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remilestri
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 Posté - 05 juin 2009 : 21:35:48
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Bonjour au nouveau forum
Bonjour emmanuel
J'AI BESOIN D'AIDE URGENT POUR ETRE AU POINT A LA FIN DU WEEK
J'ai un petit probleme mais pour moi il y a une possibilité
J'explique
j'ai signé un compromis dans un lotissement. Moi je veux y faire une maison avec 2 logements.
Voici le reglt du lotissement concernant le type de construction:
sur une parcelle on peut y faire une seule habitation
"j'ai pas finit"
Sur le cahier des charges :
chaque parcelle est destinée à la construction d'habitation unifamiliale. TOUTEFOIS, dans la mesure ou le reglt du pos ne l'interdit pas "et il ne l'interdit pas" et avec l'accord du lotisseur il est possible d'y édifier une habitation pluri-familiale.
MOI JE VEUX DONC UNE HABITATION pour 2 familles, donc 2 logements.
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remilestri
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 Posté - 05 juin 2009 : 21:39:39
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ET j'oubliai, j'ai l'accord du lotisseur pour faire une maison plurifamiliale |
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seborga
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Posté - 06 juin 2009 : 08:24:38
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Vous abordez là un sujet très délicat car certains se demandent si les clauses de règlement de lotissement imposant des constructions à un seul logement ou unifamiliales ne sont pas des clauses abusives portant obstacle à la vie privée.
En plus, depuis la mise en place du nouveau code de l'urbanisme, je me demande comment on fait pour contrôler comment est organisée la maison car il n'y a pas de plans d'intérieur à fournir, simplement le plan de masse, les coupes et façades et le calcul des surfaces (SHOB, SHON) est laissé à la seule responsabilité du pétitionnaire et des professionnels dont il s'est entouré.
Pour moi, il faut prendre du recul pour analyser la disposition de votre règlement de lotissement et chercher à comprendre l'objectif et la motivation de cette clause. Le premier objectif envisageable est la capacité des équipements (réseaux électricité, eau, par exemple et parcage des véhicules plus difficile à maîtriser). Le règlement cherche à éviter la construction de bâtiments répondant aux impératifs de surface mais regroupant plein de mini studios ce qui implique beaucoup de véhicules plus de besoins en fluides et énergie, plus de difficultés pour avoir un interlocuteur efficace pour le respect du cahier des charges etc. Cherchez donc à ne pas créer les nuisances contre lesquelles on cherche à se protéger.
Donc, j'espère que l'autorisation que vous avez est écrite, c'est indispensable pour vous et pour vous protéger pour la postérité.
Ensuite, il me semble que votre construction restera indéfiniment ou longtemps soumise à certaines contraintes, par exemple :
- impossibilité, tant que l'ensemble immobilier aura le statut de lotissement de "partager" votre lot en 2 lots distincts (chacun son numéro cadastral).
- votre construction doit avoir un seul volume, ce volume pouvant être complexe (interdiction de faire 2 bâtiments distincts, sauf annexe si le règlement autorise les annexes indépendantes)
Cela dit, libre Ă vous de bien penser votre construction pour y faire vivre 2 familles.
Il vous reste la prise de tĂŞte du montage de votre projet : je vois que 2 orientations :
- copropriété à 2 car le sol restera indéfiniment ou longtemps indivisible.
- ou monopropriété et les logements sont locatifs (ou un pour vous et l'autre locatif)
Pour n'exiter personne, pensez bien les stationnements de véhicules et la façon de gérer les poubelles.
Après tout, 2 familles de 3 personnes, cela fait moins d'individus qu'une famille de 8 personnes !
Après tout, une maison composée de 2 logements, un pour papa, maman et leurs enfants... et l'autre pour papi, mamie et éventuellement des frères ou soeurs de papi ou mamie... cela vous fait les générations indépendantes mais proches, cela vous résout plein de souci si ceux de l'ancienne génération ont besoin d'aide à leur autonomie, cela est à encourager...
Dommage, c'est le veek end, vous ne pourrez pas interroger les services concessionnaires des énergies et fluides. Normalement, la parcelle de ce lotissement ne peut avoir qu'un point de livraison par fluide, et ces points sont réalisés. Vous serez tenus de trouver le moyen de diviser ensuite s'il vous faut des comptages individuels. |
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remilestri
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Posté - 06 juin 2009 : 09:27:32
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Oui au compromis on a annaxé cet accord du lotisseur pour la construction d'une habitattion plurifamiliale.
Ensuite j'ai présenté mon avant projet au maire (style 2 maisons accolées avec 2 garage au milieu). Bref une habitation pour plusieurs familles bien distinctes. 2 garages et 2 portes d'entrées.
PS : je sais que je ne peux pas diviser ce terrain (c'est marquer dans le reglt de lotissement) pendant la durée (en principe 10ans) du lotissement. Mais moi c'est pour y mettre 2 locataires. Donc au debut je serai en monopropriete et le jour ou je veux vendre une partie je ferai intervenir un géomètre pour qu'il me definisse deux lots pour en vendre un par exemple.
Mais je reviens Ă l'avis du maire :
il ne veux pas comme j'ai presenté mon projet car pour lui on le droit et c'est sur qu'à une maison. Pas de 2 logements. |
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seborga
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Posté - 07 juin 2009 : 11:15:44
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A mon avis, l'interdiction de diviser les lots n'est pas (uniquement) sur le règlement de lotissement qui peut devenir caduc mais elle est sur le cahier des charges qui ne devient jamais caduc. Attention à ce détail. Ce lotissement sera certainement géré par une association syndicale libre et il y a certainement une répartition de voies et de charges par lot. Il faudra respecter cette répartition et cela peut devenir un frein définitif à la complète division de votre lot. A mon avis, voyez plutôt vos projets de revente dans l'optique de tout revendre. Des gens qui cherchent des "maisons" à plusieurs logements, il en existe.
Le maire fait peut être un peu d'abus de droit (et encore, difficile à démontrer) mais il conserve la capacité à refuser un projet qui ne va pas dans le sens de l'orientation d'urbanisme de sa commune.
Comme j'ai déjà dit, sujet délicat. Pour "faire passer votre projet", même si vous cherchez à pouvoir un jour faire une simple division cadastrale pour en vendre une partie, vous avez tout intérêt à faire établir un projet qui aura l'air d'une seule habitation avec 2 entrées garage. Aucun règlement n'interdit de prévoir une maison avec de quoi garer 2 voitures côte à côte, avec 2 portes de garage car cela demande moins de surface que si on veut garer 2 voitures (toujours côte à côte) dans un garage qui n'a qu'une seule porte de garage. En tout cas, pour le moment, et peut être pour longtemps, vous êtes astreint à ne pouvoir bénéficier que d'une seule dépression charretière (vous savez, le "bateau" sur le trottoir).
Je pense que si vous jumelez "un peu plus compact" en montrant que la partie logement fait un seul morceau autour des garages, personne ne pourra refuser votre projet. On sait très bien gérer une bonne isolation acoustique même si on ne met pas les garages en tampon entre les logements. Pour faire passer votre projet, il convient également de ne faire qu'une seule sortie d'évacuation d'eau usées en limite de propriété. Vous devez relier tout ce qui peut sortir sur le terrain.
Cette notion d'imposer en lotissement des maisons "unifamiliales" ne date pas d'hier. Plein de gens ont construit dans les années 60/70 des logements respectant pleinement cette contrainte, avec des maisons bourgeoises comme c'était très à la mode à cette époque, un très grand rez-de chaussée (sous toute le surface du logement) ne servant que de dépendance que les gens nommaient même "sous-sol" même si ces rez-de-chaussée n'étaient pas du tout enterrées ou semi enterrés. Et l'habitation était au premier étage. Au fil des ans, la plupart des propriétaires de ces maisons ont modifiés ces immenses dépendances pour ajouter des chambres ou pour faire un second logement et n'ont conservé en dépendances que le garage, l'éventuelle chaufferie et parfois une pièces dite "buanderie" !
Au fait, quelle est la surface prévisionnelle de votre projet. Pour y caser 2 logements, c'est quand même difficile de faire tout cela dans moins de 170 m² SHON ? sauf à prévoir 2 logements de type 3... ou des T4 à chambres minuscules. Si vous êtes à plus de 170 m² SHON, il vous faut un architecte et celui-ci est normalement suffisamment connaisseur pour vous faire un projet qui "passera".
Cela dit, si vous voulez franchement ne pas vous prendre la tête, si vous êtes encore dans le délai de rétractation, abandonnez l'idée d'acheter ce terrain, cherchez du terrain hors lotissement ou une maison à retaper qui présentera dès le départ de bons atouts pour devenir 2 logements divisibles. N'oubliez pas que si le maire connaît déjà vos intentions, il fera tout ce qui est en son pouvoir pour contrer votre projet, tant qu'il ressemblera à 2 maisons bien distinctes, côte à côte et qui se touchent.
N'oubliez pas que pour le moment, ce dont vous êtes certain, c'est que le PLU et le lotisseur vous accordent le droit de faire une maison de 2 logements mais pas le droit de faire 2 maisons bien indépendantes même si elles se touchent.
La décision finale et la solutions finale ne dépendent que de vous. |
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remilestri
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Posté - 07 juin 2009 : 18:34:58
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Pour la division complète du terrain, ca ne m'interesse pas specialement, car si je veux plus tard vendre la partie pour la famille n°2 je diviserai juste le bati au niveau d'un geometre et le tout sera en copro.
Je ne comprend pas trop !
Je sais qu'en urbanisme on parle de logements et non de multi ou plurifamiliale.
Mais j'ai l'accord pour une habitation plurifamiliale. Donc pour au moins deux familles. Et.....ces 2 familles je vais pas les faire vivre dans le meme logement. De plus, pourquoi alors différencier dans le cahier des charges une habitation unifamiliale ou une habitation plurifamiliale????? C'est qu'il y a bien une différence?NON?
Comment faire pour que ca passe?
Faire une sorte d'entrée commune ou une sorte de hall qui après présentera 2 portes pour aller dans 2 logements bien distincts?
POUR FINIR, je veux bien que la decision et la solution finale m'appartient mais au niveau présentation projet je ne sais tjrs pas comment faire? |
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remilestri
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Posté - 07 juin 2009 : 18:46:00
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JE CITE L'UN DE VOS DERNIER PARAGRAPHE
"N'oubliez pas que pour le moment, ce dont vous êtes certain, c'est que le PLU et le lotisseur vous accordent le droit de faire une maison de 2 logements mais pas le droit de faire 2 maisons bien indépendantes même si elles se touchent."
NON LE MAIRE ne veux pas entendre parler de 2 logements!!!!!!!!!!!!!!!!
Pourtant j'ai l'accord pour faire une habitation PLURIfamiliale.
Merci pour votre aide seborga et espere avoir en plus l'avis d'emmanuel. |
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Posté - 07 juin 2009 : 21:34:40
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ben... j'imagine très bien votre projet en terme d'architecture... et ça ressemble vraiment trop à mon gout à deux maisons jumelées qu'on va séparer dès fin de la construction...
donc soit vous repartez en guerre contre le PLU, soit vous modifier l'architecture pour que ça ressemble plus à une construction unique "en copro". |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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remilestri
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Posté - 07 juin 2009 : 23:11:02
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ok pour votre seconde solution mais je ne sais comment le présenter en projet?
entrée commune avec après 2 entrées separées?
couloir d'entrée commun avec entrées privatives juste après? |
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Posté - 07 juin 2009 : 23:26:56
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Ă voir avec le maire, peut-ĂŞtre, ou mieux : le CAUE... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 08 juin 2009 : 08:46:52
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remilestri
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Posté - 08 juin 2009 : 20:00:09
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L'idée de laurent n'est peut etre pas mauvaise mais si je fais ca, le maire va grincer et j'ai pas envi d'etre en froid avec lui surtout après lui avoir menti.
Maintenant voila :
suite a la présentation de mon projet (en gros 2 maisons accolées) le lotisseur a aujourd'hui recu une lettre du maire lui indiquant son avis négatif concernant mon projet que j'ai présenté la semaine dernière.
juste avant de citer je repète 2 pts importants
-1/le reglt de lotissemt indique qu'on ne peut y implanter qu'une habitation unifamiliale.
-2/le cahier des ch indique que si le POS l'autorise (oui) et avec l'accord du lotisseur (je l'ai) on peut y implanter une habitation plurifamiliale.
Donc voila la lettre
"REMILESTRI vient de nous présenter son projet comprenant 2 logts. A lire le reglt de ce lotissemt il apparait dans son art 3 qu'il ne pt y etre implanter sur chacun des lots qu'une habitation.il nous semble que ce terme d'habitation recouvre en fait la notion de logement et que donc le projet de remilestri nous parait en contradiction avec cet art.
Certes le cahier des charges dans son art 3 prévoit la possibilité avec l'autorisation lu lotisseur de realiser une "habitation plurifamiliale sur une parcelle".
On peut s'interroger sur la notion d'habitation plurifamiliale.Sagit t'il d'une habitation comprenant plusieurs logements ou d'une habitation comprenant plusieurs familles?En toute hypothèse il nous parait que le reglt du lotissemt dt l'art visé ci-dessus s'impose à tous les acquéreurs de lot. Pour toutes ces raisons, il ne nous parait pas possible d'autoriser une habitation comprenant plusieurs logements."
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remilestri
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Posté - 08 juin 2009 : 21:35:34
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alors ???
quand meme c'est fout cette histoire????????
maison plurifamiliale autorisée a 2 conditions ci-dessous
1/Le pos l'autorise
2 /j'ai l'accord du lotisseur
et après tout ca on peut me refuser une habitation avec 2 logements???????????
j'ai compris le raisonnement de emmanuel (2 batis colés) ca fait deux habitations et non une. Mais si je depose une grande bastide avec au milieu une seule entrée. Après cette porte se trouvera alors 2 autres portes pour acceder aux logts a et b. Là , ca fait bien qu'une habitation.
ET................s'il le faut sur le permis je n'inscrit pas logt A et logt B mais bien Famille A et Famille B ou bien alors j'inscris sur l'ensemble du plan "maison plurifamiliale".
Merci de m'aider d'avantage |
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Posté - 08 juin 2009 : 21:55:54
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remilestri
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Posté - 16 juin 2009 : 20:05:48
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bonjour Ă tous
je continue mon histoire oĂą je m'en sors pas trop
aujourd'hui j'ai vu l'instructeur de la dde de ma commune et lui ai dis mon histoire de faire une habitation de 2 logements
-sur le reglt de lotissement art 3 il est marqué "il ne peut etre implanté sur chacun des lots qu'une habitation"et"le présent reglement s'applique et s'ajoute aux regles du pos"
-sur le cahier des charges est marqué "chaque parcelle est destinée à la construction d'une habitation uni familiale. La réalisation éventuelle d'une habitation pluri-familiale sur une parcelle dans la mesure ou le reglement et les règles du pos l'autoriseraient, est expressement soumise à l'autorisation préalable du lotisseur"
ALORS d'entrée il me dis que pour l'instruction il ne se servira pas du cahier des charges car ca c'est du civil.
Lui ce qui l'interesse, c'est juste le reglt du lotissement et les regles du pos.
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Posté - 16 juin 2009 : 20:15:23
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il a raison... mais alors il doit alors écarter la règle du règlement si elle est illégale...
vous ne faites qu'une habitation, pour deux familles  |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
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Posté - 16 juin 2009 : 20:21:08
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Si elle est illégale ? JE ne sais pas. Je vous ai juste marqué ce qu'il marqué sur ce reglt
si je vous suis , la regle du lotissement = "il ne peut etre implanté sur chacun des lots qu'une habitation"
ok donc je fais une habitation pour 2 familles. C'est ce que je veux faire depuis le debut mais le maire m'a dis qu'il ne veut pas entendre parler de 2 logements !!!!!!!!!!!
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Posté - 16 juin 2009 : 20:29:12
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alors il fallait qu'il rédige sa règle différemment, genre : "ne sont autorisées que les constructions unifamiliales à usage d'habitation, à raison d'une seule construction par unité foncière". |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
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Posté - 16 juin 2009 : 20:39:31
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1-/ donc vous me "conseillez" de deposer une habitation avec 2 logements ?
2-/et...j'ai bien compris que je ferai un seul bloc mais QUID pour les portes d'entrées !! est ce que je peux faire 2 portes d'entrées bien distinctes disons l'une à droite l'autre à gauche? |
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Posté - 16 juin 2009 : 20:47:21
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oui aux deux
et je rappelle que le R431-34 indique que le nombre de logements créés n'est indiqué qu'en vue de la collecte des informations statistiques... une telle indication ne sauriat donc justifier un rejet de PC |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
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Posté - 17 juin 2009 : 19:59:52
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re
je viens juste de repenser a un detail que m'a dit l'instructeur hier !
lorsque je lui ai parlé d'une habitation avec 2 logements ou pour 2 familles il m'a dit aussi qu'il fallait un pcvd.
Avait t'il bu ???
Ou je pense qu'il avait mal compris ce que je compte faire
ENSUITE REVENONS AU MAIRE que j'ai revu en lui disant que j'allais deposer sous peu
IL n'acceptera pas une habitation avec 2 logements
Il acceptera par contre une habitation pour 2 familles TANT que ca reste 1 seul logement(car il m'a dit que je pouvais mettre le nombre de familles que je veux dans l'habitation sans avoir le benefice d'avoir 2 logts)
!!!????!!!
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