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ivon
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 Posté - 05 nov. 2010 : 05:40:54
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Quand le syndic en place est mis en concurrence avec d'autres syndics,
ce point doit ĂŞtre mis Ă l'ordre du jour de l'AG.
Il faut également donner des éléments pour que les copropriétaires puissent se faire une opinion avant l'AG, ou que les copropriétaires puissent éventuellement juger de donner ou pas une procuration de vote s'ils ne peuvent être présents.
Peut on éviter de communiquer les offres concurrentes au syndic en place (pour qu'elles soient jointes à l'ordre du jour expédié par le syndic en place)
et ainsi éviter qu'il ne bénéficie de cette information privilégiée pour s'aligner ou être mieux disant par rapport aux offres concurrentes ?
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Posté - 05 nov. 2010 : 06:34:59
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non pas d'autre choix que lui faire passer le projet de contrat.
soit le changement de syndic est du Ă un mauvais travail et le prix n'est pas le fil conducteur. Ce sera le rĂ´le du CS d'expliquer pourquoi il serait souhaitable de changer...
soit le changement est du à un tarif trop élevé et dans ce cas, l'alignement n'est pas forcément une mauvaise chose. |
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BANZAI
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 Posté - 05 nov. 2010 : 09:43:01
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le projet de contrat des autres candidats syndics doivent obligatoirement etre envoyés au syndic en place avec une demande de mise à l'ordre du jour dans les règles de forme
à défaut il ne pourra pas être procédé au vote sur cette candidature |
Édité par - BANZAI le 05 nov. 2010 09:44:27 |
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GĂ©dehem
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3
Posté - 05 nov. 2010 : 17:38:35
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.... ni sur celle du sortant, qui doit lui aussi présenter sa proposition de "contrat de mandat", tous les candidats concourant à égalité.
On doit toutefois relever la perversion du système, qui va à l'encontre de toutes les pratiques de mise en concurrence : les candidats ne connaissent pas les propositions des autres.
Ici l'affaire est viciée dans la mesure où le syndic sortant a connaissance des propositions concurrentes, alors que les nouveaux n'ont pas connaissance de la proposition du sortant.
C'est une grave anomalie, une entorse à la libre concurrence, une des "curiosités" détestables de nos textes, mal fichus sur bien des points.
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Édité par - Gédehem le 05 nov. 2010 17:44:30 |
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JB22
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Posté - 05 nov. 2010 : 18:36:41
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De Gédehem"Ici l'affaire est viciée dans la mesure où le syndic sortant a connaissance des propositions concurrentes, alors que les nouveaux n'ont pas connaissance de la proposition du sortant."
C'est exact, mais le C.S. ou les copropriétaires, à l'initiative de la demande de mise à l'ordre du jour de candidats syndics, peuvent très bien informer les divers candidats des propositions concurrentes, avant ou au cours de l'A.G.
Et comme le dit BANZAI "le prix n'est pas le fil conducteur."
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GĂ©dehem
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5
Posté - 05 nov. 2010 : 19:01:16
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Bien d'accord sur ce dernier point !
En revanche :
"le C.S. ou les copropriétaires (...) peuvent très bien informer les divers candidats des propositions concurrentes, avant ou au cours de l'A.G."
Cela leur fera une belle jambe : le syndic sortant aura toujours connaissance anticipée des propositions concurrentes avant de faire sa propre proposition.
OĂą est la libre concurrence lorsqu'un l'un des postulents connait les autres propositions, alors mĂŞme que ce ou ces candidats ne connaissent pas les propositions concurrentes avant de faire la leur ?
Il y a bien lĂ un vice !! |
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JB22
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6
Posté - 05 nov. 2010 : 20:52:00
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" une des "curiosités" détestables de nos textes, mal fichus sur bien des points."
Il est certain que le syndic en place est actuellement le premier informé, par rapport aux autres candidats.
Mais facile de critiquer les textes, effectivement parfois, "mal fichus sur bien des points"., mais sur ce point bien précis que pouvez-vous proposer de concret ?
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GĂ©dehem
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7
Posté - 05 nov. 2010 : 23:15:57
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On peut imaginer des pistes !
Qui demande a ce qu'il y ait mise en concurrence du syndic, ce qui revient à proposer un changement de syndic ous'inscrire dans cette démarche ?
Très généralement le CS.
Dans ce cas devrait être prévu l'envoi au CS des propositions, ce qui est la pratique habituelle, CS qui demandera au sortant de faire de même, c'est là la seule particularité.
Le CS fera notification du tout (ou de ceux qu'il aura retenu) au syndic lors de l'Ă©laboration commune de l'ODJ de l'AG.
Aucun des postulants, y compris le sortant, n'aura connaissance des autres propositions.
S'il s'agit d'un ou plusieurs copropriétaire demandeurs, cas plus rare car les chances de succès sont très réduites s'ils sont seuls au courant, on peut imaginer une procédure similaire. |
Édité par - Gédehem le 05 nov. 2010 23:18:20 |
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JB22
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8
Posté - 06 nov. 2010 : 10:20:58
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Comme le syndic aura toujours les propositions des autres candidats et que c'est lui qui Ă©tablit la convocation de l' A.G. il lui sera toujours possible de s'alligner.
Certes l'ordre du jour est établi en concertation avec le C.S., mais qui peut établir que le syndicat est lésé et contester cet allignement: je vous demandait 4.500 € mais finalement je ne vous demande que 4.000 €. |
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nefer
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Posté - 06 nov. 2010 : 15:44:44
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oui mais les autres candidats pourront aussi, lors de leur présentation devant 'AG, modifier leur proposition financière s'ils le souhaitent |
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GĂ©dehem
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10
Posté - 06 nov. 2010 : 16:08:52
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Comme le ferait le responsable de l'entreprise retenue pour des travaux venu présenter le chantier à l'AG, revoyant sa proposition à la baisse en séance.
Il n'y a lĂ rien de particulier.
Dans la pratique que je propose avec le CS, toutes les propositions arrivent Ă celui-ci sans que les candidats, donc y compris le sortant, n'ai connaissance des autres propositions, tant des clauses que de leur tarification. (*)
Tel n'est pas du tout le cas actuellement, le syndic sortant ayant préalablement connaissance des autres propositions avant d'établir la sienne !
C'est, il faut le dire haut et fort, une bien curieuse façon de faire jouer la concurrence pour le syndic, qui n'existe donc pas !
(*) rien n'empeche actuellement les CS de mettre en Ĺ“uvre cette pratique ! |
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JB22
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11
Posté - 06 nov. 2010 : 17:30:47
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"rien n'empĂŞche actuellement les CS de mettre en Ĺ“uvre cette pratique "
Exact le C.S. peut procéder comme il l'entent, la seule obligation c'est qu'il y ait au moins deux propositions pour une mise en concurrence.
En dernier resort c'est le syndic qui met les propositions Ă l'ordre du jour, rien ne lui interdit de mettre une offre plus base pour s'aligner.
Les autres candidats n'auront que la possibilité de s'aligner ou non lors de l' A.G., mais il n'est pas inutile de rappeler que le prix n'est pas l'unique critère. |
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air jordan
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Posté - 06 nov. 2010 : 18:28:51
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citation: Initialement posté par Gédehem
Dans la pratique que je propose avec le CS, toutes les propositions arrivent Ă celui-ci sans que les candidats, donc y compris le sortant, n'ai connaissance des autres propositions, tant des clauses que de leur tarification. (*)
Tiens bonsoir gedehem je passe par lĂ et vous voila !
quelle naïveté alors ! |
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GĂ©dehem
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13
Posté - 06 nov. 2010 : 20:42:24
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C'est ce qui reste de la jeunesse !!!
Bjr, Air ....
JB : le sortant peut effectivement se livrer à toutes les manœuvres qu'il veut, qui devront être dénoncées en séance, ce qui ne sera pas un bon point pour lui.
Lui ont été notifiées par le CS (mettons) 2 propositions, la sienne et celle d'un autre, les 2 ayant été préalablement envoyées en CS.
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Édité par - Gédehem le 06 nov. 2010 20:47:26 |
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air jordan
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14
Posté - 06 nov. 2010 : 22:32:35
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non ce que je veux dire c'est que dans la plupart des cas le syndic sortant sais qu'un autre confrère a été consulté
et mieux vaut ne proposer qu'un seul syndic concurrent Ă l'ordre du jour pour Ă©viter les dispersions de voix
c'est au cs de demander plusieurs devis et n'en retenir idéalement qu'un seul pour le porter à l'ordre du jour
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Édité par - air jordan le 06 nov. 2010 22:35:01 |
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ivon
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Posté - 07 nov. 2010 : 23:36:02
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citation: Initialement posté par air jordan
et mieux vaut ne proposer qu'un seul syndic concurrent Ă l'ordre du jour pour Ă©viter les dispersions de voix
Si l'on veut, par volonté de transparence pour les copropriétaires, mettre les 2, 3 propositions les mieux placées,
On peut se retrouver avec
40% des votes sur A
30% sur B
30% sur C
Donc aucun des syndics n'a la majorité et n'est élu
Quel mécanisme faut il enclencher pour malgré tout élire le nouveau syndic?
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Posté - 08 nov. 2010 : 09:05:53
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yvon, il ne faut pas partir sur un cas théorique tel que celui que vous donnez, car il est impossible à réaliser ou alors citez nous la copro qui en AG a 100% de ses membres présents ou représentés ....
en effet, si vous avez 75% de participants, ce sera bien, alors dans ce cas avec vos chiffres, vous auriez :
30% pour le A
22,5% pour le B
22,5% pour le C
25% de défaillants
alors effectivement vous etes dans l'impasse, et vous ressortez de l'AG sans syndic donc administration judiciaire (en théorie)
mais supposions que vous obteniez
34% pour le A
20,5% pour le B
20,5% pour le C
25% de défaillants
vous pourriez faire un second tour à l'article 25-1 (majorité des présents), en conseillant aux participants de n'en retenir que deux pour ce vote, et dans ce cas l'apport du CS est important pour "orienter" ce choix et sortir de l'AG avec un syndic.
C'est aussi la raison pour laquelle il est préconisé de ne pas avoir plus de deux candidatures de syndic lors d'une AG. |
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GĂ©dehem
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17
Posté - 08 nov. 2010 : 10:34:28
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Je suppose qu'Ivon indiquait des pourcentages de votants, donc des présents et représentés à l'AG.
Ce qui amene à préciser que la présentation de 3 propositions vore plus (que ce soit pour le choix dusyndic mais aussi chaque fois qu'il y a mise en concurrence !) est une bêtise !
Ainsi que le précise Air Jordan, c'est au CS (ou à la comission ayant procédé aux recherches) de faire le tri entre toutes les proposition (à supposer qu'elle soient plusieurs !  ) et d'en retenir UNE, car le syndic sortant présentera la sienne, ce qu'on ne peut empecher.
Autrement dit, l'AG doit choisir entre 2 propositions, la dispersion des voix étant avec les impayés la plaie des copropriétés.
Restera la bonne tenue de l'AG, qu'il n'est pas inutile de rappeler :
- - - - - - - -
"(......) Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndic...
Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.
Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'Ă©lection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera Ă©lu Ă la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée. "
- - - - -
Est-ce utile de rappeler que lorsque la proposition d'un autre syndic que le sortant est prévue à l'ODJ, le syndic sortant ne doit JAMAIS être secrétaire de séance et qu'il est impératif de prévoir un candidat ?
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océan
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18
Posté - 11 nov. 2010 : 23:51:24
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....."Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndic..." -AT
juste un petit rajout en passant
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