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vinvin
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 Posté - 22 déc. 2010 : 14:24:04
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Ma question est longue et témoigne donc de sa complexité :
J’ai acheté en novembre 2006, auprès d’un notaire, un appartement au 3ème étage dans un immeuble de 4 étages. C’est un immeuble récent, construit et livré début 2003. Ce logement comprenait une loggia privative non aménagée traversant l’habitation et fermée par des 2 baies vitrées à chaque extrémité. J’ai retiré les 2 portes intérieures reliant l’appartement à la loggia afin d’aménager cette loggia en espace de vie ; je n’ai pas touché aux baies vitrées. En mars 2010 la famille se modifiant, j’ai mis en vente l’appartement. 2 acheteurs potentiels se sont étonnés de la surélévation (1 marche) de l’espace de vie par rapport au reste de l’appartement. J’ai expliqué l’aménagement fait et les acheteurs m’ont demandé alors si la fermeture de cette loggia était conforme et validée par le syndic. J’ai répondu oui puisque la fermeture de cette loggia était antérieure à mon acquisition. L’agence immobilière qui s’occupait de vendre mon appartement s’est alors rapprochée du Syndic pour obtenir le document validant les baies vitrées afin de rassurer les acheteurs. Surprise, le Syndic ne comprenait pas l’objet de la demande de mon agence immobilière ; j’avais pourtant fait en 2008 une demande d’autorisation de volet roulant extérieur pour la baie vitrée côté jardin. Le syndic m’avait alors demandé de faire préciser dans les différents devis les matériaux utilisés pour ce volet sachant que toutes les fenêtres des appartements sont équipées à la construction de volets roulants intérieurs. Je n’ai pas donné suite à mon projet et j’ai opté pour des rideaux tissus d’intérieur.
Pour répondre à l’agence immobilière, le Syndic se base sur les plans de construction en leur possession et ces derniers présentent cette loggia ouverte (c’est le seul appartement de l’immeuble dessiné ainsi sur les plans ; tous les autres ont cet espace fermé). En regardant de plus près, en effet la baie vitrée côté jardin est de 3 montants au lieu de 2 comme les autres et la baie vitrée côté rue (invisible de la rue) est quasi identique. En avril 2010, le Syndic conseille alors de faire une AG extraordinaire (payante à mes frais) au cas où je serais pressé de vendre ou d’attendre l’AG habituelle de fin d’année pour mettre en question « les baies vitrées » de cette loggia qui ne devraient poser aucun souci. J’attends l’AG ordinaire. Les débats s’envolent et le président du Syndic conseille alors aux copropriétaires de valider un changement de la baie vitrée côté jardin pour la rendre visuellement identique aux autres mais surprise le résultat des votes à quelques voies près est « suppression pure et simple des baies vitrées pour revenir à une loggia ouverte ». Je tente de me renseigner alors sur l’historique de ces baies vitrées mais je ne trouve rien : aucune information disponible: aucun propriétaire ou locataire de l’immeuble n’a vu cette loggia ouverte. Je demande au Syndic, le document de réception des travaux de construction du bâtiment début 2003 : rien, seuls les plans/projets existent. Seuls 2 propriétaires m’ont précédé sur cet appartement : le premier propriétaire a acheté sur plan et a revendu assez rapidement sans habiter et ni louer le logement. Le second propriétaire, à qui j’ai acheté via son notaire donc je ne le connais pas, a été le seul a l’habiter de mars 2003 à octobre 2006. Je ne sais pas et le Syndic non plus, si les baies vitrées ont été posées par le premier propriétaire ou par le second, avant ou après la réception de l’immeuble, pendant ou après les travaux de construction.
L’agence immobilière chargée de vendre mon appart avait repris début d’automne les visites d’achat pensant que la validation se ferait sans souci durant l’AG. Un compromis de vente devait être signé le lendemain de l’AG. J’ai donc tout annulé.
Résultat : d’une démarche de bonne foi de ma part pour semble-t-il régulariser des fenêtres qui ne semblent pas conformes (question que je ne me suis absolument pas posée en 2006 lors de l’achat faisant totalement confiance au professionnel qu’on appel le notaire), je me retrouve avec un bien que je ne peux plus vendre dans les délais fixés, avec obligation de retirer des baies vitrées, donc de supprimer la zone de vie aménagée dans cette loggia. Certains amis me disent que je n’aurais jamais dû demander au Syndic (réaction des voisins par rapport à l’aménagement effectué dans cette loggia) et qu’en 2013 (10 ans après), il y avait prescription sur ces baies vitrées alors que personne ne peut dater la pose des baies vitrées ; 2002 (pendant la construction) à fin 2006.
Que faire ? Dois-je partir en procédure (TGI) contre le Syndic sachant que le président du Syndic a averti les antagonistes que j’aurais certainement gain de cause ; les baies vitrées resteront mais devront être conformes ? Porter plainte contre l’ancien proprio et son notaire et leur demander la prise en charge des frais de procédure et si victoire la prise en charge du changement des fenêtres? Je dois me décider dans un délai de 2 mois après l’AG. Je dois vendre. Merci de vos conseils.
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Gédehem
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 Posté - 22 déc. 2010 : 15:06:38
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La réponse sera courte l'affaire étant simple ! 
En achetant ce lot de copropriété vous en acceptez par avance toutes les contraintes vis à vis du syndicat, ici pour des modifications non autorisées par une AG antérieurement à votre acquisition.
Il faut préalablement vérifier le statut de cette loggia dans le RDC, que vous indiquez "privative".
Sans doute s'agirait-il d'une "jouissance privative", comme pour un balcon, qui ne vous donne pas droit de propriété sur la loggia elle-même. Elle n'est certainement pas pas inclue dans la surface habitable/privative de votre lot. (le fisc est très regardant la dessus .... )
La réaction de l'acheteur est compréhensible : cela aurait du être la votre lors de votre acquisition.
D'autre part, il ne semble pas que ce soit la fermeture elle-même qui poserait problème, mais la modification de l'aspect extérieur de l'immeuble par cette fermeture, 2 montants ailleurs, 3 montants chez vous !!
La décision d'AG ne ratifiant pas cette installation pour ce motif et vous obligeant à démonter n'est pas contestable sur le fond : c'est le choix de la majorité des voix du syndicat.
Résultat : il vous faut la démonter et remettre votre porte fenetre en place afin de pouvoir vendre rapidement.
Vous pourriez éventuellement assigner votre vendeur pour ce "vice caché", ou plus exactement pour ce défaut d'information préalable,.... mais il peut contester au motif qu'il n'a pas caché quoi que ce soit si lui-même a pu acheter alors même que la loggia était déja fermée, même irrégulièrement, ce qui était visible par tous.
PS : syndic comme pdt du CS n'ont rien à voir dans cette affaire : on ne peut leur imputer une responsabilité dans la décision d'AG alors qu'ils avient une position contraire qui allait dans votre sens. |
Édité par - Gédehem le 22 déc. 2010 15:14:31 |
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Posté - 22 déc. 2010 : 16:07:17
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qu'est-il inscrit précisément sur votre acte d'achat pour décrire cet appartement ? est-il précisé que la loggia est fermée par des baies vitrées ?
Demander au notaire qui a procédé à l'acte de vente une copie de l'état daté afin de voir si le syndic avait émis une restriction à l'époque concernant ces baies...
nb : président de syndic n'existe pas : il existe un syndic et un président du conseil syndical |
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vinvin
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 Posté - 22 déc. 2010 : 19:32:56
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mes excuses pour les confusions de titre au sein du syndic. Je n'en veux pas aux personnes mais je ne comprends pas cette décision si longtemps après les faits.
La loggia n'est pas incluse dans la surface habitable: ni lors de mon achat et ni lors de la vente que je tente de réaliser. La loggia fait bien parti du lot de l'appartement et n'est pas du tout une zone commune: aucun accès n'est possible.
L'acte de vente entre le premier proprio (société immobilière) et le second en mai 2003 précise: salon, cuisine, etc...., loggia, balcon.
L'acte de vente entre le second proprio et moi-même en novembre 2006 précise exactement le même descriptif sans indiquer si la loggia est fermée ou ouverte. Le relevé de surface, loi Carrez, fait en juillet 2006 précise: une loggia de 27,85 m² avec portes et fenêtres en PVC. J'ai juste retiré les portes à l'intérieur de cette loggia donnant accès à l'intérieur de l'appart.
Le syndic n'a jamais été alerté et n'a jamais alerté les propriétaires successifs sur cette irrégularité de fenêtre. A ce jour, personne ne peut dater la pose de ces baies vitrées qui respectent les balcons existants, donnent une uniformité à l'immeuble; sinon il y aurait un "tunnel" de la largeur d'une pièce au 3ème étage.
Aucune irrégularité n'existait jusqu'à j'entame la démarche en septembre dernier. Démarche de ma propre initiative suite aux conseils de l'agence immobilière et de mon notaire par rapport aux questions de quelques acheteurs.
J'ai acheté un appart avec une loggia fermée: vue et observée par mes soins lors de la visite et inscrite sur le relevé de surface de juillet 2006. Pourquoi aujourd'hui, je ne peux pas ventre ce même logement avec les baies vitrées qui n'ont jamais suscité l'intérêt au sein de la copropriété jusqu'à ce que j'en parle en AG.
S'il faut modifier l'aspect pour les rendre identiques aux autres, je suis tout à fait d'accord et j'aurais accepté cette décision en AG. Sur cette dernière hypothèse, je me serais permis de revenir vers l'ancien proprio pour une prise en charge partagée ou totale de la mise en conformité des fenêtres. Mais demander la suppression pure et simple de ces baies vitrées, je ne peux pas comprendre n'ayant aucune responsabilité. |
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Gédehem
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Posté - 22 déc. 2010 : 21:13:15
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Ce ne sont pas les mentions sur vos actes qu'il faut rechercher, mais celles précisées sur le RDC (réglement de coproprité), lequel s'impose à tous, clauses qui priment sur les mentions rapportées sur vos actes.
Que dit l'EDD/RDC pour votre lot et pour le statut de ces loggians ? |
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Posté - 23 déc. 2010 : 08:02:42
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il est quand même important de savoir ce qui est inscrit sur ces actes pour déterminer des responsabilités éventuelles. Un tribunal éventuel ou plutôt un avocat sera "content" d'avoir ces infos... |
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Gédehem
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Posté - 23 déc. 2010 : 10:01:53
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La référence c'est le RDC.
Ce n'est que lorsqu'il y a une "erreur" de transcription dans les actes qu'il serait possible de rechercher une responsabilité.
Mais les mentions dans les actes n'ont pas par eux-mêmes d'effets opposables au syndicat, ici pour contester une décision d'AG par exemple. |
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vinvin
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Posté - 23 déc. 2010 : 11:40:50
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Je n'ai pas le règlement de copropriété tout de suite sous la main. Je le consulte ce WE.
Sur tout l'immeuble seul cet appartement bénéficiait d'une loggia à cet endroit. Aucun autre appart n'a de loggia. L'espace équivalent à ma loggia est totalement fermé sur tous les autres apparts. Celui au dessus et ceux en dessous sont fermés, le bâtiment symétrique de l'autre côté du jardin n'a pas de loggia. Je ne suis pas sur que le RDC précise l'usage de cette loggia appartenant à cet appart. Je vérifie dés ce WE.
Certains voisins me disent que cette loggia aurait été dessinée sur les plans afin que la surface totale habitable de l'immeuble ne dépasse pas une certaine superficie. C'est un peu flou.
En résumé, il existe 2 dossiers:
- si je comprends bien le message de Gédehem: la contestation de l'AG (qui doit intervenir dans les 2 mois: je vois un avocat tout début janvier) et qui est régie par le RDC: le tribunal se basera donc sur ce réglement...
- si je comprends bien le message de Rambouillet: la poursuite du "poseur" de fenêtres si l'irrégularité est avérée afin que je puisse demander un dédommagement: ventes loupées et les caractéristiques du bien que je vends en 2011 ne correspondant plus au bien que j'ai acheté en 2006 (loggia fermée)... |
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vinvin
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Posté - 18 janv. 2011 : 22:43:15
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Après consultation avec l'avocat ce jour, le dossier prend en effet la tournure évoquée par Gedehem.
- respect du RDC en priorité.
De plus, il me confirme que je n'ai aucun recours possible contre le ou les proprio précédents ayant acheté le bien en l'état.
2ème point en ma défaveur, aucune trace de la date de pose de ces fenêtres. En raisonnant dans l'absurde, mon avocat m'a demandé de prouver que je ne les ai pas posées !!! J'ai expliqué que le Syndic n'a jamais adressé quelconque courrier en demandant le retrait de ces fenêtres. De plus après relecture du relevé loi Carrez fait en juillet 2006 (avant mon acquisition en nov 2006), il est stipulé "portes-fenêtres" en PVC et non "portes et fenêtres" ce qui veut dire qu'il ne mentionne que les 2 portes-fenêtres qui reliaient l'appartement à la loggia.
Comment faire pour démontrer l'existence de ces fenêtres avant mon achat ?
- L'employée de l'agence qui m'a fait visiter en automne 2006 ne veut pas attester de peur de mettre sa carrière et l'agence en situation délicate...
- puis-je demander au syndic le PV de réception du bâtiment ou l'état des lieux à la livraison ?
- puis-je contacter le notaire qui m'a vendu l'appartement; Aujourd'hui je ne suis pas sûr qu'il attestera l'existence de ces fenêtres et me renverra vers l'acte de vente en l'état.
Mon avocat me donne réponse dans 15 jours pour définir notre position; procédure ou démontage pur et simple. Il recherche et privilégie la piste de la loggia privative et de l'harmonie architecturale. Je lui ai bien dis que j'étais prêt à modifier les fenêtres pour être au même nombre de montants que les voisins. Cette solution lui semble la plus "humaine" mais ce sont en effet les textes de loi qui décideront le juge.
En démontrant:
- ma bonne foi, notamment par la date de pose des fenêtres et ma démarche de régularisation.
- l'absence totale de réclamation du syndic
- le délai de prescription de 10 ans qui approche (si baies vitrées posées en 2003)
il est peut être possible de finir sur un accord à l'amiable.
Voilà le résumé de l'entretien de ce jour avec mon avocat. |
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Posté - 19 janv. 2011 : 09:08:11
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vivin : en achetant votre appartement avec cette loggia, vous auriez du poser la question du statut de cette loggia et de la présence des baies vitrées.
En achetant cet appartement, vous avez également "acheté" la pose de ces baies vitrées, sans accord de l'AG. Vous en êtes donc maintenant responsable, peut importe si c'est le 1er ou le 2ème propriétaire qui les a installées. Elles ont été posées sans accord de l'AG.
Le RDC vous donnera ce statut; Votre loggia est certainement une partie commune à jouissance exclusive, ce n'est pas votre propriété.
Votre relevé Loi Carrez ne sert strictement à rien dans votre cas, seul le RDC vous donnera les réponses.
Le syndic n'est pas responsable, il doit faire appliquer le RDC. L'AG est seule décisionnaire, le juge ne vous suivra certainement pas dans votre demande de laisser en état votre lot.
Le seul accord ne peut être donné que par une AG. Avec qui voulez vous obtenir un accord à l'amiable.
Si vous désirez vendre rapidement, démontez ces baies vitrées et remettez votre lot en conformité avec le RDC.
Vous lancez dans un procès ne vous servira pas à grand chose. L'argent que vous allez engager au tribunal et en frais d'avocat ou d'AG supplémentaire, seront mieux employés pour cette remise en conformité. |
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sybarite
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10
Posté - 19 janv. 2011 : 09:19:05
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Bonjour.
Plusieurs choses a mon avis (en complément de l'analyse de Gedehem)
Aucun juge ne peut en principe autoriser des travaux en lieu et place de l'AG.
Une assemblée n'a aucune obligation d'entériner des travaux irrégulier.
La fermeture de votre loggia ne relève pas de l'article 25 comme étant une modification de l'harmonie, mais plutôt 26 car vous utiliser un COS résiduel appartenant au syndicat (simple interprétation de ma part).
Au surplus, l'architecte concepteur de l'immeuble aurai dû donner son autorisation pour cette modification (propriété "artistique" ou intellectuelle)
Bref, je vous recommande de remettre votre logement dans son état antérieur. (comme tous les intervenants ici d'ailleurs) |
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vinvin
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Posté - 14 juin 2011 : 22:12:19
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De retour pour conclure ce dossier.
Courant mars, j'ai sollicité un RDV avec le conseil du syndic. Cela c'est passé chez moi. Un intervenant a confirmé que les fenêtres avaient été posées avant mon arrivée.
Le syndic a évoqué également la surface habitable. J'ai donc expliqué que j'étais prêt à demander une révision du RDC afin de m'attribuer une surface plus importante (pas de chauffage dans cette loggia).
On a donc convenu de faire une AG extraordinaire afin de pouvoir s'orienter vers cet accord oral.
Selon les votes 2 solutions pouvaient aboutir lors de cette AGE:
- validation de l'AG 2010: reconfigurer l'appart à l'identique
- acceptation de conserver les fenêtres (changement avec 3 montants) et augmentation de la surface dans le RDC.
Hélas malgré les envois en AR aux propriétaires (seuls 3 proprio sur 30 habitent leur appart, les 27 autres étant en location), le quorum n'a pas été atteint faute de présence des proprios.
Donc la conclusion a été rapide: application de l'AG 2010.
Voila: j'ai donc retiré les baies vitrées et supprimé la pièce à vivre.
J'ai finalement vendu mon appart et je m'oriente donc vers une maison.
A bientôt, |
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