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Stilla
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 Posté - 03 nov. 2010 : 10:02:39
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Bonjour,
L’élagage des bordures d’une vigne vierge sur un pignon de 7 étage + taille de qq arbustes peuvent être semble t’il considérés comme travaux d’entretien . Pouvez-vous le confirmer SVP ?
Si oui, le Cs va choisir parmi 3 devis. (environ 1 280€ TTC)
la prestation n’ayant pas été prévue au budget de l’exercice le syndic doit il obligatoirement faire un appel de fond ou existe t'il une autre solution?
Merci.
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malin
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 Posté - 03 nov. 2010 : 14:10:42
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Si travaux entretien = provision travaux entretien conformément à l'article 35 3° et 44 du décret et 14-2 de la loi
A lire et relire car très peu utiliser dans le sens strict et pourtant fort logique
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Édité par - malin le 03 nov. 2010 14:16:30 |
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Posté - 03 nov. 2010 : 15:20:29
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on peut considérer que la taille relève de "travaux d'entretien".
Cette dépense ne peut être engagée si elle a été prévue et votée. Toutefois si la trésorerie le permet, pourquoi pas ?
Mais faire un appel de fonds spécial sur ce sujet, n'est pas conforme sauf s'il y a un caractère d'urgence (étanchéité de facades, cheneau plein, etc..), ce qui ne semble pas être le cas dans votre description (... + taille de qq arbustes  ).
Donc en résumé et en théorie :
1- Urgence, oui les travaux peuvent être faits et un appel spécial fait également, mais le syndic doit déclencher rapidement une AG
2- si pas d'urgence, et si rien de prévu au budget : pas de travaux ni d'appels de fonds (mais vérifier sur le document annexe 3 de l'AG passée, qu'effectivement une somme "entretien divers" n'ait pas été inscrite) |
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Stilla
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Posté - 03 nov. 2010 : 19:04:20
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citation: Mais faire un appel de fonds spécial sur ce sujet, n'est pas conforme sauf s'il y a un caractère d'urgence (étanchéité de facades, cheneau plein, etc..),
Rambouillet, peut on considérer comme une « urgence » le fait que (selon notre syndic) la copro voisine « menacerait » la nôtre d’un référé si on ne taille pas immédiatement. Ceci dit on a aucun courrier de leur part, ni rien prouvant ces dires……
citation: Toutefois si la trésorerie le permet, pourquoi pas ?
Par "trésorerie" vous entendez le budget voté pour l'exercice ou bien la somme en banque, sur le compte séparé ouvert au nom du syndicat?
ça voudrait dire qu'on pourrait l cas échéant "prendre" sur la trésorerie si la menace d'un référé constitue toutefois une "urgence"?
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Posté - 03 nov. 2010 : 19:27:56
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cette menace de référé ne constitue pas une urgence. En effet, l'execution de cette menace prendra du temps :
* d'abord mise en demeure par la copro voisine par LRAR
* ensuite saisie du tribunal par la copro voisine à condition qu'une AG l'ait autorisée
* entre temps votre syndic peut toujours répondre qu'il fera faire des devis et soumettra les travaux à la prochaine AG de votre copro.
Quand je parle d'argent en trésorerie, c'est de l'argent en espèces sonnantes et trébuchantes sur le compte bancaire... mais je vous le redis, ce processus n'est pas conforme |
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Stilla
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Posté - 03 nov. 2010 : 19:46:39
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Rambouillet merci pour ces précisions TRES utiles.
citation: cette menace de référé ne constitue pas une urgence. En effet, l'exécution de cette menace prendra du temps :
Nous pensions qu’un référé c’était précisément une action judiciaire d’urgence et que le jugement était rendu très vite .
De fait nous n'avons jamais eu le moindre courrier ou menace officielle de la copro voisine.
Le CS a déjà demandé au syndic d'avancer de 3 mois la date de l'AGO pour mettre cette question à l'OJ
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Posté - 03 nov. 2010 : 20:34:47
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le référé lui-même est rapide. c'est la procédure que doit respecter la copro voisine en interne qui est longue. Ainsi pour aller en justice, le syndic voisin doit avoir au préalable reçu accord de l'AG pour ester en justice et même en référé. |
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Stilla
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Posté - 03 nov. 2010 : 21:01:31
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En effet, je comprends. Nous ne savons effectivement pas si il y a eu une autorisation d'AG pour ce type de procédure ce qui nous étonnerait un peu |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 nov. 2010 : 21:19:41
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l'URGENCE dont il s'agit est celle qui doit répondre à la mise en péril de votre immeuble.
La vigne vierge et les branches d'arbres mettent-ils en péril le bâtiment, le rendent-ils dangeureux ?? .
Donc pas 'Urgence'.
Concernant les fods nécessaires, que le sydic ne peut engager s'il n'e dispose pas, il faut voir si votre budget prévis annuel permet d'en dégager tout ou partie.
Soit dans l'enveloppe "travaux d'entretien courant", soit sur un autre poste. Vous devez être en fin d'exercice. Il y a donc peut être quelques €€ qui "trainent" dans un coin...
Et s'il n'y a plus rien, il faut une AG pour abonder ces 1200 €.
Si il y a une urgence de faire, le syndic peut sans doute procéder imédiatement à un appel de fonds spécial, après avis favorable du CS, non sans convoquer tout de suite une AG dans les 25 jours qui viennent avec à l'ODJ la ratification de la passation du marché d'élagage.
Concernant la propriété voisine, le syndic n'a pas besoin d'une autorisation art.55 pour engager une action en référé.
A noter qu'une AG peut ratifier à postériori une action engagée par le syndic sous réserve que cette ratification intervienne avant que l'affaire ne passe sous les yeux du juge. |
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Stilla
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Posté - 03 nov. 2010 : 22:31:52
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citation: La vigne vierge et les branches d'arbres mettent-ils en péril le bâtiment, le rendent-ils dangeureux ??
Non, rien ne met quoi que ce soit en péril!
Gédehem, Je suppose qu’avant d’en arriver à faire un référé si on estime qu’il y a quelconque problème, on avertit préalablement par courrier clairement de ce qui fâche, non ?
Car que dit le juge quand le plaignant fait un référé sans produire au minimum un courrier ou une mise en demeure prouvant que la partie adverse a été mise au courant de la nature du problème à régler ?
Sinon On peut peut ĂŞtre envisager 2 solutions ?
1- étant donné qu’il n’y a aucune urgence « objective » de tailler une vigne vierge et des petits arbustes (aucune branche ne passe dans la copro d’à côté ) , et qu’on a jamais eu connaissance du moindre courrier de la copro voisine , on met la prestation à l’OJ de l’AGO qui a lieu début mars 2011.
2- Ou bien le CS -s’il est d’accord- demande au syndic de faire exécuter la prestation début février, (donc dans 3 mois) appel de fonds en janvier, et ratification en AG début mars. Oui j’ai bien compris qu’en principe on ne peut pas faire ça  .
malheureusement à cause de travaux d’entretien imprévu, notre budget voté pourtant assez largement est cette année exceptionnellement à sec ( Travaux d'entretiens imprévisibles ont dû être effctués)
Votre avis SVP ?
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GĂ©dehem
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Posté - 03 nov. 2010 : 23:22:47
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Si je comprends bien, l'affaire viendrait d'une prétendue action de la copropriété voisine pour un motif qui semble échapper à toute raison !
Quel est le litige, le grief ?
Quel dommage ou gêne subirait la copropriété voisine ? "(aucune branche ne passe dans la copro d’à côté )" ,
Si pour votre syndicat cette vigne vierge comme ces arbres ne présentent aucune gene et que leur entretien/élagage peut attendre, dans la mesure où ils seraient effectivement nécessaires, il ne me semble y avoir là aucune urgence ni aucune obligation d'aucune sorte !
Une action en référé ne serait ici recevable que pour un motif grave, après mise en demeure.
Vous dites qu'il 'y a eu aucun courrier du voisin : alors pourquoi cette agitation de votre syndicat ??? 
N'y aurait-il pas un dysfonctionnement du coté du CS, du syndic ???
En résumé : quel est le problème ? |
Édité par - Gédehem le 03 nov. 2010 23:23:24 |
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Stilla
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Posté - 04 nov. 2010 : 00:48:30
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Nous avons de gros problèmes avec une nouvelle gestionnaire qui ne fait strictement RIEN : le CS a du fil à retordre mais ne s’en sort pas mal (je suis suppléante). Il a « réussi » à récupérer tout l’argent sorti de la trésorerie, à faire exécuter des travaux non faits etc….. Pour la vigne vierge et les arbustes, qu’on avait déjà envisagée de tailler il y a un an, à notre initiative, on avait organisé une petite réunion avec les 2 copros voisines pour s’entendre sur les modalités de cette prestation, (car pas de gardien, il faut avoir accès à deux cours différentes fermées à clef etc…..) aucun problème. Mais notre gestionnaire n’a fait faire aucun devis, n’a pas mis la prestation à l’OJ l’année dernière malgré les demandes du CS qui avait adressé lui-même 2 devis.
Suite à un courrier où nous mettons la gestionnaire en demeure d’exécuter certains travaux votés et toujours non réalisés (appels de fonds effectués), elle répond par la même occasion qu’une AG « extraordinaire » doit être faite d’urgence pour tailler la vigne vierge.
Le Pt du CS lui répond que la taille de vigne vierge et d’arbustes ne justifie pas une AG spéciale mais qu'elle est entièremeent responsable dee la non exécution de cette prestation. Réponse de la gestionnaire : le « syndic » gérant 1 des 2 copros voisines menace d’un référé.
Le Pt du CS a demandé qu'on lui transmette les courriers ou éventuels email de la copro voisine, RIEN
Nous n’avons aucune preuve, aucun courrier d’aucune sorte prouvant ses dires.
Nous en sommes là et c’est pénible, pénible……
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GĂ©dehem
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Posté - 04 nov. 2010 : 01:18:36
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Maintenant je comprends que le problème n'est ni la vigne ni les arbustes, et encore moins la copropriété voisine, mais la gestionnaire, ou sans doute son 'patron' syndic ....
C'est ce problème qu'il vous faut régler en priorité, au besoin en la/le mettant dehors pour incompétence.
Il sera bien temps de s'occuper de la vigner et des arbustes ....  |
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Posté - 04 nov. 2010 : 07:33:30
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il faut peut-être "élaguer" certaines parties du contrat du syndic, voir l'arracher  ... votre CS s'y prépare-t-il ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 nov. 2010 : 09:50:58
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Ce devrait ĂŞtre sa seule tache dans les semaines qui viennent, plutot que de s'occuper de vigne et de branchettes.
Dans ces cas "d'urgence", il faut aller à l'essentiel : couper l'arbre mort avant qu'il ne vous tombe sur la tête sans prévenir !
Cherchez un autre syndic. |
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Stilla
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Posté - 04 nov. 2010 : 16:35:54
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Le CS a cherché un autre syndic, on a trouvé. (on avait prévu d’ avancer l’AGO 2011 de plus de 3 mois et demi ce qui a été noté au dernier PV). Le pt du CS a fait un courrier à la gestionnaire détaillant toutes ses fautes et stipulé qu’il allait demander la tenue d’une AG spéciale mettant sa révocation pour faute à l’OJ.
La gestionnaire répond qu’il préférerait une « séparation à l’amiable », puis elle écrit ensuite que le « syndic » de la copro voisine veut faire un référé, ceci sans en apporter la moindre preuve !
il me semble que cette histoire de référé n’est peut être (?) qu’une tentative de diversion.
Le problème -entre autres- c’est qu’elle n’a pas fait exécuter les travaux votés, (elle a fait l’appel de fonds) et nous craignons si on la révoque maintenant qu’elle garde l’argent des travaux, elle en est parfaitement capable 
……de plus révoquer un syndic avant la fin d’un exercice , est ce vraiment judicieux ?Nous nous posons la question
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GĂ©dehem
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Posté - 04 nov. 2010 : 18:23:13
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A quelle période habituelle votre AG annuelle ?
Il est évident que si vous parlez "révocation" elle va vous raconter n'importe quoi !
Dans la mesure où vous pouvez apporte la preuve de manquements graves du syndic (la gestionnaire salariée est pour vous "le syndic") , qui plus est avec des LRAR ou des mises en demeures, vous pouvez exiger la convocation d'une AG avec cette question. Sauf que cela met un peu le bazar dans pas mal de domaine, à commencer par la tenue des comptes arretés avant la fin de l'exercice.
Si votre xercice comptable est à échéance du 31.12.2010, votre AG annuelle devrait se tenir dans les 3 mois, soit fin mars/début avril (1 mois pour arreter les comptes + 1 mois pour controle et élaboration ODJ + 1 mois pour convocation AG).
Sur la base de ce calendrier,il me semble plus judicieux d'attendre l'AG annuelle.
De plus, si le mandat est à échéance de cette AG de 2011, pas besoin de révocation qui, omme pour un licenciement, doit être dument motivé.
Faute de quoi le syndic révoqué peut assigner le syndicat et demander des DI pour révocation abusive sans cause réelle. |
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Stilla
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Posté - 04 nov. 2010 : 18:43:29
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citation: Dans la mesure où vous pouvez apporte la preuve de manquements graves du syndic (la gestionnaire salariée est pour vous "le syndic") , qui plus est avec des LRAR ou des mises en demeures, vous pouvez exiger la convocation d'une AG avec cette question. Sauf que cela met un peu le bazar dans pas mal de domaine, à commencer par la tenue des comptes arretés avant la fin de l'exercice.
Oui, Gédehem c'est ça et c’est la raison pour laquelle on a aussi prévu une AGO en mars. On peut apporter rigoureusement toutes les preuves des fautes du syndic et de plus beaucoup de choses ont été notées au PV lors de la dernière AGO ce qui leur pose problème évidemment ( on s’était débrouillés pour qu’elle ne soit pas secrétaire de séance).
citation: De plus, si le mandat est à échéance de cette AG de 2011, pas besoin de révocation qui, comme pour un licenciement, doit être dument motivé.
Faute de quoi le syndic révoqué peut assigner le syndicat et demander des DI pour révocation abusive sans cause réelle.
Dans son courrier le Pt du CS les a averti qu’il allait demander une AG spéciale avec leur révocation pour faute. Ils ont complétement paniqués et répondu qu’ils aimeraient mieux une « séparation amiable »car ils savent parfaitement que nous avons toutes les preuves de leurs fautes.
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Posté - 04 nov. 2010 : 18:51:42
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citation: On peut apporter rigoureusement toutes les preuves des fautes du syndic
cela ne veut pas dire que vous ayez raison au yeux d'un juge, ne l'oubliez pas.
à quelques mois près, j'attendrai l'AG annuelle pour se séparer dans les règles normales, vous aurez tout à y gagner. Comme l'a dit gedehem, votre exercicie sera clos, et vous ne risquez pas d'être assigné pour DI par le syndic révoqué... |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 nov. 2010 : 18:53:23
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Date AG annuelle habituelle ??? Echéance mandat ?
"c’est la raison pour laquelle on a aussi prévu une AGO en mars. ....."
Si votre intention est de révoquer le syndic sans attendre avec tous les élémets en poche, pourquoi attendre mars ?
Vous pouvez demander dès maintenant une AG (ordinaire) pour le 15 décembre uniquement pour révoquer le syndic et en désigner un autre.
Si vous pouvez attendre l'AG annuelle fin mars qui sera la fin du mandat en cours, attendez fin mars. |
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Stilla
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Posté - 05 nov. 2010 : 10:50:47
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citation: Vous pouvez demander dès maintenant une AG (ordinaire) pour le 15 décembre uniquement pour révoquer le syndic et en désigner un autre.
notre AGO approuvant les comptes 2009 ayant déjà eu lieu en 2010, ça serait donc en ce cas une AGO « supplémentaire » ?
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