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Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 4 février 2004
N° de pourvoi: 02-11409
Publié au bulletin Rejet.

M. Weber., président
M. Cachelot., conseiller rapporteur
M. Cédras., avocat général
la SCP Tiffreau, la SCP Boré, Xavier et Boré, la SCP Ghestin., avocat(s)


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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'association syndicale libre du lotissement Le Clos des pins ;


Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, réunis :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 25 septembre 2001), qu'en 1978, ont été constitués le lotissement Le Clos des pins ainsi qu'une association syndicale libre (ASL) ayant pour objet social l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession ultérieure à la commune ;


que, par acte authentique du 7 janvier 1992, l'ASL a cédé à titre gratuit aux époux X..., colotis, une parcelle, partie commune du lotissement ;


que, contestant ce transfert de propriété en raison, d'une part, du défaut de pouvoir du représentant de l'ASL ayant signé l'acte de cession, d'autre part, de ce que, compte tenu de ses statuts ainsi que des clauses du cahier des charges du lotissement, l'ASL ne pouvait céder cette parcelle à une personne privée, les époux Y..., colotis, ont assigné les époux X... ainsi que la société civile professionnelle Z... A..., notaire ayant établi l'acte de cession, afin que soit constatée l'inexistence de cet acte et que soit restituée à l'ASL la parcelle cédée, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts ; qu'en cause d'appel, les époux Y... ont assigné l'ASL en intervention forcée ;


Attendu que les époux X... et la SCP Z... A... font grief à l'arrêt de constater l'inexistence de l'acte de cession gratuite par l'ASL aux époux X... de la parcelle constituant une partie commune du lotissement et d'en annuler les effets, les condamnant à restituer cette parcelle à l'ASL en l'état où elle se trouvait préalablement à leur prise de possession, alors, selon le moyen :


1 / que seules les parties ou leurs ayants cause ont qualité pour exercer les actions nées du contrat ; qu'en constatant, après avoir déclaré "irrecevable l'appel en intervention forcée de l'Association syndicale libre "Le Clos des pins", "l'inexistence de l'acte de cession gratuite par l'association syndicale libre "Le Clos des pins" aux époux X... de la parcelle cadastrée sur le territoire de la commune de Frontignan, lieudit "Les Croses" section CL n° 428, dressé par M. Z..., le 7 janvier 1992", en conséquence en avoir "annulé les effets" et condamné "les époux X... à restituer à l'association syndicale libre "Le Clos des pins" ladite parcelle en l'état où elle se trouvait préalablement à leur prise de possession", la cour d'appel a violé les articles 31 et 32 du nouveau Code de procédure civile, 1165 du Code civil ;


2 / qu'au surplus, dix-huit des dix-neuf copropriétaires composant l'association syndicale avaient expressément autorisé le 26 mars 1985 la cession litigieuse, ce qui justifiait la modification, en ce sens, du cahier des charges, en application de l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme et de l'article 8 des statuts de l'association syndicale ;


qu'en affirmant que le contrat liant les colotis n'avait pas été modifié, la cour d'appel a violé les articles L. 315-3 du Code de l'urbanisme et 1134 du Code civil ;


3 / qu'en toute hypothèse, à supposer même que le cahier des charges n'ait pas été modifié par l'autorisation expresse précitée du 26 mars 1985 donnée par dix-huit des dix-neuf propriétaires, le cahier des charges se bornait à viser l'"objet minimal prévu et imposé par l'article R. 315-8 du Code précité", ce qui n'interdisait pas la cession à une personne privée ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a dénaturé l'article 14 du cahier des charges et violé l'article 1134 du Code civil ;


Mais attendu, d'une part, que l'arrêt caractérise la qualité pour agir des époux Y... en retenant, sans dénaturer l'article 14 du cahier des charges du lotissement, que, dès lors qu'ils contestaient la validité de la cession de la parcelle qu'ils considéraient comme indûment cédée aux époux X... en violation du cahier des charges, document contractuel, les époux Y... avaient, en leur qualité de colotis, intérêt à agir pour demander la remise en conformité de cet espace commun et le respect des obligations contractuelles du cahier des charges ;


Attendu, d'autre part, que l'arrêt retient exactement que l'attestation établie par M. X... le 26 mars 1985 et signée par les colotis ne vaut pas autorisation de modification du cahier des charges telle qu'elle est prévue par les dispositions de l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Sur le second moyen du pourvoi principal et les deuxième et troisième moyens du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :


Attendu que la cour d'appel a caractérisé l'existence du préjudice subi par les époux Y..., en relation de cause à effet avec les fautes commises par M. X... et la SCP Z... A... en retenant que ces fautes avaient eu pour conséquence directe de nuire aux relations de voisinage au sein du lotissement et de provoquer une attitude de réserve de la mairie à l'égard des colotis ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE les pourvois principal et incident ;


Condamne les époux X... et la SCP Z... A... aux dépens des pourvois ;


Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ; condamne les époux X... et la SCP Z... A..., ensemble, à payer aux époux Y... la somme de 1 900 euros ;


Condame les époux X... à une amende civile de 2 000 euros envers le Trésor public ;


Condame la SCP Z... A... à une amende civile de 2 000 euros envers le Trésor public ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quatre.





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Publication : Bulletin 2004 III N° 22 p. 22

Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, du 25 septembre 2001

Titrages et résumés : LOTISSEMENT - Cahier des charges - Stipulations - Caractère contractuel - Effets - Action du propriétaire d'un lot.
Un coloti a qualité et intérêt à agir en contestation de la validité de la cession d'une parcelle, partie commune du lotissement, par l'association syndicale libre à un autre coloti en violation des obligations contractuelles du cahier des charges.

Mais, si tous les colotis acceptent la cessions( gracieuse ou honéreuse) de ces espaces collectifs aux propriétaires concerné, est ce que cela peut-être légal ou pas ?

Très bien. Merci encore.
Pour le moment tous les terrains ne sont pas vendu donc il ne peut obtenir l'accord sans l'accord des propriétaires à venir... je suppose.