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JB22
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 Posté - 21 déc. 2010 : 14:05:30
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Malin, je vous remercie de votre réponse, de votre objectivité et franchise.
Je retiens que la fédération de syndic ne s'intéresse qu'à ce qui est :"susceptible d'engager la responsabilité professionnelle d'un de leur membre " est non pas à la résolution des différents entre syndicat, copropriétaires et syndics.
"Je l'avoue ne pas être très optimiste si le débat n'est pas élevé jusqu'aux tribunaux."
Toujours la solution extrème et coûteuse.
Voila qui conforte la position de certaines associations de copropriétaires, dont l' ARC (!), demandant la création d'une instance paritaire pour examiner et traiter les litiges...
En fait, le résultat d'une intervention auprès de la Fédération Nationale se limite par cette dernière à vous inciter à vous adresser à la Fédération Régionale, laquelle se limite à vous adresser un "questionnaire", après, c'est sans suite, la force d'inertie.
Qui avez-vous comme interlocuteur là la Fédération Régionale, votre syndic ou un de ces copains... |
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JPM
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 22
Posté - 21 déc. 2010 : 14:30:37
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Pour Malin : J'ai bien lu puisqu'en j'en parle.
Bien d'accord aussi pour l'emploi des fonds syndicaux.
Mais il reste que l'affaire est surprenante et qu'il faudrait connaître toute l'histoire, ne serait-ce que pour savoir comment déterminer la manière d'agir. Il faut plusieurs jours pour remplacer un grand bout de circuit de chauffage et il fut avoir les clés pour entrer.
Il faut aussi savoir comment le syndic a passé les dépenses dans la comptabilité et les charges : au débit personnel du copropriétaire concerné pour l'intégralité ??
Pour la saisine du garant financier lorsqu'il y a des problèmes autres que la représentation des fonds syndicaux, il faut casser une fois pour toutes ce canard boiteux qui a coûté cher à quelques copropriétaires qui avaient poussé le bouchon un peu loin dans leurs lettres : ******, voleur, bandit et autres amabilités.
J'ai connu un cas dans lequel le garant était le banquier. 2000 francs de dommages et intérêts, 500 francs art. 700. C'était avant l'euro.
En général ces lettres finissent dans la corbeille.
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Gédehem
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23
Posté - 21 déc. 2010 : 14:32:04
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"Voila qui conforte la position de certaines associations de copropriétaires, dont l' ARC (!), demandant la création d'une instance paritaire pour examiner et traiter les litiges..."
 ...Cela a déja existé, .... instance bidon qui n'est faite que pour justifier le bon vouloir de le "profession" !
Pourquoi ?
Parce que comme toute instance de conciliation, et comme le nom l'indique, elle est dépourvue de tout pouvoir coércitif : comment "sanctionner" qui que ce soit ???
Examiner un litige, c'est bien !
Le traiter c'est parfait !
Mais pour quel autre résultat s'il n'y a pas "sanction" ??
Dans notre organisation judiciaire, QUI a pouvoir de juger et sanctionner ???
Quid de la position de l'assureur RCP sur une simple "recommandation" d'une "commission paritaire" ??? |
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malin
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24
 Posté - 21 déc. 2010 : 14:37:54
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JB22, Le syndic pensant bien faire en évitant de se mettre à dos un copropriétaire insistant a cédé à ses demandes alors qu'il aurait du "botter en touche". De plus les assureurs des Copropriétaires comme on l'indique dans plusieurs sujets (voir notre ami Luc standon) ont tendance à reporter la charge de la recherche et de la réparation sur le Syndicat des Copropriétaires, et qui est entendu ; l'assureur bien entendu et le Syndic doit se débattre avec son Copropriétaire qui ne veut rien entendre (et surtout rien payer).
En finalité le "dindon de la farce" est le syndic qui voit sa responsabilité engagée parce qu'il ne s'est pas "bordé" en prenant position vis à vis de son Copropriétaire et son assureur en RAR quant à l'éventuelle responsabilité du Syndicat des Copropriétaires en la matière et le recours contre le propriétaire pour des travaux relevant de l'entretien privatif.
Un sujet qui me tient à cœur, pour lequel je me bats au quotidien, tout en impliquant experts et assureurs et en les mettant au pied du mur au risque de se faire assigner (c'est ce que j'ai proposé à titre personnel lorsque l'on a voulu me faire plier sous la contrainte).
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Gédehem
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Posté - 21 déc. 2010 : 15:01:56
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Le syndic, ou du moins le "professionel de la gestion immobilière" sera "bordé" pour ces travaux privatifs (traiés collectivement ou non) lorsqu'il aura l'idée d'agir dans le cadre d'une "convention de services", qui engagera les parties (je pense aux fonds nécessaires) et décrira très exactement l'objet des prestations ...et la responsabilité des uns et des autres.
La difficulté sans doute, à régler avec l'assureur RCP du syndic : sa couverture.
Car, pour ses prestations privatives, le syndic n'agit pas "es-qualité" !!!
Il est hors de sa délégation de pouvoir donnée par le syndicat. Il est mandataire du syndicat, pas des copropriétaires pris individuellement.
Le syndic mandataire du syndicat ne peut agir QUE pour les choses communes tel qu'en décide l'AG. Hors des choses communes, ici pour des prestations privatives, on est hors de compétence et syndicat et du syndic es-qualité.
D'où le danger de ces prestations privatives, pour tous, syndicat comme syndic.
L'établissement d'une "convention de services" avec un ou des copropriétaires (1 par personne) est une sécurité qui me semble incontournable. |
Édité par - Gédehem le 21 déc. 2010 15:03:32 |
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JPM
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26
Posté - 21 déc. 2010 : 15:17:11
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Les relations avec les assureurs ne sont pas toujours satisfaisantes. Il faut néanmoins noter que, comme pour le règlement de copropriété, nombre de syndics et de copropriétaires ne prennent pas la peine de lire les polices d'assurance en place et pas même les projets soumis lors d'une mise en concurrence.
D'ou des doublons fréquents (entre police du syndicat et police personnelle) mais aussi des insuffisances de garantie quand une proposition est " moins chère " que les autres.
Le document ci-dessous est de 2007
http://www.jpm-copro.com/Comparatif...ssurance.htm
Après publication, il a fait l'objet d'une bonne dizaine de modifications suite à des interventions de syndics ou assureurs. Il pourrait surement être améliorer.
Certains postes ne concernent pas les petits immeubles. Il s'agit alors de chiffrer l'économie réalisée. Facile quand on travaille avec un agent général, parfois plus difficile avec un courtier.
Il reste aussi à tenir compte des conditions particulières.
Avec un bon syndic, il peut se présenter comme un descriptif pour une mise en concurrence pour un chantier de travaux.
Dans de nombreux cas on va à l'aveuglette pour assurer l'immeuble. Le prix au m² est déterminant. C'est après un sinistre qu'on prend conscience des erreurs manifestes : le syndicat est mal assuré pour pas cher.
Réponses de certaines associations aux annonces d'augmentation des assureurs :
1) Les assureurs placent leurs fonds ; sauf erreur de ma part, ils y sont tenus légalement
2) C'est vrai que les indemnités à verser augmentent mais ce n'est pas aux assurés de payer
Rien qu'avec la branche DDE il y aurait de sérieuses économies à réaliser ! Multiplication des défauts d'entretien et des travaux mal fichus qui génèrent parfois des fuites grandioses et, plus encore : des infiltrations qui perdurent faute d'avoir été signalées par les occupants, notamment des locataires, il faut bien le dire.
Sur Universimmo, quand un syndic demande la justification de l'assurance individuelle d'un locataire : c'est un scandale !!!! Il faut alerter les défenseurs des Droits de l'Homme !
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brigz
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Posté - 22 déc. 2010 : 15:36:18
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Complément d'information pour JPM :
Notre petite copropriété est composée de 5 résidences secondaires sur 8 logements. Nous ne sommes donc que 3 dans l'immeuble. Quand le sinistre a eu lieu, je venais d'emménager, je surveillais mes travaux ; j'ai appris par la suite qu'il y avait eu des travaux chez un copropriétaire octogénaire résident principal qui a dit au syndic: "occupez-vous de tout". Une fois membre du CS, j'ai pris connaissance du réel problème qui dure depuis plus de 2 ans maintenant. Voila pourquoi personne n'a réagi, tout a été fait à l'insu des résidents secondaires qui viennent en vacances et ne veulent pas de problème : pour "endormir" tout le monde, le syndic a pour habitude d'utiliser des comptes d'attente 408 et 471... Le pot aux roses a été découvert quand j'ai pu "enfin" consulter les relevés bancaires et obtenus les documents comptables qui m'ont longtemps été refusés même si cela est illégal. |
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brigz
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28
Posté - 22 déc. 2010 : 15:42:34
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Malin,
Je vais consulter les articles dont vous faites référence.
Merci à tous pour l'intérêt que vous portez à la solution de ce problème. |
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JPM
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29
Posté - 22 déc. 2010 : 16:03:04
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Je partage l'avis de Malin. Le syndic a voulu bien faire mais il a été imprudent.
Sur le plan juridique, il ne peut qu'être condamné à remettre les fonds en caisse si une juridiction est saisie.
Et toute personne compétente consultée par les copropriétaires ne peut que leur conseiller d'actionner le syndic  . On peut espérer qu'il a pris la précaution de déclarer la bévue à son propre assureur.
C'est dans un tel cas, litige important pour la copropriété mais objectivement modeste, qu'il faudrait prévoir la possibilité pour le président du CS, voire un copropriétaire de saisir la juridiction compétente, a fortiori quand il s'agit du Tribunal d'Instance.
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Gédehem
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Posté - 22 déc. 2010 : 16:58:38
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On ne peut effectivement à priori mettre en cause le syndic qui agit ici de bonne foi pour l'intert de ce copropriétaire, ou demain d'un autre.
Ou même, c'est un grand classique, qui prend en charge la réalisation de travaux privatifs qui interessent plusieurs copropriétaires, voire une majorité.
Je pense ici ici au classique changement de fenetres : négocier pour 50 fenetres sera plus intéressant que chacun dans son coin pour 2 ou 3.
Mais s'agissant de travaux privatifs, le syndic devra être extremement prudent, à commencer par l'exigibilité des provisions/fonds nécessaires. Car il ne sautait "tapper dans la caisse" syndicat pour financer tout ou partie de ces travaux privatifs.
En cas de litige il n'aura pas ou peu de recours.
D'où la passation d'une acte qui engage ...
Faute d'un tel acte, la difficulté commence lorsque le syndic ayant utilisé les fonds du syndicat refuse de les réintégrer au motif, comme ici, qu'un copropriétaire ne veut pas payer !
Actuellement, sauf à l'amiable par bonne volonté du syndic (et de son assureur RCP, ce qui n'est pas gagné pour ce dernier !) , syndicat comme syndic sont démunis. |
Édité par - Gédehem le 22 déc. 2010 17:03:16 |
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