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 Posté - 07 nov. 2010 : 20:25:14
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citation: JPM
Pour le calcul des quotes-parts des parties communes, si l'on se réfère aux travaux complexes de certains géomètres experts, il n'y a pas d'autre solution que d'annexer les tableaux de calcul au RC.
Gédehem
Chaque géomètre ou autres va faire sa petite salade dans son coin, puisqu’il 'existe aucune règle ou norme commune à tous.
Cette profession…..a toutefois fixée des règles de l’art en la matière qu’il convient de respecter.
Il reste que chaque GE aura sa propre appréciation du coefficient à prendre en compte dans une marge de tolérance préalablement fixée dans ces dites règles de l’art.
Cela laisse espérer des différences peu sensibles d’un praticien à l’autre si ces règles sont respectées.
Quoiqu’il en soit….le quotidien et la réglementation amènera ce praticien à préciser uniquement si il a respecté les méthodes de calculs de l’Ordre des Géomètres-Experts.
Un certain flou persiste pour savoir s’il convient de …….détailler ces dites règles.
Je reconnais humblement que cela serait préférable, pour le moins lorsque l’on doit ré-intervenir quelques années après…..mais… !!!
Sur l’essentiel, je pense donc que les tantièmes calculés par deux GE seront peut-être différents, mais est-ce si important en comparaison de la situation habituelle qui consiste à établir l’EDD et les tantièmes (en vefa) sur les plans de permis, au mieux sur les plans d’exécution, alors que ni l’un ni l’autre ne seront tout à fait respectés !!!!!
Nous constatons, tous les jours, des différences assez conséquentes entre les plans joints à l’EDD et la réalisation…….dont les conséquences sur les tantièmes sont encore plus importantes que celles générées par des différences sur les choix des coefficients à la conception.
Sur la Vefa, je profite de la présence de JPM que je félicite pour son rappel historique ou visionnaire sur la copropriété « flottante », pour reposer « ma question » sur la mise en copro en vefa…..alors que la définition de la copropriété suppose un bâti un existant, ce qui bien sur n’est pas le cas, lors des ventes…..
Certains notaires se réfugient devant cet éventuel « vide juridique » en considérant que le transfert définitif ne se fait qu’à l’achèvement de l’immeuble…
Je reste perplexe…..
Si vous aviez une analyse ? D’avance, merci !
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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JPM
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Posté - 07 nov. 2010 : 23:26:56
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Bien d'accord sur l'opportunité d'une révision des documents fondateurs initiaux après achèvement de la construction de l'immeuble.
On ne compte plus les différences parfois sensibles entre le projet de construction et sa réalisation. On laisse aux acquéreurs les soucis et les frais de la remise en ordre.
Pour les VEFA ? Il n'existe aucun vide juridique. Tout est dit dans la loi et les textes d'application.
La VEFA est définie par l'article 1601-3 du Code civil.
Le contrat de vente transfère à l'acquéreur la propriété du terrain et des constructions existantes. Pour celles ci il peut s'agir soit d'anciennes à démolir si la construction n'a pas commencé, soit des premiers éléments de la construction en cours de réalisation.
Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
L'achèvement de l'immeuble vendu à terme est constaté par les parties ou par une personne qualifiée. Il vaut livraison de l'immeuble.
L'acquéreur doit alors payer le solde du prix.
Le transfert de propriété résulte de la constatation du paiement intégral du prix. C'est en toutes lettres dans le texte.
On ne peut pas faire plus clair 
Il y a des ventes réalisées avant le début de la construction, d'autres réalisées au cours de la construction, d'autres enfin réalisées après achèvement de la construction, mise en service de l'immeuble et occupation par les premiers acquéreurs.
Quand apparait la copropriété ? Après achèvement de l'immeuble et le premier transfert de propriété d'un lot à un acquéreur initial ayant intégralement payé son prix. Il y a alors un copropriétaire acquéreur et le vendeur encore propriétaire de toute les autres lots, soit deux copropriétaires comme le veut la loi de 1965.
Il faut alors un syndic provisoire et le syndicat commence à fonctionner.
Il y a ensuite un second acquéreur initial qui obtient le transfert de propriété de son lot et ainsi de suite.
Les débuts vont cahin-caha mais, sur le plan purement théorique, tout est bien clair.
Après la mise en service de l'immeuble, et pour les lots invendus, il n'y plus à proprement parler de vente en l'état futur d'achèvement. Mais les acquéreurs bénéficient des mêmes mesures de protection que les autres copropriétaires pour les difficultés éventuelles et notamment les vices de construction.
Je ne vois pas pourquoi un notaire parlerait de vide juridique.
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Posté - 08 nov. 2010 : 09:32:50
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Bonjour et merci JPM pour cette réponse affinée.
Pris par le temps, je ne peux aller plus avant dans cette discussion…..présentement mais ne manquerai pas d’y revenir.
J’avais bien en tête le transfert progressif de propriété, il n’empêche que la création de l’EDD et sa publication avant l’achèvement du bâti me laissait dubitatif…..
Juste donc un remerciement en attendant une réponse plus « fouillée » de ma part..
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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JPM
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Posté - 08 nov. 2010 : 10:27:27
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Une précision pour votre réflexion.
Dans n'importe quel contrat de vente il faut décrire aussi précisément que possible le bien vendu.
Cette obligation est plus nécessaire encore quand le bien est à fabriquer ou à construire puisque l'acquéreur n'a pas eu la possibilité de le voir en magasin ou de visiter l'appartement.
Dans le cas de la VEFA, l'état descriptif de division est un élément déterminant de cette description. Il s'agit alors de l'EDD comme document de publicité foncière.
On peut en dire autant du règlement de copropriété qui comporte un autre état descriptif de division (celui du RC) :
" le lot n° 15 au 2eme étage à gauche : un appartement comportant une entrée, deux chambres, une pièce de séjour, une cuisine, une salle de bains, toilettes, et les 145 / 10 000emes des parties communes générales "
Par ailleurs, certaines clauses du RC sont des qualités primordiales du lot vendu qui peuvent avoir une incidence déterminante sur la décision d'achat de l'acquéreur. Par exemple la clause de destination de l'immeuble excluant toute activité professionnelle ou commerciale dans l'immeuble si l'acquéreur tient à sa tranquillité,
ou au contraire la clause autorisant les activités libérales s'il veut installer son cabinet d'avocat ou de médecin.
Ces qualités sont aussi déterminantes que celles d'un objet à fabriquer : il sera en inox ou en argent.
Il est donc indispensable que ces documents soient établis au départ de l'opération et avant même le début de la construction.
Dès lors qu'ils sont visés dans l'acte, le " promoteur " n'a plus la possibilité de modifier unilatéralement le règlement de copropriété ou l'EDD. L'acte peut seulement comporter une clause lui permettant des modifications de détail n'affectant pas sérieusement l'équilibre du contrat.
Que dans la pratique, le promoteur prenne des initiatives excédant ses droits, c'est une autre affaire qui ne modifie pas les principes généraux de la VEFA.
Il est irritant de constater que d'une manière générale on confond encore l'EDD de la publicité foncière et l'EDD du RC.
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Posté - 08 nov. 2010 : 21:41:11
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Quelques rappels personnels
citation: La vente en l’état futur d’achèvement trouve donc sa source dans le L1601-3 du CC littéralement repris par le L261-3 du CCH
La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
Le CCH dans ses articles L261-1 et suivants en fixe les conditions.
Le L261-2 précise en autres :
Le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. "
Le L261-11 précise
Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.
Sous réserve d’avoir bien compris votre réponse et je vous en remercie, il est évident que la copropriété ne peut prendre naissance que lorsque pour le moins deux conditions sont réunies :
- l’achèvement de l’immeuble (lequel ?...la daact ou les clauses du contrat de vente)
- la première « réception » en suivant
Alors, j’avoue ne pas connaître la différence entre l’EDD publié aux hypo et celui joint au RC ????? ayant en tant que praticien la charge occasionnelle de leur rédaction complète……aux fins de transmission au notaire sans suivi ultérieur……(mea culpa)
J’ai bien noté que ce document est établit pour assurer la publicité au fichier immobilier et permet l’identification des droits à l’intérieurs de l’immeuble, n’ayant qu’une valeur contractuelle que jusqu’à l’achèvement des travaux en vefa fixant ainsi les N° de lots, le bâtiment, l’escalier, l’étage, la nature et les quote-part.
Il reste ainsi indispensable à l’établissement de la copropriété.
Pour autant, nous savons qu’un immeuble en phase de construction ne serait jamais soumis au statut de la copropriété.
L’Arrêt du 13 mai 1987 de la 3emme CC de la CC avait semblé vouloir considéré que la loi de 1965 devait s’appliquer aux bâtiments achevés mais également aux non-achevés
Celui du 3 juin 1991 de la 3emme CC de la CC admettait qu’un lot transitoire (non encore bâti) est un véritable lot de copropriété
Mais celui du 30 juin 1998 de la 3eme chambre CC de CC juge contraire à la loi la clause du règlement de copro prévoyant l’application du statut au fur et à mesure de l’achèvement de l’immeuble et donc la rend non écrite.
Je reste donc très candide sur la non-compréhension qui est la mienne d’un contrat de vente au VEFA qui vend le lot 18 au 5 eme étage avec 200/10000 utilisant donc les artifices de la loi de 65 ,EDD et règlement de copropriété publiés,…pour autant avec un immeuble donc non bâti, de ce fait non soumis à la loi de 1965, mais dans lequel l’on me vend mes « droits au sol » et un lot à construire dont ma propriété ne sera effective qu’après son achèvement et paiement du prix et dans le même temps qui produira ses effets rétroactivement au jour de la vente…….intervenue aux fondations.
Pour faire court et dit autrement, l’on vend en véfa un lot qui s’apparente à un lot de copropriété qui ne le sera jamais si pour x raisons l’immeuble ne devait pas se faire….ou qui le deviendra dans le cas contraire me remettant dans un statut de copropriété depuis l’origine de par la rétroactivité précité.
Je conçois que tout ceci n’est guerre important, ne remettant rien en cause, sauf mon incapacité à bien comprendre cette dichotomie entre la vente s’appuyant sur la technique de la loi de 65 alors qu’elle est par postulat (sauf pour quelques juges) inapplicable sur le moment mais.. publiée…
Décidemment, je préfère l’urbanisme.
Lorsque l’on vend un lot de lotissement (arrêté obtenu) même avant que les travaux soient réalisés (cautions mis en place) …….le lotissement existe……..administrativement et …..est publié aux hypothèques.
Désolé, je n’ai aucune prétention dans cette matière….mais j’aime bien comprendre…..
Mais un sincère merci pour vos réflexions.......
Cancre, je suis en copro, cancre je resterai 
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Gédehem
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Posté - 08 nov. 2010 : 22:26:40
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Bon, moi je vais faire un petit tour dans les bois afin de prendre l'air ... Et vous ?
JM, je suis comme vous : les vefa, c'est cachet d'aspirine ! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 08 nov. 2010 : 22:41:20
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Attention JM ! Vous mélangez les régimes !
Vous reproduisez l'article L 261-2 du CCH qui ne concerne pas les VEFA mais les ventes à terme.
C'est exclusivement dans le cas des ventes à terme que le transfert de propriété résulte de la constatation de l'achèvement de l'immeuble et rétroagit à la date de la signature du contrat initial.
Mais une vente à terme n'est pas une vente en l'état futur d'achèvement.
C'est cette confusion qui est à l'origine de vos interrogations.
Un peu si vous confondiez mariage et PACS
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Posté - 08 nov. 2010 : 22:59:42
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Gédehem
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Posté - 08 nov. 2010 : 23:04:26
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Avec 2 glaçons, OK !!  |
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