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MALAPERT
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 Posté - 21 nov. 2010 : 10:42:15
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Bonjour, je suis nouveau sur ce forum. J'ai au préalable pris le temps de parcourir les différents sujets relatifs a ma question. En voici un résumé, sous forme de synthese et de copier coller.
Merci de vos conseils. et Merci de me confirmer (ou pas) que je suis dans le vrai.
Nous sommes propriétaire de 3 lots dans un ancien hotel particulier, redécoupé en appartement : immeuble 1900 avec cour intérieure.
lot 5 : Un appartement comprenant ... dans batiement A 135/1000 des parties communes
Lot 18 : une cave au sous sol du batiement A ... 6/1000
Lot 19 : la totalité du batiement B, a usage actuel de remise ou garage (ancienne écurie) comprenant un Rez de chaussée et des combles sur le tout, partie de cour sur le devant du batiement C 26/1000.
Mon règlement de copro précise
3eme partie : Reglement de copropriété/titre 1 : destination de l'immeuble et usage de ses parties.Art 10 : destination : L'ensemble immobilier est destiné à l'usage d'habitation et à l'exercice de professions liérales ou à usage de bureau.
Si je me réfère à l’article R.123-9 du code de l’urbanisme : il y a neuf destinations qui peuvent être retenues pour une construction :
• l’habitation ;
• l’hébergement hôtelier ;
• les bureaux ;
• le commerce ;
• l’artisanat ;
• l’industrie ;
• l’exploitation agricole ou forestière ;
• la fonction d’entrepôt ;
• les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Nous sommes donc, dans mon cas dans la première des 9 catégories : destination=habitation. (exact ?)
Donc, pour transformer ma remise en surface habitable, je n'ai pas a faire de changement de destination, puisque c'est, comme l'ensemble du bien immobilier de la copro, Ă destination d'habitation.
De plus, l'article R. 123-9 me conforte dans cette idée, puisque, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal Article *R421-17.
Par contre, il y a bien changement d'usage.
Du point de vue de la réglementation, il n’y a que deux usages possibles d’un bien immobilier : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d’habitation. Cet usage est defini sur le permis de constuire ou à la date du 1er janvier 1970 pour les batiements construit avant cette date.
Ma remise date du début du siecle et servait d'écurie à la date de sa construiction. J'igore son utilité au 1er janvier 1970 (vraisemblablement remise ou débaras).
Changement d'usage : Si l'on veut changer un entrepôt en surface habitable, un permis de construire est nécessaire, même si l'on ne crée pas de surfaces supplémentaires. = C'est juste pour que les impots ne vous oublient pas ?!
Le règlement de copro précise : Lot 19 : la totalité du batiement B, a usage actuel de remise ou garage
Un changement d'affectation de lot sans travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble n'a à être autorisé par l'assemblée que s'il met en cause la "destination de l'immeuble", "telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation" (article 8 de la loi du 10 juillet 1965)...
Donc, la copropriété, dans mon cas, ne peut pas s'opposer à un changelent d'usage de ma dépendance. Par contre, il semblerait que je sois obligé de déposer un permis de construire car seules des règles sanitaires ou d'urbanismes peuvent limiter ce droit.
Il faudra que cette transformation fasse l'objet d'une "déclaration de travaux" au Sce urbanisme de ma mairie ou à la DDE.
l'AG ne peut, en fait, m'interdire de modifier l'usage d'un lot, usage qui est conforme Ă la destination de l'immeuble.
je lis ailleurs : Ce changement d'usage nécessite tout de même un vote de l'AG à la majorité de l'art.25. Mais attention : ce vote n'a pour objet QUE de valider le fait que l'usage prévu est bien conforme à la destination de l'immeuble. L'autorisation demandée à l'AG porte sur "Modification de l'usage d'un lot privatif conforme à la destination de l'immeuble."
Si cet usage (habitation) est conforme Ă la destination, il y aurait ''abus de droit'' si l'AG refuse cette autorisation.
Il faudra alors demander au juge de constater cet abus et de sanctionner le syndicat.
C'est l'application de l'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :
"Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble".
Le changement d'usage peut etre définitif ou provisoire (pdt 13 ans) avant de devenir définitif. ce qui permet de faire marche arrière le cas échéant, ou en cas de revente.
Pour résumer : ma remise (comme faisant partie du bien immobilier et de plus, considérée comme local accessoire) est bien a destination d'habitation, mais a usage de remise non habitable.
Pour changer son usage de non-habitable en habitable, il me faut un permis de construire.
L'AG de co pro ne peut s'opposer Ă ce changement d'usage dans la mesure ou je reste dans la destination du bien immobilier Ă savoir Habitation.
Ce changement d'usage ne modifie pas les parts de copro puis que le batiment est indépendant et que j'en suis le seul propriétaire (?) mais influera sur mes impots locaux.
Merci de m'avoir lu.
Merci de vos reactions.
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Posté - 21 nov. 2010 : 11:42:02
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je pense que votre résumé résume bien la situation tant sur :
* pas de changement de destination
* changement d'usage
* permis de construire ou autorisation de travaux
* passage Ă l'AG
toutefois pour être complet, la passage de l'état de remise à habitation nécessite un passage par l'AG car il y a de grandes chances que vous touchiez aux parties communes : murs, toitures, ossatures, puisqu'en théorie même ^lanter un clou demanderait un accord, heureusement que cela ne se pratique pas car bonjour la durée des AG...
Mais vous forcément (je l'imagine) vous envisagez double cloisn, donc accroche asux murs communs, amélioration des fenetres ou portes, donc accroches aux murs, raccordement des fluides, etc...
Donc on est d'accord vous devez obtenir l'acord de l'AG, sur un dossier technique bien ficelé.
Autre point très important de passage à l'AG qui nécessite une résolution à elle seule, c'est la modification de l'EDD... et attendez vous à une demande d'augentation de vos tantièmes pour obtenir l'accord, car les proprios sont très pointilleux/exigants sur la transformation d'un lot qui amènerait plus de résidents, modification de la cotisation assurance (car augmentation du risque).
Donc sur ce simple point vous risquez d'avoir un NON, et de devoir aller au tribunal pour la réalisation du projet.
Faites du lobbying et bon courage.
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GĂ©dehem
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Posté - 21 nov. 2010 : 11:55:29
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Pas obligatoirement de passage par l'AG, le lot 19 "à usage actuel de remise ou garage" étant certainement privatif dans sa totalité, des fondations à la toiture, l'ensemble du bâti constituant un lot privatif !
Il n'y aurait passage par l'AG que pour les modifications de l'aspect extérieur, fenetres, portes, etc ....
Mais on voit mal l'AG s'opposer à moins que ces travaux, et surtout la vue par les fenetres, ne portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Les quotes-parts de parties communes étant définies à l'origine de la coropriété quelque soit l'usage des lots, le syndicat ne serait pas fondé à refuser des travaux au motif de ne pas pouvoir modifier les tantièmes.
Le "chantage" aux tantièmes est déduit à rien du tout, les tantièmes étant immuables sauf à l'unanimité.
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Édité par - Gédehem le 21 nov. 2010 12:01:12 |
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MALAPERT
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 Posté - 21 nov. 2010 : 13:39:22
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Merci de vos reponses.
Effectivement, la remise est un lot dont je suis le seul propriétaire.
Les raccordements en eau, EDF et tout a l'egout sont deja en place.
il n'y a que pour l'aspect extérieur de cette remise que la copro pourrait trouver qlq chose a me redire ...
je ne souhaite pas faire de nouvelles ouvertures, il y a une fenetre (sans carreau, juste avec un volet) que je veux remplacer, et une grande porte cochere en bois qui est en tres mauvaise etat que je veux changer ou réparer.
Par ailleurs, j'ai deja posé une terasse bois sur cette courette, sans demander l'accord de l'AG. A tord a priori, car touchant l'aspect extérieur de la copro, l'AG avait son mot a dire. Je n'ai pas eu de souci à ce niveau là .
En quoi mes tantièmes ou mes charges pourrait changer ? l'eau est divisée par sous-compteurs individuels.
la modification de l'EDD ? Est ce nécessaire ? notre reglement de copro n'a pas été mis a jour depuis 10 ou 15 ans ... depuis sa premiere redaction en fait . Une notification sur le rapport de l'AG peut elle etre suffisante ? en attendant la mise a jour (en profondeur) de notre reglement de copro.
Merci |
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Posté - 21 nov. 2010 : 15:29:49
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hum , pas bon car mélange de règles d'urba et de règles civiles.
séparez totalement les deux.
*l'urba ne se préoccupe pas du RDC ou de l'EDD : pour l'urba, tout ça est destiné à l'habitation, donc pas d'autorisation d'urbanisme nécessaire et c'est tout, sauf travaux le nécessitant eux mêmes.
*allez vous modifier l'aspect extérieur ? si oui, alors autorisation de la copro -atteinte aux parties communes- et autorisation administrative -DP a priori, puis déclaration au fisc de la modification des surfaces habitables (déclaration H2). |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 21 nov. 2010 : 15:36:37
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normalement vos tantièmes ne doivent pas changer (sauf unanimité).
Je faisais référence seulement à ce que au cours de l'AG, les autres copros risquent de vous demander un plus car la plupart ne savent pas que les tantièmes n'ont pas lieu d'être changées, mais estimeront (à tort) que les tantièmes d'un logement et d'une remise doivent être différents... car un logement vaut plus cher ...
Quant à l'EDD, s'il est inscrit une description de ce lot comme remise, la transformation en un logement qui le décrirai avec chambre, cuisine, sdb, etc.., cet EDD doit être modifié.
Pourquoi ? un exemple parmi tant d'autres : en cas de destruction, il sera reconstruit ou indemnisée, par l'assurance, une remise 
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MALAPERT
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Posté - 21 nov. 2010 : 16:13:43
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Pour répondre a Emmanuel ; je ne compte pas modifier l'aspect extérieur. Tout au plus, je change une fenêtre et je repeints la porte, mais ça tout le monde a le droit de le faire chez soi, non ? .. dans la mesure ou je respecte les couleurs de la copropriété.
Je ne fais pas de travaux qui nécessiteraient de permis de construire ; pas d"ouverture, pas de modification des murs porteurs, pas de fondations.
Par contre, l'usage de cette remise change. Je dois juste le signaler aux services fiscaux via le formulaire H2 ?
Et pour l'AG de copro, je fais quoi ? je leur signale que je fais des travaux et je demande modification de l'EDD ?
Merci |
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Posté - 21 nov. 2010 : 16:24:32
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théoriquement, le changement de fenêtre est soumis à DP sauf remplacement au strict identique... mais bon...
vous ne créez aucune surface à l'intérieur ?
alors, administrativement, la H2 suffira sans doute.
en revanche, la question de l'AG n'est pas dans ... mes compétences. Je laisse d'autres intervenants plus au fait de ces questions vous répondre. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Emmanuel Wormser
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MALAPERT
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Posté - 21 nov. 2010 : 16:34:35
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vous ne créez aucune surface à l'intérieur ? je ne comprends pas cette phrase.
La remise présente un Rez de chaussé et un étage. Je garde ce schéma si c'est ça la question. La surface totale ne change pas. Je cloisonne une partie du rez de chaussé pour y mettre une salle de bain de 3m50 x 1m20.
J'ajoute un lit-mezanine (type mobilier, pas construction) a l'Ă©tage, mais on est en dessous des 1m80 de la loi carrez.
Coordialement |
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Posté - 21 nov. 2010 : 16:56:19
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Carrez = civil, pas administratif... attention donc avec cette mezzanine qu'elle ne soit pas requalifiée en "construction de surface..." |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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MALAPERT
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Posté - 21 nov. 2010 : 17:39:00
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Non, c'est une mezzanine comme on peut en acheter chez ikea .... c'est du mobilier. |
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Posté - 21 nov. 2010 : 19:06:18
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okay, no problemo ! |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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GĂ©dehem
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Posté - 22 nov. 2010 : 10:08:16
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Rambouillet :
"mais estimeront (à tort) que les tantièmes d'un logement et d'une remise doivent être différents... car un logement vaut plus cher ..."
Exposé du problème :
Malapert achete un vieil apparte vétuste 30.000 € . Il refait tout du sol au plafond, avec marbre au sol dans l'entrée et la cuisine (pas américaine) une baignoire en jade avec robinet plaqué or (le massif dépasse tout de même son budget) les murs sont tendus d'œuvres sortant d'Aubusson, quant au mobilier il ne vient pas d'Ikéa !
Résultat, ce logement vaut maintenant 398.000 €
Question Ă 100 balles :
- faut-il modifier les tantièmes au motif que l'apparte vaut plus cher ? |
Édité par - Gédehem le 22 nov. 2010 10:10:13 |
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Posté - 22 nov. 2010 : 11:16:51
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gedehem, je sais que les tantièmes n'ont pas lieu d'être changés.
Mais vous avez une bonne connaissance du déroulement des AG pour savoir que les proprios (dans leur grande majorité) l'ignorent et sont enclins à dire que celui qui habite dans un nouveau logement alors qu'avant le lot était une remise, doit payer plus cher en charges.
Je ne rapportais que cela et je mettais en garde malapert sur ce point afin qu'il prépare son argumentaire inverse. C'est tout.
Sur la légalité des tantièmes, on est totalement en phase : une remise devenant logement n'entraine pas de modification des tantièmes !!! Elle serait devenu un commerce, ce serait tout autre...
Par contre par précaution, je ferai modifier l'EDD (sinistre, vente, etc...)  |
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Posté - 22 nov. 2010 : 12:45:28
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Un grain de sel!
Pour ma part, je rechercherais dans les calculs de tantièmes d' origine, si le coefficient utilise était le même pour cet ensemble denome garage!
A défaut d' indication, il n est pas trop complique de le retrouver approximativement
Si ce coefficient est différent, il me semble totalement inegel de ne pas modifier les tantièmes.
Je..... Le proposerai!
( avec glaçons?) |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 nov. 2010 : 14:24:54
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La question des tantièmes trouble le débat .....
La seule question est : Malapert a t-il beoin d'une autorisation d'AG pour entreprendre des travcaux privatifs dans ses parties privatives.
La réponse est à l'évidence non.
Dans la mesure où il procède à l'entretien de la porte, des persiennes ou volets, il en informera le syndic, en précisant que ces travaux privatifs respecteront l'aspect extérieur de l'immeuble (ce qui ne veut pas dire 'uniformité').
Même chose pour le changement des fenetres, à l'identique pour les formes et la couleurs, la pose de double vitrage avec les matérieux actuels ne pouvant être interdite.
Ces points n'imposent pas un passage par l'AG.
Restera les cotés administratif ...et fiscal (hé hé ... ), qui ne concernent en rien le syndicat mais uniquement Malapert.
Comme il aura pris la précaution de tout faire dans les régles de ce coté là (DT, PC éventuellement,... ), il peut dormir sereinement ......
On peut ajouter que le RDC peut prévoir des restrictions sur la libre disposition des parties privatives. Cela ne doit pas être le cas ici.
Enfin, dans la mesure où le RDC n'apporte pas de restriction, la jurisprudence dominante est qu'il n'est pas possible de s'opposer à un changement d'usage d'un lot ou d'une fraction de lot (grenier, garage, remise, ....) conforme à la destination générale de l'immeuble définie par le RDC.
Changer un appartement en remise ou une remise en appartement dans un immeuble destiné à l'habitation ne change rien du tout. |
Édité par - Gédehem le 22 nov. 2010 14:39:24 |
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Posté - 22 nov. 2010 : 15:21:51
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citation: immeuble 1900 avec cour intérieure.
jean michel, je ne suis pas sur que l'on retrouve l'homme qui a Ă©crit le RDC et mĂŞme si... je ne suis pas sur qu'il pourrait relire ses notes et donner les explications.....
il est vrai aussi que l'histoire ne dit pas quand cet immeuble récent est passé sous le régime de la copro... mais cela n'a pas d'importance. |
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Posté - 22 nov. 2010 : 16:21:11
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Oui, bien sur mais comme le l ai Ă©voque, il est aise avec les superficies de retrouver ce coefficient ou du moins de s en approcher
souvent, l habitation c est un et les garages 0.30
imaginez la répercussion sur les tantiemmes! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 22 nov. 2010 : 16:22:28
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Oui, bien sur mais comme le l ai Ă©voque, il est aise avec les superficies de retrouver ce coefficient ou du moins de s en approcher
souvent, l habitation c est un et les garages 0.30
imaginez la répercussion sur les tantiemmes! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 22 nov. 2010 : 17:14:53
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eh ! jean michel, j'avais bien compris la première fois
ou alors mettez plus de glaçons dans le bourbon.... |
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Posté - 22 nov. 2010 : 17:54:33
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Oups! désolé!
Mais un GRAaaaanddd NON....pour les glaçons ! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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