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bailleurx
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 Posté - 19 déc. 2010 : 10:33:42
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bonjour
j'ai un peu de difficulté à faire la part des choses dans un état des lieux
l'un de mes locataires (qui avait des difficulté à payer son loyer) m'a (enfin) rendu le logement qu'il occupait
la salle de bain est considérablement dégradée
il semble que le velux (en très bon état) ai été volontairement laissé ouvert pendant une longue période (juste pour m'ennuyer car j'avais l'audace de lui écrire pour lui demander de payer ses loyers, et que j'avis d'autre part refusé qu'il annule son préavis de départ... enfin bref ca c'est une autre histoire)
la niche présente des traces de coulures et de moisissure importante et toute la peinture des plafonds est considérablement écaillée
mais voici l'autre partie du même problème, cette SB avait été repeinte 6 mois plutôt par un professionnel (pas malin) qui avait eu la géniale idée de recouvrir ma peinture laque glycéro d'une peinture acrylique (malgré mes protestations il m'avait assuré que sa peinture tiendrait, et avait insisté pour peindre en acrylique).
je suis donc partagée pour imputer la faute au peintre ou au locataire
qu'en pensez vous ?
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nefer
Modérateur
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 Posté - 19 déc. 2010 : 10:50:22
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concernant les travaux que vous avez fait faire par votre peintre, si ce n'était pas conforme au devis, il fallait immédiatement engager une procédure, un référé,...voir demander une expertise judiciaire et saisir sa RCP
comme vous ne dites rien sur la date d'execution des travaux, je suppose qu'il y a prescription |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 19 déc. 2010 : 11:52:57
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citation: Initialement posté par nefer
comme vous ne dites rien sur la date d'execution des travaux, je suppose qu'il y a prescription
Si BailleurX le mentionne : la SdB avait été refait il y a 6 mois d'après ce que je comprend. A moins que BailleurX dit que la SdB avait été repeinte 6 mois avant l'EdL entrant du locataire actuellement sortant, et là effectivement on n'a pas la date.
BailleurX : avez-vous régler le peintre dans son intégralité ? Est-ce que le peintre a mis par écrit qu'il garantissait son travail en utilisant un type de peinture plutôt que votre choix.
Nefer : Sur le devis, il doit bien y avoir marqué que le peintre garantie son travail pendant une durée de X temps et c'est bien cette durée qui peut le cas échéant servir de base pour le calcul de la vétusté, non ? Donc pourquoi une prescription si le peintre garantie son travail sur une durée de X temps ?
D'autre part, il peut arriver que la peinture faite au printemps tienne pendant l'été (ou commence à se craquer pendant l'été), puis l'hiver approchant avec les changements de températures & une augmentation du taux d'humidité, la peinture lâche complètement l'hiver suivant. Si à présent un peintre en bâtiment ne garanti son travail que pendant la réalisation sans autre durée de vie, autant jeter les pots de peinture directement sur les murs, sinon à quoi bon faire appel à un professionnel peintre en bâtiment (intérieur et/ou extérieur).
BailleurX : clairement pour moi le coup du vélux ouvert constitue une mal-vaillance volontaire et caractérisée : un défaut d'usage ayant entrainé des dégradations à la charge du locataire. Donc déduction faite sur le locataire qui vous assignera probablement.
Une fois au tribunal, justifier ensuite de vos peintures (factures du professionnel peintre à l'appuie, puisque vous les avez).
1 - Si le juge vous condamne en première instance, alors reporter la faute sur le peintre qui a mal fait son travail.
2 - Si le juge déclare qu'effectivement il y a eut défaut d'entretien courant de la part du locataire, vous gardez le DG (ou la partie du DG correspondant aux dégradations mentionnées pour être plus exact).
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 19 déc. 2010 : 11:55:54
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prenez des photos de ces degradations pour les joindre au dossier. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 19 déc. 2010 : 12:08:04
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citation: Initialement posté par poupix4
prenez des photos de ces degradations pour les joindre au dossier.
Avec un appareil photos numériques lors de l'EdL entrant, j'inclue obligatoirement des photos (sous mon copyright) : 4 ou 5 pages de plus à l'EdL avec les photos couleurs format VGA. Cela rassure aussi le locataire lors de l'EdL entrant qui paraphe chaque page et signe la dernière avec les mentions appropriées.
Je me repointe avec l'appareil photos et reprends des photos lors de l'EdL sortant. Le problème réside principalement sur les traces sur des murs blancs, avec le règlage des blancs automatique et le flash automatique, souvent il faut prendre la photo en contre-jour pour bien faire ressortir les traces ou les marques laissées sur des murs blancs. Il y a peu être une meilleur technique, que de prendre la photo en contre jour, pour ce genre de cas, mais n'étant pas photographe, et comme beaucoup d'utilisateur, je laisse mon appareil avec les règlages d'usine (donc tout automatique).
La date est mis directement sur la photo : tout les appareils numérique ont cette option dans le menu : horodatage.
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Édité par - Luc Standon le 19 déc. 2010 12:09:15 |
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 19 déc. 2010 : 12:13:12
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Luc, si je reloue un bien , je procèderais de cette façon.
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 19 déc. 2010 : 12:21:01
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merci pour vos réponses
la peinture à été faite au mois de mai 2010 et il y avait déjà eu beaucoup de problèmes, car elle devait être terminée au mois de mars et en fait n'a été terminée que 2 mois après l'entrée du locataires cause à de nombreuses malfaçon
nous étions arrivé à un compromis final ou j'acceptais le chantier sous réserve de vices cachés, car je n'avais pas confiance en l'acrylique sur la glycéro
le locataire devait nous tenir informé de l'évolution éventuelle
mais il n'a rien dit
au contraire il a favorisé la détérioration
au point que je ne sais plus qui incriminer en premier
en fait pour tout vous dire, j'ai demandé au peintre de revoir complètement sa copie (tout poncer tout remettre à nu et tout refaire correctement)
le peintre reconnait sa responsabilité partielle (mais il a bien vu les coulures et la moisissures dans le coffre du velux) il accepte le chantier pour moitié prix 700€
je pourrais faire marcher mon assurance mais il me resterait tout de même
la part de franchise à ma charge (130€)
je pourrais tout facturer au locataire (ou seulement la franchise) au risque qu'il conteste mais il a été convenu par écrit sur l'EDL que je rendre le DG (300 €) à la maman qui a gentiment payé pour son fils le DG et plusieurs mois de loyers je ne voudrais donc pas l'assassiner.
voilà c'est un peu compliqué mais j'ai du mal à être catégorique dans un sens ou dans l'autre
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Édité par - bailleurx le 19 déc. 2010 12:23:03 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 19 déc. 2010 : 13:06:10
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citation: Initialement posté par bailleurx
le peintre reconnait sa responsabilité partielle (mais il a bien vu les coulures et la moisissures dans le coffre du velux) il accepte le chantier pour moitié prix 700€
je pourrais faire marcher mon assurance mais il me resterait tout de même
la part de franchise à ma charge (130€)
Vous avez une réponse à votre problème : le peintre reconnait sa responsabilité. le partiel sera déterminé non par le peintre lui-même mais par les experts d'assurance : demandez d'ailleurs en LRAR directement que votre assureur vous envoi un expert d'assuré et non un expert d'assurance.
Rapide calcul 130/700 : et encore 700 c'est moitié prix, donc 130/1400 (minimum) bien votre franchise est couvert, et au regard des date de réalisation, il ne peut y avoir de vétusté de la peinture.
citation: Initialement posté par bailleurx
au risque qu'il conteste mais il a été convenu par écrit sur l'EDL que je rendre le DG (300 €) à la maman qui a gentiment payé pour son fils le DG et plusieurs mois de loyers je ne voudrais donc pas l'assassiner.
Non c'est simple, il y a eut un accord de votre part avec le locataire sortant (par écrit, et signé des 2 parties : vous et le locataire sortant), donc revenir à présent sur votre accord écrit, vous perdrez automatiquement devant le tribunal face à la demande du locataire à votre encontre qui demandera la restitution du DG+intérêts légaux+possible D&I selon sa situation, vous serez aussi condamné au dépends du demandeur. Vous ne pouvez que restituer le DG (300€ ca va, mes DG sont tous supérieurs à 1200€ minimum en loc meublée).
Il vous faut donc vous retourner contre le peintre par le biais de votre assurance PNO (si possible) en attaquant sur la RCP du peintre. Parce que si vous attaquez directement avec la procédure de référé, l'assignation judiciaire et tuti quanti pour 1400€, vous vous tirer une balle dans le pied financièrement parlant : rien que le référé avec nomination d'un expert saisi par le Tribunal d'Instance cela va vous couter plus que 1400 €.
Avez-vous la protection juridique dans votre PNO ? |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 19 déc. 2010 : 13:36:28
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je sais pas si j'ai la protection jurique dans ma PMO, j'avoue j'ai pas regardé, mais je dois vous dire que pour 300 € je n'ai pas envie de me retrouver au tribunal
j'ai déjà demandé à mon assurance qui accepterais les travaux sans le passage d'un expert
je me suis mal exprimé sur ce qui a été convenu avec le locataire, je n'ai pas écrit sur l'EDL que je rendrais la totalité du DG à la maman
j'ai juste mis que je rendrais le solde du DG à la maman sans préciser de somme
la peinture très écaillée est notée à l'EDL ainsi que d'autres petites dégradations
j'indiquais les 300€ comme référence de montant (pour ici) pour dire en gros que pour ce montant une procédure me semblait disproportionnée
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nefer
Modérateur
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Posté - 19 déc. 2010 : 13:48:53
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pour rappel: même si c'est un tiers au contrat qui a réglé le DG, le bailleur DOIT restituer le DG au locataire
les accords entre le locataire et le tiers (même s'il est caution solidaire) ne concerne pas le bailleur
par ailleurs, il est toujours à déconseiller de faire entrer un locataire dans des locaux dont les travaux ne sont pas terminés!
de plus si les travaux ont duré plus de 40 jours pendant l'execution du bail, le locataire pourrait demander une diminution de loyer
pour éviter d'avoir des problèmes avec un locataire, il faut lui fournir un local en bon état.... |
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 19 déc. 2010 : 14:13:13
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c'est très vrai Nefer,
mais souvent les bailleurs ont des échéances financières qui ne permettent pas les vacances même courtes et ont besoin urgent de relouer "dans la foulée" et se mettent parfois dans les ennuis ..
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 19 déc. 2010 : 14:13:59
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merci nefer de vos précisions
1) la restitution du DG à la maman est convenu par écrit sur l'EDL qui est signé par le locataire la caution et moi c'est donc un accord 3 parties
2) le locataire était préssé d'entrer le bail était signé et les travaux n'était pas fini malgrè ce qui était prévu
je n'allais pas le laisser à la rue pour une question de peinture
et ce n'est d'ailleurs pas le problème
3) même si il restait un mur à repeindre le logement était en parfait état et d'ailleurs je ne l'ai pas obligé à entrer dans le logement avant que les travaux soient fini
je dirais même que c'est lui qui a insisté pour entrer quand même
4) la durée des travaux à réellement duré 2x 2 jours étalé sur environs 1mois je n'ai donc pas a lui verser d'indemnité
1 fois 15 jours après son entrée comme convenu au départ et une autre fois (car c'était à refaire) 3 semaines plus tard à la demande du locataire qui ne voulait pas de poussière chez lui pendant qu'il recevait sa petite nièce
je ne suis pas un marchand de sommeil
bien au contraire
et je serais ravie que mes locataires aient autant de respect pour moi et pour les bien que je leur louent, que j'en ai pour eux et pour le soin perpétuel que je porte à mes logements
je fournis toujours des prestations de qualité à des prix très honnêtes,
je peux pour preuve vous envoyer les photos prix et descriptifs de mes logements car je ne sais pourquoi vos remarques me font toujours penser que vous en doutez
Il m'arrive cependant d'accepter qu'un locataire prenne possession des lieux, plus vite que je ne l'aurais souhaité, mais sachez que, sauf cas de force majeur, j'évite autant que possible de faire des travaux dans un logement habité (ce n'est ni pratique ni agréable)
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Édité par - bailleurx le 19 déc. 2010 14:15:20 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 19 déc. 2010 : 14:20:52
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poupix vous avez raison mais en l'occurrence je n'ai pas ce soucis et je préfère laisser le logement vacant 1 mois de plus que d'avoir à entrer selon le bon vouloir ou les disponibilités d'un locataire et/ou a prendre un soin infini pour éviter de salir ou de déranger
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 20 déc. 2010 : 13:08:36
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bonjour bailleurs
vous dites que la peinture a été faite une fois le locataire entré dans les lieux.
la question qui se pose alors est ==> que dit :
1) l'EDL d'entrée ?
2) y a t-il un "eventuel" avenant fait avec le locataire une fois la peitnure faite ?
car c'est tjs la comparaison avec l'EDL d'entrée qui joue.
sinon voyons les choses sous un autre angle:
ici vous avez une facture d'un peintre qui aurait travaillé APRES l'entrée dans les lieux. Je suppose que les travaux faits sont bien identifiés (pieces, etc ...) et que si les dates sont bien mentionnées sur cette facture (peinture faite les ......), cela pourrait jouer en votre faveur au TI contre le locataire qui a manifestement laissé les murs se dégrader consciemment (et en aidant un peu).
à votre place, je retiendrai une degradation au locataire - s'il conteste ce sera à lui de se retourner contre vous mais vaous avez des arguments (factures etc pour le contrer). ceci n'empêche pas de faire le necessaire auprès du peintre et surtout ... de ne pas le recommander :)
citation: ... et je préfère laisser le logement vacant 1 mois de plus que d'avoir à entrer selon le bon vouloir ou les disponibilités d'un locataire et/ou a prendre un soin infini pour éviter de salir ou de déranger
Tout à fait d'accord avec vous: je m'apercois au fil des temps qu'il faut être plus attentif en tant que bailleur: être ferme (et fair bien sûr) et n'agir qu'en fonction de SON propre interêt. si cela va dans le même sens que celui du locataire : tant mieux; mais faire en fonction des locataires quand cela va à VOTRE encontre, c'est terminé pour moi.
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 21 déc. 2010 : 09:56:55
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oui joulia
l'EDL d'entré précisait peinture SB à terminer (le locataire doit laisser entrer l'artisan...)
puis j'ai reçu une facture ultérieure à la date d'entrée du locataire
merci de votre point de vue
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