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ZX-6R
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 Posté - 26 janv. 2011 : 11:40:49
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Bonjour,
J'exploite actuellement quelques apparts en LMNP et compte passer LMP rapidement. Mais pour 2011, je cherche un moyen de réduire mes impôts.
Je pensais donc à une simple location en nu mais là c'est un peu flou...
Voici un exemple que je ne comprends pas :
************
LOYERS 6 000 €
TRAVAUX D'AMELIORATION 4 500 €
TAXES FONCIERES 840 €
INTERETS D'EMPRUNTS 2 000 €
DEFICIT FONCIER 1 340 €
Le déficit foncier n’est pas créé par des intérêts d’emprunt. Il est donc entièrement imputable sur le revenu global et éventuellement reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
************
Comment peut-on dire que le déficit n'est pas créé par les interets d'emprunt alors que si on ne les prends pas en compte on a un résultat positif??? (6000 - 4500 - 840 = +660)
Donc si j'achete un appart pour le louer nu, au niveau FISCAL :
- pourrai-je déduire les frais d'acquisition (notaire...) des loyers?
- pourrai je déduire les travaux de réhabilitation? (là je crois que oui)
- pourrai je déduire les interets d'emprunt?
Merci pour votre aide.
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bailleurx
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Posté - 27 janv. 2011 : 11:04:18
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je ne suis pas une spécialiste de la fiscalité mais effectivement le déficit est bien conséquent aux intérêts d'emprunts (entre autre)
mais votre calcul est vraiment étrange j'obtiens au mieux un déficit de 680 €
je ne me souviens plus quelle est la règle d'imputation des déficit (y a longtemps que je n'en ai plus) et si les intérêts d'emprunts son imputables ou non sur le revenu net global
mais bon certains spécialistes vont vous répondre
ceci dit votre affaire va peut être vous permettre de déduire quels euros de votre revenu global admettons (enfin là ça vous fera pas lourd d'impôt en moins)
mais bien entendu vous aurez aussi la part de capital à rembourser chaque mois qui elle ne sera pas déductible
ce qui signifie de votre reste à vivre sera en gros de 2000€ de moins par mois (moins au début de votre période de remboursement mais + à la fin)
enfin pour répondre à vos dernières questions
les frais de notaires ne sont en principe pas déductible
les frais d'acquisition non plus (sauf régimes spéciaux)
les travaux de réhabilitation les intérêts d'emprunt et la taxe foncière sont déductibles si vous optez pour le réel
mais vu le revenu foncier escompté et il faut peut être étudier de choisir le régime forfaitaire qui donne droit à un abattement global de 30% même une fois les travaux finis sur toutes les années à suivre
je crois qu'on peut changer de régime une fois au bout de 3 ans ça aussi ça peut être à étudier
bref je sais pas qui vous a fait les comptes que vous présentez mais ils m'ont l'air un peu olé olé
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ZX-6R
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 Posté - 27 janv. 2011 : 15:44:36
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Merci pour votre réponse, voici la source que je citais :
http://moneyguide.fr/guide/fiscalit...rs-0133.html
Evidemment je prendrai le regime reel, l'idée est de faire des travaux la premiere année pour avoir un deficit conséquent (10700€ par exemple...) et diminuer ainsi mon revenu imposable.
Mais c'est loin d'être aussi interessant que le meublé qd meme, car si j'ai un deficit l'année 0, en N+1 je payerai dejà des impots...
Si je prends un 18m² sur Paris, loué 700€
-350€ d'interets (au debut),
-50€ de charges,
ça me fait +3600€ de resultat fiscal annuel, donc 1200€ d'impotset vu que la part des interets va diminuer et les loyers grossir, ça va vite faire bcp d'impots...
Je ne suis pas sur de trouver une solution pour 2011, vivment 2012 et le statut LMP s'il n'y a pas de réforme d'ici là ... |
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philippe30
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Posté - 27 janv. 2011 : 15:54:47
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Bonjour ZX-6R ,
Pourquoi voulez-vous passez au régime LMP ?
Avez-vous regardé quels sont les avantages et inconvenients de la formule LMP ?
Philippe
Prudence en moto  |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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philippe30
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Posté - 27 janv. 2011 : 16:06:24
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bailleurx
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Posté - 27 janv. 2011 : 16:58:29
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pour ma part, je ne pense pas qu'on puisse faire de l'immobilier qui permettre réellement de défiscaliser à long terme à moins de s'organiser en permanence pour créer du déficit vous pouvez par exemple étaler les travaux pour les 2 premières années comme plomberie et electricité + deco des apparts (pour les rendre habitables puis les années suivantes façade ou toiture ou réfection cage d'escalier en louant au départ à bas prix
en donnant la gestions à une agence ou en laissant les logements + ou- vide pendant certaine période (les agences font ca tres bien)
l'objectif étant a terme d'augmenter votre K foncier en le finançant par l'abaissement de vos impôts
enfin bref, j'ai toujours eu beau y réfléchir pour moi pendant la durée du financement y a toujours une période ou on a moins d'argent de disponible que si on est pas propriétaire
et si on on ne s'endette pas avec l'immobilier on s'enrichi (des revenus foncier) donc on fini toujours par avoir + d'impôts à payer
mais c'est peut être que je suis pas assez riche pour me passer de quelques millier d'euros chaque mois, que je ne peux pas arriver à ingurgiter ce genre d'opérations
enfin il est fortement question que le gouvernement modifie ce genre de
"niche" quoi que dans mon cas la niche ressemble plutôt à une nichette dont j'ai effectivement bénéficié pendant 2 ans (mais comme j'étais pas imposable... )
alors autant vous dire q'en dix ans je n'ai vu qu'une augmentation vertigineuse des mes impôts au point que je considère
reste à savoir maintenant si on trouve bien ou mal de payer des impôts et de participer ainsi au soins à l'éducation à l'entretient des routes...
mais biensûr là n'est pas votre question |
Édité par - bailleurx le 27 janv. 2011 17:49:49 |
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philippe30
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Posté - 27 janv. 2011 : 17:11:31
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Baillerux ,
J'ai regardé du coté du LMP mais je n'ai pas trouvé plus d'avantages qu'avec la lcoation meuble , et en plus il faut ajouter l'aspect RSI donc Ribouldingue nous en a déjà parlé avec tant de plaisir et de conviction...
Je fonctionne avec des studios meublés et T1 pour lesquels je fais de l'amortissement et au fur et à mesure qu'ils seront payés je vais basculer vers des achats d'immeubles en faisant un apport au compte courant sur un compte sci.
C'est à mon avis la meilleure méthode , achat petite surface , revente puis achat de plus gros biens ( immeuble ) sans charge et avec un apport ce qui donne un crédit moindre et alors là c'est l'eldorado du locatif car on peux rever en vivre ....
La multitude de biens dans différents immeubles génére des couts importants de gestion par syndic et travaux , après tout dépend de la quantité de biens que l'on veux acheter.
Par contre le LMP n'est pas de la défiscalisation au sens propre du terme , il faut plutot raisonner en scellier ou autre borloo.
Philippe |
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ZX-6R
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Posté - 01 févr. 2011 : 14:46:44
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Bonjour Philippe,
Je vais aller lire vos liens avec interets.
Personnellement, je suis LMNP et vais passer LMP car mes loyers vont dépasser 50% des revenus de mon foyer fiscal.
J'en profiterai pour déduire de mes revenus issus de mon activité salariée mes futurs déficits de loueur meublé frais d'acquisition passés en charge sur la 1re année par exemple), ainsi je diminuerai mon impot total. De plus, au bout de 5 ans, je ne serai plus imposé sur les plus values lors d'achats / reventes. |
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philippe30
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Posté - 01 févr. 2011 : 15:39:18
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Bonjour,
citation: Personnellement, je suis LMNP et vais passer LMP car mes loyers vont dépasser 50% des revenus de mon foyer fiscal.
Attention à bien dépasser vos revenus et non pas être juste au dessus des 50%
citation:
J'en profiterai pour déduire de mes revenus issus de mon activité salariée mes futurs déficits de loueur meublé frais d'acquisition passés en charge sur la 1re année par exemple), ainsi je diminuerai mon impot total.
En tant que LMNP au réel , si vous faites un déficit vous n'etes pas imposable et de plus vous pouvez reporter en amortissement les factures > 500 sur les années suivantes.
citation: De plus, au bout de 5 ans, je ne serai plus imposé sur les plus values lors d'achats / reventes.
Si vos achats sont récents alors vous avez du les acquerir à crédit donc vous aurez fini de payer dans 12 à 15 ans donc vous n'aurez plus de plus value ( normalement ) je ne parle pas de l'aspect contributions sociales.
Si vos achats sont anciennement achetés alors vous ne serez plus assujeti aux plus values prochainement
Vous avez du comprendre que je ne suis pas partisan de la chose LMP car on peut faire pareil en LMNP sans être assujet aux cotisations sociales , le seul interet en LMP réside dans le fait que en cotisant vos bénéficier de la sécu et de la retraite et pour moi cela s'applique alors à une personne qui arret ede travailler et ne fait que LMP mais dans ce cas les taux ne seront pas les mêmes ....
citation:
LOYERS 6 000 €
TRAVAUX D'AMELIORATION 4 500 €
TAXES FONCIERES 840 €
INTERETS D'EMPRUNTS 2 000 €
Pour reprendre vos arguments chiffrés si vous declarez au réel , vous devrez alors déclarer vos loyers - taxe fonciere ( attention à réintégrer la TEOM ) - interets d'emprunts soit 3160 €
Ensuite vos travaux d'améliorations seront passées en amortissemnt sur plusieurs années ce qui réduira d'autant vos revenus locatifs à déclarer
Ensuite dans le cadre de la location meublée , vous pouvez faire de l'amortissement à hauteur de 80% de la valeur du bien Ã
environ 3,3 % par donc si vous avez pour 200.000 d'achat vous prenez en compte 160.000 comme base à 3.3% par an donc 5280 à deduire par an au titre de l'amortissement
3160 - 5280 = 0 car l'amortissement ne génére pas de déficit
En tout cas ce que vous pensez gagner d'un coté vous allez le perdre avec les cotisations à plus ou long terme.
Si Ribouldingue passe par là , il pourra vous donnez son avis mais moi je ne suis pas convaincu ...vous avez du le comprendre
Philippe
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ZX-6R
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Posté - 01 févr. 2011 : 15:46:55
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Merci pour votre réponse, en gros, l'inconvénient du LMP sur le LMNP est au niveau des cotisations.
Il faut, après avoir lu les liens que vous avez mis et que je viens de lire, prier pour que l'inscription au RCS soit refusée. Ainsi on devient LMP sans cotiser. (ce qui est parfait si on est salarié à côté)
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philippe30
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Posté - 01 févr. 2011 : 15:51:32
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Même en étant salarié vous avez des cotisations minimum , assez incompréhensible pour un néophyte ( 2 fois le plafond de la sécurité sociale par exemple avec xxx euros minimum )
Vous avez pas trouvé les montants dans les liens que je vous ai fourni ?
Ribouldingue avait indiqué les montants je crois me souvenir
Philippe |
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ZX-6R
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Posté - 01 févr. 2011 : 15:59:33
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Je suis carrément allé sur le site du rsi, on arrive à 50% de cotisations si on additionne tout! Ribouldingue mentionnait ce chiffre sur un de vos liens.
http://www.le-rsi.fr/affiliation_co...isations.php
Parlent-ils de 50% de taxes sur le résultat fiscal? (égal à zéro pour moi) car s'ils ne comptent en déduction ni les intérêts ni les amortissements, ça représente un coût pharaonique! |
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philippe30
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Posté - 01 févr. 2011 : 16:57:57
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Il semblerait que vous ayez pris conscience du couts des cotisations ...
Par contre , ce n'est pas simple à comprendre et vos chiffres de 50% me semblent bien trop important quoique si on prend en compte pour un salarié on peut arriver à ce taux en prenant en compte les
cotisations patronales.
Ex 2.000 de salaire brut cela fait environ 1700 net et le patron en sort pas loin de 3.000
Même si vous avez un résultat à zéro , il y a un minimum à payer et si vosu dépassez un certain montant vous passez au paiement au pourcentage.
Sachant que si vous êtes déjà salarié , il est possible de passer au minimum mais à combien est ce minimum ?
Philippe |
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Édité par - philippe30 le 01 févr. 2011 16:59:17 |
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ZX-6R
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Posté - 01 févr. 2011 : 17:17:20
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Oui là j'ai besoin de faire plus de recherches... je poserai la question à mon expert comptable déjà ...
Si j'ai 50k€ de loyers et 45k€ de charges (en comptant le remboursement du credit K+i), ça me fait un profit de 5k€, que j'annule fiscalement par l'amortissement.
Je me vois mal payer 25k€ de cotisations pour 5k€ de profit!!! C'est du n'importe quoi :D
Bon, je reste LMNP bien au chaud en attendant de trouver des réponses précises sur ces cotisations. :)
Je ne manquerai pas de venir poster ici (ou sur un autre fil car le titre initial n'est plus adapté) |
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philippe30
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Posté - 01 févr. 2011 : 19:19:12
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Posté - 01 févr. 2011 : 20:38:49
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En étant LMP avec un refus d'inscriptioin au RCS on paye zero au RSI
Si on est LMP avec inscription au RCS, on paye le RSI
Si vous êtes salarié, le cout du RSI est minime tant que vous etes en déficit ou en faible bénéfice LMP.
Si vous n'avez pas d'autre régime de cotisation, que le LMP est le seul et que vous êtes en bénéfice, alors les prélèvements peuvent etre tres importants en effet au niveau dudit bénéfice.
citation: Je me vois mal payer 25k€ de cotisations pour 5k€ de profit N'appelez pas profit ce qui est du déficit, on ne va pas s'y retrouver. Dans votre cas vous payez des cotisaitons minimales. |
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ZX-6R
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Posté - 02 févr. 2011 : 15:04:41
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Pourquoi parlez vous de déficit?
Je prends pour exemple des loyers de 50k€ et des charges de 45k€, il s'agit donc bien d'un profit de 5k€.
En tout cas merci à tous pour ces renseignements. On ne peut que se désoler du caractère aléatoire du paiement du RSI (acceptation du RCS ou pas) |
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philippe30
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Posté - 02 févr. 2011 : 15:27:09
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Il me semble avoir lu que le caractère aleatoire de l'inscription au RCS allait être terminé.
La demande d'inscription devait prise e ncompte donc fini les petits "malins" qui sont LMP au RCS sans être au RCS pour le RSI ...
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
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Posté - 03 févr. 2011 : 07:24:57
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50 K de recettes, 45 k de charges déductibles 10 k d'amortissemnt, cela ne fait pas un bénéfice, mais un déficit.
Le déficit n'est pas ajustable à ce qu'on considère soi-même, il est défini, et il y en a deux et uniquement deux:
Le déficit comptable,
et le déficit fiscal.
A la grande limite je veux bien comprendre que vous ayez un déficit comptable de 5 k et un déficit fiscal de zero par application de la limite acceptable de déduction des dotations aux amortissements.
En aucun cas ni comptablement ni fiscalement vous faite du déficit.
Ou alors il faut préciser que vous ne parlez que du seul résultat d'exploitation.
citation: Il me semble avoir lu que le caractère aleatoire de l'inscription au RCS allait être terminé.
Il serait temps que l'état y arrive, en gros même définition du commerant pour tous, et non pas dépendant du département, la situation actuelle est RIDICULE.
citation: La demande d'inscription devait prise e ncompte donc fini les petits "malins" qui sont LMP au RCS sans être au RCS pour le RSI ... Ce serait tant mieux. |
Édité par - ribouldingue le 03 févr. 2011 07:27:12 |
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ZX-6R
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Posté - 04 févr. 2011 : 16:40:32
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Bonjour,
Suite à un contact avec un conseiller en patrimoine et mon expert comptable, j'obtiens la même réponse pour le RSI :
- Les cotisations sont calculées sur le résultat fiscal. En cas de résultat fiscal négatif, la cotisation minimum est de 550€.
Donc pour quelqu'un qui achète régulièrement et qui a un résultat fiscal toujours égal à zéro, le RSI ne doit pas être un problème. |
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philippe30
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Posté - 04 févr. 2011 : 18:40:04
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