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alain
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 Posté - 14 déc. 2010 : 20:46:37
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Bonjour
Dans une copro de vacances, avons réussi l'an dernier à changer de syndic, devenu "ingérable" et "acoquiné " à un grand groupe bien souvent décrié..
tout s'est bien passé, mais on découvre dans les comptes de l'exercice rédigé par le nouveau syndic, un cout de transfert de dossier, du montant de 25% environ des honorairres annuels.. evidemment, cet ancien syndic s'est servi avant de rendre les montants dipsonibles.. çà ne figure pas au contrat de l'ex syndic..
que penser de cette pratique, et à t on des chances de la contester et récupérer?? et comment?
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GĂ©dehem
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1
Posté - 14 déc. 2010 : 22:28:21
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Cette pratique est depuis longtemps dénoncée.
La commission de clauses abusives avait noté (1996) qu'une clause du "contrat de mandat" relative à des honoraires pour remise du dossier et archives au successeurs était abusive, à proscrire.
La jurisprudence est constante sur ce point :
"La clause relative aux frais de transmission de dossier est jugée abusive en ce que la transmission (des dossiers) au successeur est une obligation légale et que le syndic ne peut dès lors demander des émoluments pour l'exécution de cette obligation, sauf justification de prestations complémentaires non incluses dans le forfait de gestion courante."
Vous dites que le contrat de mandat de votre ex-syndic ne prévoit rien sur ce point.
Sauf à justifier d'une prestation particulière, il s'agit donc ici (en tout ou partie) d'une créance, que votre syndic actuel doit recouvrer. Pas besoin d'une décision d'AG pour l'y autoriser.
Il convient dans un premier temps de le mettre en demeure de verser la totalité des fonds disponibles, cette "ponction" abusive devant en être réintroduite dans les fonds du syndicat.
S'il résiste ou reste silencieux dans le délai fixé (8 jours max si vous avez dépassé les 3 mois prévus L.art.18-2), c'est l'assignation devant le tribunal compétent (TI jusqu'à 10.000 €, TGI au dessus), ce que tout bon syndic sait ou devrait savoir faire.
Le CS doit être particulièrement vigilant et pugnace dans cette affaire, certains syndics pro répugnant à "attaquer" un confrère. |
Édité par - Gédehem le 14 déc. 2010 22:34:14 |
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alain
Contributeur senior
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 2
 Posté - 15 déc. 2010 : 09:20:36
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Merci pour vos infos très concrètes..
mes conclusions en vous lisant,
-c'est abusif
- le nouveau syndic doit récupérer cette créance
- l'ag n'a rien Ă faire ( sauf de refuser cete somme dans l'approbation des comptes???? oui ou non?)
question, il y en a pour 1200 € , les frais de recouvrement et de justice peuvent ils dépasser cette dette?? |
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GĂ©dehem
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3
Posté - 15 déc. 2010 : 10:51:09
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Pour 1200 € le juge de proximité est compétent : pas besoin d'avocat, un "vrai bon" syndic sait monter un dossier de recouvrement de créances (copropriétaire ou ex-syndic), même s'il vous prend des honoraires particuliers pour cela, à négocier avec lui. Vous (le CS) devrez veiller à ce qu'une astreinte et des DI soient demandés, sans compter les interets de retard (c'est à la marge).
Hélas, on ne récupère pas la totalité ên raison des frais à engager (la justice n'est pas gratuite : voir tout de même sur votre assurance syndicat ne prévoit pas une clause pour ces recouvrements ).
Pour tenter de récupérer 1200 € on n'engage pas 1000 € !!!
Bien entendu, l'AG doit refuser d'approuver cette somme, refus qui sera explicitement rapporté dans le PV d'AG .
Exemple :
"Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."(sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, Ste .....etc ...) sauf la somme de 1200 € retenue abusivement par le syndic pour la prétendue "remise du dossier au successeur", s'agissant d'un acte relevant de la gestion courante imposé par l'art.18-2 de la loi du 10.07.1965, soit un montant global de 3.500 €, (engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG).
Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots. |
Édité par - Gédehem le 15 déc. 2010 11:00:25 |
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sybarite
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4
Posté - 15 déc. 2010 : 10:55:22
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Bonjour.
C'est vrai que ces frais sont illicites, mais attention car il faudra rapporter la preuve que la somme a été payée. voici un arrêt de 2009 ou FONCIA a retenu des frais, mais le syndicat n'ayant pas rapporté la preuve du paiement, il a été débouté. Il faut souhaiter que votre syndic ait tous les éléments comptables et financier
(d'ou l'interet du compte bancaire séparé)
[i]Vu l'article 1376 du code civil ;
Attendu que pour condamner la société Foncia L'Immobilière à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 470,84 euros, le jugement retient que celle-ci correspond à la ligne comptable "transmission dossier nouveau syndic", confirmée par la facture établie le 2 juin 2003 à l'entête de Foncia L'Immobilière, et qu'en conséquence, cette demande ayant été faite en toute irrégularité, la demande en restitution de la somme indûment perçue sera accueillie ;
Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette somme avait été payée à la société Foncia L'Immobilière, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que le tribunal condamne la société Foncia L'Immobilière à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 470,84 euros en restitution des frais et émoluments perçus pour la remise des documents à son successeur, ainsi que la somme de 205,19 euros à titre de dommages et intérêts en compensation des frais engagés, enfin celle de 500 euros en réparation du préjudice subi, le jugement rendu le 27 juin 2008, entre les parties, par le tribunal d'instance de Vienne ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Lyon ;[/i] |
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GĂ©dehem
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5
Posté - 15 déc. 2010 : 11:33:39
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.. .. Comme toujours dans ce genre d'affaire, c'est encore une "simple" question de dossier mal ficelé, ce qui est préjudiciable aux syndicats !!
Il est évident que lorsqu'un syndicat (par le syndic) réclame le paiement d'une créance il doit la justifier !
Le problème vient des avocats toujours désignés par le syndic, qui, sur ces affaires sont un peu trop laxistes, ce qui ne les empeche pas de demander des honoraires...
Sans avoir le détail de l'affaire rapportée, la présentation d'une facture n'est pas suffisante pour justifier d'un abus si elle n'a pas été effectivement payée !
C'est ce point que sanctionne la Cour :
".. Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé (par l'ex-syndic.ndlr) , si cette somme avait été payée ..... .
On ne peut donc présumer du résultat effectif si le syndicat est à même de démontrer au TI de Lyon qu'il a effectivement payé cette facture, ce qui est du B A BA ici pour ces ponctions d'honoraires abusifs.
Alain rapporte :
"mais on découvre dans les comptes de l'exercice rédigé par le nouveau syndic, un cout de transfert de dossier, du montant de 25% environ des honorairres annuels.."
Il y aurait donc eu "ponction" par l'ex-syndic, imputation de 1200 € au syndicat pour ce "transfert" déduits des comptes .... et donc de la trésorerie rendue, ce qu'il faut vérifier.
La preuve de l'abus est dans ce paiement/ponction, pas dans la facture. |
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sybarite
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6
Posté - 15 déc. 2010 : 11:38:24
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Dans cette affaire foncia, les frais de transfert figuraient sur le relevé des dépenses. Mais sans doute, l'avocat y peut être allé la fleur au fusil.
Mais je voulais simplement attirer l'attention sur le fait de figurer sur le releve des charges n'Ă©taient pas a priori suffisant, et qu'il fallait avoir un dossier comptable complet, avec au moins une balance fournisseur. e |
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alain
Contributeur senior
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7
Posté - 17 déc. 2010 : 11:15:32
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Merci à vous 2 pour vos éléments.. je reste malgré tout dubitatif sur l'issue de cette affaire.. |
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alain
Contributeur senior
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8
Posté - 27 déc. 2010 : 15:32:46
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Bonjour
Je suis allé un peu plus loin, et découvert que cette prestation figurait dans le contrat du syndic précédent, 40 € par lot, ce qui est exactement le montant prélevé..
donc, le fait d'être au contrat, rend il imposible toute contestation, même si c'est considéré par gédehem, comme "abusif" et donc à proscrire?..
je pense que c'est peine pêrdue, et on aurait dû examiner le contrat de + près !!
Merci pour vos avis |
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FranckTT
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Posté - 14 janv. 2011 : 16:51:58
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d'accord avec vous, si c'était proposé par le contrat ça va etre compliqué. Cependant, si vous estimez que les dépenses sont vraiment abusives, un tribunal pourrait faire annuler le contrat. |
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