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bbpanda
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 Posté - 06 janv. 2011 : 14:14:04
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Bonjour,
Lors de la dernière AG, il a été voté des travaux de réfection des voies privées, dont les fonds doivent être appelées en 6 échéances, pour 1/6.
Or, le premier appel (en octobre) mentionnait un montant farfelu, et celui de janvier porte sur 1/5 du montant total des travaux -ce qui est différent de ce qui a été voté.
Devant ces erreurs, que peut faire notre ASL étant donné l'importance des fonds requis (390 000 euros) ?
De plus, ils avaient inscrit comme absent un propriétaire qui était bien présent à l'AG (pour preuve il a voté contre certaines résolutions). Pouvons-nous demander l'annulation de l'AG ?
Merci d'avance pour vos conseils
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bbpanda
Nouveau Membre
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 Posté - 11 janv. 2011 : 13:26:47
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Bonjour,
Comme je n'ai pas eu de réponse, je pense que ma question a été mal posée. Quand j'avais parlé de 1/5, il s'agissait de 1/5 du montant total, et non pas 1/5 du restant dû -ce qui serait logique.
C'est peut-être une petite erreur de libellé, comme le comptage des voix : un membre a été porté absent, et le nombre de présents (et représentés) qui était de 39/51 en début de séance est passé à 35 avec l'arrivée tardive d'un membre. Je crains que des membres opposés aux travaux ne saisissent cette occasion pour faire annuler l'AG.
Comme le président de notre ASL, un gentil monsieur retraité, a des problèmes de santé, j'aimerais lui éviter des soucis. |
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CHRI64
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 2
Posté - 11 janv. 2011 : 13:53:35
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Y a-t-il un délai de contestation prévu par vos statuts ?
Au plus 2 mois , je suppose, si c'est le cas. Or votre AG s'est tenue avant octobre 2010 ...
L'erreur de comptage a-t-elle fait basculé la majorité requise ? J'en doute sinon vous l'auriez précisé...
Et comme de toutes façon personne n'a encore contesté la décision de l'AG, on comprendrait mal qu'elle se fasse si tardivement.
Votre Président n'a pas à s'inquiéter.
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Posté - 11 janv. 2011 : 15:45:39
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tout dépend des statuts.
faute de précision, la prescription est peut-être quinquennale (prescription des actions personnelles), non ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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bbpanda
Nouveau Membre
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4
Posté - 11 janv. 2011 : 18:25:14
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
tout dépend des statuts.
faute de précision, la prescription est peut-être quinquennale (prescription des actions personnelles), non ?
Merci Chris et Emmanuel
Les statuts n'ont pas précisé, je crois bien que c'est 5 ans (je l'ai lu quelque part sur le forum !)
On s'est battu depuis 2007 pour réparer nos petites rues et voilà que des erreurs vont compromettre notre projet.
Il y a aussi certains opposants qui en ont assez du syndic, directeur délégué et secrétaire de l'ASL, qui est arrogant et fait des erreurs. Or il y a un article des statuts qui dit qu'en "cas de carence de l'association syndicale pour l'un quelconque de ses objets, un Syndic peut être désigné d'office par le Président du TGI, à la requête d'un propriétaire. Il dispose des pouvoirs du syndicat, sans limitation."
Je ne sais pas trop ce qu'on entend par "carence"... |
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bbpanda
Nouveau Membre
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5
Posté - 11 janv. 2011 : 18:31:54
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citation: Initialement posté par CHRI64
Y a-t-il un délai de contestation prévu par vos statuts ?
Au plus 2 mois , je suppose, si c'est le cas. Or votre AG s'est tenue avant octobre 2010 ...
L'erreur de comptage a-t-elle fait basculé la majorité requise ? J'en doute sinon vous l'auriez précisé...
Et comme de toutes façon personne n'a encore contesté la décision de l'AG, on comprendrait mal qu'elle se fasse si tardivement.
Votre Président n'a pas à s'inquiéter.
Les résolutions sont votées à la majorité des voix, à part quelques sujets importants qui requièrent les 2/3 du nombre total des membres.
Or le nombre de voix dépend de la surface de la parcelle de chaque propriétaire. Grosso modo le total des terrains fait 22 000 m2, donc 22 000 voix. Celui qui a un terrain de 500 m2 a plus de voix que celui qui n'en a que 200. D'où le problème de basculement possible. |
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Posté - 11 janv. 2011 : 18:43:10
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et c'est une ASL ?
le calcul ressemble au fonctionnement d'une copro... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 11 janv. 2011 18:43:45 |
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bbpanda
Nouveau Membre
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Posté - 11 janv. 2011 : 22:17:26
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
et c'est une ASL ?
le calcul ressemble au fonctionnement d'une copro...
Hé oui ! et comme les pavillons ont plus de terrain que les immeubles, forcément nous propriétaires sommes majoritaires, à condition d'être présents à l'Assemblée et de voter pareil. Evidemment, la répartition des charges de l'ASL se font en conséquence. De plus, une amie qui habite un immeuble me dit qu'elle ne reçoit jamais les PV des AG de l'ASL, que, pour les travaux, on ne leur a pas soumis les devis, etc. Je comprends parfaitement son sentiment de frustration, d'autant plus qu'ils sont 100 appartements pour une cinquantaine de propriétaires de pavillons. Leur syndic, aussi Directeur délégué de l'ASL, les représente, point.
Ce petit problème de comptage de voix a donc son importance. Si celui qui a voté contre une résolution a un nombre important de voix, il ne comprendrait pas pourquoi on a "gommé" sa présence.
Je vais voir avec les membres du bureau ce qu'on peut faire, par exemple étudier la feuille d'émargement (qui ne nous est jamais présentée). Pire, il y a des propriétaires qui ont oublié d'émarger, trop pris par leur bavardage avec les voisins !
C'est un casse-tête pas possible. Je croise les doigts pour que tout se passe bien. Jusqu'ici on n'a eu aucun problème, les charges de l'ASL étant minimes. Mais là , comme on a des travaux importants, des tensions surgissent. Heureusement que la mairie subventionne les immeubles, nous on est prêt à payer ce qu'il faut, du moment qu'on refasse nos voiries. |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 12 janv. 2011 : 08:31:41
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Concernant la prescription : aucun propriétaire absent lors du vote ou ayant voté contre, ne peut s'en prévaloir si il a commencé à payer le premier appel car cela vaut pour reconnaissance de sa dette. Est-ce le cas ?
Ok pour l'importance du comptage des voix (des millièmes en fait) mais tous calculs fait l'erreur de comptage modifie-t-elle la donne ?
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poivresel
Contributeur actif
France
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Posté - 12 janv. 2011 : 22:10:02
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Bonjour,
"Concernant la prescription : aucun propriétaire absent lors du vote ou ayant voté contre, ne peut s'en prévaloir si il a commencé à payer le premier appel car cela vaut pour reconnaissance de sa dette."
Président d'une ASL de 400 maisons je ne connaissais pas cette disposition!
Peut-on avoir des référence juridiques à ce sujet?
Cordialement |
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bbpanda
Nouveau Membre
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Posté - 13 janv. 2011 : 00:06:48
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citation: Initialement posté par CHRI64
Concernant la prescription : aucun propriétaire absent lors du vote ou ayant voté contre, ne peut s'en prévaloir si il a commencé à payer le premier appel car cela vaut pour reconnaissance de sa dette. Est-ce le cas ?
Ok pour l'importance du comptage des voix (des millièmes en fait) mais tous calculs fait l'erreur de comptage modifie-t-elle la donne ?
Non, je n'ai rien payé encore. Je n'aime pas trop signer des chèques en blanc. J'ai envoyé une lettre recommandée au syndic gestionnaire pour leur dire que :
1. ils m'ont envoyé 3 TIP pour payer la 1ère échéance ; j'ai eu droit à un triple appel de fonds.
2. j'ai besoin de connaître le montant exact de chaque appel de fonds. Quand j'ai un crédit, mon banquier me donne un échéancier avec le montant en face. De plus, on a constitué depuis 3 ans un fonds "spécial travaux" qui a atteint le tiers du montant total, et là , surprise, ils ont fait voter contre le déblocage de ce fonds, en disant qu'il faut le garder au cas où il y a des propriétaires qui ne paient pas !
3. Tout retard dans le règlement et dans le déroulement leur serait imputable, puisque leur comptabilité n'est pas rigoureuse.
Ai-je raison de refuser de payer des échéances "flottantes" ? J'ai dit au bureau de l'ASL qu'il faut faire une AGE pour parler de la mauvaise gestion du syndic, mais on me répond que c'est coûteux. Pourtant, les copropriétaires ont eu un échéancier correct avec le montant de chaque versement. Je pense que la loi encadre mieux la copro.
Au sujet du comptage des voix, c'est le flou artistique. Une fois, pour avoir la majorité, le syndic a été chercher un propriétaire absent pour faire basculer le vote. Tout peut se jouer à un membre près, et quand de 39 membres on passe à 35, je ne sais plus que penser.
A la dernière Assemblée, on a fait voter des résolutions "bizarres" :
- le non déblocage du fonds travaux
- emprunt collectif avec commission pour le syndic qui gère cet emprunt
- obligation de payer un cautionnement de l'emprunt, même si on n'a pas emprunté (il paraît que dans une ASL on est tous solidaires). Moi qui pensais que le crédit est une affaire personnelle !
J'attends la réponse du syndic. En tant que professionnel, il me doit des comptes sincères non ? Je veux bien boucher les trous dans la chaussée, mais tous ces égarements me font douter de la bonne exécution des travaux. |
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CHRI64
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Posté - 13 janv. 2011 : 07:14:34
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bbpanda vous êtes en parfaite situation pour porter votre opposition devant le tribunal, seule façon d'obtenir satisfaction.
On ne pourra même pas vous suspecter d'accord tacite puisque vous n'avez pas commencé à payer.
Poivresel : je faisais référence à la présomption d'existence d'un contrat, ce qui il est vrai n'est pas tout à fait le cas ici. |
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bbpanda
Nouveau Membre
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Posté - 13 janv. 2011 : 10:48:03
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citation: Initialement posté par CHRI64
bbpanda vous êtes en parfaite situation pour porter votre opposition devant le tribunal, seule façon d'obtenir satisfaction.
On ne pourra même pas vous suspecter d'accord tacite puisque vous n'avez pas commencé à payer.
Poivresel : je faisais référence à la présomption d'existence d'un contrat, ce qui il est vrai n'est pas tout à fait le cas ici.
Merci CHRI64.
Nous avons tous voté pour les travaux, mais devant ces bizarreries, certains de mes voisins refusent de payer. On a bien voulu accepter le refus de la mairie de subventionner les pavillons, mais là on ne comprend pas pourquoi les fonds ne vont pas être débloqués.
Je suis déçue par la tournure des évènements. J'aurais aimé éviter la bataille juridique mais s'il le faut... Heureusement que je n'ai pas signé une reconnaissance de dette fin octobre dernier, comme quoi je m'engageais à "payer comptant ma quote-part" ne sachant rien du montant. |
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bbpanda
Nouveau Membre
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Posté - 15 janv. 2011 : 18:51:49
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citation: Initialement posté par CHRI64
bbpanda vous êtes en parfaite situation pour porter votre opposition devant le tribunal, seule façon d'obtenir satisfaction.
On ne pourra même pas vous suspecter d'accord tacite puisque vous n'avez pas commencé à payer.
Poivresel : je faisais référence à la présomption d'existence d'un contrat, ce qui il est vrai n'est pas tout à fait le cas ici.
Bonjour,
Pourriez-vous me préciser la procédure à suivre ?
- Déposer une requête auprès du Président du TGI pour annuler cette AGO
- ou assigner le syndic en justice pour demander dommages et intérêts ? ils avaient lancé un appel de fonds AVANT d'envoyer le PV de l'Assemblée aux membres de l'ASL. Certains ont payé avant même de connaître le montant, les dates d'exigibilité, ou encore les conditions de financement ; d'autres décident de faire le mort.
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 15 janv. 2011 : 19:51:53
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Prenez contact avec un avocat en vous assurant qu'il sait ce qu'est une asl. Exposez lui votre cas et votre grief.
Il assignera alors pour votre compte (et tous ceux qui sont d'accords avec vous + prêts à partager les frais) l'ASL - représentée par son président - auprès du TGI de votre ressort pour demander l'annulation de la décision de l'AG et de surplus des dommages et intérêts (si vous êtres en mesure de les chiffrer de façon convaincante).
Un an après .. le problème sera réglé dans un sens ou l'autre. |
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hes
Contributeur actif
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Posté - 16 janv. 2011 : 12:42:55
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Bonjour,
Votre ASL n'est pas en situation de carence à mon sens, il y un Président, une assemblée, elle fonctionne
même si vous contestez certains points.
La prescription pour la contestation d'une assemblée me parait être de cinq ans, sauf stipulation plus courte des statuts.
Je ne vois pas de restriction pour contester, concernant la présence, le ou le paiement des charges appelées.
En ce qui concerne l'emprunt, il n' y a bien sur pas de solidarité en ASL, qui est une personne morale
payez votre part, mais refusez absolument de signer une quelconque caution.
HES
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bbpanda
Nouveau Membre
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Posté - 17 janv. 2011 : 11:53:39
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citation: Initialement posté par CHRI64
Prenez contact avec un avocat en vous assurant qu'il sait ce qu'est une asl. Exposez lui votre cas et votre grief.
Il assignera alors pour votre compte (et tous ceux qui sont d'accords avec vous + prêts à partager les frais) l'ASL - représentée par son président - auprès du TGI de votre ressort pour demander l'annulation de la décision de l'AG et de surplus des dommages et intérêts (si vous êtres en mesure de les chiffrer de façon convaincante).
Un an après .. le problème sera réglé dans un sens ou l'autre.
Je vais suivre votre conseil et chercher un avocat en droit immobilier. De formation juridique (socio économique) je ne possède que les grands principes, et pour régler une affaire, il faut beaucoup plus que ça !
Merci. |
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bbpanda
Nouveau Membre
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Posté - 17 janv. 2011 : 12:11:20
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citation: Initialement posté par hes
Bonjour,
Votre ASL n'est pas en situation de carence à mon sens, il y un Président, une assemblée, elle fonctionne
même si vous contestez certains points.
La prescription pour la contestation d'une assemblée me parait être de cinq ans, sauf stipulation plus courte des statuts.
Je ne vois pas de restriction pour contester, concernant la présence, le ou le paiement des charges appelées.
En ce qui concerne l'emprunt, il n' y a bien sur pas de solidarité en ASL, qui est une personne morale
payez votre part, mais refusez absolument de signer une quelconque caution.
HES
Merci pour votre aide.
Comme presque tous les propriétaires, nous avons voulu ces travaux et étions d'accord pour payer.
Je ne voudrais pas contester les charges, mais demander que le syndic respecte la procédure et, surtout, fasse ses comptes de manière rigoureuse. Je trouve inadmissible d'envoyer des demandes de règlement de charges fantaisistes, avant même d'envoyer un procès-verbal de l'AG qui a statué sur les travaux. Après, ce PV ne nous apprend rien sur le montant que chacun doit payer au titre de ces travaux, maintenant qu'ils ont fait voter le blocage du fonds de prévoyance constitué pour financer ces mêmes travaux.
En ce qui concerne la caution, ce n'est pas très clair. Il est dit que le Président a pouvoir de signer avec la société de cautionnement pour que l'ASL n'ait pas de problème d'impayé. Cela veut-il dire que nous payons tous le cautionnement ?
Sur ce dernier point, beaucoup de membres dont moi nous avons voté contre. C'est pour ça que je me pose la question du nombre de voix : est-ce qu'il y a un mauvais comptage, volontaire ou non. |
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Gédehem
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Posté - 17 janv. 2011 : 22:15:11
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Pardon si je n'ai pas tout compris, mais l'AG a bien décidé des travaux et en a voté le montant (390.000 €).
A priori, même si ce qui est indiqué de l'AG montre que c'était un peu le foutoir, ces points là ne semblent pas contestés.
La quote part de chacun sur ces 390.000 € est fonction de la fraction de part de propriété des pavillons, ici selon la surface si j'ai compris.
Chacun est donc à même de la connaitre.
Reste le fractionnement de cette quote-part, qui ne semble pas clair. Sur ce que vous exposez ce serait en 6 écéances égales, donc par 1/6ème.
A priori encore je dirais "peu importe" : il suffit de régler une provision X correspondant à ce 6ème, Dieu (pardon le "syndic") s'y retrouvera au final, du moins s'il tient bien les comptes ....
Concernant la "carence", on peut la mettre en avant si le président ne faisant rien pour faire prévaloir drts et intertes des copropriétaires. Ici c'est le foutoir, mais pas "carence".
Pour la réserve travaux, dont vous dites qu'elle serait en gros de plus de 100.000 €, vous comprenez que le syndic qui en percevrait les interets (à vérifier) n'aurait aucune envie à ce qu'il soit débloqué ! 
Si vous ne l'avez pas, il faut attendre d'avoir copie du PV d'AG afin de vérifier ce qu'il précise pour le chiffrage total et le fractionnement des provisions. |
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bbpanda
Nouveau Membre
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Posté - 17 janv. 2011 : 23:27:32
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citation: Initialement posté par GédehemPardon si je n'ai pas tout compris, mais l'AG a bien décidé des travaux et en a voté le montant (390.000 €). A priori, même si ce qui est indiqué de l'AG montre que c'était un peu le foutoir, ces points là ne semblent pas contestés. La quote part de chacun sur ces 390.000 € est fonction de la fraction de part de propriété des pavillons, ici selon la surface si j'ai compris. Chacun est donc à même de la connaitre. Reste le fractionnement de cette quote-part, qui ne semble pas clair. Sur ce que vous exposez ce serait en 6 écéances égales, donc par 1/6ème. A priori encore je dirais "peu importe" : il suffit de régler une provision X correspondant à ce 6ème, Dieu (pardon le "syndic") s'y retrouvera au final, du moins s'il tient bien les comptes .... Concernant la "carence", on peut la mettre en avant si le président ne faisant rien pour faire prévaloir drts et intertes des copropriétaires. Ici c'est le foutoir, mais pas "carence". Pour la réserve travaux, dont vous dites qu'elle serait en gros de plus de 100.000 €, vous comprenez que le syndic qui en percevrait les interets (à vérifier) n'aurait aucune envie à ce qu'il soit débloqué ! Si vous ne l'avez pas, il faut attendre d'avoir copie du PV d'AG afin de vérifier ce qu'il précise pour le chiffrage total et le fractionnement des provisions. Vous avez raison, cette affaire qui était simple au départ est devenue un vrai foutoir.
Situation initiale :
- Les travaux étant nécessaires, nous (les pavillons) on a décidé de faire les travaux. Les copropriétaires n'en voulaient pas, ils ont voté contre, et nous on n'a pas réussi à avoir la majorité (inertie de certains)
- sur ce, nous avons voté la constitution d'un fonds de prévoyance pour "soulager" nos finances le jour où...
- aujourd'hui la mairie accorde une subvention aux copro, entraînant ainsi leur accord.
- Donc, on a choisi l'entreprise, et normalement on doit débloquer le fonds de prévoyance et partager les frais restant à notre charge.
Mais c'était trop beau ! Notre Président étant souffrant, le syndic (pour qui mandat a été voté pour mener les opérations) fait la pluie et le beau temps.
Nos griefs collectifs :
- monter un emprunt collectif et se faire payer une commission pour gérer cet emprunt, en plus du pourcentage sur le montant total des travaux,
- Signer un cautionnement avec un organisme au nom de l'ASL alors que nous n'avons pas à cautionner un emprunteur lambda,
- Faire des appels de fonds avant même d'envoyer le PV de l'AG (ce PV je l'ai eu en les menaçant de déposer une requête auprès du Président du TGI). Est-ce légal d'obliger les gens à payer sans échéancier ?
- Faire voter le blocage du fonds travaux en roulant tout le mode dans la farine. Ils ont dit qu'il faut garder ça pour pallier la défaillance des mauvais payeurs. En gros, on paie une caution, et en plus on garde le bas de laine au cas où il y a des gens qui ne paient pas !
A propos du financement, c'est un vrai foutoir. Il a été décidé auparavant de faire une simple soustraction : montant total avec le pourcentage dû au syndic et au maître d'oeuvre, soit 390 000 - fonds de prévoyance. On partage le résultat, soit environ 300 000 entre les membres de l'ASL (100 appartements et 51 propriétaires de pavillons).
La mairie donnera 120 000 euros aux seuls appartements sur facture acquittée.
C'était clair comme l'eau de roche. Mais voilà comme ils n'ont pas mis le fonds de prévoyance dans les travaux, et comme la subvention de la mairie n'interviendra qu'à la fin des travaux, tous les calculs précédents ont été bouleversés, certains foyers auront du mal à payer.
Personnellement, j'ai un grief supplémentaire : j'ai reçu 3 appels de fonds avec 3 montants différents pour l'échéance d'octobre, et avec l'échéance de janvier, j'ai une somme astronomique à débourser. Je les soupçonne d'avoir "mal compté" les voix pour faire voter le blocage de la réserve pour travaux. Contrairement aux travaux qui sont partagés "par tête de pipe", les résolutions sont votées à la majorité des voix.
J'ai envoyé un courrier recommandé pour leur demander de s'expliquer sur ces erreurs, mais là pas de réponse. Ils n'ont pas répondu non plus pourquoi on était 39 membres au début de l'AG et avec l'arrivée d'un retardataire, ce nombre était descendu à 35, tout comme ils m'ont marquée "absente" alors que j'étais bien présente. Bref, n'importe quoi ! |
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bbpanda
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Posté - 22 mars 2011 : 21:39:27
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Bonjour à tous,
Je reviens vous saluer et vous dire que mon affaire n'avance pas beaucoup. J'ai pris un avocat pour assigner mon syndic en justice, mais il a dit qu'il faut qu'il vérifie un tas de choses, et en premier lieu le délai de forclusion, pour voir si on peut encore demander l'annulation de l'AG.
Cela m'a coûté 800 euros ! pourtant j'ai appris sur ce forum qu'on pourrait évoquer l'article 1304 du Code Civil qui porte ce délai à 5 ans ?
"Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure 5 ans".
Je ne sais pas si par "convention" on pourrait entendre "Assemblée générale" ? |
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