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rlcetn
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 Posté - 23 déc. 2010 : 13:51:04
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Président d’une ASL, je dois vendre 3 terrains appartenant à l’ASL à 3 co-lotis ( membres de l’ASL ). Leur surface de 320 à 400 mètres carrés.
Un problème : les statuts ne prévoient pas la cession d’un terrain à une personne privée : « Article 2.03 : la cession éventuelle de ces terrains et équipements à une personne publique de droit public ».
Le règlement du lotissement serait respecté puisque les terrains à vendre sont inconstructibles : pas de construction nouvelle, le COS sera plus que respecté.
La Mairie, qui va reprendre les communs de l’ASL, est d’accord sur cette vente car l'argent récolté servira à payer la réhabilitation de la voirie et de l’éclairage voirie avant la cession.
L’unanimité des co-lotis a déjà voté oui pour cette vente en mai dernier.
Le notaire consulté pour la vente me dit que la réalisation de cette vente nécessite d'abord :
1- la modification de l’article 2.03 des statuts de l’ASL,
2- un nouveau vote sur la vente précisant les parcelles vendues, l’identité des acheteurs, le prix de vente des parcelles.
Mes questions aux experts sont simples :
1 - Puis-je lors de la même AGE organiser deux votes ?
vote 1 : accord sur la modification des statuts, puis vote 2 : accord sur la vente des terrains
2-Dois-je faire venir un huissier de justice à l’AGE pour authentifier les votes et donner un caractère officiel aux votes ?
Je remercie d’avance de leur aide les vétérans du forum dont j’ai déjà suivi les recommandations avec bonheur et les moins vétérans qui connaissent les réponses !.
***Modération***
Modification de la taille du texte.
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Édité par - Gédehem le 23 déc. 2010 14:26:20 |
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 Posté - 23 déc. 2010 : 14:31:28
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est-ce l'ASL qui est propriétaire ou n'est elle que gestionnaire des espaces communs indivis entre colotis ?
sinon, bien sur, une seule AG suffit, sans huisser... mais avec unanimité des colotis et pas seulement des présents sauf si les statuts prévoient d'autres modes de modifications statutaires... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Gédehem
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Posté - 23 déc. 2010 : 14:32:46
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1) - oui .
La modification statutaire portera sur la suppression de cet art.2.03, ce qui lèvera toute restriction.
2) non : le PV d'AG rapportant les décisions certifié exact par le pdt et membres du bureau apporte la preuve de la réalité de la décision, y compris dvant un juge. Alors un notaire .....  |
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Posté - 23 déc. 2010 : 16:01:58
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ET.........EN QUOI........ne s'agitérait-il pâs également d'une modification des documents du lotissement soumis au préalable au L442-10 du code de l'urba ?
Autorisation qui peut donc être autorisée ou refusée.......par la Commune !!!
Accessoirement le L111-5-2.....qui demande une Déclaration préalable!
Je n'évoque même pas le coté........"conformité durable"........traité par P.Durand |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 déc. 2010 : 16:36:53
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A priori, l'opération projetée porterait sur des bouts de parties communes propriété de l'ASL, résultat de découpages empiriques bien connus dans de nombreux lotissements, répartis/vendus/cédés aux propriétaires qui jouxtent ces espaces.
"Le règlement du lotissement serait respecté puisque les terrains à vendre sont inconstructibles : pas de construction nouvelle, le COS sera plus que respecté."
Il n'y aurait pas ici nécessité d'autre chose que de modifier les statuts ASL ...
Toutefois, il est questions de " 3 terrains" ! Des lots identifiés comme tels ? |
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Posté - 23 déc. 2010 : 17:17:30
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Quand bien même Gédehem, quand bien même......
Toucher au "documents" du lotissement demande le plein respect du L442-10
et pour le moins nous touchons au :
- plan de compostion du lotissement et la répartition entre les espaces communs et privatifs
- plan de division s'il a été joint à l'arrêté
De même c'est une façon de modifier les lots....privés.....
C'est ainsi et peu importe qu'il y ait ou pas un règlement........le raisonement serait le même....
les "documents" ne sont pas les "règles "
je sais cela surprend, mais rare, hélas, sont ceux qui maitrise bien ces question purement liées au droit d'urba......même les notaires.
Bien relire l'article... en question.....
Une discussion (un peu plus pointue) sur un autre forum pose même la question de la modification du périmètre d'un lotissement dans un lotissement sans règlement, sans asl et sans CDC......
Gédehem, je vous souhaite de très bonnes fêtes et que Papa Noël vous amène encore de la passion pour tous ces sujets et une caisse de bourbon.....
Le lotissement a ses raisons que la notre ne connait pas....... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 23 déc. 2010 17:18:35 |
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rlcetn
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Posté - 23 déc. 2010 : 17:40:15
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Réponse pour Emmanuel Wormser et Gédehem
D'abord merci de vous intéresser à mon cas car le notaire a d'autres chats à fouetter a priori …
Ensuite, par un acte de cession gratuite entre le lotisseur et l'ASL, c'est bien l'ASL qui est propriétaire des terrains.
Les statuts prévoient que toute modification des statuts ou modification du périmètre de l'ASL doit être accepté par 2/3 des votants représentant 3/4 des surfaces ou l'inverse.
Au vote organisé en mai dernier sur la vente de terrains, 20 co-lotis sur 21 ont voté pour la vente, le 21 ème étant absent non excusé et non représenté. Les 2/3 et 3/4 étaient acquis sans calcul savant.
Pour le vote sur la modification des statuts :
* si je fais voter la disparition de l'article 2.03, plus rien dans les statuts dit que l'ASL peut vendre un terrain ou céder les communs à la Collectivité Locale. N'est ce pas embêtant ?.
* Si je fais voter une modification de l'article des statuts, par exemple :
article 2.03 : la cession é&ventuelle de c es terrains et équipements à une personne privée, une association Loi 1901 ou à une personne morale de droit public.
N'est ce pas mieux ?
Explication : un des acheteurs a créé une association pour faire de son futur terrain un jardin familial ( projet très soutenu par la Collectivité Locale ).
Pour ce vote, je pense que tout le monde ( 21 co-lotis ) doit voter.
Pour le vote sur la vente des terrains, je pense faire voter l’ensemble des co-lotis moins les acheteurs ( acheteurs directs ou acheteur à travers l’association ). Est-ce correct ?
Pour finir, j’ai bien compris que la présence d’un huissier de justice n’est pas nécessaire pendant l’AGE.
Partant du principe que l’AGE aura pour objet fondamental la vente des terrains, puis-je me contenter de cet objet dans la convocation ou dois-je obligatoirement annoncer que l’objet sera la modification des statuts puis la vente des terrains ?
Sachant que ce soit le premier objet ou le deuxième, il y aura deux motions et deux votes.
Je suis désolé de vous embêter au moment de Noel avec mes questions mais vos conseils sont vraiment précieux. Merci encore.
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Posté - 23 déc. 2010 : 18:05:29
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Que l ASL soit soumis a des majorités prévus dans ses statuts est pour le moins normal......
Et quandvous aurez satisfait a ces obligations , vous passerez a la dernière , a savoir silliciter de l administration la modification des documents du lotissement..... Comme je vous l ai évoque! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 23 déc. 2010 : 18:49:21
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Jean-Michel : si modification des documents approuvés il doit y a voir, ce qui n'est pas évident... les statuts de l'ASL n'étant pas à mon avis des documents du lotissement, ta remarque ne vaut que pour le plan de composition et le plan de division s'ils faisaient partie de l'autorisation de lotir.
rlcten, votre rédaction est bien meilleure que d'envisager la suppression de l'article... car supprimer l'article n'est envisageable que le jour où il n'y a plus rien à vendre : accessoirement, ce jour là , l'ASL a perdu son objet et peut donc être dissoute !
l'objet de la convocation doit être le plus précis possible : il est même souhaitable d'y préciser les termes de la modification statutaire...
ainsi, tous les colotis seront bien avertis de l'importance de cette réunion. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 23 déc. 2010 18:50:07 |
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Posté - 23 déc. 2010 : 19:07:58
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Mais tout a fait d' accord pour les majorités c est exactement ce que je disais ou voulais dire!
Emmanuel: une seule raison pour ne pas satisfaire au l 442-10?????pour les éléments a modifierque j ai cite!
Perignon page 147
La modification du plan de composition entrainant une nouvelle répartition entre les terrains destines a une utilisation privative et les terrains réserves a des équipements ou usages collectifs
Page 150
Concerne tous les lotissements y compris avant la reforme..... Et les ...dp!
Et çela me semble la moindre des choses. Que l administration contrôle la cession en GENERALE de toute partie des biens de l ASL qui ont génère de la son et autres règles d' urba |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 23 déc. 2010 19:19:52 |
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Posté - 23 déc. 2010 : 19:31:57
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Accesoirement, des terrains cèdes a l ASL sont en GENERAL des voies, des parkings, des espaces communs - jeux - aires d'o.m. - espaces verts!
Nombre d' entre eux avaient donc une raison d'être permettant de respecter les règles d' urbanisme
Prenez l exemple des espaces verts!
Si un pos imposait 10/100 de superficie d' espace vert pour obtenir l arrête de lotir, il me semble pour le moins normal que si l'asl accepte de se patager cet espace vert entre tous, l administration puisse pour le moins vérifier que le document d' urbanisme en vigueur au moment de la demande n impose pas encore ce pourcentage d' espace vert et donc de refuser cette demande......
Sinon, il faudrait m expliquer l intérêt de cet article.
De plus, je n ai plus tout le fil en tête, mais si il y a un CSC en vigueur, il convient de bien vérifier sa rédaction et ses eventuels renvois aux " documents" du lotissement.... Mais ceci est un sujet different |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 23 déc. 2010 19:33:50 |
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Posté - 23 déc. 2010 : 21:16:04
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Jean-Michel, je suis comme toi opposé à la présence du plan de division dans la demande d'autorisation de lotir : gageons ou espérons que tel était le cas dans le lotissement de notre interlocuteur.
Par ailleurs, les règles d'urba ont pu changer depuis...
Et enfin, oui bien sûr pour le CdC mais sous réserve du L111-5... |
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Emmanuel Wormser
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Posté - 23 déc. 2010 : 21:41:53
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C est le r442-4 qui est surtout en cause. Emmanuel quoiqu il arrive, même sans plan de division
la cession des parcelles ASL est faite pour être remenbree aux parties privatives.
C est ce que met en avant justement perignon de façon TRES Claire! |
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Posté - 23 déc. 2010 : 22:30:20
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ben dans le Bo...el ambiant, on n'est pas obligé de suivre SPérignon en tout... |
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Posté - 23 déc. 2010 : 23:10:29
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ça je veux bien, mais sur ce coup la, je ke précède!
Si ce plan obligatoire avant et après la reforme n est pas un document du lotissement, alors il reste que le plan de situation et l extrait cadastral!
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rlcetn
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Posté - 27 déc. 2010 : 09:24:57
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Amis Wormster, Gedehem et Lugherini, j’espère que vous avez passé un joyeux Noel. J’ai pris connaissance avec attention de votre discussion et de vos avis éclairés et vous m’avez donné matière à réflexion en attendant le Père Noel.
D’abord, j’ai intégré deux modifications d’articles des statuts dans l’Ordre du Jour de l’AGE :
Il sera proposé aux votes d’approuver les modifications suivantes :
« article 2.03 : la cession éventuelle de ces terrains et équipements à une personne privée, une association Loi 1901 ou à une personne morale de droit public. » ?
Cette modification pour permettre la vente des parcelles aux acquéreurs déclarés.
« article 3.08 : il est attribué à chaque propriétaire une voix par lot constructible, figurant au plan de masse approuvé de lotissement. »?
Cette modification pour ne pas créer des droits de vote supplémentaires pour les acquéreurs des parcelles non constructibles ( non aedificandi ) .
J’ai lu les articles de Loi que vous avez cités :
+ article L442-10 :
Un seul document officiel relatif au lotissement parle de l’espace vert : un document « Espace vert » signé par l’architecte paysagiste le 17 février 1983. Ce document dit que les haies, boisements et arbres existants doivent être préservés.
_ noter que certains arbres ont été coupés dans le passé sans réaction de l’Administration,
_ comme dit après, les parcelles définies ne comprennent ni arbre, ni haie.
Les seules contraintes de périmètre citées dans les documents concernent les lots constructibles : leur subdivision est interdite.
La règle des 2/3 et 3/4 sera largement atteinte puisque 100 % des co-lotis ont déjà voté pour le projet en cours.
Noter que le géomètre-expert appelé pour le morcellement de l’espace vert m’a signifié qu’un règlement de lotissement a une durée de vie de 10 ans. Ensuite, pour rester en vigueur, il doit être prorogé par l’Assemblée Générale de l’ASL. Dans notre cas, cela n’a jamais été fait, donc, suivant l’expert, notre règlement n’est plus applicable.
+ articles L111-5-2, R442-4 et R441-4 :
Lorsque l’idée nous est venue de vendre des parcelles d’espace vert, il y a eu échange de mails avec la Mairie ( donc plusieurs écrits ) puis une réunion au cours de laquelle l’accord de principe nous a été donné ( confirmé par écrit ). La Collectivité se réservait le droit de définir avec nous les parcelles : pas de canalisation, pas d’arbre, pas d’emprise de feuillage d’arbres sur les terrains, passage de 4 mètres pour accéder à la surface qui reste et qui sera reprise par la Mairie …
L’Adjoint au Maire chargé de l’environnement et le Responsable du Service des Espaces Verts de la Ville ont, sur le terrain, tenu un bout de la chaîne d’arpenteurs pour morceler l’espace vert en 4 parcelles ( 3 à vendre, 1 pour la Mairie ) …
A la suite de cela, j’ai fait intervenir un géomètre expert qui a officialisé le morcellement par une « modification du parcellaire cadastral »
Je dispose de l’accord écrit du Responsable des Espaces Verts sur le plan de division inscrit au cadastre et d’une lettre de l’Adjoint au Maire demandant pour le service foncier de la Ville un exemplaire supplémentaire de ce plan de division.
Comme accord de la Mairie, cela me parait acquis ou, s’il y a faute quelque part, je ne vois pas pourquoi elle me serait attribuée.
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Posté - 27 déc. 2010 : 11:48:12
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la modification du parcellaire cadastral n'est rien : il faut un acte enregistré aux hypothèques.... ou alors j'ai omis une étape. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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rlcetn
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Posté - 27 déc. 2010 : 14:52:31
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Cher ami Emmanuel Wormster,
Je suis content d'avoir un notaire ... Pour les conseils de sa part je peux repasser !.
De toutes façons, le notaire est en vacances jusqu'au 3 janvier 2011.
Décidément, je ne suis pas sorti de l'auberge mais grâce à votre savoir faire cela avance.
Par contre, je crois que je suis condamné à attendre le 3 janvier pour continuer le dossier.
Je vous propose donc que nous reprenions contact à partir du 3. Alors je vous dirai la tête qu'a fait le notaire quand je l'aurai remercié pour ses conseils.
Je vous souhaite par avance mes voeux de santé et bonheur les meilleurs pour 2011.
Roland Loiseau
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Posté - 27 déc. 2010 : 19:49:55
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citation: Initialement posté par rlcetn
Cher ami Emmanuel Wormster,
Roland Loiseau
pas assez de consonnes dans mon nom ???
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rlcetn
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Posté - 28 déc. 2010 : 09:05:59
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