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 Sujet  |
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alazulis
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 Posté - 26 oct. 2010 : 09:55:01
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Bonjour,
Je doute que quelqu'un connaisse une «expérience similaire», et je n'en ai d'ailleurs pas vu sur le forum, car la situation est plutôt inédite. Mais j'en appelle à vos conseils car nous sommes désarmés. Je lirai assidûment – et très longtemps sans aucun doute – toutes vos contributions. Je résume :
Fin mars, l'un des 3 immeubles de notre copro est parti en fumée suite à une explosion d'origine criminelle (aucune victime, et c'est un miracle). On ne sait pas où en est l'enquête. Seul le gérant du commerce visé a porté plainte contre X.
Chaque propriétaire a fait le nécessaire (dans son coin, il faut bien le dire) auprès de son assureur, voire pris un expert d'assuré. Le syndic a aussi nommé un expert d'assuré pour la copro.
L'assureur de la copro a mandaté un cabinet d'architectes, qui a constitué un dossier pour le permis de construire, transmis fin août en mairie : incomplet. Du coup, énorme retard en perspective... Et le complément demandé n'est toujours pas arrivé.
Mieux : personne ne remet la main sur le contrat d'assurance! Seule la photocopie (1,5 page recto) d'un «avenant» datant de 1990 a été retrouvé chez notre assureur. Le syndic, nommé mi-2008, n'en a pas plus (précision: l'assurance avait joué dans un autre bâtiment en 2007). Devant la ligne «Incendie», on peut lire «Garanti» pour le «Bâtiment», et «exclu» pour le «Mobilier»... Du lapidaire. Plus de conditions générales, plus de clauses particulières (un numéro de contrat tout de même).
Tout le monde est fautif dans cette histoire. L'assureur a déjà spécifié qu'aucun centime ne serait versé avant le début des travaux. La société qui a posé les portes «anti-squatt» n'est toujours pas payée... Dans 3 semaines, assemblée générale pour voter l'autorisation au syndic de percevoir les fonds.
La copropriété va devoir prendre un avocat, nous le savons.
Au conseil syndical, nous nous en sommes remis jusqu'à présent au syndic, qui avait "déjà géré ce genre de dossier", jusqu'à découvrir cette histoire de contrat disparu – la semaine dernière.
Mais maintenant il nous faut agir plus concrètement, et c'est un peu là que l'embarras commence.
Quelles démarches ? (avec beaucoup de questions annexes : que dit le Code des assurances dans un tel cas de figure, faut-il aller porter plainte en vitesse -ça me paraît évident aujourd'hui-, quels moyens de presser le cabinet d'architectes, l'assureur, voire la mairie ensuite, sans oublier le syndic).
Merci d'avance de votre aide et vos Ă©clairages, nous sommes preneurs.
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 Posté - 26 oct. 2010 : 10:27:09
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citation: Le syndic, nommé mi-2008, n'en a pas plus (précision: l'assurance avait joué dans un autre bâtiment en 2007). Devant la ligne «Incendie», on peut lire «Garanti» pour le «Bâtiment», et «exclu» pour le «Mobilier»... Du lapidaire. Plus de conditions générales, plus de clauses particulières (un numéro de contrat tout de même). Ni le syndic ni le ocnseil sydnical ne se sont jaais enquis des conditions et du cout du contrat d'assurance de l'iemmeuble?
Dans la liste des docuements fournis par l'ancien sydnic aunouveau sydnic, que dot-on relatif au contrat?
Que dit ou Ă©crit l'assureur concernant le contrat?
Est-ce un contrat direct a l'assureur ou passant par un cabinet intermédiaire? Celui-ci devrait avoir uen copie du contrat. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 26 oct. 2010 : 12:26:10
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Ce n'est pas parce que vous n'avez pas l'exemplaire papier que vous n'êtes pas assuré
puisque vous connaissez la compagnie d'assurance il suffit de demander une copie du contrat
il suffit d'intervenir soit auprès du courtier, ou de l'agent général ou de la compagnie |
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alazulis
Nouveau Membre
France
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Posté - 26 oct. 2010 : 13:10:24
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Oui, c'est comme vous le dites, Ribouldingue : personne ne s'est enquis des conditions du contrat.
Bref historique : sous l'ancien syndic, la situation était aberrante: location de poubelles inexistantes, régularisation d'eau, deux milles euros, au profit d'un copropriétaire pour l'exercie n-4 sans explication... etc. etc.. Et les problèmes nombreux (nuisances, appropriation des parties communes par des gens de l'extérieur, captation de l'eau commune entraînant un doublement de la facture...). J'ajoute que comme nous n'étions que deux propriétaires occupants, personne ne se souciait trop de l'augmentation des charges.
Et en effet, en tant que présidente du conseil (élue parce que j'habite les lieux, notamment), je n'ai pas regardé le contrat. Sans m'exonérer, je suis un peu en tête à tête avec moi-même au CS, sauf cette année où nous sommes deux! Après le premier sinistre, nous avons subi une augmentation de 1000 euros, et le fait de changer d'assureur ou de renégocier le contrat était dans les tuyaux (j'en ai parlé plusieurs fois au syndic, qui le trouvait de toute façon cher et qui m'avait dit que c'était "en cours", il y a un an à peu près).
Inutile de dire que la transmission des archives, mi-2008, a dû être difficile après l'éviction de l'ancien syndic. Quand j'ai demandé au nouveau la semaine dernière ce qu'il y avait dans le dossier d'assurance : eh bien, l'avenant d'une page et demie ! Et donc, pour la déclaration de sinistre ?? "Eh bien, le numéro de contrat nous suffit pour faire la déclaration..."
Nous ne sommes pas assuré chez un intermédiaire, mais dans l'agence d'un gros assureur, qui donc demandé l'autre jour une copie du fameux contrat au syndic.
Merci (je ne voulais pas faire trop long, pour ne pas noyer le sujet, c'est raté!) |
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nefer
Modérateur
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Posté - 26 oct. 2010 : 13:24:26
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en tant que présidente du CS avez vous demandé à votre syndic la copie du bordereau de transmission des pièces signé avec son prédécesseur ? |
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Posté - 26 oct. 2010 : 13:46:35
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citation: Bref historique : sous l'ancien syndic, la situation était aberrante: location de poubelles inexistantes, régularisation d'eau, deux milles euros, au profit d'un copropriétaire pour l'exercie n-4 sans explication... etc. etc.. Et les problèmes nombreux (nuisances, appropriation des parties communes par des gens de l'extérieur, captation de l'eau commune entraînant un doublement de la facture...). J'ajoute que comme nous n'étions que deux propriétaires occupants, personne ne se souciait trop de l'augmentation des charges. Il ne faut peut-etre pas essayer de se cacher derrière un syndic.... le local poubelle inexistant, ce n'est pas la faute du sydnic, mais bien des copropriétaires, et surtout, ce la n'a rien a voir avec l'assurance du logement.
Je ne vois pas en quoi le 'problème de l'absence de local poubelle' vous a tellement occupé, les deux copropriétaires, que cela vous a détournée du problème de l'assurance...
Et apparamment, le fait qu'il y a un nouveau syndic, et plus de problème de local poubelle n'a pas résolu le souci de base, avoir du temps pour s'intéresser à l'assurance;..
Il faut demander a l'assurance 'sa version du contrat', en ne laissant pas sous-entendre que le syndicat a perdu le sien. ais cen'est que le syudnic qui peut faire cela...
Que les meubles ne soient pas assurés ne m'étonne guère, de toutes facons ils le sont par les assurances individuelles, donc cela ne porte pas a conséquence. |
Édité par - ribouldingue le 26 oct. 2010 14:06:53 |
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alazulis
Nouveau Membre
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Posté - 26 oct. 2010 : 17:01:14
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Merci pour vos contributions.
Banzai : Pas de contrat papier, mais assuré quand même, ça c'est une information. D'ailleurs, la cotisation a toujours été payée... J'ai demandé au syndic comment on était assuré dans ces conditions. La question reste entière !
NEFER : merci. Je vais demander ce bordereau au syndic, avec une certaine curiosité.
RIBOULDINGUE : "Il ne faut peut-etre pas essayer de se cacher derrière un syndic.... le local poubelle inexistant, ce n'est pas la faute du sydnic, mais bien des copropriétaires, et surtout, ce la n'a rien a voir avec l'assurance du logement."
Merci pour la leçon, j'en ai justement besoin et c'est pour ça que je suis là :-) Mais je n'ai pas parlé de local poubelle ? Il s'agissait d'une location de poubelle, une somme versée pour un truc en plastique qui n'existait pas. j'ai cité cet exemple, parce qu'il était emblématique de la gestion de l'ancien syndic. Je confirme que je ne me suis pas occupée de l'assurance, et que je m'en suis totalement remise pour ça au nouveau syndic. Bien fait! c'est entendu.
A TOUS Tour à tour, l'agent d'assurance et le syndic se sont demandé une copie du contrat. (c'est ce que le syndic m'a expliqué la semaine passée)
- voyant qu'il n'avait qu'un avenant dans son dossier (transmis par l'ancien syndic), le nouveau syndic avait interrogé l'assureur. Sans rien obtenir de plus, on le sait aujourd'hui...
- Après l'incendie, voyant qu'il n'avait qu'un avenant de 2 pages, l'assureur a demandé une copie du contrat au syndic !
Donc c'est l'avenant qui a circulé, mais aucun contrat car personne ne l'a. On en est là ...
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 26 oct. 2010 : 17:12:24
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Ribouldingue: si vous pouviez lire les messages avant de répondre...
le message 3 indique: "location de poubelles inexistantes,": pourquoi parlez vous "d'absence de local poubelles" ou de "problème de local poubelle" ? |
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Posté - 26 oct. 2010 : 18:02:37
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Monsieur le Banzai-modérateur, vous avez raison...
Mais le fond du problème n'est pas la, il ne s'agit pas de taper sur le syndic, le conseil sydnical a un role de surveillance à assumer, mais je ne crois pas que ce soit la peine d'insister loourdement.
Je note que les banzai-lunettes ne sont pas très propres non plus:
citation: puisque vous connaissez la compagnie d'assurance il suffit de demander une copie du contrat
il suffit d'intervenir soit auprès du courtier, ou de l'agent général ou de la compagnie C'est dommage d'avoir dit cela puisque dans l'exposé initial c'était répondu. POur ma part j'ai confondu local et location, c'est vrai que c'est pas mieux. J'avais lu, mais mal. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 26 oct. 2010 : 18:21:52
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nous avons tous besoin de congés...... |
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Posté - 26 oct. 2010 : 18:34:09
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Faut juste qu'on ne sorte pas par la fenetre...
Avant je vais vérifier .....que j'ai mon contrat d'assurance; |
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ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
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Posté - 27 oct. 2010 : 17:21:58
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Depuis mi-2008, (sous la gestion du nouveau syndic) vous avez dû honorer des factures concernant votre assurance.... Sur ces factures, il est fait référence aux numéros de vos contrats....
Donc ou votre assureur est de mauvaise foi, ou il joue simplement "la montre" (ce qui revient un peu au mĂŞme j'en conviens) |
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alazulis
Nouveau Membre
France
6 message(s)
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Posté - 27 oct. 2010 : 19:32:10
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ABCT : en effet, nous avons toujours payé nos cotisations. De plus, le numéro de police figure bien sur l'avenant, et nous sommes donc assurés. L'expert d'assuré me l'a confirmé depuis ("L'assureur paiera tout"...)
Quant à accélérer les choses, ce n'est pas gagné : le cabinet d'architectes - mandaté par l'assureur comme je l'ai dit, et non par le syndic, c'est regrettable - a déjà été relancé trois fois par l'expert d'assuré et n'a toujours pas rendu sa deuxième copie pour l'établissement du permis de construire. mais que faire?
(Pour le fait de porter plainte, il pense que ce serait au contraire de nature à ralentir les procédures, sans aucun bénéfice à la clé.)
Perte de loyers : Supposons que l'assureur tarde trop et que les propriétaires perdent des loyers pendant deux ans, tout en étant assurés (pour certains) que pour un an de perte, est-ce qu'il ne pourrait pas être contraint de prendre le relais ?
Notre expert a peut-être une réponse, mais si, parmi vous, quelqu'un a connu une expérience dans ce domaine... (et merci de ne pas me répondre : "lisez votre contrat" :-)))))
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bamara63
Contributeur actif
227 message(s)
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Posté - 29 oct. 2010 : 22:38:34
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Bonsoir !
Pas de panique vous avez un numéro de police, un courtier, et une compagnie d'assurance. Au pire chaque copropriétaire est assuré pour ses parties privatives et au prorata de ses millièmes pour les parties communes. Votre expert d'assuré aurait pu vous expliquer tout cela.
Pourquoi avez vous besoin de votre contrat ? En justifiant le paiement de vos primes vous pouvez prétendre à indemnisation.
Par ailleurs si il y a eu explosion suivie d'incendie un droit de recours est envisageable contre le propriétaire du local qui a explosé il est assuré contre ce risque .
Si par contre c'est incendie suivi d'explosion ce n'est plus le cas chacun prend ses dommages et abandonne son recours contre le propriétaire du local d'où est parti l'incendie.
Je suis un peu surpris que vos experts d'assurés ne vous aient pas expliqué cela.
Une déclaration à l'assureur immeuble a t-elle été envoyée par LRAR à la compagnie ? Avez vous reçu accusé de réception avec numéro de sinistre ? Un expert désigné par l'assureur a t-il été mandaté ?
Même démarche pour chaque copropriétaire et locataire en place.
A+ |
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alazulis
Nouveau Membre
France
6 message(s)
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14
Posté - 04 nov. 2010 : 15:48:46
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Merci Bamara63
Plus de panique en effet, nous sommes maintenant totalement rassurés sur le fait d'être indemnisés. D'ailleurs, l'assureur était là pour faire l'expertise des dommages. Il nous semblait important de voir ce que stipulaient les clauses de notre contrat (le "comment" on est assurés), mais tout le monde semble d'accord pour dire que ça ne l'est pas ! Surprenant a priori, mais bon, après tout c'est tant mieux.
Je vais me "rapprocher" de l'expert d'assurés (façon de dire, car celui qui a été choisi, ou plutôt qui a été sur le lieux le premier pour tendre sa carte au syndic, est à 350 kilomètres d'ici !), et notamment pour la question de la perte de loyers - qui, à mon sens, pouvait par exemple faire l'objet d'une clause.
A ++
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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15
Posté - 04 nov. 2010 : 17:17:02
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Alazulis :
"Au conseil syndical, nous nous en sommes remis jusqu'à présent au syndic....."
C'est hélas, 3 fois hélas, une constante !
Sauf que cette vraie-fausse idée que le syndic est un "partenaire", quasi "le père de famille" à qui on peut s'en remettre les yeux fermés ou presque puisqu'il va s'occuper de tout doit être combattue avec vigueur !
Il faut le crier haut et fort  : le CS est un acteur incontournable dans la gestion de la copropriété. Il doit pour cela connaitre tout ce qui à trait à l'immeuble. En particulier par la détention d'un "fond de commerce" documentation.
Pour mémoire :
"Les documents qu'un CS doit détenir pour exercer la mission prévue par les textes :
Copies Ă demander au syndic (L.art.21)
- RDC et plans annexés (VRD, etc ....)
- contrat de mandat du syndic.
- attestation RCP syndic + coordonnées et montants couverts par garant financier.
- liste des copropriétaires à jour (et à tenir à jour !) Liste selon CNIL norme n°21-2003
- contrat de travail des employés.
- contrat(s) d'assurance(s) du syndicat.
- contrats des différents prestataires permanents du syndicat (chaufferie, ascenseurs, espaces verts, entretien ...etc )
- Carnet d’entretien de l’immeuble.
- DTA : Document technique amiante
- éventuellement, si le syndicat a des employés, DUERSST : Document Unique d'Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs. (DUER dans le langage courant)
- (liste non exhaustive)..
A prévoir :
- loi de 1965 et décret de 1967 (à jour)
- code de la copropriété (Litec, dalloz …..
- Le manuel du CS (ARC..)
- autres docs juridique ou technique (selon besoins)
- les PV des AG ....
- .. le RFCS ! (réglement d'organisation et de fonctionnement du CS)
- le registre des PV de réunions du CS.
- .....
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