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muto
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 Posté - 08 avr. 2011 : 23:52:14
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Bonjour,
C'est mon premier post sur le site, et ma seconde déclaration d'impôt pour en tant que LMNP.
En discutant avec un ami, celui-ci m'a amené à me poser des questions concernant la fiscalité d'un appartement non meublé.
En effet, cet ami m'a dit qu'il pouvait réduire du montant de sa déclaration sur le revenu, le déficit de l'appartement qu'il met en location (déficit dû aux travaux).
En ce qui me concerne, je loue un appartement meublé, et suis déficitaire.
Sur ma déclaration d'impôt sur le revenu, je n'ai donc pas de revenus supplémentaires apportés grâce à cet appartement, mais contrairement à mon ami qui lui peut soustraire de sa déclaration une certaine somme, en ce qui me concerne, je ne peux pas "faire baisser" le montant de mes revenus par ce biais. Je tiens à préciser que cet ami ne déclare pas sous une loi de défiscalisation particulière.
Dans ce cas, contrairement à ce qui se dit, la déclaration d'un non meublé est plus intéressante dans la mesure où l'imposition sur le revenu devient plus faible à l’aide du montant des déficits de l’appartement soustrait.
Sachant que mes conclusions sont à l'inverse de ce que l'on a tendance à entendre, pourriez-vous m'expliquer ou je fais l'erreur dans mon raisonnement ?
Merci beaucoup pour votre aide.
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philippe30
Contributeur vétéran
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 42
 Posté - 09 avr. 2011 : 07:14:06
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Bonjour ,
Il eut été plus judicieux de créer un nouveau message ...
Vous prenez moins de risque de poster que pour une déclaration de revenu locatif 
A la relecture de votre post , il manque beaucoup d'informations ....
Régime d'imposition, microbic ou réel ???
citation: Dans ce cas, contrairement à ce qui se dit, la déclaration d'un non meublé est plus intéressante dans la mesure où l'imposition sur le revenu devient plus faible à l’aide du montant des déficits de l’appartement soustrait.
Non si c'est au régime micro bic ou micro foncier ...
Oui et Non si c'est au régime réel car avec le foncier vous créez du déficit qui se reporte sur vos revenus personnels et avec du meublé vous créez du déficit qui se reporte sur les revenus bic de l'année en cours et est report able sur les 6 ans suivants pour ces mêmes revenus bic.
Soit vous réduisez beaucoup en foncier la première année avec une limite de 10.700
Soit en meublé vous déduisez au maximum par facture de 500 euros et au delà de cette somme il y a aura un report de déficit sur les années suivantes.
Par contre pour des gros travaux , le foncier dans un premier temps est plus intéressant.
citation: En ce qui me concerne, je loue un appartement meublé, et suis déficitaire.
Financièrement , fiscalement ???
Merci d'être plus clair
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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43
 Posté - 09 avr. 2011 : 07:16:20
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Votre conclusion est exacte.
EN foncier nu on peut déduire jusqu'a 10 700 euros chaque année.
Le LMnP/LMP n'est pas une niche défiscalisante. C'est un mode de revenu dans lequel les recettes sont apparamment faiblement imposées, mais en fait a la manière d'une entreprise, grace a la faculté de cosntater l'amortissement des biens, et surtotu de déduire de vos recettes toutes vos dépenses comptablement déductibles, sauf quelques unes (il faut bien que les impots se singularisent).
La foncier nu est un 'truc' inventé qui change tout le temps, et qui ne sert pas à imposer les revenus des logement loués nus, mais a gérer fiscalement le parc de location français.
On en arrive a des conditions attérantes, des modifications annuells ou bisanuelles fondées sur aucune pratique économique, mais simplement de cervaux de politiques.
Parfoois on surimpose (contribution, contribution additionelle, taxe sur les logements vacants) parfois on allège (déduction forfaitaire de 13% puis 14%) puis on modifie, on incite, on désincite parce que ca fait trop, etc...
En revanche, depuis très longtemps, les déficits sont déductibles dans une certaine limite, mais a conditions que ces déficits ne soient pas créés par les intérets des emprunts.
Le système LMP-LMnP est à peu près pérenne, ila pratiquement pas bougé en définition (hormis la création d'une niche fiscale, les députés ne peuvent pas s'en empêcher) de soerte que, hormis la valeur des taux de déduction forfaitaire et les niveaux, on peut dire qu'ons ait ce qu'onfait pour les 15 porchaines années.
Il ne permet pas de déduction pour le LMnP, il le permet pour le LMP mais ce n'est de toutes facçons pas le but d'un revenu fiscalisé que de créer et constater des déficits: Si vous créez une entreprise, c'est bien pour faire du bénéfice et en vivre.
Le système focnier nu est illsible, changeant, et vous envoie dans le mur si vous n'y prenez garde:
Vous êets incité par le système, les gouvernements et les parasites qui tournent autour (defiscalisators) a investir beaucoup pour déduire de vos impots, puis au bout de qqs années les revnus fiscalisés arrivent, augmement dangereusement et vous obligent a .. refaire une opération de défiscalisation.
Ce n'est pas sain. |
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muto
Nouveau Membre
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44
Posté - 10 avr. 2011 : 23:41:27
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Bonsoir,
Merci beaucoup à Ribouldingue et à Philippe30 pour leurs explications.
En ce qui concerne les précisions de mon message, je vois bien d'après vos remarques que celui-ci etait bien vague, j'essaierai d'être plus précise lors de mes prochains postes.
Muto |
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Posté - 11 avr. 2011 : 07:37:55
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Est-ce que , en réponse a l'intervention de philippe 30 très pertinente, un modérateur pourrait désassembler ce sujet, et mettre a part les trois dernières intervntions?
Merci d'avance a lui (ou a elle) |
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ZX-6R
Contributeur débutant
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46
Posté - 11 avr. 2011 : 10:52:24
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Effectivement, la location nue peut paraitre avantageuse dans ce cas precis (deduction de 10700€ de travaux) Mais attention!
Faites un business plan sur plusieurs années! Que constatez vous? Que les 10700€ gagnés l'année 1 sont perdus au bout de 3 ou 4 ans, car dès votre déficit utilisé vous payez des impots, contrairement au LM(N)P ou vous commencez à utiliser votre amortissement pour ramener votre résultat à zéro.
Dans une optique de long terme, le meublé est donc plus interessant grace à l'amortissement. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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47
Posté - 11 avr. 2011 : 11:11:13
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citation: Dans une optique de long terme, le meublé est donc plus interessant grace à l'amortissement.
Oui pour le meublé mais l'amortissement génère une valeur nette comptable du bien en dessous de sa valeur réelle ce qui impacte le montant de la plus value ensuite sauf si le bien est detenu depuis plus de 15 ans
Il n'y a pas de bonnes solutions , il y a des solutions pour chaque investissement en fonction des objetcifs recherchés.
Les choix possibles sont niombreux :
Nu , meublé , défiscalisation , travaux ou sans travaux , sci ou pas , LMP ou LMNP.
Philippe
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Investisseur immobilier
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 11 avr. 2011 : 11:14:21
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yarol
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Posté - 11 avr. 2011 : 11:26:18
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Ribouldingue, je me permets d'ajouter quelque réflexion aux vôtres.
Je trouve que vous avez globalement raison en théorie mais vous êtes un peu court : ce que vous dites s'applique très bien à vous même (qui avez beaucoup d'expérience et qui vous investissez beaucoup dans ces sujets) mais vous oubliez que vous n'êtes pas du tout représentatif du français moyen (notez que ceci n'est pas un défaut :p ).
Je développe :
- quand vous voyez les difficultés de certains à remplir une annexe 2044, il est impossible d'imaginer ces mêmes personnes puisent faire du LMNP (avec liasse, amortissement, ...)
- combien de personnes sont LMP ou LMNP en france ? 300 ? 400 grand maximum ? c'est rien du tout. même les agriculteurs sont plus nombreux.
La stabilité du système vient du fait qu'il ne concerne quasiment personne. Il y a pourtant des abérrations énormes (limite scandaleuses) : le calcul des plus- values.
- le vers (pourri ?) de la defiscalisation est entré dans le fruit du LMNP/LMP via le bouvard-censi. vous allez voir débarquer de plus en plus de personnes qui vont faire du LMNP/LMP sans se rendre compte qu'ils en font. Si vraiment ça se développe, il y a fort à parier que le législateur va y mettre son nez pour y insérer quelques usines à gaz.
- pensez vous que la location meublée puisse vraiment se développe en dehors des locations saisonnière et des locations pour étudiant ? personnellement, j'ai un doute car je pense qu'on aime vivre dans ses meubles et utiliser sa vaiselle.
Donc, OUI, le meublé c'est plus rentable. MAIS il vaut mieux pour ceux qui en font que cela ne se sache pas trop. |
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| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
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ZX-6R
Contributeur débutant
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Posté - 11 avr. 2011 : 11:55:44
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citation: Initialement posté par philippe30
Oui pour le meublé mais l'amortissement génère une valeur nette comptable du bien en dessous de sa valeur réelle ce qui impacte le montant de la plus value ensuite sauf si le bien est detenu depuis plus de 15 ans
Etes vous certains de ce point?
Il me semble qu'en LMNP, une plus value fonctionne de la même manière que pour un particulier, à savoir prix de vente - cout d'achat - travaux eventuels.
Les amortissements constatés n'entrerait pas en jeu. |
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Posté - 11 avr. 2011 : 12:00:12
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Yarol, je partage en efet ces réticences et ces points.
Pour les plus-values, il s'agit du régime des plus-values des petires entreprises, cela n'a rien de spécifique au LMP.
ce qui est scandaleux c'est de permettre d'amortir de manière générale des actifs qui ne se dévaluent pâs, que ce soient des logements ou des installations industrielles ou agricoles ou des immeubles de bureaux.
Oui, comptablement et fiscalement, c'est assez complex, surtout fiscalement d'ailleurs.
citation: le vers (pourri ?) de la defiscalisation est entré dans le fruit du LMNP/LMP via le bouvard-censi Oui, le fabricantd'usine a gaz a encore frappé fort avec cette stupidité.
citation: pensez vous que la location meublée puisse vraiment se développe en dehors des locations saisonnière et des locations pour étudiant Oui, payer un depot de garantie, et des meubels quand on s'isntalle et que le couple n'est plus stable comme c'est le cas chez nous maintenant, ca devient rédhibitoire pour des jeunes en CDD, se retrouver a la rue en divorcé quand on a été marié pendant quinze ans,sans meubels, retraité avec petite pension, tout cela donne de la clientèle a meublé;
Nous sommes un pays qui régresse. Je vous dirais que je préfèrerais largement louer a des actifs en mission temporaire ou des jeunes salariés en formation, en stage pour quelques mois et qui ont besoin d'un hébergement simple et efficaces;
Mais ce n'est malheureusement pas trop la direction que prend notre économie, une mission, ca se fait de plus en plus souvent en Asie, et de moins en moins à Fessenheim... |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 11 avr. 2011 : 13:42:58
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Bonjour,
citation:
Initialement posté par philippe30
Oui pour le meublé mais l'amortissement génère une valeur nette comptable du bien en dessous de sa valeur réelle ce qui impacte le montant de la plus value ensuite sauf si le bien est detenu depuis plus de 15 ans
De ZX-6R
Etes vous certains de ce point?
C'est un point dont je n'ai pas la certitude , j'ai évoqué ce problème avec mon comptable qui m'a indiqué qu'en cas de vente il faut remplir un document indiquant l'amortissement faits sur le bien.
J'ai fait une recherche sur internet mais pour l'instant , je ne peux pas le confirmer.
Si un membre à la connaissance du sujet avec le texte de loi.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
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yarol
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Posté - 11 avr. 2011 : 13:52:54
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Mouahahahh je suis mort de rire.
Comme d'habitude, philippe30, vous vous précipitez sur les questions pour donner la réponse qui vous passe par la tête sans jamais prendre la précaution de la vérifier (et pour cause, dès qu'on vous demande de vérifier, vous en êtes incapable).
Il faudra peut-être un jour qu'un admin ou modérateur se penche sur votre cas car vous êtes nuisible pour la qualité de ce forum.
PS pour ZX-6R : vous avez raison. en matière de LMNP c'est la plus value des particuliers qui s'applique (d'où l'aberration évoquée plus haut) |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 11 avr. 2011 : 14:42:30
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philippe30
Contributeur vétéran
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55
Posté - 11 avr. 2011 : 15:21:37
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 11 avr. 2011 : 18:10:07
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yarol
citation: combien de personnes sont LMP ou LMNP en france ? 300 ? 400 grand maximum ? c'est rien du tout. même les agriculteurs sont plus nombreux
D'où tenez vous ces chiffres ? 
J'ai suivi l'an dernier une formation dans le cadre d'un centre de gestion agréé et l'intervenant, comptable de métier et spécialiste des LMP LMNP gère plus de 300 loueurs de meublés dans son cabinet.
Le directeur du CGA nous l'a présenté ainsi pour nous convaincre de ses compétences |
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Posté - 11 avr. 2011 : 20:29:59
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En LMnP la plus value taxable est calculée selon le régime de calcul de la plus-value des particuliers.
Cela sous-entend l'exemption au bout de quinze ans.
En LMP c'est le régime de la plus value des entreprises; Cela s'entend, l'anné de la vente, si vous êtes LMP alors..
Et dans ce cas, la plus-value est éxonére si vous êtes LMP pendant au moins 5 années, pas forcément consécutives. Il semble qu'il faille que le bien soit dans l'actif aussi depuis 5 ans mais la loi ni les instructions ficales ne le disent.
Il faut aussi que les recettes soient inférieures a un certain niveau. le calcul des recettes est effectué sur les deux dernières années, pas seulement la dernière.
Au dela du seuil, la plus-value est partiellement puis totalement imposée.
Il faut deja être un gros, voire un très gros LMP pou être imposable; ou alors vendre après n'avoir été LMP que peu d'années. En LMP moyennant de petites précautions, l'imposition de la plus-value ne devrait pas être un gros souci. |
Édité par - ribouldingue le 11 avr. 2011 20:32:33 |
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yarol
Contributeur actif
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Posté - 11 avr. 2011 : 21:52:55
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Posté - 11 avr. 2011 : 22:04:37
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Pour être clair, l'administration elle même ne connait pas le nombre de LMP ni de LMnP, elel n'a aucun moyen d'accéder à l'information, et lors du débat à l'assemble en 2009 dives chiffres au doigt mouillé (aux doigts mouillés) avaient circulés, de tête citant quelques milliers de contribuables, mais sans vrai fondement.
Notez donc en corrollaire que l'administration et les poitiques n'nt donc nullemen besoin de coniatre le nombres de peersonnes soumises à ce cadre particulier pour estimer les gains en impots qu'entraine une modification des régles fiscales.
C'est -je dois le dire- assez fort...
Pour répondre à Angelle, le nombre de LMP aforcémentr diminué (fortement, faiblement) depsui lréfoem de 2009, et en comptant ceux qui lachent le statut petit a petit, on doit certainement passer sous les 1000 bientot si il y avait au départ (il y a trois ans) quelques milliers de LMP.
De tête je crois que le code est celui des loeurs de logement. |
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 12 avr. 2011 : 07:12:58
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Ribouldingue citation: Pour répondre à Angelle, le nombre de LMP aforcémentr diminué (fortement, faiblement) depsui lréfoem de 2009, et en comptant ceux qui lachent le statut petit a petit, on doit certainement passer sous les 1000 bientot si il y avait au départ (il y a trois ans) quelques milliers de LMP.
De tête je crois que le code est celui des loeurs de logement.
Je suis d'accord avec vous le nombre de lmp a du baisser mais Yarol parlait de lmp et LMNP c'est à dire de loueurs de meublés tout simplement et non pas de LMP seulement .
Yarolcitation: combien de personnes sont LMP ou LMNP en france ? 300 ? 400 grand maximum ? c'est rien du tout. même les agriculteurs sont plus nombreux.
Dans mon immeuble, sur seize occupants il y a déjà 7 loueurs en meublé ( tout un étage en studios) dont un en location à la semaine.
Le code APE est bien le même pour les loueurs en nu et en meublés ce qui n'est pas très logique. |
Édité par - angelle le 12 avr. 2011 07:17:31 |
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