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etc
Contributeur senior
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 Posté - 19 janv. 2011 : 17:09:15
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Bonjour à tous !
Je me permets d’ouvrir un sujet sur l’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire car si celui-ci est mentionné à travers différents posts, il ne faisait pas encore l’objet d’un sujet à part entière.
Tout d’abord, rappelons les dispositions de l’article 11 (II 5°) du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
Est notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour (donc avec la convocation à l’assemblée générale), pour l’information des copropriétaires, « en vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ».
Je n’ai pas bien compris si celui-ci servait à se prononcer sur l’approbation des comptes de l’exercice clos, ou sur l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice suivant.
(ces deux notions faisant l’objet de deux résolutions distinctes)
Ce qui me trouble, c’est le mot « projet » qui suggère que cet état individuel concerne
- la répartition des comptes à venir, pour l’exercice suivant, pour que chaque copropriétaire ait une idée de ce qu’il va avoir à payer pour l’exercice suivant, et qu’il ait une base sur laquelle se prononcer. (c’est en tout cas l’interprétation que j’ai comprise et que je fait)
Mais dans ce cas, l’état individuel serait notifié, pour information, en vue de l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice à venir.
- …et non l’approbation des comptes (forcément de l’exercice clos), auquel cas le mot projet serait selon moi malvenu, et l’état individuel ne serait plus qu’un récapitulatif individuel de ce que chaque copropriétaire a payé.
Voilà , si vous pouviez me confirmez que j’ai bien compris. MERCI
Et, au passage, deuxième question :
Que faire si le syndic ne communique pas ce document avec la convocation ?
(peut-être le demander ? Ah oui c’est pas bête ça… ).
Même si on peut quand même se faire une idée de sa quote-part dans le budget prévisionnel, c’est quand même fâcheux de toujours avoir à rappeler ces obligations. Alors que dire en AG au moment de l’approbation du budget prévisionnel ? MERCI
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 19 janv. 2011 : 21:05:54
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ce document est une simulation du compte copropriétaire si les comptes sont approuvés tels que présentés à l'ODJ
cela fait apparaitre le solde de l'exercice, après approbation des comptes, du compte pour indiquer le montant après répartition, qu'il soit débiteur ou créditeur |
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 2
Posté - 19 janv. 2011 : 21:22:21
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tout d'abord rappelons que le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire doit être joint à la convoc depuis peu.
Il présente l'interet pour le propriétaire de connaitre l'état de répartition des dépenses de la copro pour lequel il lui sera demandé de l'argent ou rendu de l'argent.
En fait il sert de bilan à l'exercice écoulé et il permet aux proprios de réfléchir, poser des questions et approuver ou non les comptes.
Je prend un exemple :
la copro comporte deux batiments avec des clés de répartition différentes suivant les 2 immeubles A et B. Supposons que la facture du batiment B soit imputée aux propriétaires du batiment A, cela va se voir, au moins, sur ce document et donc il y a questions, réponses et éventuelles rectifications.
Donc ce projet d'état sert à l'approbation de l'exercice fini et non au vote du budget à venir, car en début d'exercice les comptes sont remis à 0, et le solde négatid comme positif ne se reporte pas sur l'exercice suivant (ce qui serait incompréhensible en cas de vente..).
Il s'appelle "projet" car il n'est pas définitif tant que l'approbation des comptes n'a pas eu lieu. En effet, si l'AG refuse, à bon escient, une facture, ce projet d'état individuel a de grandes chances d'être caduque.
Enfin, les comptes approuvés, le syndic rend l'argent ou appelle des fonds en reproduisant l'état définitif (copie aux frais du syndicat.... ).
Avec ce document vous vous ferez une idée de ce que vous devez encore, ou de ce qui va vous revenir et cela indépendemment du budget à venir...
citation: Que faire si le syndic ne communique pas ce document avec la convocation ?
le texte est clair :
citation: II.-Pour l'information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire. Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.
donc pas de sanction possible : c'est de l'info et non de la "validité de la décision" |
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Gédehem
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3
Posté - 19 janv. 2011 : 21:46:49
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L'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels de chaque copropriétaire.
Le "Projet" de décompte individuel n'est qu'une information préalable à l'approbation des comptes. Il sera à modifier si l'AG adopte partiellement les comptes du syndicat tels qu'ils lui sont présentés. |
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JB22
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Posté - 19 janv. 2011 : 23:23:13
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Citation:
"Donc ce projet d'état sert à l'approbation de l'exercice fini et non au vote du budget à venir, car en début d'exercice les comptes sont remis à 0, et le solde négatif comme positif ne se reporte pas sur l'exercice suivant "
Seuls les comptes de charges (Classe 6) et de produits (Classe 7), qui doivent être équilibrés en fin d'exercice ne sont pas repris sur l'exercice suivant, il n'y a pas de report de soldes.
Les comptes des autres classes (1, 4 et 5) sont repris pour leurs soldes en fin d'exercice. C'est ce que l'on appelle en jargon comptable les "Ã nouveaux". |
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etc
Contributeur senior
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5
Posté - 20 janv. 2011 : 07:43:32
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Merci nefer, merci rambouillet, merci Gédehem, merci JB22 ! Vous m’avez éclairé.
Je partais donc dans une mauvaise interprétation.
L’état individuel de répartition est donc bien pour l’exercice fini, pour approbation des comptes.
Il permet entre autres de s’assurer (exemple de rambouillet avec Bat A et Bat B) que, pour certaines dépenses, les bonnes clés de répartition ont été appliquées, et de savoir ce qu’il reste à donner ou à recevoir.
La seule sanction, quand le syndic ne fournit pas ce document, c’est l’assemblée qui peut la donner |
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JPM
Modérateur
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Posté - 21 janv. 2011 : 16:34:58
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Il me parait opportun de rappeler l'existence du relevé général des charges et produits. C'est la liste exhaustive des charges et produits de l'exercice classés dans l'ordre des catégories de charges (avec la base de répartition
Charges communes générales
Charges bâtiment A
Charges bâtiment B
Charges chauffage
et, dans chaque catégorie, par rubriques : EDF, Eau, Honoraires, etc...
Ce document comporte les sous-totaux par rubrique et catégorie et le total global des charges et produits à répartir.
On doit retrouver les sous-totaux par catégories dans l'annexe 3
et les sous-totaux appropriés dans le projet individuel de répartition des charges et produits qui est en fait un relevé pro-forma des charges de l'exercice.
L'évolution logique du statut de la copropriété serait sans aucun doute de donner une conséquence juridique à l'envoi de ce document avec la convocation. Un copropriétaire ayant voté pour l'approbation des comptes sans réserve sur son propre compte devrait être irrecevable à soulever une contestation sur son compte individuel ultérieurement.
La solution actuelle de permettre à un copropriétaire de faire valoir après l'assemblée que telle charge ne lui est pas imputable alors qu'il a approuvé les comptes de l'exercice est juridiquement absurde dès lors que l'admission de sa réclamation a forcément des conséquences sur les comptes des autres copropriétaires qui n'auront pas été présents dans la procédure.
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etc
Contributeur senior
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 Posté - 22 mars 2011 : 16:58:56
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Voyant qu’on ne nous avait pas envoyé l’état individuel de répartition des comptes avec la convocation, je l’ai demandé avant l’assemblée générale à mon syndic.
Il me sort la situation de trésorerie, envoyée avec la convocation, me montre du doigt les comptes 450 des copropriétaires, et me dit : « si voyez, tout est là ».
Je lui réponds : « Mais non c’est pas ça un état individuel de répartition, ça c’est les comptes copropriétaires. »
Il me répond : « Ecoutez, ça fait … ans que je fait ce métier, je vous dit que c’est ça, vous n’allez pas m’apprendre… ».
Je lui réponds : « ça fait peut-être …ans que vous faites ce métier, mais ça fait moins d’un an qu’un projet d’état individuel doit obligatoirement être joint à la convocation. Dites-moi que vous ne voulez pas le fournir mais ne me dites pas que c’est ça. »
Conséquence : N’en ayant pas eu préalablement connaissance, la plupart de mes voisins ont pâli quand ils ont reçu la facture après régularisations des charges, laquelle représentait pour chacun plus de deux trimestres et demi !
C’est drôle mais c’est toujours après l’AG que vous apprenez ce sûr quoi vous auriez râlé à cette même AG…
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JB22
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Posté - 22 mars 2011 : 17:56:32
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"C’est drôle mais c’est toujours après l’AG que vous apprenez ce sûr quoi vous auriez râlé à cette même AG…"
Les "Annexes 2 et 3 " faisant ressortir "une insuffisance sur opérations courantes affectée aux copropriétaires" auraient dues vous alerter.
"N’en ayant pas eu préalablement connaissance, la plupart de mes voisins ont pâli quand ils ont reçu la facture après régularisations des charges, laquelle représentait pour chacun plus de deux trimestres et demi !"
Une insuffisance de plus de 50 % du Budget n'a pas fait réagir les copropriétaires.....
D' autre part la liste des copropriétaires débiteurs ou créditeurs après répartition, qui doit être jointe à la convocation, aurait due également attirer votre attention. |
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
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9
Posté - 22 mars 2011 : 18:20:03
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JB22,
citation: "C’est drôle mais c’est toujours après l’AG que vous apprenez ce sûr quoi vous auriez râlé à cette même AG…"
Les "Annexes 2 et 3 " faisant ressortir "une insuffisance sur opérations courantes affectée aux copropriétaires" auraient dues vous alerter.
Cela m’a bien entendu alerté mais je parle pour mes voisins. Si vous pouviez voir l’expression dans leurs yeux quand vous aborder le sujet, ou parfois les « Ah moi j’y comprends rien » en guise de réponse, vous comprendriez tout de suite. Je suis le seul à être allé vérifier les comptes.
citation: "N’en ayant pas eu préalablement connaissance, la plupart de mes voisins ont pâli quand ils ont reçu la facture après régularisations des charges, laquelle représentait pour chacun plus de deux trimestres et demi !"
Une insuffisance de plus de 50 % du Budget n'a pas fait réagir les copropriétaires.....
Je vous fais la même réponse.
La seule chose qu’ils apprennent de la situation de trésorerie, c’est pas en parcourant les annexes, mais c’est ce que leur dit le syndic en 5 secondes le jour de l’AG : « Vous êtes pas bien riche, il vous reste… » (et dit ce qui reste de fonds de roulement, en omettant de dire qu’à côté de ça on est à moins plusieurs milliers d’euros)
citation: D' autre part la liste des copropriétaires débiteurs ou créditeurs après répartition, qui doit être jointe à la convocation, aurait due également attirer votre attention.
Au moins, avec la liste nominative en 450, je pense qu’ils peuvent y comprendre un minimum, mais ils ont payé leurs parts de charges provisionnels alors y’a rien sur leurs lignes.
Si on leur envoyait l’état individuel de répartition, je pense qu’ils regarderaient quand même quelle somme, en plus ou en moins, est indiquée à côté de leurs noms, verraient combien leur sera réclamé après approbation des comptes et feraient « Oh m*rde ! »
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 mars 2011 : 18:41:15
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Vous voulez que je vous dise ? Tout ceci me fait bien rire ... jaune..!
En son temps, j'ai très modestement participé, en peu beaucoup en spéctateur, à certaines réunions destinées à préparer l'élaboration d'un "plan comptable copropriété".
J'ai très vite compris une chose : l'affaire était une véritable usine à gaz destinée à des spécialistes "comptabilité", ou pour le moins à des personnes averties en la matière !
Ce sujet est un éclairage de plus aux très nombreux sujets de la rubrique "Compta des syndicats" où même des spécialstes émérites se disputent pour savoir si c'est "... du 450 ou du 472, sans parler qu'il fait le mettre en 7.. afin d'équilibrer les écritures, tout ceci étant repris dans l'annexe ......" , affirmation contestée ..."Mais non, c'est au 465 qu'il faut et ensuite dans le .......", et ceci avec parfois 5 ou 6 versions/interprétations différentes pour savoir où caser cette facture de 125 € ...... !!!!
Mettons nous à la place du copropriétaire lambda, a qui est théoriquement destinée en priorité cette comptabilité pour entendre des réponses du style rapporté ici : "« Ah moi j’y comprends rien »
Bravo le résultat !!! 
Sous le prétexte d'harmoniser la comptabilité et surtout de la rendre lisible par tous les copropriétaires, concernés au premier chef, on en a fait un "machin" auquel ls premoers concernés ne comprennent rien !
BRAVO !!
Un exemple, que rapporte JPM !
Dans la mesure où il est fait une mauvaise répartition des charges dans les annexes présentées à l'AG, l'approbation des comptes, et donc de leur répartition contraire au RDC, emporterait approbation de la (mauvaise) répartition dans les comptes individuels ! 
On a ici la perversion d'un système réservé à quelques spécialistes ou personnes averties.
Sur ce point, l'échange d'Etc avec son syndic est à imprimer en gras !!!
Il ne faut pas se voiler la face : cette comptabilité, c'est davantage encore l'opacité, voire le "roulage dans la farine" poussés à l'extreme pour la très grande majorité des copropriétaires.
Si les voisins d'Etc comme bien d'autres en sont à dire "« Ah moi j’y comprends rien » ... est-ce leur "faute" ???
N'est-ce pas celle d'un "machin" destiné à noyer de poisson/pigeon ? 
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Édité par - Gédehem le 22 mars 2011 18:54:58 |
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