-même s'il dit que ma clé est de tant de tantièmes.]
citation: En résumé, comme le rappelle le lien que vous rapportez, les tantiemes "copropriété" et "charges" peuvent être identiques .... comme ils peuvent ne pas l'être, fonction de ce que sont ces parties communes et les éventuels services et équipements communs au regard de la valeur relative de chacun des lots par rapport aux autres.
Encore une fois, ça nous le savons tous, utilité et proportionalité ça n'est pas la même chose.
Ce que dit surtout cet article (et ce pourquoi j'attends toujours une confirmation) c'est que les tantièmes de copropriété (pas les tantièmes de charges) ne sont pas forcément identiques à la valeur relative des parties privatives.
Est-ce vrai? est-ce que cela est possible?
citation: - qu'elle est votre difficulté (je parle de celle que vous rencontreriez avec vos tantièmes copro et/ou charges) ,
- qu'elle est votre question sur ce point ?
Là c'est vous qui me poser une question non? Ma foi je veux bien y répondre, mais si vous ne l'aviez pas deviné à me lire...
Et bien j'ai le sentiment que mes tantièmes de copropriété ne sont pas proportionnels à la valeur relative des parties privatives comprises dans mes lots.
(je veux bien, on dirait que c'est possible, j'attends d'ailleurs toujours que vous me le confirmiez ou non).
Si cela est bien le cas, et bien mes tantièmes de charges communes de conservation , d'entretien et d'administration ne sont pas proportionnels à la valeur relative des parties privatives comprises dans mes lots par rapport à la valeur relative de l'ensemble des autres lots.
Exemple (Ok, on va illustrer): ma cave, dont la valeur (en euros, vous m'avez dit je sais que cela n'a pas de sens) fixée au moment de la mise en copropriété (au tout début du "état descriptif de division-règlement de copropriété": "les parties reconnaissent que les lots ont valeur à savoir..." en euros, paraphé par tout le monde), est égale aux autres caves, mais a pourtant une quote-part de copropriété supérieure de 60% par rapport à d'autres caves.
Pourtant, ma cave, est construite dans le même matériau, est au même niveau, non ma cave n'a pas de balcon, et ne jouit pas d'un ensoleillement extraordinaire. |
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