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brigz
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 Posté - 07 déc. 2010 : 20:22:04
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Bonjour
A l'occasion d'une fuite dans une canalisation privative encastrée dans la dalle, le syndic fait une déclaration à l'assurance, fait réparer la fuite et fait remettre en l'état le sol. Puis, pour éviter que de nouvelles fuites se reproduisent suite à la vétusté des canalisations (+de 40 ans), le syndic fait remplacer en apparent toutes les tuyauteries individuelles de l'installation de chauffage individuel et paie les travaux avec l'argent de la copropriété. Le copropriétaire refuse de payer le solde non remboursé par les assureurs (+de 6000 euros). A aucune assemblée il n'a été question de ces travaux.
Ma question est précise : le syndic avait-t-il le droit de payer les factures de ces travaux avec l'argent de la copropriété ? Que dit la loi à ce sujet ?
Un grand merci pour votre réponse.
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Gédehem
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Posté - 07 déc. 2010 : 22:09:47
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la "loi" dit que le syndicat n'a compétence QUE sur les choses communes à tous les copropriiétaires, choses communes dont le syndicat est le gardien.
Les fonds provisionnés par les copropriétaires sont destinés à cela !
S'agissant de travaux privatifs, il doit en faire son affaire personnelle avec le copropriétaire dont il s'agit : affaire privée qui ne concerne en rien le syndicat... et ses fonds.
Le problème ici est cette plaie de convention "CIDRE" ou CIDE-COP, dont on ne dira jamais assez tout le mal pour les syndicats, lorsqu'il s'agit de dégats privatifs qui ne concernent en rien la copropriété.
Ici c'est au copropriétaire subissant des dégats de se débrouiller, éventuellement avec son voisin du dessous ou du dessus.
Le syndicat est totalement étranger aux baignoires qui débordent ou aux canalisation privatives qui fuient.
Sauf que cette $$ %$$ ** de CIDE-COP attire les syndics, qui n'hésitent pas à faire des déclarations intempestives au nom du syndicat alors qu'il est tiers au litige !
Résultat : c'est le syndicat qui se retrouve à payer, avec une augmentation de la sinistralité pour lui bienqu'il n'y soit pour rien, et des copropriétaires qui, comme ici, refusent de payer, le syndic n'ayant aucun moyen pour l'obliger.
Jusqu'Ã quand les syndicats vont-ils supporter les petits arrangements entre assureurs qui n'ont pour buts que de les arranger eux, pas les syndicats. |
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brigz
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 2
Posté - 11 déc. 2010 : 21:09:30
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Merci pour votre analyse... Voila près d'un an que je "lutte" contre le syndic en vain.
J'ai parfois envie de porter plainte
-pour abus de Confiance et de Pouvoir (le fait d'utiliser les fonds de la copropriété pour des travaux privatifs et ce, à notre insu),
- et pour abus de faiblesse puisque sur 8 copropriétaires, 7 ont entre 75 et 85 ans et n'ont aucune envie de se battre !
Mais cela servira-t-il à quelque chose ?
Encore merci pour votre aide sur ce site. |
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G.G
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Posté - 11 déc. 2010 : 23:03:36
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ATTENTION !!!
Prenez le temps de lire votre RDC !
Les canalisations dans les dalles sont classées parties communes. Si le RDC les classe ainsi, il appartenait à votre syndic de prendre des mesures urgentes pour faire cesser tous troubles de jouissance.
Dés lors il importait qu'il convoque une A.G en urgence afin de faire ratifier ses décisions.
Dans le cas inverse, comme il vous a été relaté, le syndic n'a aucun droit dans le privatif et de toute évidence, il doit faire ratifier les mesures prises sans quoi, il peut faire une déclaration en RCP pour ses graves lacunes |
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brigz
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4
Posté - 15 déc. 2010 : 11:06:55
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Bonjour,
Le RDC est clair à ce sujet, il s'agit bien de canalisations privatives et il n'y a pas eu d'A.G. exceptionnelle et il n'a jamais été question du problème à l'A.G. annuelle.
Y-a-t-il un TEXTE que je pourrai opposer au syndic, indiquant clairement que le syndic n'a pas à financer des travaux à caractère privatif avec les fonds de la copropriété, encore moins de prendre des honoraires sur ces mêmes fonds pour gérer ce problème ?
Merci... |
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Gédehem
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5
Posté - 15 déc. 2010 : 11:46:55
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Oui  : la loi de 65 et son décret de 67, ainsi que votre RDC !
La mission du syndic est précisée L.art.18, mission limitée à la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes qui sont dans l'objet d'un syndicat tel que défini L.art.14.
Hors des choses communes le syndic agit dans le cadre de prestations privatives dont il doit faire son affaire personnelle avec ceux qui le lui demande.
C'est ici à l'AG du syndicat, après "avis" dans ce sens du CS, de rejeter l'imputation de prestations privatives dans les comptes du syndicat, syndicat qui n'a compétence QUE sur ce qui est indistinctement le "commun".
Il serait pertinent que le CS rédide une note d'information à diffuser aux copropriétaires avant l'AG rappelant ce point, non sans notifier (LRAR) au syndic un rappel sur l'abus de l'imputation au syndicat de dépenses pour travaux et honoraires privatifs.
Le syndic mandataire du syndicat (et non des copropriétaires pris individuellement) agit à titre personnel et non es-qualité dans les prestations privatives qu'il peut être amené à accepter.
PS : il peut y avoir des travaux 'communs' rendus nécessaires dans ce cas de fuite. Le copropriétaire concerné a t-il fait une DDE à son assureur ? Si des fonds sont "avancés par le syndicat, ils sont ensuite imputés à ce copropriétaire. |
Édité par - Gédehem le 15 déc. 2010 11:54:53 |
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brigz
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6
Posté - 17 déc. 2010 : 14:18:52
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Merci Gédehem pour ces précisions. Le syndic a depuis la dernière A.G. imputé les travaux sur le compte du copropriétaire qui refuse de payer. Notre trésorerie en est fortement affectée puisque l'an dernier nous avons fonctionné à découvert (nombreux agios), puis nous avons interdit le découvert bancaire lors de l'A.G. Actuellement, tous les fonds versés pour la mise aux normes de l'ascenseur (2010 et 2013) sont utilisés pour combler le trou et financer les charges courantes. L'ascenseur n'est pas aux normes, les travaux ont été commandés (sans versement d'acompte)...
Nous sommes une toute petite copropriété.
Que puis-je faire pour que le syndic réapprovisionne notre compte ? Référé ? Courrier à son assureur en responsabilité civile ?
Merci d'avance pour votre réponse et bon week-end. |
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malin
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 Posté - 17 déc. 2010 : 15:31:59
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Action en recouvrement contre le Copropriétaire, mais bémol est ce que le syndic a été assez formaliste ??? là est la question. Un dossier comme celui là je n'aimerai pas l'avoir. |
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BANZAI
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Posté - 17 déc. 2010 : 17:15:42
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citation: Initialement posté par brigz
Que puis-je faire pour que le syndic réapprovisionne notre compte ?
un syndic ne réapprovisionne pas un compte!
il agit contre les copropriétaires débiteurs
et si necessaire il fait voter en AG un fonds de prévoyance |
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Gédehem
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9
Posté - 17 déc. 2010 : 18:00:50
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Malin soulève le gros lièvre : comment justifier d'une créance sur ce copropriétaire ????
Dans la mesure où ce syndic a engagé des travaux au nom du syndicat , ce sont des travaux "syndicat" à répartir entre tous.
N'ayant passé aucune convention avec ce copropriétaire, pour engager en son nom ces travaux, mais surtout pour recouvrer les fonds "privatifs" nécessaires, il n'a aucun titre à opposer pour justifier sa demande, y compris devant un juge.
On peut relever au passage qu'il a sans aucun doute passé commande de travaux sans avoir le budget correspondant voté par une AG !
On ne dira jamais assez le piège pour le syndicat que sont ces travaux privatifs engagés par le syndic agissant hors de son mandat sans aucune garantie, sans une convention de prestation privative avec ce (ou ces) copropriétaire, le syndic (et donc le syndicat) étant alors privé de tout moyen de pression sur ce copropriétaire qui refuse de payer quoi que ce soit !
C'est sans doute le cas ici, hélas pour ce syndicat : une action en recouvrement est certainement vouée à l'échec !
Ne reste plus à l'AG que de "sanctionner" le syndic imprudent en lui faisant personnellement supporter ces sommes indument imputées au syndicat (refus d'approbation par l'AG). Qu'il s'en débrouille avec son assureur RCP. |
Édité par - Gédehem le 17 déc. 2010 18:12:03 |
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brigz
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Posté - 18 déc. 2010 : 19:14:10
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Nous avons sanctionné le syndic lors de la dernière A.G. en août dernier :
"le point est fait en séance sur le sinistre B. Le syndic a pris en charge dans le cadre de sa gestion un sinistre qui était du ressort de M.B. à titre strictement privatif. les copropriétaires déplorent cette gestion et souhaitent que le point définitif soit fait avec M.B. sans aucune conséquence pour le syndicat des copropriétaires et que le Cabinet XY assume les conséquences de cette erreur le cas échéant."
Depuis août rien n'a bougé. Malgré ce qui est écrit dans le P.V., le syndic dit qu'il n'a commis aucune erreur et qu'il n'est pas question de faire intervenir son assurance...
On tourne en rond...
Merci pour votre aide ! |
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Gédehem
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Posté - 19 déc. 2010 : 10:47:38
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Rien ne bouge parce que votre AG n'a rien décidé, n'a rien sanctionné, contrairement à ce que vous (vous collectif/syndicat) pouvez penser !!!
Relisez la résolution adoptée :
"le point est fait en séance sur le sinistre B. Le syndic a pris en charge dans le cadre de sa gestion un sinistre qui était du ressort de M.B. à titre strictement privatif. les copropriétaires déplorent cette gestion et souhaitent que le point définitif soit fait avec M.B. sans aucune conséquence pour le syndicat des copropriétaires et que le Cabinet XY assume les conséquences de cette erreur le cas échéant."
Où est la "sanction" ???
"Syndic ... dans le cadre de sa gestion " :
NON : prestation privative hors du cadre du mandat donné par le syndicat.
"Les copropriétares "déplorent" ...." souhaitent" ... "le cas échéant" ..".
RIEN ici qui oblige le syndic et son assureur RCP.
A part amuser la galerie en croyant se faire plaisir par des souhaits, où est la décision ayant des effets juridiques opposables, la sanction couperet ???
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"Le point est fait en séance sur le sinistre B. L'AG refuse la prise en charge d'un litige privatif que le syndic à réglé dans le cadre d'une prestation privative hors de sa délégation de pouvoir(*). L'AG rejette la prise en charge de travaux privatifs pour un montant de ........ € dont le syndic fera son affaire personnelle (**), éventuellement avec M. B ou son assureur RCP."
J'ose espérer que vous notez la différence ......
(*) rejet d'un "quitus" spécifique pour cet acte du syndic.
(**) refus d'approbation d'une dépense du syndicat.
PS : si en plus vous avez voté un quitus général, personne ne tourne en rond : votre syndicat devra assumer ces dépenses privatives. |
Édité par - Gédehem le 19 déc. 2010 10:58:40 |
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brigz
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Posté - 20 déc. 2010 : 18:25:00
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Eh oui, le syndic et très habile et j'ai bien noté vos remarques et la différence...
Le quitus n'a pas été donné, il ne faisait pas partie de l'ordre du jour... Quand nous avons proposé de refuser le quitus, le syndic nous a bien fait remarqué qu'il n'était pas à l'ordre du jour... Est-ce encore une entourloupe de la part du syndic ?
Merci... |
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Gédehem
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Posté - 20 déc. 2010 : 18:43:56
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Pour un quitus général, non, pas de roublardise du syndic : le vote du "quitus" n'étant pas prévu à l'ODJ il n'a pas été donné. Le syndic n'est donc pas "quitte" de ses actes de gestion, n'en est pas dégagé.
Sur le fond, tous les syndics sont en général très habiles ....
Aux copropriétaires de ne pas se laisser rouler dans la farine lors de la rédaction des résolutions.
Il est évident que les rédacteurs de la résolution adoptée en 08.2010 par votre AG sont passés à coté du but poursuivi .... 
Ici, le CS aurait du être particulièrement vigilant en regardant les choses de très près !! 
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Édité par - Gédehem le 20 déc. 2010 18:45:55 |
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malin
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Posté - 20 déc. 2010 : 21:25:15
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Gédehem, aussi bien vous que moi sommes persuadés que cette Copropriété est dans un cul de sac, la seule issue puisque le Syndic ne prendra pas le bâton pour se faire battre est de lui demander en RAR, sa responsabilité étant engagée s'il ne rembourse pas le Syndicat des Copropriétaires, déjà dans une situation de trésorerie précaire liée à une dépense d'environ 6000 euros représentant x % du budget non répartis en l'absence d'approbation de cette dépense par l'assemblée, de déclarer ce sinistre à sa RCP, faute de quoi il se verra condamnée à la première action engagée par l'un des membres du Syndicat.
Il faudrait que brigz complète le % que représente les 6000 € par rapport au budget afin que la situation soit plus "parlante"
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Gédehem
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15
Posté - 20 déc. 2010 : 21:58:28
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Je partage votre sentiment à partir de ce qui est exposé.
brigz parle de "nombreux aggios", de l'interdiction de "découvert bancaire" ... : compte séparé au nom du syndicat ??? 
Des fonds ont été versés pour les travaux ascenseurs. Ils sont utilisés pour "combler le trou", ce qui laisse entendre qu'il est profond, un vrai gouffre !
S'y ajoure ces 6000 €, qui feraient que ce syndicat serait en quasi cessation de paiement....??
Il semblerait donc que le fond du problème n'est pas cette histoire de travaux privatifs mal gérée par le syndic, mais un dysfonctionnement total de ce syndicat, actuellement dans une situation financière catastrophique, certainement pas due principalement à cette fuite d'eau ...
Heureusement qu'ils ont une petite porte restée ouverte : ils n'ont pas donné quitus ..... 
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Édité par - Gédehem le 20 déc. 2010 22:01:17 |
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brigz
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Posté - 21 déc. 2010 : 09:52:22
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Bonjour Gédehem et Malin,
J'ai vérifié, nous avons bien un compte bancaire séparé. Notre budget 2010/2011 s'élève à 12490 euros (charges communes générales, ascenseur, eau froide, charges parts égales). Petite copropriété de 8 lots, sans gardien, sans espaces verts, chauffage individuel.
Avant l'A.G. d'août 2010, j'ai réussi à faire basculer sur le compte du copropriétaire concerné par le sinistre, les sommes qui avaient été imputées sur un compte de charges de la copropriété ainsi que les honoraires que continue à prendre le syndic pour gérer ce problème.
7 copropriétaires sur 8 (je fais l'exception) sont octogénaires ou nonagénaires. Ils ne veulent pas entendre parler de problème et cela est une gêne dans mon action. C'est là que je trouve qu'il y a abus de faiblesse de la part du syndic. |
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malin
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Posté - 21 déc. 2010 : 11:42:49
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Brigz, votre situation est plus qu'inquiétante du fait de l'affectation de 48,03 %, de votre budget au Copropriétaire concerné pas les travaux d'ordre privatif, vous fait basculer dans le cas de l'article 29-1A et 29-1, sauf que pour l'article 29-1A les sommes ne sont pas exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2.
Si les autres Copropriétaires ne sentent pas concerner pourquoi devriez-vous l'être ??
Comme nous vous le recommandons gédehem et moi, le quitus n'ayant pas été donné et la responsabilité du Syndic étant engagée, prendre position, dans un premier temps, en les termes employés dans nos posts du 20 décembre et faire copie à la caisse de garantie et fédération (si il est fédéré) de votre correspondance. |
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JPM
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Posté - 21 déc. 2010 : 11:46:26
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Il manque des éléments d'information dans ce sujet.
Le syndic a fait exécuter des travaux importants dans cet appartement.
Il a donc eu libre accès pendant un certain temps.
Dans quelles conditions de fait tout cela a-t-il pu être réalisé. N'était-il pas par ailleurs le gestionnaire locatif de l'appartement ? Dans ce cas, la question se poserait différemment et sortirait du domaine de la copropriété.
Autre aspect : le syndic a peut-être été imprudent. A fortiori en utilisant les fonds syndicaux !!!
Mais il semble avoir fait effectuer des travaux nécessaires et opportuns. Remplacer des canalisations anciennes encastrées par des canalisations neuves en apparent, c'est ce qui est habituellement conseillé et réalisé. Pour les besoins de la discussion, admettons que le coût est normal et la qualité des travaux correcte.
Une solution juridique peut être la notion de gestion d'affaires. Mais ici encore il fut connaître les tenants et aboutissants de l'affaire car la gestion d'affaires est soumise à des conditions strictes.
Quelques informations complémentaires seraient nécessaires.
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JB22
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Posté - 21 déc. 2010 : 12:04:23
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"faire copie à la caisse de garantie et fédération (si il est fédéré)"
Ne pas se faire d'illusions sur ce point: "Les loups ne se mangent pas entre-eux" ils ne bougeront pas, aux oubliettes...
J' attends les conseils de "malin" sur ce point ? |
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malin
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Posté - 21 déc. 2010 : 12:59:51
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JB22, la démarche que je préconise est faite uniquement afin qu'il n'en ignore les tenants et aboutissants. Lors des contrôles ce sont des dossiers qui sont suivis par eux comme risque potentiel. le fait de répercuter des dossiers comme celui présenté par brigz et susceptible d'engager la responsabilité professionnelle d'un de leur membre ne passe pas inaperçu. Je l'avoue ne pas être très optimiste si le débat n'est pas élevé jusqu'aux tribunaux.
JPM avez vous lu les faits énoncés par brigz dont rappel "remplacer en apparent toutes les tuyauteries individuelles de l'installation de chauffage individuel" pas de partie commune donc pas de Syndicat des Copropriétaires concerné. Si le cabinet de gestion en charge de la Copro était gestionnaire je ne comprends pas pourquoi le syndicat des Copropriétaires aurait du payer pour une installation privative. Double méconnaissance, éventuelle, de ce gestionnaire en matière de gestion locative et Copropriété ! |
Édité par - malin le 21 déc. 2010 13:02:07 |
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