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felix1930
Contributeur vétéran
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 Posté - 21 mars 2011 : 18:49:52
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Bonjour,
Vu dans l'ODJ de la prochaine AG d'une autre copropriété cette précision contraire à l'article D45-1 qui précise que......les avances sont remboursables
Ces provisions spéciales sont par destination attachées à chacun des lots et non à la personne des copropriétaires de telle sorte qu'en cas de vente le vendeur ne pourra exiger,de la part du syndicat le remboursement du montant disponible,sauf à en faire son affaire personnelle auprès de son acquéreur
Il s'agit de constituer une réserve spéciale pour mise en conformité des ascenseurs 2013 et +
questions:
1) quelle est la valeur "juridique" d'une telle décision - vis à vis du syndicat - si un vendeur demande dans X temps l'application de "les avances sont remboursables"
2)une telle réserve ne doit elle pas "rentrer" dans une décision type programme pluriannuel ou similaire plutôt qu'une décision dans le cadre de l'article L18 -travaux d'entretien ou de conservation....des éléments d'équipement communs
merci de vos avis
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Posté - 21 mars 2011 : 19:42:07
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les avances sont remboursables à celui qui a payé et n'est pas attaché au lot.
Par contre, les provisions sot attachés au lot et non remboursable et sont exigibles pour un finacement précis et votés.
Reste le cas des provisions spéciales, qui sont en fait et dans les textes des avances remboursables (au proprio) pour les travaux non encore votés et devant être décidés dans les 3 années à venir. Les textes parlent une fois de provisions spéciales et une autre fois d'avances. Et c'est bien ce dernier terme qui est applicale pour ces travaux.
Donc votre projet de résolution ne peut s'entendre comme provisions que pour des travaux décrits, votés et financés dans leur totalité suivant un calendrier précis. Cela ne semble pas le cas, d'après vos explications, donc ce sont des avances remboursables aux propriétaires et une AG ne peut imposer à chacun ce qui doit être mis dans un acte de vente... |
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felix1930
Contributeur vétéran
1050 message(s)
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Posté - 21 mars 2011 : 20:10:42
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il est précisé au début de la résolution
En prévision de travaux de mise en conformité de l'ascenseur du....l'assemblée décide de constituer des provisions spéciales en vue de faire face à ces travaux aux cours des trois années à venir
donc ,comme je supposais, le syndicat ,en la personne du syndic ,ne peut que rembourser la somme X versée par un copropriétaire en cas ou celui-ci vend son logement et exige le remboursement de la somme qui figure dans son compte au titre de cette "réserve"
l'ambiguité des termes;
L18 ...la décision de constituer des provisions spéciales en vue de..........
d 45-1 ...sont nommés avances les fonds destinés......
question 2 ???? -pour la conformité des ascenseurs; car l'échéance de juillet 2013 sera la plus douloureuse...notamment pour ceux qui habitent tout en haut |
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Posté - 22 mars 2011 : 08:07:46
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on est d'accord que l'article 18 parle de provisions spéciales qui se transforme en avances remboursables au proprio suivant les textes...
ensuite pour la rénovation de l'ascenseur :
* soit l'AG vote pour l'approbation d'une entreprise et d'un devis de rénovation d'ascenseur dont les travaux sont à réaliser en 2013 (par ex), et l'AG vote une planification de la rentrée d'argent d'ici le lancement des travaux, en fait cette planification devient des provisions à dates d'exigibilité, donc non remboursables
* soit l'AG décide qu'elle va réaliser en 2013, les travaux de rénovation mais n'a pas encore eu l'occasion de voter uen entreprise et un devis. Elle ne dispsoe que d'un estimatif. Dans ce cas elle vote avec dates d'exigibilité des "provisions spéciales (ou avanaces) pour des travaux non encore décidé et devant intervenir dans les 3 ans". On est dans ce cas en présence d'avances remboursables au proprio. Le syndic ne peut déroger.
citation: - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
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Édité par - rambouillet le 22 mars 2011 08:08:38 |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 22 mars 2011 : 08:47:53
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Donc,pour la mise en sécurité des ascenseurs, vous classez ces travaux dans ...travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et d'éléments d'équipement commun susceptibles...........
alors qu'il s'agit d'exécution de travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives
finalement sur le plan comptable et vote en AG cela ne doit pas poser de problème; le principal c'est que cela soit (puisse) être "classé" avances et non provisions pour travaux décidés entreprise et coût connus
d'autant que, d'ici juillet 2013, il peut encore y avoir des modifications législative et/ou technique
 merci de vos avis |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 mars 2011 : 11:01:38
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Pour ma part, hormis les provisions pour charges courantes, je suis pour l'imputation au lot de tous les fonds provisionnés pour des travaux futurs, qu'ils soient identifiés ou non, voire d'un fonds permanent type "amortissement/investissement".
Je met à part l'aspect comptable, qui n'est pas le sujet, et qui sur le fond est accessoire.
La seule question qui se pose est celle de la "propriété" de ce fonds/réserve.
Vouloir rembourser au vendeur une somme importante provisionnée au fil du temps et la faire payer à l'acquéreur est ridicule, et même pénalisant pour le vendeur.
L'annonce prévoit une vente à (mettons) 250.000 .. plus les frais d'acte ... + tout à coup 5, 10, 15.000 € d'un fonds de réserve travaux futurs ....!! Pas de doute : selon son montant, c'est dissuasif !
En revanche, l'annonce d'une vente à 260.000 €, incluant à la propriété du bien "apparte" à 250.000 la "propriété" d'un fonds-travaux" de 10.000 est plus acceptable, sans surprise.
C'est du tout compris.
Qui plus est, la présence de ce fonds de réserve est un gage de bon suivi de la copropriété, ce qui valorise le bien que l'on veut vendre.
Certes, certains vont se tourner sur le statut juridique de ce fonds .....
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Posté - 22 mars 2011 : 11:38:55
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gedehem j'entends bien que pour votre part, vous etes pour l'imputation au lot..... 
mais pour ma part, il existe un texte qui dit au propriétaire ; en tantq ue syndic comment faites vous si un vendeur vous réclame sa part .... 
maintenant pour nos parts à tous deux, on peut le vouloir, mais le pouvoir ne nous appartient pas .... sauf dans l'isoloir  |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 22 mars 2011 : 14:23:39
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je repose donc la question
citation: 1) quelle est la valeur "juridique" d'une telle décision - vis à vis du syndicat - si un vendeur demande dans X temps l'application de "les avances sont remboursables
de même pour rambouillet
citation: mais pour ma part, il existe un texte qui dit au propriétaire ; en tantq ue syndic comment faites vous si un vendeur vous réclame sa part ....
avant les précisions du D 45-1 il ne semblait pas y avoir de problème avec le "attaché au lot" mais maintenant |
Édité par - felix1930 le 22 mars 2011 14:26:09 |
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Posté - 22 mars 2011 : 15:18:49
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maintenant il y a l'article D45.
quelquefois les décrets viennent "corriger" ou "préciser" ce que dit la loi.
La valeur juridique d'une telle résolution ? faire annuler par un TGI. |
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Posté - 22 mars 2011 : 17:25:44
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gedehem : votre approche est toute personnelle et n'a rien de juridique, elle ne réponds pas à la question de felix1930.
TOUTES les avances ou provisions pour travaux futurs sont remboursables aux vendeurs !!!! 
Cette résolution de ne pas rembourser ces acances et les attacher au lot n'est pas légale. Le vendeur DOIT donc exiger le remboursement au syndic.
Tous les accords entre vendeur et acheteur ne regarde pas le SDC !!!!
[blue]le syndic peut exiger le versement…
1. …de l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel
Le règlement de copropriété, dans ses dispositions, peut prévoir la constitution d’une avance de trésorerie qui est, dans ce cas, une sorte de garantie financière pour le syndicat des copropriétaires, sachant que chaque copropriétaire participe en proportion de sa quote-part dans les tantièmes de copropriété.
Toutefois, en l’absence d’une affectation précise prévue dans le règlement de copropriété, cette avance de trésorerie est à considérer comme une sorte de caution ou garantie financière pour le syndicat et qu’en principe, elle ne peut être affectée au paiement des charges courantes, le budget prévisionnel en ayant la fonction.
En l’absence de disposition dans le règlement de copropriété, une assemblée générale peut instaurer cette avance de trésorerie en statuant à la double majorité de l’article 26.
Dans tous les cas, elle ne peut excéder 1/6 du budget prévisionnel.
Les fonds destinés à constituer des réserves sont nommés avances et sont ainsi remboursables en cas de vente du lot.
Fonds spéciaux
Dans certaines copropriétés, il existe un fonds de travaux ou réserves, financé par des versements périodiques des copropriétaires soit, suivant des dispositions du règlement de copropriété soit, par la volonté des copropriétaires suite à une décision prise en assemblée générale. Le problème posé par l’existence de ces fonds de travaux ou réserves est de savoir, avec précision, ce à quoi ils sont destinés. Car sous cette appellation, on trouve des interprétations très différentes, comme :
- fonds de réserves (épargne volontaire),
- fonds de prévoyance (trésorerie, impayés),
- fonds de roulement (trésorerie courante),
- fonds de travaux (affecté à certains travaux),
- etc.
Sachant que, quelle que soit l’appellation que l’on veut donner à l’existence de ce type de trésorerie, il est indispensable que la formulation soit très clairement expliquée lors de l’assemblée générale qui décidera de la constitution de ces fonds, ainsi que des modalités d’utilisation, des montants des versements ainsi que de leurs durées.
Il est indispensable que l’assemblée générale décide du placement de ces fonds qui devront rapporter des intérêts au profit du syndicat des copropriétaires (et non au syndic) et décide également de l’affectation des intérêts produits.
Ces fonds sont des avances remboursables en cas de vente. Dans la transparence que nous réclamons, il va sans dire qu’il faut une grande rigueur dans la formulation des résolutions, pour ne pas laisser des zones d’ombres et également pour que les copropriétaires soient toujours complètement informés sur la portée de leurs engagements.
2. …des provisions du budget prévisionnel
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois et il est incontournable pour faire face aux dépenses courantes (ordinaires) de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs du syndicat.
Sont assimilés à des travaux de maintenance, les menues réparations, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tel que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur , lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien afférents (P3-P4).
Sont aussi assimilés à des travaux de maintenance, les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les équipements communs (chaufferie, ascenseurs).
Les dépenses courantes d’administration des parties communes recouvrent, notamment, les dépenses des :
• salaires et charges sociales,
• honoraires du syndic,
• les impôts et taxes,
• les assurances,
• les coûts de divers contrats (eau, E.D.F., chauffagiste, ascenseurs ……),
• les frais de procédure,
• les frais d’assemblée,
• les frais de fonctionnement du conseil syndical,
• etc
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté le premier jour de chaque trimestre. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes (paiement par mois, par semestre…).
Pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse, à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Il faut savoir que, pour l’application des formalités comptables du syndicat, les provisions sur charges sont les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif résultant de l’approbation des comptes du syndicat. Attention, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Cela signifie qu'un copropriétaire pourra tout à fait contester les charges qui lui ont été imputées.
3. …des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
• aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance,
• aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance,
• aux travaux d’amélioration, tel que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipements existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments,
• aux études techniques, tel que les diagnostics et consultations (experts, architectes, juristes, diagnostics)
• et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
Pour ces dépenses, le syndic adresse, à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense. Il va sans dire que ces travaux doivent faire l’objet d’une décision d’assemblée générale avec tout le formalisme imposé par la loi.
4. …des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale
Ces dispositions sont peu usitées en pratique, la législation étant peu précise à leur sujet (majorité nécessaire, placement des fonds…).
En l’état actuel, il apparaît opportun de ne pas retenir cette méthode, sachant qu’étant des avances, elles sont ainsi remboursables en cas de vente du lot.
5. …des avances constituées par les provisions spéciales
Il s’agit de la constitution des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement communs, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale.
Ces dispositions permettent, sous certaines conditions, de constituer un fonds de réserve pour travaux futurs, sachant que seuls les travaux de conservation et d’entretien sont concernés (à l’exclusion donc des travaux d’amélioration).
Avec la réserve suivante, que ces travaux ne doivent pas avoir été décidés par l’assemblée générale et que de telles avances doivent correspondre à un projet avec un coût même estimatif.
C’est l’opportunité pour le syndicat de réaliser un
pré-financement pour des travaux futurs et d’étaler, sur une période de trois ans, le financement avec, comme condition indispensable, de décider du placement des fonds ainsi recueillis, sur le compte du syndicat des copropriétaires et de décider l’affectation des intérêts produits par ce placement.
Le fait de décider la constitution de provisions spéciales n’est pas une décision de réaliser les travaux projetés mais seulement de constituer des provisions.
Pour l’engagement des travaux, il faudra une assemblée générale dans les trois années à venir, qui décidera de réaliser (ou non) les travaux projetés avec tout le formalisme imposé par la loi.
Côté pratique, l’assemblée générale qui décide la constitution de telles provisions doit aussi définir les dates et les modalités d’exigibilité.
Les fonds destinés à constituer des avances pour des provisions spéciales sont des avances et donc remboursables en cas de cession de lot.[/blue]
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 22 mars 2011 : 18:19:40
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philippe388 ; pour faire court d'où est extrait les indications données |
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