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Antésite
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 Posté - 19 nov. 2010 : 19:17:36
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Bonsoir,
J'ai des locataires qui, suite à certains problèmes, ont tenu à ce qu'une réunion ait lieu entre le propriétaire, le gestionnaire (agence), et eux (locataires).
Ces locataires ont reconnu:
-Faire sécher leur linge dans l'appartement (un radiateur à bain d'huile de 2000w sous l'étendage et chauffe Marcel!), et ce durant tout l'hiver.
-obstruer les entrées d'air dans les pièces principales, durant tout l'hiver.
-Ne chauffer que pendant les heures creuses, toujours en hiver.
Je précise que l'appartement est neuf (maintenant il ne l'est plus, avec des souillons pareils).
Résultat: il fait 12° dans l'appart, les doubles vitrages ruissellent d'humidité, et vous savez quoi???
Ben c'est de ma faute bien sur, oh que je suis un vilain propriétaire!!! OH là là  .
Un compte rendu de cette réunion à été fait, et où à été consigné ces faits.
Question: puis-je donner aux locataires, 6 mois avant le terme de leur bail de 3 ans (local d'habitation vide), leur congé pour faute?
Je précise que je compte relouer après (donc ni vendre, ni y habiter).
Je précise aussi que l'agence est l'amie de ces gens là , et qu'elle est donc plus ou moins de leur coté...
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| "De la discussion jaillit la lumière!" |
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Édité par - Antésite le 19 nov. 2010 19:28:06 |
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thoveyrat
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 Posté - 19 nov. 2010 : 20:11:39
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Comment voudriez-vous qu'ils sèchent leur linge? Tout le linge ne passe pas au sèche-linge, et tout le monde ne dispose pas d'un séchoir extérieur! Le tout est que ce soit dans une pièce bien ventilée.
Vous dites que le logement est neuf, est-il vraiment neuf ou bien rénové? Est-ce un appartement ou une maison?
Parce qu'une telle température dans un logement neuf donc en théorie bien isolé, a fortiori si c'est un appartement et encore plus en bouchant les entrées d'air (c'est malsain parce que cela augmente l'humidité et favorise les moisissures), cela m'étonne vraiment : j'habite une région froide, dans une maison pas du tout isolée et avec des fenêtres mal posées laissant passer l'air à grands flots, là je peux passer en-dessous de 12°C.
Comment se fait-il que la température ne soit pas plus haute chez eux alors qu'ils ferment tout et que le logement est neuf? A la limite, dans ces conditions, même sans chauffage!
La ventilation est-elle hygroréglable, double flux ou "standard"? (ce ne serait pas une excuse, certes)
La température est une chose, l'humidité, une autre, et là , du fait qu'ils bouchent tout, l'humidité augmente nécessairement, peu importe la températures. Dans les maisons allemandes traditionnelles (au moins au Sud de l'Allemagne), il y a un gros poële au centre de la maison qui dépasse largement les 20°C en plein hiver (souvent le séjour) et les autres pièces, qui font tampon, sont nettement plus froides. Ces maisons ne sont pas humides, d'ailleurs la plupart des gens vivant encore ainsi pose un bac d'eau sur le poêle. Elles sont très saines aussi. Mais très perméables à l'air!
Il me semble donc qu'il reste beaucoup de questions en suspens.
Bonne enquête! |
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pepimmo
Contributeur débutant
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Posté - 19 nov. 2010 : 21:14:14
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Sécher son linge ou obstruer les entrées d'air ne font pas partie des motifs de congé prévus par la loi .
Ci-dessous un lien avec une fiche ( plutôt bien faîte ) pour tenter de
convaincre vos locataires de la nécessité d'aérer .
http://www.espace-environnement.be/...humidite.pdf
On y apprend entr'autre qu'une famille de 4 personnes produit chaque jour 10 litres d'eau sous forme de vapeur , qu'un litre de pétrole brulé
dans un poêle produit un litre d'eau , ......
Je fournis d'ailleurs ce document à presque tous mes locataires . |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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3
Posté - 20 nov. 2010 : 09:53:05
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si ils ne chauffent que pendant le heures creuses... il normal qu'il ne fasse que 12° dés l'après midi
par contre avez vous une VMC sur le logement, est elle en marche?
un radiateur à bain d'huile si bon leur chante... et il tourne aussi que pendant les heures creuses ?
quels type de chauffage est à l'origine dans le logement pourquoi ne l'utilisent ils pas pour faire sécher leur linge ?
seules les réponses à ses questions nous permettront de vous donner des réponses plus claires |
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Antésite
Contributeur actif
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Posté - 20 nov. 2010 : 11:25:37
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Bonjour à tous!
Quelques précisions:
Il s'agit d'un appartement situé en moyenne montagne (1300m d'altitude).
Cet appartement se trouve dans un petit immeuble de 6 logements , RDC+mezzanine.
Cet immeuble est NEUF, et est parfaitement conforme aux normes en vigueur (isolation, ventilation, etc...)
Tous les occupants des autres logements (propriétaires et locataires) sont parfaitement contents de leur sort.
Seuls mes locataires se plaignent et ont des problèmes.
Au cours d'une réunion, nous avons consulté un expert de la construction, et il est parvenu aux mêmes conclusions que nous: l'appartement et l'immeuble est conforme, et ce sont les locataires qui en obstruant les ventilations provoquent les désordres constatés.
Seulement, après cette réunion, les locataires disent qu'ils aèrent normalement. Bien sur je n'en crois pas un mot, car ils continuent à avoir des problèmes, alors que leurs voisins n'ont AUCUN souci.
Je leur ai acheté un sèche-linge, mais ils refusent OBSTINEMENT de s'en servir, car "ça coute cher en électricité". Ils l'ont mis à pourrir dans leur cave, comme ça c'est réglé...
Je leur ai fait parvenir une brochure sur l'humidité dans les logements, pour les sensibiliser.
Je précise qu'ils vivaient en hlm avant de venir chez moi, et j'ai appris par d'autres personnes que leur ancien logement était pourri lorsqu'ils sont partis, c'est pour cela que mon agence était pressée de leur trouver un autre logement (le mien en l'occurrence).
Mais ça je ne peux pas le prouver bien sur...
Bref, j'ai fait mon maximum, et là j'avoue que j'en ai marre.
Voilà |
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Édité par - Antésite le 20 nov. 2010 11:33:27 |
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poupix4
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Posté - 20 nov. 2010 : 13:00:18
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bonjour
l
devant une telle difficulté pour amener un preuve, il me vient une idée:
vous ete assure.
moi j' expliquerais le probleme à mon assureur de non ventilation et insuffisance de chauffage entrainant des dégradations importantes du logement.
dites aussi que votre logement a été donne en location à ces gens en bon état, et que ces nuisances sont apparues depuis leur entrée dans le logement, et que vous les avez informe de leur devoir de chauffer et d'aérer
avez vous pris une protection juridique avec votre contrat?
si oui , peut être un expert peut intervenir gratuit pour constater
(signes de moississures, ecailles peinture...)
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Édité par - poupix4 le 20 nov. 2010 13:09:30 |
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Antésite
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6
Posté - 20 nov. 2010 : 13:09:31
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@ poupix:
Oui, il est difficile de prouver quoi que ce soit.
Concernant l'assurance, j'ai une assurance PNO, que j'ai contactée pour qu'ils diligentent un expert.
Mais en fait, ils s'en fichent... tant qu'ils touchent leurs primes, ils sont contents.
Quant à faire des procès... |
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 20 nov. 2010 : 13:15:39
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si ces gens règlent sans retard le loyer et ne commettent aucun trouble permettant une fin de bail pour faute....hormis l'insuffisance de chauffage et d'aération...
moi , desolée,je ne vois pas de solutions.
je ne vous conseille pas de procès ,( pas vraiment de motifs solides..) |
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Antésite
Contributeur actif
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8
Posté - 20 nov. 2010 : 13:21:04
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Congé pour vente alors?
Parce que au train où ça va, mon logement sera bientôt inhabitable, et c'est encore moi qui passerai pour un marchand de sommeil.
Peut être même qu'ils demanderont à être relogés... à mes frais?
De plus, les juges sont pro-locataires.
Je suis écœuré, tout simplement. |
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Édité par - Antésite le 20 nov. 2010 13:24:48 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 20 nov. 2010 : 13:27:12
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pouvez vous réunir des preuves comme
-rapport de l'expert
-témoignages des autres propriétaire sur l'état de leur logement dans le cadre d'un usage normal
si oui
une des clauses de la location dit (en gros) que
"le locataire doit utiliser et entretenir le logement en bon père de famille"
ce qui signifie en gros que s'il a un mode vie susceptible d'entrainer des dégradations du logement (et que vous pouvez le prouver), il ne rempli pas une des clauses du contrat
ce qui pourrait à mon sens effectivement être un motif de non renouvellement du bail
mais il faut absolument réunir des preuves, et les leur soumettre déjà en réponse à leurs réclamations
Vous ne devez pas ne pas répondre à leurs demandes sous prétexte qu'elles sont injustes, car en justice "qui ne dit mot consent"
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Antésite
Contributeur actif
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10
Posté - 20 nov. 2010 : 14:00:37
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Concernant les preuves:
-L'expert à indiqué que:
les locataires peuvent chauffer l'appartement comme bon leur semble, on ne peut rien leur dire sur ce point.
les locataires ont le droit le plus absolu de faire sécher leur linge dans l'appartement.
Par contre, il ne doivent pas boucher les entrées d'air. Et du coup, ces locataires qui reconnaissaient boucher ces ventilations, depuis ce rapport, nient et disent les laisser ouvertes. La dernière fois que je suis passé, elles étaient bien ouvertes, mais il y avait encore des marques de scotch marron (pour les cartons d'emballage), autour des grilles de ventilation... Je pense donc qu'ils bouchent tout, et lorsqu'ils savent que quelqu'un vient pour vérifier si tout est conforme, ils les réouvrent le temps de la visite et les rebouchent aussitôt.
Concernant des témoignages du voisinage, je pense que c'est tout a fait possible, en effet.
Alors après, je sais que le locataire doit utiliser son logement en bon père de famille, cependant s'il disent aérer convenablement le logement, et que sur les autres points je ne peux rien dire (séchage du linge et absence de chauffage), alors c'est ma parole contre la leur.
Je leur ai déjà opposé que les voisins n'avaient pas de problèmes, ce à quoi ils répondent que "si les voisins n'ont pas de problèmes, tant mieux pour eux, mais que eux ont des problèmes et que c'est de la faute du propriétaire puisque c'est moi qui loue". Et bien sur que eux, sont irréprochables, bien sur!
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pez
Contributeur débutant
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Posté - 20 nov. 2010 : 14:27:30
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J'avoue que je ne suis pas du tout experte dans le domaine mais une réflexion ne vient en lisant votre post (peut-être des piliers du forum peuvent répondre) :
si l'immeuble est neuf, que vous avez des déclarations écrites des locataires qui indiquent utiliser la ventilation de façon normale, pourquoi ne pas écrire au syndic pour signaler les désordres et faire marcher la garantie décennale de l'immeuble pour défaut de VMC...
Un expert devrait venir et constater que les pb ne sont liés qu'à leur mauvais usages... |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 20 nov. 2010 : 15:37:16
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le problème c'est qu'en cours de bail vous ne pouvez rien faire
il n'y a qu'à la sortie que vous pourrez constater l'état dans lequel les lieux sont restitués
vous pouvez actuellement leur envoyer un courrier en RAR pour leur rappeler les obligations du locataire...ou plutot exigez de votre mandataire qu'il leur adresser ce courrier en RAR stipulant que lors de la visite sur place en date du.... en présence de .....(locataires) il a été constaté les faits suivants:....(énumération de tout ce qui est visible)
et qu'en conséquence.....(ici l'agence rappelle les obligations du locataire en citant les articles de la loi de 89)
pui une mise en demeure de se conformer à la loi.... |
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Antésite
Contributeur actif
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13
Posté - 20 nov. 2010 : 15:49:04
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Mais cela à été fait.
L'agence a fait un compte-rendu en énumérant les 3 points clés, et en leur demandant de laisser les ventilations ouvertes (puisqu'on ne peut rien dire sur le linge et le chauffage), ce à quoi les locataires ont répondu "oui-oui, ok", mais ils continuent à faire comme avant, comme je l'ai dit...
Mon problème est que s'ils ne partent pas, mon appartement sera complètement pourri et de surcroit ils pourront m'attaquer en disant que je loue un logement insalubre, ce qui n'est pas le cas!
Je ne suis pas un marchand de sommeil!
Quant à l'état des lieux de sortie, si l'appart est pourri, que faire§? Dépôt de garantie de un mois, c'est peu...et une procédure derrière avec bataille d'expert à la clef, cela dure des années et est extrêmement couteux.
Et en plus si on repart sur un bail de trois ans, cela fera au moins 6 ans d'occupation, donc avec la vétusté a prendre en compte, je serai bon pour tout refaire à mes frais. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 20 nov. 2010 : 16:03:46
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vous savez il m'est arrivé d'avoir besoin de refaire intégralement un appartement apres 1an1/2 d'occupation dont 10 mois de loyer impayé
alors refaire un logement tous les 6 ans c'est triste à dire mais pas très inquiétant
au fond qui a t il comme degât
un peu de moisissure dans les coins?
quelques tapisseries et peintures à refaire?
les murs et les équipements resteront en place, puisqu'ils n'ont pas l'air de saccager le logement
un bon coup de nettoyage et de décoration et votre logement sera bon pour repartir
si ils vous payent et si ils aiment vivre dans la m.....
prenez votre mal en patience
laissez les mariner dans leur jus
prenez le temps de répondre de façon argumentée à leur reproche et dite leur simplement que s'ils le souhaitent vous ne verriez aucun inconvénient à leur départ
et surtout gardez bien votre dossier au cas ou ils chercheraient à vous mettre sur le dos les services sociaux
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Antésite
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Posté - 20 nov. 2010 : 18:01:56
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@ Bailleurx: vous êtes optimiste, et philosophe, j'aime ça :-)
Mais c'est vrai que refaire un logement tous les 6 ans, ça donne un sacré coup de griffe dans le budget. Surtout quand on a un emprunt sur le dos, pour financer cet appartement...
Après on s'étonnera qu'il y ait de moins en moins de logements mis à la disposition des candidats à la location... on comprend pourquoi :-( |
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nefer
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Posté - 20 nov. 2010 : 18:35:38
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quand on fournit un appartement neuf, il est indispensable de faire une sélection rigoureuse entre les candidats locataires et prendre les garanties necessaires
avez vous au moins pris une caution solidaire? |
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Antésite
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17
Posté - 20 nov. 2010 : 20:26:08
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Je suis d'accord, mais là je suis passé par une agence qui s'est occupée de mettre en location, et j'ai également une assurance "GLI" pour ces locataires... |
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Édité par - Antésite le 20 nov. 2010 20:28:30 |
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seborga
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Posté - 21 nov. 2010 : 08:13:32
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Antésite, il n'existe pas de possibilité de résilier un bail pour faute. Il existe la possibilité de le résilier pour motif légitime et sérieux mais, pour le moment, ce que vous avez donné comme information ne relève pas du motif légitime et sérieux. Vous êtes directement parti sur une solution mais si on veut trouver de début du commencement d'une solution adaptée, il n'y a qu'un moyen==> bien poser le problème et les paramètres qui en composent les données.
N'oubliez pas que votre objectif est d'avoir des locataires dans ce logement et que cela se passe sans que vous soyez perpétuellement importuné pour des raisons non valables.
Vous dites qu'il y a eu une réunion "suite à certains problèmes". Dites-nous d'abord ce que les locataires dénonçaient et sous quelle forme ils ont fait connaître leurs griefs.
Quel est la date de réception de l'immeuble (celle qui sert de repère pour les garanties). Vous devez la connaître. Elle est indiquée sur votre acte de propriété.
Quel est le mode de chauffage ?
Comment est orienté le logement ? Les surfaces vitrées les plus importantes sont-elles au Sud, au Nord, à l'Est, à l'Ouest ...?
Vous dites "rez-de-chaussée + mezzanine. Est-il directement sous la toiture ? A-t-il des fenêtres de toit ? orientées comment ?
citation: Au cours d'une réunion, nous avons consulté un expert de la construction, Quel était l'objet de la réunion ? Pour quel motif l'expert était-il là ? Quelle était sa mission ? Quel était son cadre d'intervention ? A-t-il fait un rapport ? Qui détient ce rapport ?
Quels sont exactement les dégâts constatés actuellement ?
Quand vous aurez répondu précisément à toutes mes questions, j'aurai éventuellement de quoi vous fournir un aiguillage.
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bailleurx
Contributeur vétéran
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19
Posté - 21 nov. 2010 : 09:58:00
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citation: Initialement posté par Antésite
@ Bailleurx: vous êtes optimiste, et philosophe, j'aime ça :-)
Mais c'est vrai que refaire un logement tous les 6 ans, ça donne un sacré coup de griffe dans le budget. Surtout quand on a un emprunt sur le dos, pour financer cet appartement...
Après on s'étonnera qu'il y ait de moins en moins de logements mis à la disposition des candidats à la location... on comprend pourquoi :-(
quand on est bailleur il vaut mieux regarder les choses sous un angle positif, sinon on y perd la santé
vous semblez découvrir les aléas de la location,
si vous parcourez le forum vous verrez que les problèmes bailleurs locataires peuvent avoir des conséquences vraiment dramatique pour un petit investisseur
si ça ne vous console pas ça devrais vous aider à relativiser :-) |
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thoveyrat
Contributeur débutant
France
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Posté - 29 nov. 2010 : 19:26:20
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Antésite, je comprends mieux la situation à présent.
Je ne pense pas non plus que vous puissiez expulser ces locataires à moins d'un risque grave pour le logement (je dirais, plutôt pour le gros œuvre).
En revanche, vous constituer un dossier est indispensable.
Ce dossier peut aussi vous servir pour vous retourner contre l'agence qui vous a "refilé" ces locataires : ce n'est possible que si elle a commis une faute, c'est à dire si des diligences normales lui auraient permis de savoir que ces locataires n'étaient pas de bons locataires.
J'ai plus d'expérience comme locataire (fréquents déménagements pour raisons professionnelles) que comme bailleur, cette expérience est très bonne côté bailleur grâce à une agence excellente, néanmoins côté locataire je peux vous dire que j'ai vu le meilleur comme le pire (non, je crois que j'ai vu encore pire sur ce site), pour vous détendre vous pouvez parcourir le forum et vous serez effaré...
Quant au fait que les juges seraient pro-locataires, ce n'est pas vrai en général : une statistique qui commence à dater de quelques années, montrait ainsi que les bailleurs gagnent en justice dans 77% des cas.
Je ne connais que deux situations qui posent un problème récurrent : obtenir l'expulsion effective d'un locataire après une décision de justice en ce sens, mais dans la mesure où le tribunal a rendu un jugement d'expulsion ce n'est pas lui qui est responsable du problème; et le refus systématique d'accorder l'expulsion contre un locataire qui ne s'assure pas, pour peu qu'il justifie au moment de l'audience d'un contrat même signé le jour même et qu'il résiliera peu après, ce qui de fait met à la charge du bailleur une assurance qui est théoriquement à la charge du locataire, sous forme d'augmentation des primes des assurances PNO, mais là , je dirais que c'est "la loi qui est mal faite". |
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