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charlie91
Contributeur débutant
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 Posté - 02 mars 2011 : 18:29:34
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Bonjour,
J'ai deux interrogations, peut être pourriez-vous m'aider à trouver les réponses. Merci d'avance.
Lors de la création d'une ASL qui rédige les statuts de la future ASL, qui les valide et suivant quelle procédure règlementaire ?
Si l'ASL a omis de se déclarer en Préfecture, quelle est la valeur des statuts ? S’imposent-ils à tous ses membres ?
Cordialement
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CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
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Posté - 02 mars 2011 : 20:58:26
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Bonjour Charlie91
Pour vous aider il faudrait connaître le contexte de votre situation. |
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charlie91
Contributeur débutant
60 message(s)
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 Posté - 03 mars 2011 : 11:50:23
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Bonjour,
Il n'y a pas de contexte particulier juste un questionnement purement règlementaire. Un promoteur construit un lotissement, il établit un cahier des charges et rédige les statuts de l'ASL qui prendra en charge les communs après que le promoteur soit parti sous d'autres cieux. Ces statuts, lors de la création de l'ASL suivant la procédure règlementaire de dépôt de l'acte d'association en Préfecture, devrait être approuvé lors d'une AG pour qu'ils soient opposables et faire partie du dossier en Préfecture. Mais ces statuts sont votés quand ? Avant ou après le dépôt en Préfecture ?
Si l'ASL ne s'est pas déclaré en Préfecture quid de ses statuts ? ils sont opposables aux colotis ? Comment ? Mais ne sont pas opposable juridiquement oui, non ?
DĂ©battons-en
Cordiales salutations |
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Posté - 03 mars 2011 : 12:38:24
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CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
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Posté - 03 mars 2011 : 16:27:10
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charlie91
Contributeur débutant
60 message(s)
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Posté - 05 mars 2011 : 08:46:03
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Bonjour Emmanuel,
Bien entendu nous pouvons toujours faire le lien avec mes autres posts mais mes questions sont générales et ne concernent pas mon affaire qui est entrain de se régler avec le concours non négligeable des membres de ce site.
Ce sont des réflexions basées sur la pertinence de certaines situations, mes deux questions s’inscrivent dans le cadre général du droit, comment peut-on faire approuver les statuts d’une ASL par une AG dés la première vente dans un lotissement ? Par qui ?
A quel moment peut-on considérer que le quorum est atteint pour que ces statuts s’appliquent ? etc… Pour moi l’ambiguïté est totale, des statuts qui n’ont pas été validés par la majorité de ceux qui sont censés les accepter ne sont juridiquement pas légaux. C’est sur ce sujet que je souhaiterai débattre, une réflexion à portée générale.
Merci pour votre concours.
Cordiales salutations.
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Posté - 05 mars 2011 : 12:54:10
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charlie91
Contributeur débutant
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Posté - 10 mars 2011 : 10:43:28
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Une ASL peut se constituer à n'importe quel moment, c'est une ASL de "fait" pour qu'elle ait la personnalité morale et juridique il faut qu'elle satisfasse aux obligations de l'ordonnance de 2004 pour sa constitution par un acte d'association.
Je sais tout cela, y compris qu'une certaine jurisprudence autorise à ce qu'il soit mentionné que tout acheteur par la signature d'une acte de vente adhère automatiquement à l'ASL mais ce n'est pas l'essence même de ma question et je vais la reformuler :
Le promoteur rédige les statuts de l'ASL censé prendre en charge les servitudes et communs après que le lotissement soit terminé. Ces statuts sont censés engagés l'ensemble des colotis sur des règles dont certaines peuvent être exorbitantes. Il faut donc qu'à un moment donné ils APPROUVENT TOUS ce texte et ce n'est sûrement pas le fait de l'adhésion automatiquement qui remplace le vote des colotis sur ce texte alors :
Quand ?
Une ASL non constitué par le décret de 1865 qui veut régulariser doit le faire en fonction de l'ordonnance de 2004. A ce moment précis les statuts existent depuis plusieurs années le lotissement aussi. Faut-il faire valider les statuts par une AG ? L’ensemble des colotis intéressés doivent-ils se prononcer sur ces statuts ? Démocratiquement oui puisque l'AG est souveraine dans ses décisions.
Qu’en pensez-vous ?
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charlie91
Contributeur débutant
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Posté - 10 mars 2011 : 10:44:43
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Vous avez rectifié bien sur ce n'est pas le décret mais la loi de 1865 |
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MARTINO
Contributeur actif
103 message(s)
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Posté - 10 mars 2011 : 11:23:22
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Pour moi vous êtes dans le vrai, mais certains grands spécialistes vous diront le contraire !? pourquoi ? |
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charlie91
Contributeur débutant
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Posté - 10 mars 2011 : 15:17:56
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Merci Martino, mais ces "spécialistes" ont peut être des arguments juridiquement acceptables ou des jurisprudences à faire valoir, c'est ce qui intéresse ce débat, j'espère qu'ils y participeront et mettront en avant ces textes.
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Ankou
Contributeur vétéran
1014 message(s)
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Posté - 10 mars 2011 : 16:23:03
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citation: Initialement posté par charlie91
Le promoteur rédige les statuts de l'ASL censé prendre en charge les servitudes et communs après que le lotissement soit terminé. Ces statuts sont censés engagés l'ensemble des colotis sur des règles dont certaines peuvent être exorbitantes. Il faut donc qu'à un moment donné ils APPROUVENT TOUS ce texte et ce n'est sûrement pas le fait de l'adhésion automatiquement qui remplace le vote des colotis sur ce texte alors :
Quand ?
Sur ce point particulier, il ne me semble pas que vous ayiez raison sur le timing. Mais je ne suis pas un expert
Mon avis:
Le lotisseur rédige les statuts avant toute vente des lots
Le préfet enregistre
Le lotisseur enregistre au JO
Publicité foncière
Ensuite ce statut s'impose à ceux qui achètent les lots. Ils sont censés donc de connaitre les règles écrites transmises par le notaire. Ils sont obligés à l'ASL. Pas d'approbation à ce niveau.
Ensuite, après la première AG, ces statuts peuvent être modifiés par vote avec quorum indiqué dans les statuts d'origine.
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charlie91
Contributeur débutant
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Posté - 11 mars 2011 : 08:12:05
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Cela me semble un peu tiré par les cheveux, mais peut être avez-vous raison.
Pourtant l’article 9 de l’ordonnance de 2004 dit en substance :
« L’association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts »
Cela voudrait dire que le lotisseur, propriétaire de l’ensemble immobilier, créé l’ASL et dépose les statuts avant la vente du premier lot. Ce n’est qu’après avoir vendu un certain nombre de lots que l’ASL fonctionne avec des élus et dans les conditions fixées par l’ordonnance de 2004.
J’ai du mal à croire qu'un texte soit mis en application sans qu'il soit accepté par ceux qui sont censés l'appliquer, mais le droit Français, sous certaines aspects, est tellement tordu..... |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 11 mars 2011 : 08:34:00
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C'est en effet la logique d'une ASL de lotissement.
Mais la loi est plus générale. Elle s'applique aussi à tous les cas où plusieurs propriétaires veulent se constituer en asl. Et là tant l'unanimité que la rédaction des statuts peuvent être plus problématiques. |
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charlie91
Contributeur débutant
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Posté - 13 mars 2011 : 19:56:58
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Prenons exemple sur une ASL qui agissait en tant "qu'ASL de Fait" non déclarée en Préfecture. Cette ASL peut se déclarer à tous moments, mais à ce moment là n'est-elle pas obligée de faire valider les statuts en AG et de recueillir un vote favorable à la majorité simple bien que les statuts aient été élaborés à l'époque de la construction du lotissement ?
Ici nous ne sommes plus dans la configuration du départ ou le lotisseur créé l'ASL avant la vente du premier lot, nous sommes bien des années après que le lotissement soit terminé et Qu'en pensez-vous ?
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poivresel
Contributeur actif
France
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Posté - 16 mars 2011 : 18:04:59
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Bonjour,
Je crois qu'il faut raisonner avant ou après l'ordonnance de 2004.
1/ Avant: Statuts rédigés par le promoteur (en général le géomètre du lotissement). Les statuts, comme le CDC sont joints a la demande de permis de lotir. Fonction des évolutions historiques ils sont communiqués à la préfecture ou à la commune.
2/ Après 2004: Ils obéissent au décret, préfecture et J.O.
A chaque acte de vente d'un lot il sont joint à l'acte notarié. C'est la preuve que l'acheteur doit les respecter.
En général les statuts indique que la première AG serait faite après la vente de N lots.
Dans le cas de lotissement important, réalisé par tranches, il n'est pas très possible de modifier les statuts avant la fin de la réalisation.
De toute façon, en cas de modification des statuts, il est nécessaires de notifier formellement les modifications à chaque colotis, pour qu'ils soient opposable.
La question qui peut se poser, en cours de réalisation du lotissement, est-il possible de modifier les statuts contre la volonté du promoteur?
Cordialement |
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hes
Contributeur actif
362 message(s)
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Posté - 19 mars 2011 : 15:17:59
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Bonjour
Il n'y a pas d'ASL de fait. Il y a des ASL régulièrement constituées ou rien.
La question de la déclaration ne concerne que l'exercice de la capacité juridique, c'est donc annexe.
Si vos statuts prévoient une assemblée constitutive, pas d'asl si elle n'a pas eu lieu.
Sinon, elle est constituée par le lotisseur.
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Édité par - hes le 19 mars 2011 15:18:21 |
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