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caramelle20
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 Posté - 12 janv. 2011 : 20:59:33
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bonjour,
C'est la première fois que je pose une question sur ce forum j'espère être au bon endroit.
J'habite un lotissement de 13 maisons ,qui n'ont en commun qu'une impasse privée .Une association syndicale libre et à durée indéterminée a été créée en 1987,le cahier des charges date de 1963 modifié en 1967.
Aucune réunion n'a été faite depuis 1990 !
Le président du conseil syndical est décédé l'an dernier .Un des proriétaires veut vendre une partie de son terrain et demande l'annulation du cahier des charges.
Est-il possible de supprimer le cahier des charges?
Peut-il vendre une partie de son terrain sans l'accord du conseil syndical ? en l'absence de président le vice président peut-il organiser une assemblée génerale? En effet il me semble impossible de rester dans cette situation.
Merci d'avance pour votre aide
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poivresel
Contributeur actif
France
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 Posté - 14 janv. 2011 : 18:49:53
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Bonjour,
1/Je suppose que l'ASL a été crée pour gérer l'impasse privé?
2/ Que dit le cahier des charges concernant la division d'une parcelle?
3/ A mon avis, mais je peux me tromper, il me semble qu'il faut l'unanimité des co-lotis pour supprimer le cahier des charges.
4/ Je suppose qu'il veux vendre une partie de son terrain comme constructible. Comment ce 14ieme co-lotis participera au charges de l'impasse privée.
Cordialement |
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hes
Contributeur actif
362 message(s)
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 2
 Posté - 16 janv. 2011 : 13:24:06
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Bonjour
Il faut remettre en route votre ASL.
Si aucune réunion n'a été faite depuis 1990, il n'y a plus de Conseil, plus de Président depuis longtemps.
Regarder vos statuts pour examiner si cette situation est prévue.
Sinon: réunion de l'unanimité des co-lotis couvrant la convocation d'une nouvelle assemblée "spontanée"
ou, à défaut,
demande au TGI de nommer administrateur pour convoquer une assemblée.
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caramelle20
Contributeur débutant
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Posté - 17 janv. 2011 : 22:05:01
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merci pour votre aide mais j'aurais besoin d"autres renseignements : |
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caramelle20
Contributeur débutant
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Posté - 17 janv. 2011 : 22:16:39
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Désolée mon message est parti trop vite !
pouvez vous me dire
* s'il est possible de supprimer un cahier des charges .
*si un propriétaire peut vendre une partie de son terrain sans l'accord des autres propriétaires en sachant que les régles d'urbanisme qui st dans le cahier des charges ne correspondent plus à celles de la commune
merci d'avance |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 17 janv. 2011 : 22:35:39
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Le cahier des charges relève du droit civil, les régles d'urbanisme du droit administratif (généralement mentionnées dans le réglement du lotissement)
La question se pose donc lorsque ces régles d'urbanisme sont précisées dans le cahier des charges, comme ici pour interdire toute construction sur des surfaces inférieures à X m².
" Selon la 3e Chambre civile, toutes les clauses des cahiers des charges ont un caractère contractuel, quel que soit leur contenu et quand bien même il s’agirait matériellement de règles d’urbanisme ; peu importe que le cahier des charges ait été approuvé ou non par l’autorité administrative (24 octobre 1990, Épx de Juglart c/ de Jonckhaere).
D’après une autre décision de la même Chambre : "quelle que soit sa date le cahier des charges d’un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les co-lotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues". Le cahier des charges, acte contractuel, fait donc la loi des parties qui peuvent s’en prévaloir devant les tribunaux judiciaires. La Cour de cassation en tire la conséquence que l’action en démolition des constructions réalisées en infraction au cahier des charges échappe aux dispositions de l’article L. 480-13. Elle n’est pas subordonnée à l’annulation ou à la constatation de l’illégalité du permis de construire par le juge administratif (3e Chambre civ., 4 juin 1997, Cts Destang c/ Cts Lecomte).
Le propriétaire d’un lot peut en conséquence être condamné à démolir une construction édifiée conformément à un permis de construire sans que le juge administratif l’ait au préalable annulé ou ait constaté son illégalité. Le demandeur n’a pas non plus à invoquer un quelconque préjudice : la violation du contrat doit être sanctionnée même en l’absence de cet élément."
"La Cour de cassation considère que les dispositions de l'article L.315-2-1 ne remettent pas en cause les dispositions d'un cahier des charges et que ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les co-lotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues sans limitation dans le temps (Cass. Civ. III : 12.2.97)"
Il ne faut pas confondre ici le "Cahier des charges" d'un lotissement, contrat qui s'impose entre colotis sans limitation de durée, régles perpétuelles, avec le "réglement de lotissement", dont la durée de vie est de 10 ans, sauf prorogation. A défaut, au bout des 10 ans sans prorogation, ce sont les régles d'urbanisme (PLU) qui s'appliquent.
La suppression du cahier des charges suppose un vote unanime à moins que les statuts n'aient prévu une autre régle de majorité. |
Édité par - Gédehem le 17 janv. 2011 23:12:10 |
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popolus
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Posté - 17 janv. 2011 : 23:11:24
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citation: La difficulté est sans doute l'introduction dans le "cahier des charges" de régles d'urbanisme, lesquelles tombent au bout de 10 ans lorsqu'elles ne sont pas prorogées.
Je ne pense pas que des règles d'urbanisme introduites dans un cahier des charges tombent au bout de 10 ans lorsqu'elles ne sont pas prorogées.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 17 janv. 2011 : 23:17:02
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Non, elles ne tombent pas, mais cela pouvait à priori entrainer un conflit, une confusion entre droit civil et droit administratif.
La réponse est donnée : mentionnées dans le cahier des charges, ces régles d'urbanisme sont perpétuelles.
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popolus
Contributeur actif
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Posté - 17 janv. 2011 : 23:36:46
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On est d’accord, même si question de caramelle20 semble davantage porter sur la modification que sur la validité du cahier des charges. |
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caramelle20
Contributeur débutant
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Posté - 18 janv. 2011 : 23:06:26
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notre cahier des charges stipule :
chaque lot divis est destiné à la construction d'un pavillon individuel réservé à l'habitation ....
sont interdits:constructions d'annexes,dépots de toute nature,implantation de panneaux publicitaires et utilisation des pavillions à usage commercial
Un notaire aurait affirmé que ,compte tenu que le PLU de la commune autorise le morcellement des propriétés ,ce carnet des charges n'a plus de raison d'être et constitue une entrave au morcellement de chacune de nos propriétés.
En consequence il nous proprose de ratifier sa suppression pure et simple !!en sachant que nous avons toujours une voie privée à gérer.
Si j'ai bien compris vos réponses il est impossible de supprimer un cahier des charges pouvez vous me le confirmer?
La dernière assemblée générale datant de 1999 ,le président étant dcd ,le vice président peut-il organiser une nouvelle réunion ou faut-il impérativement faire designer un mandataire par le TGI.
Merci pour votre aide |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 19 janv. 2011 : 06:39:42
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HES vous a répondu (Sinon: réunion de l'unanimité des co-lotis couvrant la convocation d'une nouvelle assemblée "spontanée" ) - ce qui vous permettrait d'obtenir la suppression éventuelle de l'article en question.
Mais si j'interviens c'est surtout pour demander comment se fait la différence entre un Règlement et un Cahier des Charges sachant qu'en 1960 et quelques ces 2 documents ne faisaient souvent qu'un et portaient les 2 noms.
Exemple : le présent règlement appelé Cahier des charges. Ou vice versa .
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popolus
Contributeur actif
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11
Posté - 20 janv. 2011 : 00:04:08
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citation: Un des proriétaires veut vendre une partie de son terrain et demande l'annulation du cahier des charges.
le cahier des charges date de 1963 modifié en 1967.
pouvez vous me dire
* s'il est possible de supprimer un cahier des charges.
Question1 : Pour être opposable, le cahier des charges (1963) ainsi que la modification (1967) doivent avoir été publiés à la conservation des hypothèques. Est-ce le cas ? Si vous ne le savez pas, vous pouvez faire une demande aux hypothèques.
Question2 : Votre cahier des charges contient-il des modalités de modification ? Si oui, lesquelles ?
Question3 : Les colotis ont-ils demandé le maintien des règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges en application de l’article L442-9 du code de l’urbanisme ? Cela permet de savoir si votre cahier des charges a une valeur règlementaire (vous pouvez le demander au service urbanisme de votre mairie)
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 20 janv. 2011 : 09:22:05
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il ne faut pas confondre ici le "Cahier des charges" d'un lotissement, contrat qui s'impose entre colotis sans limitation de durée, régles perpétuelles, avec le "réglement de lotissement", dont la durée de vie est de 10 ans, sauf prorogation. A défaut, au bout des 10 ans sans prorogation, ce sont les régles d'urbanisme (PLU) qui s'appliquent.
La suppression du cahier des charges suppose un vote unanime à moins que les statuts n'aient prévu une autre régle de majorité.
On arrive à s'y perdre.
J'en profite pour faire préciser aux experts les choses en ce domaine.
1) Que comporte le Cahier des Charges?
2) Que comporte le réglement?
3) Ces 2 documents sont-ils liés? le réglement fait-il partie du CDC?
La durée de vie du réglement (règles d'urbanisme du lotissement?) ets de 10 ans.
4) Si le réglement n'est pas prorogé, s'appliquent les seules PLU? ou les PLU+le réglement si plus contraignant? pour reprendre ce que dit populus (ces mêmes règles ne tombent pas au bout des 10 ans)
5) Objet du Statut de l'ASL?
Respect du CDC? ET du réglement? ET des règles d'urbanisme (PLU)?
Entretien des ouvrages collectifs?
6) Modification des anciens statuts?
mise en conformité obligatoire? (ordonnance du 01/07/2004). Sinon que se passe-t-il?
7) Règles de modification de tous ces documents?
à la majorité absolue?
si pas de majorité?
Connaissez-vous un document qui résume simplement la chose?
Désolé d'avoir pris le train en marche
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Posté - 20 janv. 2011 : 09:39:35
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Ankou, on pourrait écrire un roman sur vos questions , a fortiori depuis la réforme des ADS à l'occasion de laquelle la question de la modification des lotissements anciens a été pour le moins malmenée voire oubliée.
Je vais rendre quasi-impossible toute réponse à vos questions par un arrêt tout frais rendu par la la Cour de Cass :
Cass. 3e civ., 1er déc. 2010, n° 09-17.117
où le juge retient que même s'il s'appelle "règlement", un document de lotissement peut avoir valeur de contrat civil.
Certains envisagent aujourd'hui de rédiger un livre sur les questions que vous posez, exactement d'ailleurs selon le plan que vous proposez... et, honnêtement, ils reculent devant la charge et ... l'inconnu !
Si parmi les UInautes, d'autres veulent participer à cette réalisation, qu'ils n'hésitent pas à se signaler par MP ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 20 janv. 2011 09:40:13 |
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Ankou
Contributeur vétéran
1014 message(s)
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Posté - 20 janv. 2011 : 20:39:41
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ADS?
Je me déclare volontaire, mais je n'y connais rien du tout ......... |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 21 janv. 2011 : 07:21:35
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Félicitations Ankou.
A lire avant tout :
http://www.google.fr/search?client=...+PRISE+DE++L’ORDONNANCE+DU+1er+JUILLET+2004,&ie=UTF-8&oe=UTF-8&redir_esc=&ei=9yM5TdCyJ8qahQez5sHPCg
Si le lien ne fonctionne pas, tapez dans Google :
NOTE DE SYNTHESE SUR LES ASSOCIATIONS SYNDICALES DE PROPRIETAIRES APRES PRISE DE L’ORDONNANCE DU 1er JUILLET 2004
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caramelle20
Contributeur débutant
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Posté - 21 janv. 2011 : 21:50:16
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Merci pour toutes vos réponses,je vais essayer de décanter tout cela .... |
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