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luki13
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 Posté - 25 oct. 2010 : 11:22:31
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Bonjour,
Je viens chercher de l'aide car la situation de notre asl nous dépasse. nous avons acheté des terrains dans une ZAC et constitué notre ASL. Nous avons appris cette année que notre ZAC avait été supprimée par délibération municipale en 2008, que les Voiries et espaces verts étaient toujours la propriété de l'aménageur.
Les propriétaires ne sont pas propriétaires au millième de ces espaces, et pas de transfert de propriété par acte authentique aménageur / ASL
Plusieurs questions se posent à nous :
la ZAC étant supprimée, que valent nos statuts qui font référence aux parties communes de la ZAC ?
Le propriétaire doit il entretenir ces parcelles puisque l'objet n'est pas réalisé et ne pourra plus l'être (disparition de la ZAC)
A-t-on moyen de contraindre l'aménageur d'entretenir ces parcelles ?
Peut-on obliger la municipalité à les intégrer dans le domaine public sachant que les voies sont ouvertes à la circulation ? (demande préfecture ?)
Quel est le régime juridique de notre quartier sachant que la mairie nous a transférée en zone de droit commun ? peut-on être transformé en lotissement ?
Peut-on envisager de disoudre notre ASL et attendre l'arbitrage de la préfecture ?
J'ajoute qu'actuellement la mairie ne veut pas entendre parler de nos problèmes car elle juge qu'il s'agit d'une affaire privée et le promoteur n'envisage aucunement d'entretenir.
En vous remerciant, beaucoup, beaucoup par avance
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CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
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Posté - 27 oct. 2010 : 08:30:55
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Pas grand monde dans ce forum !
Je n'ai aucune expérience des ZAC, ma contribution est donc sans garantie. Mais si elle peut lancer le débat ??
La ZAC étant supprimée, que valent nos statuts qui font référence aux parties communes de la ZAC ?
Il est normal de supprimer la ZAC si son aménagement est terminé (infrastructure, équipement collectifs ...). La municipalité n'a plus de rôle à jouer. Mais les parties communes demeurent et si l'ASL a été constituée son rôle reste utile dans son périmètre géographique d'origine. quelque soit son appellation. Les statuts agrées par les propriétaires restent valables. Sont-ils conformes à l'ordonnance 2004 ? En particulier y figure-t-il le "Plan Parcellaire" ? Celui-ci n'a pas changé et définit le périmètre de l'association.
Le propriétaire doit il entretenir ces parcelles puisque l'objet n'est pas réalisé et ne pourra plus l'être (disparition de la ZAC)
L'objet de l'ASL est de gérer les parties communes. Les lots privés et les parties communes continuent d'exister. L'objet n'a pas disparu.
L'ASL n'a pas besoin d'être propriétaire pour exister et exercer sa mission.
A-t-on moyen de contraindre l'aménageur d'entretenir ces parcelles ?
Quel intérêt pour l'aménageur de conserver les voies et réseaux ? Quel est son titre de propriété ? Une fois sa mission accomplie il devrait restituer les parties communes à l'ASL pour 1 euro symbolique.
Peut-on obliger la municipalité à les intégrer dans le domaine public sachant que les voies sont ouvertes à la circulation ? (demande préfecture ?)
Beaucoup de lotissements classiques sont dans ce cas. Rien n'oblige la municipalité a prendre possession des routes par exemple.
Quel est le régime juridique de notre quartier sachant que la mairie nous a transférée en zone de droit commun ?
Ca c'est la bonne question !
Je pense que la Préfecture est la mieux placée pour vous répondre.
Peut-on être transformé en lotissement ?
Vous en êtes un de fait. S'il n'y a pas eu trop d'équipements / installations publics.
Peut-on envisager de disoudre notre ASL et attendre l'arbitrage de la préfecture ?
Mieux vaut la mettre en veilleuse.
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 Posté - 27 oct. 2010 : 08:49:22
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juste en passant : vous n'êtes pas un lotissement mais une ZAC caduque donc passée effectivement en droit commun... mais un cahier des charges lie sans doute les co-aménagés, non ?
voir http://www.senat.fr/questions/base/...1005957.html |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Emmanuel Wormser
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luki13
Nouveau Membre
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Posté - 27 oct. 2010 : 18:20:54
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Bonjour,
Merci pour vos réponses.
Notre cahier des charges (2003) est devenu caduc à la suppression de la ZAC.
Je n'arrive toujours pas à comprendre comment on peut imposer à des propriétaires en zone de droit commun (je comprends la zone de droit commun comme une zone d'habitation n'étant ni lotissement, ni copropriété... ou les voiries et espaces verts seraient dans le domaine public communal), qui ne sont pas propriétaires via l'ASL ou à titre individuel à entretenir les parcelles d'autrui.
Donc nous devons entretenir quoi qu'il arrive selon vous. J'avais pourtant lu à plusieurs reprises dans ce forum que si l'objet n'était pas réalisé, l'ASL n'avait et ne pouvait rien faire.
Notre bureau va démissionner lors de la prochaine AG et vu les problèmes personne ne va se présenter. Donc au choix : soit dissolution (en espérant que la préfecture donnera le récépissé) soit déclarer la carence d'ASL...
Concernant le plan parcellaire, il n'en existe pas dans nos statuts. Il est juste mentionné dans le Titre 1 :
"Cette ASL existera entre les propriétaires des terrains dépendant de la ZAC ou il sont actuellement cadastrés section AT (...) dont le périmètre est celui défini par le dossier de ZAC". Nous ne sommes que la tranche 1 de la ZAC, je pense que ces parcelles concernent l'ensemble de la ZAC à l'origine car elle a depuis été modifiée. |
Édité par - luki13 le 28 oct. 2010 06:54:57 |
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Posté - 28 oct. 2010 : 07:57:45
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si il n'y a pas eu transfert, c'est à l'aménageur qu'il revient normalement d'entretenir : l'avez vous mis en demeure de la faire pour mesurer le sens de ses réactions ? |
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Emmanuel Wormser
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 28 oct. 2010 : 08:09:29
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J'allais en effet répondre dans ce sens car si les parties communes sont propriété privée, vous n'êtes pas en "régime commun", la mairie n'a pas à intervenir, l'objet de l'ASL n'a pas disparu et seul le propriétaire des parties communes, à défaut de l'ASL, peut entretenir son bien.
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Posté - 28 oct. 2010 : 08:32:03
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Chri64, il me semble que ce n'est même pas "à défaut de l'ASL" puisque l'ASL n'a encore hérité formellement ni de la propriété ni de la gestion des espaces communs. Le rôle de l'ASL est donc inexistant à mon sens. |
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Emmanuel Wormser
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 28 oct. 2010 : 09:02:44
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C'est vrai, mais si j'ai bien compris elle existe déjà et a déjà fonctionné n'est-ce pas ? Sinon pourquoi proposer de la dissoudre ?
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luki13
Nouveau Membre
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Posté - 28 oct. 2010 : 09:18:08
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C'est vrai, elle a déjà fonctionné normalement depuis 2005 par méconnaissance des règles. Nous avons fait confiance à l'aménageur qui nous à dit lors de la première AG que nous devions entretenir les parties communes de la ZAC.
Avons nous la capcité (et avons nous été hors la loi) à demander des fonds depuis 2005 ?
Nous l'avons contacté à plusieurs reprises, il refuse catégoriquement d'entretenir les dites parcelles.
Il nous dit à présent que nous n'avons pas voulu faire d'acte authentique alors que nous ne savions pas qu'il en fallait un. Nous lui répondons qu'en tant que professionnel de l'immobilier c'était à lui de nous avertir de cette obligation, qu'il a omis sont devoir de conseil.
Pour lui la réception des partie communes vaut transfert. Ce que nous contestons.
Sur quoi pouvons nous nous appuyer (un texte de loi ?) pour lui dire que tant que le transfert n'est pas réalisé, l'association n'a rien à faire ?
Peut-il exiger de nous ce transfert compte tenu de tout ce qui s'est passé depuis l'achat de nos terrains ?
Lors de la suppression de la ZAC, il était bien écrit sur la délibération municipale que l'un des effets de cette suppression était notre passage en zone de droit commun... donc pour moi, cela signifiait que la mairie nous intégrait de facto dans le domaine public communal. Or il n'en est rien. Que veut donc dire zone de droit commun alors ? |
Édité par - luki13 le 28 oct. 2010 09:26:21 |
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Posté - 28 oct. 2010 : 09:22:13
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un avocat pour débrouiller l'affaire entre vous et l'aménageur me semble incontournable.
pour la commune, la "zone de droit commun" signifie simplement que le règlement de la ZAC disparait : les règles d'urbanisme applicables dans votre secteur redeviennent en particulier celles du POS/PLU. |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 oct. 2010 10:00:14 |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 28 oct. 2010 : 12:02:07
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En commençant peut-être par l'appel à un Médiateur (de la République).
La Mairie (ou l'organisme qui a mis en oeuvre la ZAC) n'est bien claire.
Il semble qu'a la suppression de la ZAC doit suivre la création d'une ASL :
www.projetdeterritoire.com/i...entJuin04.pdf
(voir fin de page 2).
L'aménageur encore moins. Il n'est pas sûr qu'il ait une obligation de conseil, n'étant pas prestataire de service vis à vis de l'ASL, mais il est propriétaire. Comment justifier qu'il n'entretienne pas son bien ??
Transféré ou pas, mais pas vendu !
Bon courage Luki13
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Posté - 28 oct. 2010 : 12:08:03
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plutot un conciliateur : ce n'est pas la commune qui pose problème, mais la relation -civile- entre aménageur et propriétaires des lots de la ZAC. |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 oct. 2010 12:08:43 |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 28 oct. 2010 : 12:13:10
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Oui Emmanuel. C'est pour cela que j'ai mis de la république entre parenthèse.
Mais quand même, la Mairie a-t-elle fait tout ce qu'elle devait faire ?
voir
www.projetdeterritoire.com/i...entJuin04.pdf
**modération**
correction du lien |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 oct. 2010 12:53:19 |
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Posté - 28 oct. 2010 : 12:54:53
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en tant que commune chargée de l'urba oui... à mon avis, mais en tant que participant probable du tour de table de la SEM aménageur de la ZAC, sans doute pas... mais c'est l'aménageur qu'on met en cause directement : il se retournera contre la commune s'il en a besoin. |
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Emmanuel Wormser
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luki13
Nouveau Membre
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Posté - 28 oct. 2010 : 13:22:30
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Merci à Chris64 et Emmanuel pour vos contributions.
Je m'interroge lorsque je vois le doc envoyé par lien concernant la ZAC
Mode particulier de gestion du site après aménagement : Régime ordinaire de la gestion de l'espace urbain.
Cela veut dire quoi ? que la gestion n'aurait pas du être confiée à une ASL ? |
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CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
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Posté - 28 oct. 2010 : 15:17:38
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Je retire ce que j'ai écris :"Il semble qu'a la suppression de la ZAC doit suivre la création d'une ASL" car cette obligation ne s'applique légalement qu'aux lotissements.
Concernant votre question : la gestion de l'espace urbain ( et non des parties communes !!) est à la charge de l'Administration. C'est donc celle-ci qui doit appliquer le régime ordinaire de cette gestion.
NB : interprétation toute personnelle...
Une ASL n'était peut-être pas nécessaire, mais rien n'empêche un groupe de propriétaires de s'associer (en ASL, cas particulier des ASP, Associations Syndicales de Propriétaires) pour gérer les parties communes lorsqu'elles sont privées. A condition d'obtenir le consentement unanime. C'est peut-être ce qui s'est passé, avant la suppression de la ZAC. |
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16
Posté - 28 oct. 2010 : 18:15:33
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luki13
Nouveau Membre
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17
Posté - 28 oct. 2010 : 19:05:03
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C'est terriblement compliqué tout cela... tant que nous ne pouvons pas prouver à l'aménageur que sans objet réalisé il doit entretenir...
Je retiens de vos avis :
Le périmètre de la ZAC n'a pas disparu avec la suppression
La mairie n'a pas à reprendre les parties communes
On ne peut forcer l'aménageur à entretenir (sauf à prendre un avocat)
Nous ne sommes pas lotissement (...)
Droit commun concerne les règles d'urbanisme
Ne pas tenter la dissolution de l'ASL
La prochaine AG va être animée 
Je vous tiendrai informés... encore merci pour votre aide et si vous avez des éléments n'hésitez pas ! |
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luki13
Nouveau Membre
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Posté - 29 oct. 2010 : 18:39:23
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Me revoilà ...
Juste une question... ou deux
l'ASL est un regroupement de biens et non de personnes. Or, nous n'avons aucun bien, ou biens à regrouper n'étant pas propriétaires indivis des parties communes, il semble bien que nous soyons uniquement un regroupement de personnes... pas de légitimité pour être une ASL.
L'aménageur ne se serait-il pas mélangé les pinceaux en nous confondant avec ASL de Lotissement ?
Si nous déclarons que l'ASL n'est propriétaire d'aucun bien ou regroupement de biens (ce qui est vrai et imparable) et qu'elle décide de sa dissolution, cela doit pouvoir passer en préfecture non ? |
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hes
Contributeur actif
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Posté - 02 nov. 2010 : 13:36:24
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Bonjour
Je me demande si le concept d'"association de fonds et non de personnes", que nous avons répandu pour bien distinguer les ASL des Associations de 1901
n'est pas un peu rapide. L'ASL reste une association de personnes, certes rattachés à l'ASL exclusivement et obligatoirement par leur qualité de propriétaire.
L'ASL ne doit pas forcément être propriétaire des biens qu'elle administre. Dans votre cas, les parties communes existent, peu importe à qui elles appartiennent,
ZAC ou pas ZAC.
Donc elle me parait devoir fonctionner comme prévu dans les statuts. ce qui n'empêche pas de faire les comptes avec le promoteur.
HES |
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luki13
Nouveau Membre
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Posté - 02 nov. 2010 : 16:06:54
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Si il existe des nuances et des définitions, c'est pour les faire respecter non ?
Entretenir des voiries et espaces verts dont l'ASL ne serait pas propriétaire serait hors objet de l'ASL.
Il aurait fallu que le promoteur définisse les parties communes et nous les transfère. A ce jour il n'existe que des parcelles propriété du promoteur. |
Édité par - luki13 le 02 nov. 2010 16:18:47 |
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