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chenkak
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 Posté - 03 déc. 2010 : 22:33:44
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Il me semble qu'aucun texte législatif n'impose au syndic d'attendre que les appels de provision pour travaux importants (ascenseurs, terrasse, etc..) soient entièrement payés avant de lancer la commande.
Aussi, beaucoup de copropriétaires souhaitent payer les provisions fractionnées en fonction et au moment des échéances prévues par le prestataire. Par exemple : 50% à la commande, 30% un mois après le début des travaux, le solde à la réception de fin de travaux.
Le syndic (pro ou bénévole) a-t-il le droit de passer la commande et d'engager ces travaux importants en n'ayant encaissé des copropriétaires que 60 à 70% du montant de la commande, en se disant que les problèmes de paiement des charges sont rares dans cette copropriété?
Comment agissent la plupart des syndics dans ce domaine?
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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1
Posté - 03 déc. 2010 : 23:02:31
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La plupart, je ne sais pas, mais un "bon" syndic responsable ne passe pas un marché pour des travaux s'il ne dispose pas des fonds nécessaires à leur financement.
Le syndic qui passe contrat sans disposer des fonds nécessaires engage sa responsabilité !
"beaucoup de copropriétaires souhaitent payer les provisions fractionnées en fonction et au moment des échéances prévues par le prestataire."
Sans doute !!!
Sauf que ce n'est pas là un bon argument pour passer commande sans la totalité, ou la plus grande part des fonds nécessaires.
Les gros travaux importants ne se décident pas au dernier moment !
Ainsi qu'il a été débattu dans un autre sujet (*), ils doivent être largement anticipés, non seulement pour permettre une bonne élaboration et des négociations sérieuses avec les entreprises, mais surtout pour en assurer le financement, au besoin étagé.
Admettre de devoir payer des sommes importantes en 3 ou 4 mois c'est "folie" pour beaucoup de copropriétaires (**), c'est tendre la perche aux impayés.
(*) C'est ici, avec un lien sur un sujet similaire indiqué par Barnabé.
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8051
(**) bien qu'aucun de ceux qui savent d'avance qu'ils auront beaucoup de mal ne va protester, trouver hatif ce financement, afin de ne pas perdre la face aux yeux des autres : "je n'ai pas les moyens d'avancer autant en si peu de temps mais je ne peux pas l'annoncer publiquement"
Mais si vous faites un sondage écrit et anonyme, vous seriez très surpris du résultat !
Un CS responable sait cela et anticipe le financement de tels travaux. |
Édité par - Gédehem le 03 déc. 2010 23:22:43 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 04 déc. 2010 : 00:11:44
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Il me semble que le comportement du syndic dépende s'il y a compte séparé ou pas.
Beaucoup de copropriétaires raisonnent comme pour des travaux privatifs : ils croient qu'en ne payant pas eux-même au syndic le dernier appel de fonds travaux, les travaux seront mieux exécutés ou terminés en pensant que leur non-paiement est une pression sur l'entreprise.
Un syndic sans compte séparé va aller facilement dans le sens du poil de ces copropriétaires en proposant de n'appeler le dernier appel que vers la fin des travaux .. fin prévue ... PREVUE en AG. La majorité de l'AG ira facilement dans ce sens. Les gros travaux ayant généralement du retard, un tel syndic ne prend pas de risque à faire voter cette proposition.
Beaucoup de copropriétaires seront contents de leur syndic et se diront "on ne pourrait pas obtenir cela d'un syndic avec compte séparé". Le syndic compte bien sur ce raisonnement et continuer à obtenir la fameuse dispense.
Sans le compte séparé, le syndic va disposer de l'argent représentant 1,5 ou 2 fois le budget annuel pendant plus de 6 mois si le retard est normal et plus si affinités. Je connais un cas de retard où le syndic a pu percevoir des intérêts équivalant à 50% de ses honoraires annuels. Qui parle de risque financier pour le syndic ?
Avec un compte séparé et déjà des impayés sur les dépenses courantes, un syndic prendrait des risques à lancer des travaux sans avoir collecté 100% de leur coût. Je connais aussi de gros travaux avec compte séparé lancés avec moins de 50% et 2% d'impayés.
Avec un compte séparé, les fonds doivent être placés, bien sûr.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 04 déc. 2010 00:29:18 |
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Posté - 04 déc. 2010 : 07:14:10
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le problême dans les travaux c'est qu'ils sont financés par les provisions pour travaux et non par la gestion courante.
Que se passe t il si malgré cela l'un d'entre les copros ne paient pas ? le syndic fait arreter les travaux  , il peut toujours piocher dans une avance de trésorerie mais c'est limité...
Un syndic sérieux ne s'aventurerait pas là dedans.
L'argument du compte unique ou séparé ne tient pas, car même avec un compte unique il est fortement conseillé de placer cet argent avec interets au SDC et déblocage des fonds au fur et à mesure.
N'oublions pas aussi les complications en cas de vente .... sur les dates d'exigibilité des provisions. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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4
Posté - 04 déc. 2010 : 08:59:30
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rambouillet a écrit : citation: il est fortement conseillé de placer cet argent avec interets au SDC en théorie, oui, mais dans la pratique, le syndic qui veut exploiter les fonds du SDC sur le compte unique explique dans les AGs que la loi interdit ces placements ou que le fisc veut pouvoir imposer ces revenus financiers de chaque copropriétaire (usine à gaz de déclarations). Le système est bien verrouillé.
Cdlt. Louis92.
PS : certains demanderont où est le CS dans tout ça ? à finaliser le cahier des charges avec l'architecte, à obtenir des devis pour ces gros travaux conformes au cahier des charges, à convaincre telle entreprise de répondre à l'appel d'offres, et autres ... |
Édité par - Louis92 le 04 déc. 2010 09:04:41 |
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JB22
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5
Posté - 04 déc. 2010 : 09:22:20
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" bien qu'aucun de ceux qui savent d'avance qu'ils auront beaucoup de mal ne va protester, trouver hatif ce financement, afin de ne pas perdre la face aux yeux des autres : "je n'ai pas les moyens d'avancer autant en si peu de temps mais je ne peux pas l'annoncer publiquement"
Mais si vous faites un sondage écrit et anonyme, vous seriez très surpris du résultat ! "
Une solution, proposer la souscription d'un "emprunt collectif copropriété"...On evite par ce moyens les dispositions de l'article 33 de la loi pour les travaux dcidés à l'article 26. |
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GĂ©dehem
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6
Posté - 04 déc. 2010 : 13:31:57
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LA solution existe déjà : la réserve pour travaux futurs à 3 ans, qui n'est pas faite pour le plaisir de provisionner des fonds.
Elle devrait être rendue obligatoire, le provisionnement d'une telle réserve, permanente (nos amis du Quebec l'ont institutionalisé), provisions pour gros travaux qui existent toujours dans une copropriété, ravalement ou réfections toiture à 10, 15 ou 20 ans !
Les gros travaux, périodiques ou non, doivent être anticipés, no seulement pour éléborer le but à atteidre et préparer le chantier, mais aussi (surtout ?) pour en assurer le financement.
Faire des pirouettes comptables ou prendre certains copropriétaires à la gorge n'est pas la solution.
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Édité par - Gédehem le 04 déc. 2010 13:34:28 |
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chenkak
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7
 Posté - 04 déc. 2010 : 22:08:31
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En effet, Gédehem, l'obligation de constituer des réserves pour gros travaux paraît être une excellente solution à ce problème, mettant fin, ainsi, aux divers arguments néfastes (mais tentantes et désarmantes), de remettre à plus tard ses versements, poussant ainsi le syndic à prendre des risques pour la copropriété.
Il serait intéressant de savoir par quelle clause exacte le Québec aurait adopté cette obligation? Est-elle systématique, fixe, ou tient-elle compte de l'âge de l'immeuble?
Et savez-vous s'il y a des chances qu'une telle obligation soit "institutionalisée" aussi en France bientôt? |
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GĂ©dehem
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8
Posté - 06 déc. 2010 : 16:23:51
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C'est institutionalisé par la loi (leur code civil) pour ce qui concerne les copropriétés.
Ils appellent cela "Fonds de prévoyance", destinée à financer les travaux d'entretien courant répétitif (façades, toiture !  ), provisions obligatoires avec celles du BP, égales à 5% du budget total ....
Extrait (je ne sais plus d'oĂą !) :
"le fonds de prévoyance est constitué d’un certain pourcentage des sommes perçues à même les charges communes; ces sommes sont accumulées en vue du remplacement ou de la réparation d’éléments majeurs de l’immeuble tels les ouvrages de maçonnerie, la toiture, les ouvertures (fenêtres, portes, etc., le cas échéant), les balcons, les ouvrages structuraux et de tout autre élément mécanique (chauffage, piscine, distribution électrique, plomberie, interphone, etc.) desservant les parties communes et, dans certaines limites, les parties privatives.
Le Code civil du Québec (art. 1071 C.c.Q) impose au Syndicat l’obligation de constituer un fonds de prévoyance distinct du fonds d’administration générale dans lequel sont déposées et investies par le gestionnaire de l’immeuble, les sommes perçues des copropriétaires, dans des placements présumés sûrs (art. 1339 C.c.Q), encaissables dans les 30 jours du dépôt ou pour un terme plus long, si le dépôt est pleinement garanti par la Régie de l’assurance dépôts du Québec (art. 1341 C.c.Q)."
Nos cousins du Quebec ont en gros copié la loi de 65 pour ce qui concerne le statut de leurs copropriétés, en allant plus loin, ce que nous n'avons pas su faire étant du "vieux continent" toujours en retard de 3 guerres .....
PS : certains vont dire "Encore des charges !!!!"
C'est qu'ils auront oublié qu'être propriétaire a un coût, et qu'il faut donc en avoir les moyens, qu'on soit dans du collectif comme dans l'individuel ! |
Édité par - Gédehem le 06 déc. 2010 16:29:56 |
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chenkak
Contributeur senior
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9
Posté - 06 déc. 2010 : 19:29:09
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"Encore des charges !" Non, puisque ces travaux, il faudra bien les faire, et donc les payer.
Une loi, comme au Quebec, permettrait simplement d'Ă©viter les discussions insistantes en faveur du paiement juste avant le paiement du prestataire.
Ces copropriétaires écartent, bien sûr, l'hypothèse proscrite, car "pessimiste", qu'un ou plusieurs d'entre eux puissent être défaillants le moment venu, avec des conséquences fâcheuses pour le syndic, pour la copropriété et bien sûr pour le prestataire.
Une autre solution, ou solution complémentaire, serait que le législateur interdise aux syndics de passer commande de travaux tant qu'ils n'ont pas encaissé au moins 90% du montant budgété. |
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GĂ©dehem
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10
Posté - 06 déc. 2010 : 21:07:40
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"Une loi, comme au Quebec, permettrait simplement d'Ă©viter les discussions insistantes en faveur du paiement juste avant le paiement du prestataire. "
Sans doute un texte de plus ! (*)
Mais l'esprit existe déja par la création de ce fonds de réserve pour travaux à 3 ans, travaux futurs non encore décidés, réserve renouvelable en permanence.
C'est donc plus la volonté des copropriétaires, poussés par un CS responsable, conscient des enjeux, que la question devrait être réglée.
Car il ne fait pas perdre de vue que ces gros travaux périodiques s'anticipent d' 1, 2 voire 3 ans, qu'ils ne doivent pas sortir du chapeau un matin au réveil 6 mois avant l'AG.
C'est à partir de cette réalité pratique, évidente, que le provisionnement d'un fonds spécifique lui aussi anticipé montre toute sa pertinence.
(*) : je crois me souvenir que JPM et d'autres travaillent sur une telle proposition destinée à compléter la loi de 65.
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challand
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11
Posté - 06 déc. 2010 : 22:04:58
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citation: Initialement posté par GédehemC'est institutionalisé par la loi (leur code civil) pour ce qui concerne les copropriétés. Ils appellent cela "Fonds de prévoyance", destinée à financer les travaux d'entretien courant répétitif (façades, toiture ! ), provisions obligatoires avec celles du BP, égales à 5% du budget total ....
Eh bien nos voisins suisses ont le même mécanisme qui s'appelle fond de rénovation.
Il y versent, en principe, c'est à dire si la copro est sérieuse, de 10 à 15% des charges.
Cette réserve est permanente et rapporte intérêts sur un livret, même si les intérêts sont négligeables. Il est aussi possible de l'investir dans un bien immobilier, utilisé pour loger un concierge en l'absence de logemnt prévu à l'origine pour celui-ci!
Cela complique la comptabilité pour le néophite qui ne voit pas l'argent sur les comptes de banque! |
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GĂ©dehem
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12
Posté - 06 déc. 2010 : 22:39:42
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La Suisse ? C'est oĂą, la Suisse .... ?
Ah, oui, le coffre-fort ........ 
Je comprend alors le pourquoi des 15% plutot que les 5% du Quebec, si on ne les voit pas dans la banque .....(hé hé ....  ) |
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chenkak
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Posté - 10 déc. 2010 : 22:51:49
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10 à 15% peut paraître beaucoup trop lorsque l'immeuble a moins de 10 ou 15 ans, mais c'est loin d'être suffisant lorsqu'il a plus de 30 ans.
Aussi, toute obligation de constituer une réserve pour travaux devrait tenir compte de l'âge de l'immeuble, tout en rappelant que les frais réels peuvent parfois dépasser la réserve constituée. |
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GĂ©dehem
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14
Posté - 11 déc. 2010 : 12:17:03
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C'est tout le travail du CS et du syndic que d'Ă©laborer ces budgets qui sont en fait "amortissements/inverstissements".
Ceci étant, un bâtimenr régulièrement intretenu, en particulier par un ravalement des façades tous les 10 ans, 12 ai plus, ainsi que l'entretien/réfection toiture dans le même délai, est gage d'un bon viellissement, qui en fait n'existe presque pas.
C'est la grosse erreur que de contester ces entretiens périodiques !
Il est Ă©vident que ceux qui estiment qu'un ravalement tous les 20 ans ou 25 ans est suffisant se trompent : il sera de plus en plus couteux d'entretenir le vieillissement d'un immeuble dans ces conditions.
Sans parler de dévalorisation du bien privatif dans un bâtiment défraichi, même s'il est en sécurité  pour le gros œuvre. ( ce qui reste à démontrer ....)
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challand
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Posté - 11 déc. 2010 : 20:44:07
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chenkak
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Posté - 11 déc. 2010 : 22:09:26
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A l'assemblée générale, la logique et le bon sens se désorientent complètement lorsqu'il s'agit de voter pour des travaux coûteux, surtout par temps de crise...
Inutile de plaider pour la bonne cause commune; chacun a ses priorités personnelles, alors pour la majorité des copropriétaires les gros travaux peuvent attendre, surtout s'il n'y a pas de catastrophe en cours!
C'est comme ça! Hélas, Gédehem, les bonnes paroles n'y changent rien.
Seul le législateur pourrait imposer la constitution d'une réserve obligatoire pour travaux futurs, et imposer aussi aux syndics de n'engager des travaux conséquents qu'après encaissement d'au moins 90% des appels concernés. |
Édité par - chenkak le 11 déc. 2010 22:12:30 |
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GĂ©dehem
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17
Posté - 12 déc. 2010 : 15:22:02
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Vous avez peut-ĂŞtre raison ...
Est-ce pour cela qu'il a fallu légiférer pour mettre en place le controle technique pour les automobiles, pour ne plus voir de poubelles ambulantes à 2 ou 4 poignées ?
Sauf qu'un immeuble qui devient vétuste avec un toit qui fuit et des façades lépreuses n'a jamais causé la mort de l'habitant de l'immeuble en face !
Si les copropriétaires n'ont pas conscience qu'en entretenant bien leur immeuble, leur bien privatif de 100.000, 150.000, 200.000, 300.000 € et plus ne peut que se valoriser !!!!
Le même dans un bâtiment pas entretenue, vétuste, lépreux, des entrées délabrées, bref, un immeuble pas entretenue, qui en veut ???
Même pour une location on sait ce qu'il en est : c'est tiré vers le bas ...
Si majoritairement ils n'entretiennent pas, ils ne portent tort qu'Ă eux-mĂŞmes ! |
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malin
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Posté - 12 déc. 2010 : 17:16:06
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citation de gédddehem (pardon j'avais le hoquet (guy)) ;
"..Si majoritairement ils n'entretiennent pas, ils ne portent tort qu'Ă eux-mĂŞmes !.."
que nenni, ils s'en foutent et ne portent tort qu'aux autres, la fameuse minorité |
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chenkak
Contributeur senior
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19
Posté - 12 déc. 2010 : 17:27:46
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Gédehem, vous donnez pour exemple le contrôle technique des automobiles. Mais il y a aussi tous les exemples qui concernent directement les copropriétés.
Aurait-on fait tous les contrôles techniques et travaux d'ascenseurs si le législateur ne les avaient pas imposés?
Les copropriétaires, dans leur majorités, auraient dit "attendons, rien ne presse, notre ascenseur fonctionne assez bien, etc....".
Sans parler de tous les autres contrôles techniques que le législateur nous a imposés depuis quelques années!
La plupart des copropriétaires auraient dit "c'est sans doute important, mais ça peut attendre; j'ai d'autres priorités en ce moment". |
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GĂ©dehem
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20
Posté - 12 déc. 2010 : 18:46:28
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Comme pour le controe technique des véhicules, il ne faut pas mettre sur le même plan des impératifs liés à la sécurité des personnes dans nos immeubles d'habitation (indistinctement habitants, locataires ou propriétaires, visiteurs, amis, employés, etc ....) et ceux liés à la préservation et/ou à l'entretien d'un patrimoine immobilier !
Ne pas repeindre la façade durant 30 ans n'a jamais tué personne : aucun impératif de sécurité !
En revanche, ne pas repeindre la façade durant 30 ans la rendant lépreuse et/ou non étanche, dévalorise le patrimoine immobilier.
Que votre véhicule réponde à des critères de sécurité, c'est imposé. Qu'il faille le repeindre en entier et que la moquette intérieur ainsi que les sièges soient tout rapés, c'est votre affaire .... de bon sens personnel !!!
Certes, la question se pose lorsqu'il s'agit de "bon sens" collectif !.
Il est vrai qu'ici comme ailleurs, le "bon sens" .......
Je vous invite à lire cet article d'UI sur les causes d'impayés !
http://www.universimmo.com/actu/uni...cle_Code=600
Il est évident qu'à poursuivre cette folle pratique de décider de travaux qui devront être financés en quelques mois, en 2 ou 3 provisions, est une aberration !!!
Le copropriétaire qui, avec ses provisions pour charges courantes, provisionne aussi un "fonds réserve travaux" permanent n'aura pas le réflexe de refuser les travaux, non parce qu'il n'en veut pas, mais parce qu'il sont déja en grande partie financés.
Autrement dit, avec ce financement permanent il n'y a pas ou à la marge d'argument pour s'opposer au travaux sur un prétexte d'impossibilité ou de difficulté de financement.
Ne pas oublier non plus les "moutons de Panurge", qui votent les travaux alors qu'ils savent ne pas pouvoir les financer sur une très courte période.. ..cause d'impayés .: il faut savoir les protéger d'eux-mêmes ...!
Enfin, que ces travaux d'entretien périodique soient financés en 3 mois ou par un fonds spécifiques permanent, il ne faut pas ignorer une constante : être propriétaire impose d'avoir les moyens de ce statut.
***Modération UI : correction du lien*** |
Édité par - Gédehem le 12 déc. 2010 21:50:12 |
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