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lolo13600
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 Posté - 09 déc. 2010 : 18:30:54
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Bonjour.
Notre syndic est FONCIA jusqu'au 13 décembre 2010. Nous votons donc le 13 décembre en assemblée générale le choix de notre prochain syndic suite à démission de FONCIA (pour les raisons suivantes).
Suite à énormes problèmes avec 2 copropriétaires depuis 2 ans et demi (encombrement des parties communes, modification des façades sans accord de la copropriété ni permis de construire, usage professionnel de garage dans une résidence à vocation d'habitation, pourrissage continuel de la vie des riverains voir harcèlement moral), nous avons demandé à FONCIA de gérer la situation sans succès ni motivation (crainte même)...
Après plusieurs relances des copropriétaires, FONCIA a daigné envoyer une mise en demeure aux deux contrevenants (après dix jours environ), sans aucun résultat hélas.
Je précise que ces 2 copropriétaires possèdent seulement des garages et ne vivent pas dans la résidence.
Début janvier 2011, nous comptons demander à notre prochain syndic de gérer les problèmes énoncés ce qui va commencer par le nouvel envoi de mises en demeure aux mêmes contrevenants...
Si rien ne bouge (ce qui sera le cas) et pour forcer le futur syndic à agir (malgré des clauses du règlement de copropriété renforçant son pouvoir de police, FONCIA n'a rien voulu faire), nous comptons absolument faire voter lors de la première assemblée générale avec notre futur syndic un constat d'huissier puis le déclenchement d'un référé ou d'une procédure judiciaire à l'encontre des deux contrevenants.
Plusieurs questions :
1/ Coût d'un huissier ?
2/ Référé ou procédure judiciaire ?
3/ Coût d'un référé ou d'une procédure judiciaire ?
4/ Frais avancés par qui ?
4/ Frais payés par qui au final, tous les copropriétaires ou simplement les deux copropriétaires contrevenants (vu qu'ils ont tort à coup sûr) ?
Je vous remercie.
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Gédehem
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Posté - 09 déc. 2010 : 19:10:52
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Les frais engagés par le syndicat à l'occasion d'un litige, y compris s'il sollucite le juge, sont supportés par le syndicat, donc tous les copropriétaires.
Toutefois, sur le fondement de L.art.10-1, le syndicat peut demander à ce que le (ou les) copropriétaire condamné supporte seul les frais nécessaires à l'action à compter de la mise en demeure.
Sur ce que vous expsez, les mises en demeure ont été notifiées Tous les frais engagés depuis pour faire cesser le trouble sont susceptibles d'être récupérés, en totalité ... ou en partie au nom de l'équité (qui n'est pas justice, comme chacun sait).
Une action en référé est recevable pour faire respecter le RDC. Le syndic n'a pas besoin d'y être autorisé par une AG (D.art.55). Si c'est le syndic qui engage l'action, il prendra "son" avocat, qui sera alors celui du syndicat demandeur.
Idem si c'est un copropriétaire, bien que les conseils d'un huissier soient suffisants pour monter le dossier, huissier qui devra intervenir pour signifier (notifier) l'assignation. |
Édité par - Gédehem le 09 déc. 2010 19:12:55 |
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lolo13600
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 2
 Posté - 10 déc. 2010 : 06:03:52
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Bonjour et merci pour votre réponse.
"Sur ce que vous exposez, les mises en demeure ont été notifiées Tous les frais engagés depuis pour faire cesser le trouble sont susceptibles d'être récupérés, en totalité". Je suis quasiment certain que FONCIA n'a engagé aucun frais supplémentaires après l'envoi des mises en demeure car ce syndic attend tranquillement de refiler le bébé à notre prochain syndic. Nous voulons que le prochain syndic fasse le nécessaire !
Nous avons plusieurs problèmes...
Le premier concerne l'encombrement des parties communes. Sur ce premier point, notre RDC comporte déjà des clauses renforçant le pouvoir de police du syndic. FONCIA aurait en effet pu faire un référé de son propre chef sans accord de l'AG. Hélas, FONCIA n'a rien fait. Comment voulez-vous forcer un syndic à agir ?
Le second concerne des travaux de gros œuvre sans autorisation de l'AG ni permis. Sur ce second point, le syndic est forcément obliger de demander à l'AG de voter une procédure judiciaire, les travaux étant déjà réalisés donc il n'y a plus d'urgence.
Le dernier concerne l'utilisation des garages (dont l'usage dans le RDC est le stationnement de voiture et de bateau tout en respectant la tranquillité des voisins) comme un local de stockage de matériel de chantier d'où des nuisances visuelles et auditives pour les riverains. Un exemple, le maçon vient samedi dernier à 7h45 du matin et balance du ferraillage et des madriers dans la benne de son camion réveillant tout le monde.
Un huissier est-il nécessaire ?
Nos problèmes nécessitent-ils un référé ou une procédure judiciaire ?
Une idée sur le coût ?
Merci.
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Posté - 10 déc. 2010 : 08:03:11
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A Gédehem :
citation: Toutefois, sur le fondement de L.art.10-1, le syndicat peut demander à ce que le (ou les) copropriétaire condamné supporte seul les frais nécessaires à l'action à compter de la mise en demeure.
Pas tout à fait d'accord : cette disposition ne joue que pour le "recouvrement d'une créance justifiée". Sauf erreur, on n'est pas dans un contexte de recouvrement de charges.
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Gédehem
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4
Posté - 10 déc. 2010 : 10:54:10
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C'est une approche, restrictive, qui peut ne pas être partagée. 
Ne pas respecter le RDC est une "créance", bien qu'elle ne soit ni liquide ni exigible. Le juge de proximité comme le TI est compétent pour statuer, dans leurs limites de cmpétence.
L.art.10-1 al.2 traite "d'instance judiciaire" opposant copropriétaitaire et syndicat, sans la limiter aux recouvrement de créances liquides.
Cet art.10-1 est venu recadrer les choses du fait de l'adoption de clauses dites "aggravation des charges", permettant au syndic d'imputer par exemple des travaux de peinture sur les portes d'ascenseur rayées lors d'u déménagement, les vitres de telle salle brisées par les gamins qui jouent au foot, bref, selon une jurisprudence constante " pour obliger les copropriétaires, qui aggravent par leur(s) fait(s) les charges communes, à supporter les frais et dépenses occasionnés par leur attitude.".
Il appartient au juge d'apprécier "la faute" (que je n'aime pas ce mot !) et de décider de l'imputation totale, partielle, voire pas du tout des frais engagés par le syndicat à compter de la mise en demeure ...
Cet art.10-1, dont al.2, ne me semble pas du tout limité au histoires de gros sous .... |
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challand
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5
Posté - 10 déc. 2010 : 12:33:30
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citation: Initialement posté par lolo13600
Le dernier concerne l'utilisation des garages (dont l'usage dans le RDC est le stationnement de voiture et de bateau tout en respectant la tranquillité des voisins) comme un local de stockage de matériel de chantier d'où des nuisances visuelles et auditives pour les riverains. Un exemple, le maçon vient samedi dernier à 7h45 du matin et balance du ferraillage et des madriers dans la benne de son camion réveillant tout le monde.
Troubler la tranquillité n'est pas suffisant. Nous avons des perceurs et des cloueurs fous qui travailleraient volontiers jusqu'à minuit. Et pourtant le RDC interdit les troubles nocturnes.
Quel est le niveau de bruit? Il faudrait un sonomètre. Si le niveau monte haut vous aurez probablement raison. Avez vous demandé à la Gendarmerie par exemple? |
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lolo13600
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Posté - 10 déc. 2010 : 13:33:43
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Bonjour.
Pour en revenir au bruit, il peut arriver à tout le monde d'en faire...
Chacun est en droit de faire ce qu'il veut dans sa partie privative (personnellement je me moque complétement qu'il utilise son garage pour stocker son matériel de chantier) MAIS pour autant cela ne lui donne pas le droit de déranger ses voisins en terme de bruit, en terme d'encombrement des parties communes et en terme de respect de l'harmonie de la résidence (esthétique).
Nous voulons simplement qu'il ferme son garage avec 2 portes (pas des tôles posées verticalement contre le mur) et qu'il stocke surtout son materiel à l'intérieur (pas d'encombrement des parties communes).
Ce n'est pas abusé je pense d'autant plus que nous sommes déjà indulgent sur son activité au sein d'une résidence à vocation d'habitation... Ce n'est pas parce que son garage est plein qu'il a le droit de mettre du matériel n'importe où.
Merci. |
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Gédehem
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Posté - 10 déc. 2010 : 15:53:01
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Un point qui doit être précisé. Vous expsiez que ces garages servent
"comme un local de stockage de matériel de chantier ".
Il faut vérifier ici la "destination" de votre immeuble précisée au RDC.
Matériels de chantier = commerce ou industrie.
Dans la mesure où votre immeuble et à destination "habitation", les activités commerciales et indistrielles y sont interdites.
"Habitation et commerces" = industrie interdit.
Un local, garage débarras ou autre, servant de dépot ou de stockage pour une activité commerciale ou industrielle est par destination lui-même "commerce ou industrie". |
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2010 15:55:08 |
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lolo13600
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Posté - 11 déc. 2010 : 06:34:32
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Bonjour.
Je m'en doute mais comme je le disais, nous sommes indulgents... Mais quand on donne la main, on vous mange le bras...
La résidence est composée de 6 villas et de 6 abris à bateaux. Sa destination est l'habitation. Les abris à bateaux sont dédiés au stationnement des voitures et des bateaux. Évidemment, certains des copropriétaires les utilisent pour leur rangement personnel mais c'est toujours relatif à l'habitation.
Le garage en question appartient au maçon ayant travaillé pour le promoteur de la résidence. Depuis la remise des clés, son abris à bateaux est clairement un dépôt de matériel de chantier dans lequel il vient piocher quand bon lui semble.
En clair, Vous êtes en train de me dire qu'on pourrait aussi lui faire une procédure judiciaire pour non respect de la destination ?
Merci. |
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