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barnabé
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 Posté - 20 nov. 2010 : 20:39:47
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Le CS (ou son pst) sont-ils habilités à résilier des petits contrats d'entretien à tacite reconduction (ex désinsectisation, désinfection, dératisation) lorsque le montant est inférieur au seuil à partir duquel une autorisation d'AG est requis.
Idem pour sélection de contrat suite à mise en concurrence toujours dans la fourchette de dépenses qui nécessite un accord du CS faut-il encore consulter l'AG.
J'ai toujours bcp de mal à comprendre ce que le CS a le droit de décider ou non. J'ai compris qu'il n'en avait aucun mais que seule l'AG est décisionnaire ce qui oblige à attendre sa convocation annuelle avant tout nouvel engagement y compris celui qui permet un meilleur rapport qualité prix.
Sur le sujet résiliation des contrats à tacite reconduction avez-vous l'expérience de pouvoir vous prévaloir de la loi Chatel en qualité de consommateur et qui permet faute d'information dans les 3 mois précédant l'échéance de la part du prestataire de mettre un terme au contrat de plein droit.
C'est vraiment un sujet important car les SDC se heurtent au déni de la part des prestataires et le projet de loi sur les syndics ne prévoit pas du tout de clarifier l'ambiguîté dans l'application de cette loi.
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Gédehem
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Posté - 20 nov. 2010 : 23:04:43
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Le principe : le CS n'a AUCUN pouvoir de décision pour les affaires du syndicat, pour sa gestion, hormis délégation pour un acte expressément déterminé donné par l'AG (D.art.21).
Seul le syndic a pouvoir de décider pour ces "petits" contrat.
Il a même oubligation de les souscrire s'il décidait d'en changer.
On peut sans doute contester que le sydic puisse de sa propre initiative résilier tel contrat courant pour en passer un autre. Pour autant il a pouvoir de le faire, et il y serait même obligé, s'agissant de l'entretien de l'immeuble et de sa conservation, dont il a la charge.
Ainsi pour passer un nouveau contrat d'assurance de l'immeuble, ou pour l'entretien des espaces verts, dans la mesur où le nouveau est à des condtions plus avantageuses pour une somme en gros identique.
Bien entendu, cela sera travaillé avec le CS, qui ne peut emettre ici qu'un "AVIS".
C'est ici l'ambiguité de votre propos : le CS ne peut certainement pas résiler ou passer contrat : seul le syndic en a le pouvoir. Sans doute que votre syndic s'est fait marcher sur les pieds par le CS, lequel l'aurait "forcé" à résiler et passer contrat avec un autre prestataire.
Peut être est-ce dans l'intéret du syndicat ?
Concernant le procédure dite "chatel", il est certain qu'elle peut être avancée. Mais est-ce la bonne solution ?
Sans doute pas : lorsqu'un syndicat veut changer de prestataire, peu importe les motifs, il doit l'envisager très en amont dans une démarche volontaire, sans attendre, sans se réfugier derrière des procédures aléatoires qui sont à la marge et sans sécurité.
Prendre pretexte de l'absence d'information 3 mois avant l'échéance pour changer de prestataire n'est pas très responsable : cela va nécessité une étude à la va-vite dans ces 3 mois. Folklo, non ? |
Édité par - Gédehem le 20 nov. 2010 23:07:19 |
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Posté - 21 nov. 2010 : 08:27:59
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comme vous l'a dit gedehem, le CS n'a qu'une mission "un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion." Ensuite il donne des avis ou prend connaissance.
Donc dans votre cas, le CS ne peut rien résilier, par contre dans la pratique il peut rechercher de nouveaux prestataires, en choisir un et "demander" au syndic de bien vouloir résilier l'actuel et prendre celui proprosé....
Utiliser la loi Chatel, n'est une solution que si un prestataire qui n'aurait pas de formule de révision de prix se mettait soudain à augmenter ses tarifs. Mais alors il faut travailler dans l'urgence... et trois mois c'est court pour faire qq chose de sérieux.
Soit on est satidafit d'un prestatire, soit on ne l'est pas.
Par contre et gedehem le dirait mieux que moi (il a une fiche pratique pour cela, mais attention il faut lui demander aux heures où il n'est pas sous les palétuviers.... ), un président de CS doit avoir vers lui, l'ensemble des contrats d'entretien de la copro (donc les dates d'échéances).
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barnabé
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3
Posté - 21 nov. 2010 : 17:44:14
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Je me suis mal exprimé : je veux dire demander au syndic de résilier car celui-ci ne fait pas de mise en concurrence et ne s'intéresse pas à la qualité de la prestation ni à sa hausse annuelle.
Comme notre syndic fait le minimum je l'ai interpelé sur des contrats d'entretien que j'ai analysés et dont il ressort qu'il faut tout remettre en concurrence. Disons que je guide ses actions puisqu'il n'en prend aucune.
Ces contrats même dans le seuil où le CS doit être consulté doivent-ils aussi être soumis à décision d'AG ?
Ca veut dire que pour changer de contrat de dératisation à 200 E il faut un vote d'AG ?
Sinon comme notre CS est autorisé à engager des travaux dans la limite de 3K il suffirait de passer des bons de commande au lieu de contrats annuels d'entretien qui plus est à tacite reconduction.
Car il y a un pb de timing : si vote d'AG + 2 mois de carence + prendre en compte la date d'échéance du contrat vous refaites un tour de 12 mois avant de profiter de votre nouveau prestataire plus compétitif et choisi 3 mois avant la date d'AG.
Idem pour changer de contrat d'assurance : j'avais déjà posé une question à ce sujet.
Va falloir synchroniser les échéances 3 mois après les AG pour pouvoir changer sans resouscrire 1 année supplémentaire.
Quelqu'un a-t-il l'expérience d'une résiliation de contrat d'assurance selon la loi Chatel alors qu'il doit subir une hausse élevée et non expliquée de la prime et sans qu'il en ait eu connaissance ?
merci
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Posté - 21 nov. 2010 : 18:10:39
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citation: je veux dire demander au syndic de résilier car celui-ci ne fait pas de mise en concurrence et ne s'intéresse pas à la qualité de la prestation ni à sa hausse annuelle.
Comme notre syndic fait le minimum
il faut bien avoir à l'esprit que votre syndic ne fait pas de bénévolat, il fait tourner son entreprise et lorsque personne ne le "bouscule", il ronronne....
Comme on vous l'a dit, un contrat résilié et changé par un autre équivalent d'un autre fournisseur, il n'y a pas matière à AG.
L'AG a voté un budget du dit contrat d'entretien courant, elle n'a pas voté pour qu'il soit rempli par X ou Y.
C'est au CS qui surveille la gestion du syndic, de lui dire si la copro est satisfaite de X. Ensuite, le syndic doit rechercher Y ou Z, et le CS peut aider. Les devis reçus, le syndic prend avis du CS, qui le donne et le syndic gère le changement aux dates d'échéances classiques, mais encore faut-il que le CS connaisse ces dates et réagisse en amont.
Quant à l'application de la loi Chatel, elle est applicable aux SDC. Personnellement je n'ai pas d'expériences. Pour ma part, je considére, que dans la mesure du possible, il vaut mieux se séparer d'une entreprise en bonne et due forme, sur des faits, car un jour ou l'autre on peut être amené à retravailler avec elle...
petit rappel : dans le cadre de le gestion courante, il n'y a pas à attendre un délai de carence de 2 mois après l'AG... |
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barnabé
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Posté - 21 nov. 2010 : 18:25:35
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ok c'est clair merci beaucoup ! |
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Gédehem
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Posté - 21 nov. 2010 : 19:20:22
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Barnabé :
"... alors qu'il (le SDC) doit subir une hausse élevée et non expliquée de la prime (d'assurance) et sans qu'il en ait eu connaissance ?"
Le syndic a très certainement été informé de cette hausse hors de ce qui était convenu. A t-il fait suivre l'info au CS ?
Ce ne serait donc pas un manque d'info de l'assurance.
Sur la "mise en concurrence" des contrats, elle n'existe pas automatiquement ... contrairement à une véritable fausse idée hélas véhiculée en copropriété.
La mise en concurrence des contrats doit être décidée par l'AG (L.art.21), qui doit fixer le montant du contrat à partir duquel elle est rendue obligatoire, aussi petit soit-il.
Concernant les contrats habituels, la décision à été prise soit à la création du syndicat soit un peu plus tard. Pour les contrats courants nécessaires à l'entretien du syndicat, il n'y a pas passage par l'AG pour changer de fournisseur.
Que ce soit pour un contrat de dératisation ou d'ntretien d'espaces verts, annuels et habituels depuis des années à 200 € pour l'un (rat) ou 11.000 € l'autre (paquerettes), le changement de prestataire ne nécessite pas un passage par l'AG.
Il n'y aurait que pour une modification substentielle de ces contrats (type de prestations, montant, etc ...), assimilé alors à un nouveau contrat, qu'il y aurait nécessité de passer par l'AG.
Dans la mesure où ce n'est en gros que la reconduction des prestations intialement décidées par l'AG (voire plus interessantes) pour un montant quasi identique entrant dans le prévisionnel, il n'y a pas passage par l'AG.
Concernant "Chatel", c'est la pire des techniques pour changer de prestataires, très mauvais prétexte.
On peut ajouter que le CS doit avoir un échéancier des divers contrats des prestataires permanents du syndicat, en plus d'avoir copie des contrats. Il est alors à même de les suivre et de ne pas être pris au dépouvu lorsque la bise arrive ....  |
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barnabé
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Posté - 21 nov. 2010 : 19:53:17
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Merci vous avez répondu à ma question. Je ferai moi-même un AO puis consulterai l'avis du CS pour changer les "petits" contrats d'entretien. |
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