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ZX-6R
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 Posté - 07 févr. 2011 : 10:24:11
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Bonjour Philippe,
j'en vois 3 :
- J'ai plus de 23k€ de loyers et mes loyers vont dépasser mes autres revenus (salaire) => je ne pense pas avoir le droit de rester LMNP ( à confirmer?)
- Au bout de 5 ans LMP, je pourrai acheter et revendre sans être imposé sur la plus value si celle ci est inférieure à 90k€ (à condition que la loi n'évolue pas...)
- Si j'ai un déficit, je pourrai l'imputer sur mes autres revenus.
Voila les 3 raisons que je vois.
La 2e raison est très avantageuse, pas besoin de développer.
Pour la 3e raison, je suis légèrement bénéficiaire sur mes locations, donc je dois pouvoir modifier ajuster mes crédits, ne serait ce que de manière temporaire, pour passer déficitaire et imputer ce déficit sur mon revenu global. Par contre j'ai amorti mes frais d'acquisition jusqu'à présent, donc je n'aurai pas le droit de les passer en charges dans le futur (ce qui aurait permis de créer de facto un beau déficit) mais encore faut-il voir s'il n'y a pas quelques astuces de ce côté là ...
Concernant mon objectif personnel, je souhaite me constituer un patrimoine qui me permettra de remplacer mon salaire. Pour cela, je mets un maximum de biens en location, mais je dois aussi de temps à autre faire quelques achats / reventes pour trouver un peu de cash, sans en faire trop pour ne pas être requalifié marchand de biens.
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Édité par - ZX-6R le 07 févr. 2011 10:27:41 |
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philippe30
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 Posté - 07 févr. 2011 : 11:19:18
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Bonjkour,
citation: - J'ai plus de 23k€ de loyers et mes loyers vont dépasser mes autres revenus (salaire) => je ne pense pas avoir le droit de rester LMNP ( à confirmer?)
Aucun besoin de passer en LMP , je suis dans ce cas et je reste en LMNP car le jour ou vous vendez un bien vous pouvez alors être repasser en LMNP car plus assez de revenus .....
Il faut avoir une bonne marge entre les revenus et le salaire ( et ne aps se faire augmenter son salaire  )
citation:
- Au bout de 5 ans LMP, je pourrai acheter et revendre sans être imposé sur la plus value si celle ci est inférieure à 90k€ (à condition que la loi n'évolue pas...)
Sous reserve que vous n'ayez pas de credit en cours ou sur une durée trop longue
citation:
- Si j'ai un déficit, je pourrai l'imputer sur mes autres revenus.
Oui mais vous paierez des cotisations donc ce que l'on gagne d'un coté , c'est pas sur de le recupérer de l'autre ...
citation: Concernant mon objectif personnel, je souhaite me constituer un patrimoine qui me permettra de remplacer mon salaire.
Le jour ou vous passerez ce cap , vous pourrez alors passer en LMP afin d'avoir une couverture et des poinst de retraite en cotisant mais pourquoi le faire aujourd'hui vu que vous etes salarié.
En ce qui me concerne , la démarche d'achat pour louer afin d'en vivre est aussi un objectif mais sans passer par les cotisations car je suis désolé de vous le dire mais la sécu et la retraite c'est fini ou en passe d'être fini alors pensez vous dans 20 ans ....
On entend de plus an plus parler de retraite individuelle , de mutuelle qui augmente car le rembourseemnt de la secu baisse alors franchement aller cotiser pour ne rien toucher dans 20 ans pas pour moi.
Garder vos cotisations et investissez avec .....
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
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ZX-6R
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Posté - 07 févr. 2011 : 14:18:04
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citation: Initialement posté par philippe30Bonjkour, Il faut avoir une bonne marge entre les revenus et le salaire ( et ne aps se faire augmenter son salaire ) citation:
- Au bout de 5 ans LMP, je pourrai acheter et revendre sans être imposé sur la plus value si celle ci est inférieure à 90k€ (à condition que la loi n'évolue pas...)
Sous reserve que vous n'ayez pas de credit en cours ou sur une durée trop longue citation:
- Si j'ai un déficit, je pourrai l'imputer sur mes autres revenus.
Oui mais vous paierez des cotisations donc ce que l'on gagne d'un coté , c'est pas sur de le recupérer de l'autre ... Philippe
En quoi le fait d'avoir un credit peut-il etre genant?
Prenons un exemple : J'ai 6 apparts, 6 credits. J'en revends un, acheté 100k€ revendu 180k€ => je gagne bien 80k€ (auxquels j'enleve 33% d'impots) Il me reste 5 apparts, 5 crédits. (Je n'ai pas précisé, mais j'ai pour habitude d'acheter en dessous du prix du marché et de faire des travaux (donc esperer revendre au dessus du prix du marché, le tout sur Paris centre, donc peu de risque de moins value)
Concernant le déficit à imputer sur mes autres revenus. Si je reste salarié, passe LMP et suis soumis au minimum de cotisations, soit 550€ comme précisé en amont sur ce fil, et si cela me permet d'éviter de payer des impots sur des plus values de l'ordre de 100k€ (soit 33k€ d'impots), je serai heureux de les payer ses 550€. Ne pensez vous pas.
Merci pour ce fil très enrichissant en tout cas.
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philippe30
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Posté - 07 févr. 2011 : 14:54:43
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Bonjour,
citation: En quoi le fait d'avoir un credit peut-il etre genant?
Le credit n'est pas génant en soi mais il faut quand même le rembourser donc si vous revendez avant la fin du credit , il faut bien solder le credit ou continuer à le rembourser sans percevoir de revenus lcoatifs ce qui n'est pas le but ...?
citation: J'en revends un, acheté 100k€ revendu 180k€ => je gagne bien 80k€ (auxquels j'enleve 33% d'impots)
Oui il vous reste 80Ke - 33 % soit à la louche 55 Ke moins le cout des travaux ( même si vous les faites vous meme ) - cout achat initial du bien ( notaire etc ...) => allez il vous reste 40 Ke
Beaucoup d'effort pour combien en resultat final sans parler que vous ne pouvez pas faire ça très et trop souvent car vous l'avez bien évoqué sinon requalification en marchand de bien , soyez tres prudent car j'ai lu qu'une personne avait été requalifié au bout de 20 ans après plusieurs achats et reventes sur cette péridode 20 ans.
citation: Concernant le déficit à imputer sur mes autres revenus. Si je reste salarié, passe LMP et suis soumis au minimum de cotisations, soit 550€ comme précisé en amont sur ce fil, et si cela me permet d'éviter de payer des impots sur des plus values de l'ordre de 100k€ (soit 33k€ d'impots), je serai heureux de les payer ses 550€. Ne pensez vous pas.
Oui je suis d'accord avec vous mais vous ne pourrez pas jouer à l'achat et la revente tres souvent surtout si c'est au bout de peu de temps avec des plus values exonérées par LMP et que ensuite vous rachetez
Ensuite vous allez prendre plein pot les cotisations du LMP.
Je ne connais pas les modalités de sorti du LMP
Je ne critique pas ce que vous faites , bien au contraire , je fais pareil de mon coté mais c'est l'aspect LMP qui me semble pas forcement utile et vous etes obligé de revendre et de racheter pour rester dans les clous du 23.000 et 50% des revenus donc attention à la requalification en marchand de biens.
J'ai fais de mon coté des achats de biens avec des crédits courtes durées qui arrivent à terme et aussi des durées plus longues afin de générer de la trésorerie , l'ensemble est équilibré crédit court avec mensualités elevées compensés par des credit longs et mensulalités plus faibles.
Philippe |
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ZX-6R
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25
Posté - 07 févr. 2011 : 15:36:42
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Ne vous inquietez pas, je ne prend pas vos propos pour de la critique, bien au contraire.
J'ai commencé tres recemment, et j'y suis allé assez fort des le debut (très bonnes opportunités + banque qui suit...)
Donc je suis heureux de pouvoir comparer avec les autres qui font ça aussi car la literrature de qualité sur le LMNP LMP est très rare sur le net, à l'exception de ce forum. J'en profite aussi pour remercier Ribouldingue d'ailleurs.
Personnellement, mon but est d'en tirer une rente, donc j'achete, je rénove, je loue. Mais il faut bien pouvoir mettre un apport pour chaque achat (10% environ pour ma part) donc j'arrive dans une situation ou je dois acheter et revendre pour faire une PV, et ainsi pouvoir réinvestir.
Un conseiller m'a dit qu'on pouvait faire 4 opérations dans l'année sans être requalifié de marchand de bien, mais j'ai du mal à y croire.
A mon avis, en fonction du patrimoine, en faire 2 tous les 3 ans doit être le maximum. (Je dis en fonction du patrimoine car si vous en avez 30, il est plus naturel d'en revendre de temps à autre par rapport à quelqu'un qui en a 2 ou 3.) Je déplore qu'il n'y ait pas une règle écrite qui fixe cette situation et que ce soit laissé à l'appréciation d'un inspecteur des impots...
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fluo
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Posté - 01 mars 2011 : 16:05:53
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Je viens moi aussi mettre mon grain de sel (pas de sable), à votre conversation fort intéressante.
J'ai d'ailleurs pris dernièrement une décision que vous envisagez : j'ai cessé mon activité salariée fin 2010 (je "tenais" une petite agence bancaire).
Mon but n'est pas de raconter ma vie (il y a des sites pour cela), mais d'illustrer mes propos.
Désormais, mon épouse (j'anticipe de 3 mois) est seule salariée. moi, je gère nos logements.
Cette année, le CA des BIC sera supérieur au revenus salariaux (60KE>45KE).
Néanmoins, après de nombreux échanges (principalement avec Philippe et Ribouldingue), je vais rester LMNP.
Attention, personnellement, je ne fais pas comme Philippe ou ZX-6R : j'achète, retape et loue de façon saisonnière (ce qui augmente le rendement) mais n'ai pas pour objectif de revendre (même si je l'ai fait pour un studio*.
Pour ce qui est de la sécu (et autres couvertures), je vais me rattacher à mon épouse. En effet, je ne veux pas faire de politique ici, mais je crains que cotiser aujourd'hui n'entrainera pas une retraite dans X années.
Je serai OK pour le faire si je ne craignais pas d'être le dindon de la farce. J'ai la chance d'avoir le choix (ce n'est pas le cas de tout le monde).
Les montants de CA et rapports CA/revenus autres sont des minima. Si on les dépasse, on a le choix (passer LMP ou rester LMNP), sinon, on doit rester LMNP. Moi, je reste LMNP par choix.
Sinon, concernant l'argument sur les plus-values, je ne suis pas devin, mais je miserais sur le fait que cet avantage obtenu au bout de 5 ans ne va pas durer longtemps (cela a d'ailleurs été clairement dit dernièrement).
Aussi, plutôt que de prendre le risque de devoir payer des cotisations (certes minimes dans un premier temps) sans avoir de contrepartie, je préfère rester LMNP. Je précise par ailleurs que je ne suis pas déficitaire vu mes rendements.
Voila pour ma petite intervention de ce jour.
*: pour information, j'ai acheté ce studio 23 KE (+ frais notaire), l'ai revendu 3 ans après à 36 KE. Le notaire n'a pas tenu des 2KE de travaux (car pas faits moi-même m'a-t-il dit). Néanmoins, malgré tout cela, je n'ai pas eu de plus value à payer car j'étais en dessous d'un montant. Je ne rentrerait pas dans les détails car je ne connais pas ce montants. Simplement, l'achat et la vente ont été faits par l'intermédiaire du même notaire (je prends toujours le même) et c'est lui qui a fait le calcul pour la plus-value. Il n'y a eu ni tricherie ni "oubli". |
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gregor
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Posté - 01 mars 2011 : 18:04:39
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En ce qui concerne l'exonération de la plus value c'est 15 000 euros par bien , par an et par personne (X2 pour chaque indivisiaire)
Il me semble toutefois qu'il s'agit du prix du bien vendu et non pas de la plus value elle même |
Édité par - gregor le 01 mars 2011 18:32:06 |
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philippe30
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28
Posté - 01 mars 2011 : 19:14:37
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philippe30
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29
Posté - 01 mars 2011 : 19:19:01
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Bonjour,
citation: pour information, j'ai acheté ce studio 23 KE (+ frais notaire), l'ai revendu 3 ans après à 36 KE. Le notaire n'a pas tenu des 2KE de travaux (car pas faits moi-même m'a-t-il dit). Néanmoins, malgré tout cela, je n'ai pas eu de plus value à payer car j'étais en dessous d'un montant. Je ne rentrerait pas dans les détails car je ne connais pas ce montants. Simplement, l'achat et la vente ont été faits par l'intermédiaire du même notaire (je prends toujours le même) et c'est lui qui a fait le calcul pour la plus-value. Il n'y a eu ni tricherie ni "oubli".
Fluo , je pourrais avoir l'adresse de votre notaire afin de lui signaler qu'il existe bien une plus value taxable
Car pour moi , il y a 13.000 de différence entre le prix d'achat et de vente donc à 33% ( je sais plus trop ça change tout le temps) donc vous auriez du payer plus ou moins un tiers de 13.000 soit environ 4300 €
Philippe
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fluo
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Posté - 01 mars 2011 : 20:31:39
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Je détaille mon histoire de vente de studio car je vois avec plaisir que les neurones marchent à fond (je vais à la cave chercher les documents pour être précis et n'enduire personne d'erreur):
-01/2005 : achat en indivision à 2 couples (dont nous qui ne sommes pas mariés)
-achat studio: 22790
-meubles dans le studio : 1600
-"frais de notaire" : 2536
Travaux et achats divers 2000 E
-05/2009 : vente
-vente studio 33000
- vente meubles : 3000
Nous recevons donc :
-couple marié : 1 chèque de 18000 E (pas de plus value à régler)
-nous (non mariés) : chacun 1 chèque de 9000 E (pas de plus value à régler).
Il s'agissait d'un essai pour nous familiariser avec l'immobilier : c'est pour cela que nous avions visé petit et que nous nous étions mis à 2 couples. Nos derniers achats ont été fait "seuls" et portaient sur des maisons relativement grandes (capacité d'accueil de 8, 17 et 10 personnes).
Donc, NON, je n'aurai pas à apporter des oranges à "mon" notaire, il a fait son travail consciencieusement. |
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Posté - 01 mars 2011 : 20:44:50
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36 000 - 15% de travaux forfaitaires = 36 000 - 5 400 = 31 600 net
5 400 étant plu important que 2 000, le notaire a abandonné les 2 000.
Plus-value = 31 600- 23 000 - 2 500 frais achat = 6 100 taxable.
Vous tombez en effet en dessou du seui de 15 000 euros indiqué par Gregor (36 000 * 33% = 12 000 euros)
L'autre couple non, et sa PV de 4 066 euros est taxable. Il a du y avoir d'autrres déductions, genre frais de mainlvée d'hypothèque sinon je ne comprends pas; |
Édité par - ribouldingue le 01 mars 2011 20:52:02 |
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philippe30
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32
Posté - 02 mars 2011 : 06:55:48
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Posté - 02 mars 2011 : 07:25:39
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POur Fluo, il est bien en dessous de 15 000, mais pour l'autre couple, est-ce le fait d'etre a deux, ce qui fait que leur part doit être inférieure a 30 000 peut-etre? |
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philippe30
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34
Posté - 02 mars 2011 : 11:46:45
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Bonjour,
Ribouldingue :
La déduction forfaitaire pour travaux est au delà de 5 ans de détention mais dans le cas de fluo ca fait que 4 ans.
pour les 15.000 e , c'est pour le montant de la vente et non pas pour le montant de la plus value qui détermine l'éxonération.
Philippe |
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Posté - 02 mars 2011 : 12:06:35
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Bah oui, et je n'arrête pas de le dire. Si Fluo a 33% des pars, 33% de 36 000 = 12 000 et 12 000 est bien inférieur à 15 000.
En revanche, en effet dans le calcul j'avais fait l'erreur de déduire les 15%.
Mais je ne comprens pas pour l'uatre couple, sauf a ce que on compte 15 000 pour 15000 et 24 000 (66% de 36 000) est bien inférieur a 30 000 |
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fluo
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36
Posté - 02 mars 2011 : 14:48:54
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Je ne suis pas mécontent de faire chauffer les neurones à ce point.
Je confirme que je n'ai eu AUCUN frais supplémentaire (je ne veux pas entendre parler d'hypothèque qui coûte cher au début ET au moment d'une éventuelle mainlevée). Quand je dois prendre une garantie, je privilégie une caution d'un organisme (Casden avec la première banque car en plus c'est gratuit et Crédit Logement lorsque j'ai mieux qu'à la première banque).
Concernant l'histoire de plus-value, je n'ai pas creusé (ni le couple d'amis) étant donné que c'est le notaire qui gère le tout et fait la déclaration.
Sauf erreur de ma part (dans ce cas je sais que vous ne manquerez pas de le crier), l'histoire de la plus value immobilière taxable ou non relève de la responsabilité du notaire.
Néanmoins, il est effectivement bien de comprendre...
Je n'avais pas cherché car je trouvais "étonnant" et quand c'est avantageux, j'ai tendance à laisser filer : surtout que ce n'est pas de ma responsabilité.
Petit détail (mais ça ne change rien), le studio était ainsi :
-50 % couple d'amis
-25% Fluo
-25% compagne de Fluo (non mariés).
Je vois qu'encore une fois j'ai détourné du sujet initial par une simple illustration de mes propos ! |
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philippe30
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37
Posté - 02 mars 2011 : 15:02:57
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fluo
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38
 Posté - 02 mars 2011 : 15:15:23
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Si j'avais su, j'aurais vendu le studio 59 999 E !  |
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philippe30
Contributeur vétéran
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39
Posté - 02 mars 2011 : 15:31:59
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bonjour,
Moi , c'est ce que j'ai compris mais je ne savais pas que l'on "découpait" le prix de vente en autant de paquet de 15.000 que de propriétaire pour
ensuite voir si il y a une plus value.
Je savais seulement que pour un prix < 15.000 , il n'y avait pas de calcul de plus value.
Si quelqu'un peut confirmer la chose ?
Philippe |
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philippe30
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40
Posté - 02 mars 2011 : 18:35:22
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Bonjour,
Voila ce que j'ai trouvé de précis dans l'instruction fiscale du 22 Avril 2010
Instruction fiscale du 22 Avril 2010
http://www.leparticulier.fr/upload/...division.pdf
citation:
1. Le 6° du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoit que les plus-values résultant de la
cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens sont exonérées d’impôt sur le revenu, et
par suite de prélèvements sociaux1 dus au titre des produits de placement, lorsque le prix de cession est inférieur
ou égal à 15 000 €.
Le seuil de 15 000 € s’apprécie bien par bien, en tenant compte de la valeur en pleine propriété de
l’immeuble ou de la partie de l’immeuble cédé. Ainsi, en cas de cession isolée ou conjointe de l’usufruit ou de la
nue-propriété d’un tel bien, le seuil de 15 000 € est apprécié en fonction de la valeur en pleine propriété du bien
ou partie du bien cédé et cela, selon la doctrine administrative, même lorsque le droit démembré est détenu en
indivision (BOI 8 M-1-05, n° 15).
L'exonération porte bien sur un montant de vente de 15.000 maximum et au dessus de ce montant le calcul de la plus value se fait sur un prorata de la propriété detenue mais au dessus de 15.000 il y a bien calcul de plus value mais répartie sur les propriétaires vendeurs
citation:
Par ailleurs, en cas de cession d’un bien détenu en indivision, la doctrine prévoit que le seuil de 15 000 €
s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise de l’immeuble, sans qu’il soit nécessaire de connaître la
valeur totale du bien (BOI 8 M-1-04, fiche 2, n° 67. ; BOI 8 M-1-05, n° 16.).
Mais j'ai un léger doute ce qui est noté au dessus
Philippe
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