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runwarrior
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 Posté - 16 juin 2009 : 13:42:15
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Bonjour,
J'ai signé un compromis de vente pour une maison de 120 m² sur 3 niveaux doté d'un garage 1 voiture situé dans ma ville.
Je compte diviser cette maison en trois appartements distincts pour faire de la location meublée. L'accès des 2 locataires des niveaux 1 et 2 se fera par le garage qui deviendra une entrée mais sans aménager cette espace comme tel (une porte dans la porte de garage permet un accès "conventionnel"). Les travaux permettant la division n'ont aucun caractère d'agrandissement, de construction nouvelle ou autre mais juste des aménagements (salles de bains, cuisines et cloisonnement de chaque appartement, compteurs divisionnaires pour l'eau et compteurs individuels pour l'électricité) donc pas besoin de déposer une demande de Permis de construire.
Ma question se situe donc au niveau de la taxe pour non réalisation de parking.
En effet, il ne m'est pas possible de construire des places à proximité. Etant donné la présence d'un garage et de 3 logements, je devrais donc être redevable de la taxe pour 2 places soit 15 000 € selon le POS.
Je destine ces logements à de la location meublée mais je n'ai pas de changement d'affectation à faire car ils sont situés dans une ville de 24 000 habitants. Le POS stipule bien que l'on est redevable de cette taxe de parking lors de la dépose du permis de construire précédent la création de logements ou le changement d'affectation d'immeuble existant.
Donc, selon mon raisonnement (mais bien sûr pas celui des fonctionnaires de l'urbanisme), n'ayant pas de permis de construire à déposer ni d'autorisation de changement d'affectation à faire, je ne devrais pas être redevable de cette taxe.
Les fonctionnaires de l'urbanisme que j'ai rencontré se sont retrouvé tout bête face à ce raisonnement et n'ont pas su quoi répondre si ce n'est qu'effectivement je n'avais aucune autorisation à leur demander mais qu'en cas de contrôle de leur part sur l'immeuble, je serai passible de poursuite pour non respect du POS.
Je voulais donc savoir si vous trouvez mon raisonnement juste et s'il y avait des jurisprudences Ă ce sujet.
Merci
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 Posté - 16 juin 2009 : 14:51:00
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votre raisonnement est bon Ă une bricole prĂŞt : soumis ou non Ă autorisation, votre projet doit respecter les dispositions du POS/PLU (voir L160-1 du CUrb.)
cependant, en l'absence d'autorisation d'urbanisme nécessaire, la commune ne peut pas exiger directement cette participation qui est liée à l'existence d'une autorisation.
il lui reste donc la voie pénale pour constater l'infraction et demander, comme partie civile, le montant de la participation.
voir http://questions.assemblee-national...3-6300QE.htm
à ce jour à ma connaissance, ça n'a pas été jugé.
j'ajoute qu'il sera toujours temps de vérifier que la commune injecte bien la somme réclamée dans un projet de parking... à défaut, la participation est remboursable ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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runwarrior
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Posté - 16 juin 2009 : 19:49:12
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Merci, l'article de l'assemblée est très intéressant.
Ils évoquent les marchands de sommeil et je comprends surtout que l'intérêt de cette taxe est de dissuader la division de logements sans l'interdire pour faire un peu d'argent quand même.
Dans mon cas, il m'est impossible techniquement de matérialiser des stationnements sur la parcelle sinon je le ferai bien entendu. Sans compter que l'on se situe dans une rue où 2 grands parkings publics de plusieurs dizaines de places subsistent à moins de 50 mètres de l'immeuble et que quelque soit l'heure du jour ou de la nuit, aucun problème de stationnement n'est à déplorer.
Effectivement, je peux comprendre qu'un centre ville bondé par les voitures puissent poser problème mais il n'ont qu'à interdire la division de logements dans ce cas car même en leur versant une taxe, ils ne régleront pas le problème des parkings s'il est impossible techniquement de désengorger la rue par la création de place de parking. Et si ça sert pour créer des parking à trois kilomètres du centre où il n'y a pas besoin et laisser des parkings vides, je ne vois vraiment pas l'intérêt.
Toujours est-il que je vais amener des impôts dans la commune et réhabiliter un immeuble qui en a bien besoin tout en revalorisant le quartier. Loin quand même d'un marchand de sommeil!
Au bout du compte, je ne risque pas grand chose si ce n'est qu'on me la réclame un jour mais les poursuites sont rares apparemment!
Il y a une batterie de garages à 100 mètres de l'immeuble, si j'en trouve 2 à louer et que je les sous-loue à mes locataires en le stipulant en annexe aux baux, ça devrait me mettre en règle sans payer la taxe non?
Sinon, comme je suis soucieux d'être en règle, j'irai rencontrer directement le Maire pour lui expliquer la situation en mettant en avant, les avantages pour la commune de voir ces immeubles réhabilités et lui faire remarquer que le lieu ne pose aucun problème de stationnement . Car apparemment, comme il est écrit dans le POS: en cas d'impossibilité, la taxe de non réalisation de parking PEUT-ETRE EXIGEE
Pensez-vous que c'est une solution?
Et la sous location de garages annexé aux contrats de bail réglerait-t-elle le problème?
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Posté - 16 juin 2009 : 20:12:33
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tout se tente...et il n'y a pas de solution légale sans passer par un juge puisque la participation ne peut être exigée... ni versée en l'absence d'autorisation d'urbanisme |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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runwarrior
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4
Posté - 16 juin 2009 : 20:44:07
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Ah bon?
Donc en fin de compte, il n'ont pas le droit de me la réclamer? On n'est donc obligé d'aller en justice alors pour régler ça?
Donc en fait, je n'ai rien à faire qu'à attendre et s'il n'ont pas fait de recours dans 5 ans, il ne pourront plus rien réclamer, c'est bien ça?
D'ici lĂ , j'aurai sans doute vendu en plus! |
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Posté - 16 juin 2009 : 20:52:25
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hi hi : 3 ans; prescription de l'action pénale.
bon, mais c'est pas garanti, bien sur ! |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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runwarrior
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Posté - 16 juin 2009 : 21:58:16
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Merci beaucoup!
Mon problème est donc réglé.
Je fais mes appartements et j'attends que ça se passe!
Soulagé;-)
Je vais m'assurer de prendre une protection juridique dans mes assurances, en prévision;-)
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runwarrior
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Posté - 18 juin 2009 : 18:22:01
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Bonjour,
J'ai enfin trouvé une jurisprudence qui peut être utile à chacun alors je la mets:
"La redevance n’est pas due pour des travaux ne comportant ni création de niveaux supplémentaires, ni modification des volumes, ni changement de destination de l’immeuble (Conseil d’Etat, 29 décembre 1993, req. n° 133.005, Ville de Lille).
L’Administration a la charge de prouver la nécessité des équipements de stationnement".
Voilà , donc aucun risque, ils savent que s'ils attaquent, ils ont trop de risques de perdre d'autant plus si un parking public se trouve à moins de 300 mètres de l'immeuble divisé.
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Posté - 18 juin 2009 : 18:33:59
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un peu vieille , la JP...
et il y en a rendues en sens contraire en première instance.
c'est surtout que seule la voie pénale peut être mise en oeuvre dans votre cas, comme je l'ai indiqué, et que les communes y répugnent en général. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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