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 Posté - 29 déc. 2010 : 17:47:32
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J'aimerais avoir un avis sur le problème suivant et je remercie par avance ceux qui voudront bien me répondre.
Lors d'une AG, une personne se présente à la signature de la feuille de présences, porteuse d'un Pouvoir apparement en bonne et dûe forme puisqu'elle est la fille d'un couple copropriétaire à qui il a été adressé 28 jours avant une convocation en bonne et dûe forme libellée à l'adresse Monsieur ou Madame X....à telle adresse, St Pierre de la Réunion.
Cette personne participe activement à la dite AG et vote CONTRE les deux seules résolutions qu'il y avait à l'ordre du jour: 1° Révocation du syndic en cours de mandat;2° Election d'un nouveau syndic selon le formalisme habituel et réglementaire.
Quelques jours après cette AG qui avait fait aboutir favorablement les 2 résolutions prévues à l'ODJ, la convocation qui avait été adressée au couple copropriétaire revient, Non distribuée, Non ouverte avec motif n'habite pas à cette adresse.
Le PV d'AG est notifié aux absents et aux votes "CONTRE" conformément ART 42.
Quelque temps après cette signification, l'épouse seule du couple copropriétaire assigne celui qui avait provoqué cette AG, en l'occurence Le Président du Conseil Syndical, en annulation de cette AG. Par cette assignation le Président du C.S. apprend que depuis le décès de son mari, l'épouse a changé d'adresse ce qui explique le retour de la convocation.
En résumé : 1°la fille de la veuve a "utilisé" un pouvoir de représentation pour une AG dont la convocation n'est jamais arrivée à destination.
2° la veuve assigne en annulation d'une AG dont elle n'a jamais reçu convocation, non pas pour vice de convocation mais pour résolutions ne lui convenant pas.
Merci pour votre attention.
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 29 déc. 2010 : 18:37:16
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d'abord, iol n'existe pas de formulaire type pour un pouvoir, mais bien sur il faut la signature du mandant... de ce que vous dites le pouvoir étant en bonne et due forme, donc il n'y a rien à dire là dessus.
Ensuite problême de l'adresse du couple.... là cela devient compliqué, car on peut penser que le syndic a fait défaut puisque c'est le président du CS qui a lancé ces convocations et c'est là le hic :
* soit le président n'était pas au courant des modifications intervenues dans le couple (décès et changement d'adresse)
* soit la veuve n'avait pas fait parvenir ces modifications au syndic qui bien sur n'a pu les fiaire passer au CS.
Il n'y a pas de questions à votre problême  , mais essayons de répondre :
1- la veuve n'assigne pas pour défaut de convocation : elle a tort si le président du CS est en défaut, car le juge lui donnerait systématiquement raison
2- la veuve assigne parce que les résolutions ne lui conviennent pas, elle a tort car en l'occurence la majorité a raison (si la procédure de vote a bien été respectée)
en fait ce qui nous manque, c'est le motif de l'assignation sur laquelle le juge est saisi : ne serait ce pas une annulation de résolutions par défaut de convocation ?.... encore faudra-t-il qu'elle prouve que le SDC a été averti du changment de copropriétaire (qui dit décès, dit héritiers...) et du changement d'adresse en son temps.
donc pour répondre à votre question, il manque quelques infos et une question ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 janv. 2011 : 00:52:34
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"l'épouse seule du couple copropriétaire assigne celui qui avait provoqué cette AG, en l'occurence Le Président du Conseil Syndical, en annulation de cette AG."
L'action est mal dirigée : on assigne le syndicat, certainement pas celui qui convoque (le syndic, l'administrateur, ici le pdt du Cs comme le loi l'y autorise sous condition).
Les notifications, ici la convocation pour une AG, est valablement faite au domicile réel ou élu qui a été précisé par le copropriétaire concerné, très généralement par le notaire lors de la mutation (l'achat du lot) . Ayant par la suite déménagé, le copropriétaire DOIT notifier cette modification au syndic. A défaut il est en tort.
Dans cette affaire, la dame en question est à coté de la plaque : assignation d'une personne étrangère au litige, absence de notification au syndic du changement de domicile : la convocation d'AG a bien été notifiée là où elle devait l'être. Si elle n'a pas été remise c'est la fautte de cette copropriétaire qui n'a pas notifié le changement..
La question du mandat est d'une autre nature : il y aurait peut être un faux en écriture privée (la copropriétaire n'ayant pu donner mandat la fille à donc usurpé la signature de sa mère 'mandante') et usage de faux ! |
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Posté - 07 janv. 2011 : 10:26:25
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citation: Initialement posté par Gédehem
"l'épouse seule du couple copropriétaire assigne celui qui avait provoqué cette AG, en l'occurence Le Président du Conseil Syndical, en annulation de cette AG."
L'action est mal dirigée : on assigne le syndicat, certainement pas celui qui convoque (le syndic, l'administrateur, ici le pdt du Cs comme le loi l'y autorise sous condition).
Les notifications, ici la convocation pour une AG, est valablement faite au domicile réel ou élu qui a été précisé par le copropriétaire concerné, très généralement par le notaire lors de la mutation (l'achat du lot) . Ayant par la suite déménagé, le copropriétaire DOIT notifier cette modification au syndic. A défaut il est en tort.
Dans cette affaire, la dame en question est à coté de la plaque : assignation d'une personne étrangère au litige, absence de notification au syndic du changement de domicile : la convocation d'AG a bien été notifiée là où elle devait l'être. Si elle n'a pas été remise c'est la fautte de cette copropriétaire qui n'a pas notifié le changement..
La question du mandat est d'une autre nature : il y aurait peut être un faux en écriture privée (la copropriétaire n'ayant pu donner mandat la fille à donc usurpé la signature de sa mère 'mandante') et usage de faux !
@ Gedehem:
Je viens de vérifier l'assignation en question; vous avez raison ,le Président du C.S. qui a provoqué l' AG qui elle même a révoqué le syndic, n'est que co-assigné. En premier rang, c'est le Syndicat qui est assigné comme vous le pensez, représenté par le syndic, celui là même qui a été viré par cette AG. C'est là que la situation est cocasse puisque le Syndicat n'est plus représenté par ce syndic ni par aucun autre puisque actuellement nous sommes dans l'attente de la nomination d'un Administrateur Judiciaire selon ART. 49.
Donc vous n'avez pas tort de dire que "la mère" lance une assignation à une personne étrangère au litige puisque le syndic représentant le syndicat avait été révoqué 5 mois avant cette assignation!
Par ailleurs, nous avons rassemblé les preuves que depuis le début de son exercice pour le compte de notre syndicat, soit octobre 2008, le syndic en question n'avait jamais mis à l'ordre du jour lors des différentes AG une convention le dispensant d'ouvrir un compte séparé.Si bien que depuis le début de son exercice , le syndic en question était dans l'illégalité!!!
Par ailleurs je partage avec vous le sentiment que vous exprimez avec quelques réserves certes, au sujet de l'utilisation frauduleuse que "la fille" aurait fait du mandat de sa mère.
Je vous remercie, cher Gedehem, pour votre réponse. |
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| Signature de kikiladoucette |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 07 janv. 2011 : 13:08:17
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ce n'est pas parce que la convocation n'est pas arrivée, ou n'est pas retirée que le mandant ne peut pas donner "pouvoir" pour l'AG
pour rappel un pouvoir peut être fait sur papier libre |
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Posté - 07 janv. 2011 : 14:14:33
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cette dame comme le dit gedehem doit assigner le syndicat, qui lui-même assignera l'émetteur de la convoc (en l'espèce le président du conseil syndical) si l'AG le décide.
En l'état de la situation, celle ci risque de perdurer car comment le tribunal va t il s'en sortir : en demandant 1- à l'émetteur de la convoc de justifier des adresses officielles,
2- cet émetteur suivant ce qu'il a en possession, se retournera vers le syndic qui n'est plus syndic pour avoir la liste officielle des adresses
3- ou attendra que l'administrateur nommé est récupéré cette adresse officielle
autant dire que plusieurs AG auront passées.... 
a ce propos quels sont les termes officiels de cette assignation ? |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 07 janv. 2011 : 17:29:50
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citation: Initialement posté par kikiladoucette
il a été adressé 28 jours avant une convocation en bonne et dûe forme libellée à l'adresse Monsieur ou Madame X....à telle adresse, St Pierre de la Réunion.
La convocation n'aurait elle pas due être adressée à Monsieur et Madame ?
La poste conserve les recommandés pendant 15 jours après présentation au domicile, ce qui laisse le temps au syndic le temps de vérifier les accusés de réception avant la tenue de l'assemblée (je l'ai vu une fois les étaler tous sur son bureau pour les vérifier  )
D'autant plus qu'en cas d'erreur d'adresse la poste peut renvoyer l'accusé de non réception bien plus tôt.
citation: Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat ou soit par l’avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
Qui au juste est propriétaire de l'appartement maintenant ? ... et qui l'était "au moment des faits" (au moment de l'assemblée générale) ?
Pas simple !
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 janv. 2011 : 17:45:43
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Pour être recevable d'une action en contestattion de décisions d'AG (ou de l'AG elle-même), il faut démontrer sa qualité d'opposant ou de défaillant. Ici, d'un copropruétaire qui n'aurait pas été dument convoqué !
Ici le moyen de défense du syndicat (accessoirement de celui qui a convoqué lui aussi assigné) est tout simple : le copropriétaire concerné a été dument convoqué à la dernière adresse connue du syndicat telle qu'elle a été notifiée au syndic.
Les 2 problèmes ici :
- Dans la mesure où la communauté "M.et Mme X" était collectiement et indossociablement propriétaire d'un lot, la disparition de cette communauté née des liens du mariage devait impérativement être notifiée au syndic pour être opposable au syndicat : quid d'une succession, de la qualité de "propriétaire" de la seule Mme X, de sa fille héritière réservataire, éventuellement d'une part ??
N'ayant pas notifiée cette modification, Dame X à titre personnel ne serait pas recevable de l'action ...(??)
- Incontournable : la notification de la convocation à une AG a été valablement faite au copropriétaire "M et Mme X" à son dernier domicile connu du syndicat tel que cela lui avait été notifié à l'origine.
Ayant changé de domicile sans en faire la notification au syndic, le copropriétaire n'est pas recevable à contester une AG n'éyant pas alors la qualité de "défaillant".
Il a été dument convoqué au domicile connu du syndicat, il n'a pasz retiré (et pour cause) la notification, c'est son affaire : il est en faute, ce qu'il ne peut reprocher ni au syndicat ni à celui qui a convoqué, ici le pdr du CS.
Il faut bien entendu répondre à l'assignation et mettre en avant ces points afin de démonter que l'action est abusive. Dans la mesure où le syndicat (et le pdt du CS) subirait un préjudice, il fait demander la condamnation de Dame X afin d'être indemnisé pour cette procédure injustifiée, abusive.
On peut noter au passage :
" ... "puisque le syndic représentant le syndicat avait été révoqué 5 mois avant cette assignation !"
Vous voulez dire que cette assignation a été lancée 5 mois après l'AG ayant révoqué le syndic ?
Elle serait alors hors du délai des 2 mois prévu L.art.42.
Réf : outre D.art.6 rapporté par Filomat pour ce qui concerne l'avis d'une mutation, voir D.art.64 et 65 pour ce qui concerne les notifications et leur validité :
" Art. 64 - (décret 2007/285 du 1/3/2007) - A l'exception de la mise en demeure mentionnée à l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée qui se fait par acte extrajudiciaire, toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé.
Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.
Art. 65 - (décret 2007/285 du 1/3/2007) - En vue de l'application de l'article précédent, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que, s'il le souhaite, son numéro de télécopie.
Les notifications et mises en demeure prévues par l'article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou au dernier numéro de télécopie notifié au syndic.
Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic. "
Dame X a été régulièrement convoquée au dernier domicile connu du syndicat pour "M ou Mme X". Elle n'a pas la qualité de "défaillante" étant représentée par un mandataire, lequel a émargé la feuille de présence et participé aux votes, ce que rapportent tant la feuille d présence que sans doute le PV d'AG.
Tout au plus serait-elle recevable en tant qu'opposante, serait-ce par mandataire. Encore faudrait-il qu'elle mette en avant un vice de forme, que ce soit sur l'AG elle-même ou sur telle(s) décision(s).
Sur ce qui est exposé, il ne peut être mis en avant un vice dans la notification de la convocation au dernier domicile connu du syndicat, pas plus que sur l'utilisation éventuellement frauduleuse d'un mandat, qui ne peut être reprochée au syndicat. |
Édité par - Gédehem le 08 janv. 2011 00:13:47 |
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Posté - 08 janv. 2011 : 19:16:18
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