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guesde
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 Posté - 29 janv. 2011 : 17:33:17
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Bonjour,
Que la vie en copropriété est difficile.
Notre RDC autorise les professions libérales,les charges étant calculées en fonction d'habitation nous avons obtenu une augmentation de charges.
Je viens de m'apercevoir qu'un 2e cabinet venait d'ouvrir dans le même appt sans en avoir été avisé,je pense que les copropriétaires seulement par politesse auraient pû en être informés.
Maintenant il faut s'attendre à un doublement de trafic pouvons nous prévoir à la nouvelle AG une nouvelle augmentation de charge.Merci de me faire profiter de votre expérience.
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2011 : 18:01:48
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Dans la mesure où la destination de l'immeuble définie par le RDC prévoit que les lots peuvent être destinés à l'habitation et aux professions libérales, les tantièmes de copropriété prennent en compte ces destinations !
Il n'y a rien à modifier.
"les charges étant calculées en fonction d'habitation "
Une clause de votre RDC précise t-il ce point, les modalités de calcul sont elles précisées par votre RDC pour cette seule destination "habitation" ??
A défaut, modification de la répartition des charges n'est possible qu'avec un vote unanime des voix du syndicat !
C'était le cas lors de l'installation du 1er cabinet ?
"..un 2e cabinet venait d'ouvrir dans le même appt sans en avoir été avisé"
Personne n'a à être avisé de l'usage que chacun fait de son lot, usage en conformité avec la destination de l'immeuble prévue au RDC !
Votre exposé manque de précisions, .... ou alors votre syndicat à de bien curieuses pratiques !!! |
Édité par - Gédehem le 29 janv. 2011 18:02:47 |
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Posté - 29 janv. 2011 : 19:48:15
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Bonjour Guesde,
"Je viens de m'apercevoir qu'un 2e cabinet venait d'ouvrir dans le même appt "
Il s"agit donc d'un nouvel associé dans le même cabinet déjà existant et dont les charges ont été adaptées à l'activité de la profession libérale exercée.
Vous n'avez rien à dire, rien à faire, rien à modifier au règlement de copro.
Il vous faudra subir des nuisances dûes au "trafic", un petit peu plus fréquentes qu'avant l'arrivée du nouvel associé. Vous n'y pouvez rien. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2011 : 22:09:55
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Je n'avais pas vu ce point !
Dans le même sens, il faudrait engager une modiofication des charges en raison du nombre de naissances dans cet immeuble et donc de l'arrivée de nouveaux habitants générant un trouble manifeste.
Au contraire, au fur et à mesure des départs, les enfants ayant grandis, il faudrait engager une diminution. Sans parler du couple qui se sépare avec un seul occupant, lorsque ce n'est pas l'un des 2 petits vieux qui décèdent, ce qui réduit le nombre de va et vient et donc d'usage des parties communes.
C'est un bon système, il va falloir y réflechir ..... |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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 Posté - 29 janv. 2011 : 22:31:51
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ne faudrait il pas installer une pointeuse? |
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Posté - 30 janv. 2011 : 08:02:21
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le plus efficace serait le péage.... avec une carte de télépéage pour les résidents  |
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guesde
Contributeur actif
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6
Posté - 30 janv. 2011 : 10:56:03
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Pour certains de vous c'est peu de chose,je trouve un peu légér de comparer profession libérale ,famille nombreuse,pendule de pointage,^pourquoi pas retraité .le cabinet est au premier étage de 30 clients jour nous passons à 60 six jours et demi par semaine c'est à dire consommation d'électricité,utilisation de l'ascenseur ouverture des portes sans parler de la propreté du couloir donnant accès à l'ascenseur, il est vrai qu'il faut mieux faire supporter tous ces inconvénients aux copropriétaires.qui en général sont plus attentifs à l'utilisation des parties communes ainsi qu'à la propreté. |
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Posté - 30 janv. 2011 : 11:57:19
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guesde plus sérieusement :
1- votre RDC définit il précisément les modalités de calculs des charges ou tantièmes de charges ?
2- votre résolution qui a permis de calculer de nouvelles charges a t elle définit les modalités de calcul de ces nouvelles charges : ceci a t il été fait au "pif" ou sur des critères "objectifs". Si oui lesquels et dans ce cas, l'ouverture d'un nouveau cabinet vient il s'inscrire dans ces critères.... |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 30 janv. 2011 : 15:42:35
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Bonjour,
L’article 25f de la loi du 10 juillet 1965 précise que :
« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : »
« f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ; »
L’article 25f vise uniquement « les changements d’usage » et non « les changements d’utilisation » des parties privatives.
Il n’y a pas « changement d’usage » lorsqu’un copropriétaire ne fait qu’user de son lot (lot à usage d’habitation) conformément aux dispositions du règlement de copropriété qui précise nécessairement que votre immeuble est à usage d’habitation.
Il y a « changement d’usage » lorsqu’un lot à usage d’habitation est transformé en cabinet médical, par exemple, ce qui entraîne une augmentation de la fréquentation des éléments d’équipements communs (ascenseur, électricité et entretien des communs, etc.….).
Sauf que dans votre cas vous avez déjà procédé à la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par le « changement d'usage » de cette partie privative (profession libérale).
A partir de là , dans votre cas, il s’agit uniquement du « changement d’utilisation » de cette partie privative (profession libérale).
Et comme l’article 25f vise uniquement « les changements d’usage » et non « les changements d’utilisation » des parties privatives.
La répartition des charges ne pourra être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires (article 11 de la loi).
Voyez ce lien :
Quelques problèmes fréquents de répartition de charges :
Un médecin vient de s'installer au sixième étage et ses patients - nombreux - empruntent naturellement l'ascenseur. Le syndic dit qu'on ne peut pas appliquer des charges supplémentaires à ce lot dans la mesure où le règlement de copropriété tolère l'exercice de professions libérales. Est-ce exact ?
Le problème s'est longtemps posé de savoir si une majoration de charges pouvait être appliquée dans un tel cas. Les uns estimaient qu'il y avait " changement d'usage " (passage de la fonction d'habitation à celle d'usage professionnel) ; d'autre qu'il y avait simplement utilisation du lot conforme au règlement. La Cour de Cassation vient de donner raison aux premiers (3ème chambre civile 20 juin 2001). Dès lors, votre syndic a tort et l'assemblée générale pourra valablement décidé à la majorité de l'article 25 d'appliquer des charges supplémentaires à ce lot (ascenseur et électricité).
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mars03.htm
Cour de cassation du mercredi 20 juin 2001 N° de pourvoi : 00-10476
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...57&fastPos=1
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Édité par - ETASPAK le 30 janv. 2011 15:43:57 |
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Gédehem
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Posté - 30 janv. 2011 : 16:18:49
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" .... un 2e cabinet venait d'ouvrir dans le même appt ....."
Ce lot étant déja à destination de "profession libérale" il n'y a pas lieu à modifier quoi que ce soit qui existe déja, ni même à statuer sur cette installation.
Autre aspect, que rapporte l'arrêt cité :
"Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division sitpulaient que tous les lots de l'immeuble étaient à usage exclusif d'habitation et d'occupation bourgeoise, que l'admission d'une tolérance pour l'exercice de professions libérales permettait seulement un tel exercice sous certaines conditions et que, en usant de cette tolérance, Mme X... avait changé l'usage d'habitation qui avait été donné à son lot......"
Guesde précise : "Notre RDC autorise les professions libérales..."Il est important de rapporter ici ce qui est mentionné exactement par le RDC pour la destination de l'immeuble.
Dans la mesure où le RDC prévoit que les lots peuvent être destinés à l'habitation et aux activités des professions libérales, il n'y a pas lieu de statuer sur une tolérance sous conditions qui n'existe pas .... |
Édité par - Gédehem le 30 janv. 2011 16:28:46 |
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BANZAI
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10
Posté - 30 janv. 2011 : 16:37:52
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ce sont les inconvénients liés aux immeubles où les professions libérales sont autorisées |
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guesde
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Posté - 31 janv. 2011 : 19:32:33
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Je me répète le RDC autorise les professions libérables mais spécifie que les charges ont été calculées en fonction d'habitation cela nous autorise de revoir les charges.cela nous à permis d'augmenter les charges du premier cabinet maintenant un deuxieme cabinet ouvre avec naturellement un doublement de trafic je me demandais si de nouveau nous pouvions revoir les charges je suis d'une génération qui estime que celui qui consomme plus sali plus utilise plus doit payer plus je vois que je ne fais pas l'unanimité,j'ai été élevé de cette façon et je ne pense pas changer.Au revoir.. |
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Numero6
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Posté - 31 janv. 2011 : 19:54:28
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Quand j'allais chez le pédiatre avec mon fils dans le hall d'entrée il y avait de marqué que l'ascenseur était réservé aux résidents de l'immeuble et que nous ( les visiteurs du cabinets pédiatrique) devions nous abstenir de le prendre - Le cabinet des pédiatres etant au 1er étage - Je n'ai jamais vu de mamans avec leur petits prendre l'ascenseur et pourtant ce n'est pas toujours facile l'escalier étant assez raide dans ce viel immeuble du centre ville, alors pourquoi ne pas mettre une petite affiche comme cela, certes tous n'aurons pas un comportement civique mais le peu, cela sera toujurs de pris. |
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Gédehem
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13
Posté - 31 janv. 2011 : 21:04:49
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Guesde, vous indiquez :
- le RDC autorise les professions libérables
- mais spécifie que les charges ont été calculées en fonction d'habitation
- cela nous autorise de revoir les charges
Ce découpage est intentionnel, car il s'agit-là de dispositions spécifiques, en particulier la 3ème ! !
Pourriez vous transcrire ici ce que précise très exactement votre RDC sur ces 3 points ? |
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guesde
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Posté - 01 févr. 2011 : 11:26:05
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Gédehem,bonjour,
Article de notre RDC.L'immeuble,objet des présentes,est destiné principalement à l'habitation,,l'exercice de professions libérales telles que médecins,avocats ou autres exerçant individuellement une activité de nature libérale est tolérée à la condition que l'exercice de cette activité ne provoque, pas de bruit,d'odeur ou autres effets,aucune nuisance incompatible avec l'habitation bourgeoise.
Les charges ont été établies,aux termes du présent réglement de copropriété,en fonction d'une utilisation d'habitation de tous les lots.Tout changement d'utilisation d'un lot fera l'objet d'une modification de répartition des charges dans les conditions fixées à l'article 25f de la loi du 10 juillet 1965. |
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Posté - 01 févr. 2011 : 12:51:31
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au moins votre RDC a le mérite d'être clair.
si ce deuxième cabinet est installé dans le même lot que le précédent, vous avez déjà modifié une fois la nature de ce lot, vous ne pouvez remettre la "soupe", sauf si la première fois vous avez assorti les nouveaux tantièmes d'un critère tel que le "trafic". Auquel cas, le critère étant modifié vous pouvez y revenir...
qu'a t il été marqué sur la résolution de l'époque ? |
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guesde
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Posté - 01 févr. 2011 : 18:21:44
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Bonjour Rambouillet.
Sur le PV de l'époque il est noté l'AG décide de fixer la majoration des charges des professions libérales prévues à 100% sur les postes ascenseurs,nettoyage,et electricité l'augmentation mensuelle était de 30e.Sur notre RDC il est noté individuellement maintenant ce sont deux cabinet installés dans le même appartement c'est pour cette raison que j'ai posé la question. |
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Posté - 02 févr. 2011 : 10:06:17
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guesde
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Posté - 02 févr. 2011 : 11:23:32
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KiKiladoucette
Ce sont 2 cabinets d'ophtamologie ,je pose la question sur le critère utilité donc de l'utilisation.2 praticiens utilisent ascenseurs ect beaucoup plus qu'un. |
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Posté - 02 févr. 2011 : 12:31:36
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le lot ayant subi une augmentation de tantièmes (on le suppose), l'évolution de la fréquentation ou l'installation d'une second "fauteuil" ne peut justifier une augmentation des tantièmes de nouveau.
C'est le fait que le lot soit passé de local habitation à local profession libérale qui a justifié cette première augmentation.
Maintenant se pose une question TRES importante : l'AG a t elle décidé de majorer à 100 % les charges : c'est ILLEGAL ou a t elle décidé de modifier une ou plusieurs clés de répartitions : c'est LEGAL.
dites nous.....  |
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guesde
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20
Posté - 02 févr. 2011 : 19:38:02
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Rambouillet,
Trois clés ont été changées ,ascenseur, electricité des communs,et nettoyage. |
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